Garantías jurídicas inmobiliarias

Creo que este va a a ser uno de los posts más breves que voy a escribir. Y es que, el Sr. Silvestre, citado en el anterior post, ha tenido a bien enviarme un mail, con un nuevo artículo escrito en El País, como respuesta a la Carta al Director motivado por su artículo sobre Hipotecas y Mortgages. Y como siempre me han dicho, si algo esta bien no lo toques. Y creo que es suficientemente claro.

A diferencia de los medios tradicionales, servidor si se digna a enlazar.

Sistema Registral Español o el Sistema Norteamericano

Tras saber que algunos me leen en burbuja.info, de vez en cuando me doy una vuelta por esos lares. Lo cierto es que el otro día había un hilo la mar de interesante, porque demostraba hasta que punto la gente desconoce cómo funciona nuestro Registro de la Propiedad. Alegremente, algunos le pusieron a parir al autor de un artículo en El País, Registrador para más señas. Podría llegar a entender que le criticasen en materia económica, ya que no es un experto, que le acusasen de falta de sensibilidad social, pero me hacía gracia como algunos negaban la mayor en un campo que domina ampliamente. Y es que este Registrador, Miguel Silvestre afirmaba, y yo con él, que el sistema registral español es infinitamente mejor que el estadounidense. Pero de aquí a Lima. La seguridad jurídica no tiene nada que ver. Intentaré explicarlo sin tecnicismos.

El sistema registral español es un registro de fincas. Las fincas(los pisos, las casas, las concesiones administrativas) que son susceptibles de propiedad, abren lo que se denomina su folio registral. Una ficha en lenguaje vulgar, como ya explique en su momento. Evidentemente uno puede comprar y vender fincas que estén fuera del Registro, y las transacciones ser válidas (los típicos prados entre vecinos mayores en un pueblo), pero la ley, determina una serie de ventajas para quien confía en el Registro. Son estímulos que llevan a la gente a inmatricular sus fincas, es decir, a introducirlas en el Registro de la Propiedad. El principal estimulo es que aquel tercero, que adquiera onerosamente una finca de buena fe, fiándose de lo que pone en el Registro tiene una posición inatacable. Ya le comenté en aquel post, pero quizás lo veamos mejor con un ejemplo.

Supongamos que A le compra a B un piso. B figura en el Registro de la propiedad como propietario con pleno dominio sobre esa finca., sin cargas, sin anotaciones de ninguna demanda, nada... A posteriori, y a través del correspondiente juicio, otro, llamémosle C demuestra que el piso le pertenecía realmente a él, a C y no a B. Pues a A le importa un pito. Eso es un problema entre B y C. C deberá solicitar la correspondiente indemnización de B, pero a A no le tocan un pelo siempre que reúna esos requisitos que he indicado, y que dan lugar a lo que se denomina como Tercero Hipotecario de Buena Fe.

Evidentemente con un sistema así puedes dormir tranquilo. Sabes que si confías en el Registro tienes un altísimo grado de seguridad. La Ley presume que lo que dice el Registro es cierto, y que lo que no dice, no existe.

Veamos el caso norteamericano. No existe un Registro de Propiedades como en España. Existe un Archivo o Registro de Documentos, de Contratos, de Donaciones, etc...A través de los cuales, y con la ayuda de una empresa de servicios jurídicos se llega a la conclusión de que, posiblemente, quien te lo venda está facultado para ello. El problema estriba en que no se dan certezas. Si ocurre lo mismo que en el caso anterior, C podrá poner a A de de patitas en la calle. Este deberá reclamarle la correspondiente indemnización a su vendedor, A. Evidentemente el sistema es muy inseguro (seguramente B derive en insolvente). Es por ello, que se hace de obligada contratación un Seguro del Título. El título es el negocio jurídico (compraventa, sucesión, donación, etc...) a través del cual adquirimos la condición de titulares de un derecho, en este caso de propiedad. Pues bien, este Seguro indemnizaría a A por la pérdida de la propiedad, pero A pierde su vivienda, y seguramente el seguro no le cubra mucho más allá del precio original.

De ahí que Silvestre infiera que, nuestro sistema (que por supuesto es susceptible de mejoras), como garantía de las emisiones de renta fija hipotecaria, es mucho más seguro que el sistema estadounidense. Me parece una verdad de Perogrullo. Y es que hay Registros y Registros.


Y desde otras perspectivas, yo como propietario prefiero nuestro sistema. Como Compañía Aseguradora prefiero el sistema norteamericano. Ese negocio asegurador es enorme. Los seguros son carísimos y lógicamente los prolongas durante mucho tiempo. Vamos, que los que se quejan de la minuta del Notario o del Registrador ya podían echarle un vistazo a la alternativa norteamericana. Y es que, cada vez que en los últimos años se han producido ataques a los Registradores desde los medios, e incluso determinadas campañas para modificar el sistema, muchas veces esta detrás el lobby asegurador, al cual le gusta mucho más este modelo tan moderno. Eso, y la extraordinaria litigiosidad en USA, explican el tamaño grandioso de muchas Compañías de Seguros.


En próximos posts comentaré las excepciones a ese principio protector de nuestro Registro de la Propiedad, pero que son muy escasas.

PD: Por cierto, que participo en el concurso de Rankia. Se que no tengo muchas posibilidades, pero soy un poco David.

Finanfacil y las hipotecas vinculadas a inversiones

La noticia es vieja en estos tiempos de Internet. Concretamente de la semana pasada. Pero he andado liadillo e ido posponiendo su comentario. Y es que Cinco Días titula, así, sin sonrojarse: Finanfácil lanza la reunificación de deudas con plazo reducido. Claro, alguien sin experiencia en el sector financiero lee la breve reseña y le parecerá cojonudo. A mi me parece algo tan viejo que, el publicarlo como noticia, da grima. Es una mera nota de prensa, pura publicidad. Eso si, el becario del Cinco Días un artículo fantástico sobre estas prácticas.

Como los propios chicos de Finanfácil reconocen, la refinanciación supone, en general el agrupamiento de deudas de diversas fuentes(hipotecarios, prestamos personales, tarjetas, embargos, etc..). Algunas veces se consigue que el tipo de interés medio del endeudamiento se reduzca, pero el efecto fundamental se logra vía incremento del plazo medio de pago. Así el Préstamo coche, a 5 años, se alarga hasta 30. O la tarjeta a un año, que sufre el mismo elongamiento. Todo ello contra los principios financieros básicos, pero que en ocasiones, una vez metida la pata, es la única opción(me adelanto a próximos posts que sacaré), pero siempre combinado con hábitos de salud financiera. Este alargamiento del plazo, supone,de no hacer amortizaciones parciales, un fuerte incremento de los gastos financieros.

Los de Finanfácil aparecen como los que cuadran el circulo. Oigan, nosotros hacemos refinanciaciones pero en plazos cortos. ¿Y éso? Si, nuestra hipoteca va vinculada a un seguro de vida, tipo unit link(una cesta de fondos con cobertura de seguro). Afirman que con aportaciones mensuales de 14 a 50 euros pueden recortar la hipoteca hasta 10 años. Con estas aportaciones se iría constituyendo un patrimonio, que cuando alcance una cantidad x, servirá para hacer una cancelación parcial o total del préstamo y así reducir el plazo. No es nada nuevo, en el mundo anglosajón se vienen realizando estas hipotecas. En la cuota, al margen de capital e interés se paga mensualmente una prima que va destinada al seguro de inversión.

A mi se me ocurren unas cuantas preguntas:

1. ¿Qué garantías hay de obtener las rentabilidades para que se cumplan las premisas que prometen? Algunos no lo ven tan claro como Vds.
   
2. ¿Que aportación inicial debe realizar en el unit link? ¿Con cargo a qué, a la propia hipoteca? ¿Les parece ético recurrir a ello en situaciones en situaciones de sobreendeudamiento?
   
3. ¿Saben que dichas practicas, en el mundo anglosajón, no están excesivamente bien vistas, y que incluso ha habido entidades que han tenido problemas con ellas? Hablo del grupo Primerica-Citifinancial(antes The Associattes), que en España opera bajo la marca de Citisoluciones. Vamos, que son conscientes de que su Hipoteca Genial ya la están desarrollando otros en España, incluidas pequeñas empresas de refinanciación.
   
4. ¿Les parece que su socio de viaje es el mejor para este producto? Una correduría de seguros, del Grupo Caliche, que representa a la compañía Aspecta, sin apenas presencia en España. ¿Hay fondos de garantía externos que cubran a las compañías alemanas en supuestos de quiebra?

Es evidente, por el tono de mis preguntas, que no me gusta el producto. Me parece que se trata de vender una ilusión a un cliente(no vas a estar tanto tiempo endeudado) que a la par refuerza las comisiones del que la comercializa, vía hipoteca y unit link. Todo ello a través de un producto que, en España, y tras las últimas reformas fiscales, esta muerto. Mil veces mejor una cesta de fondos de inversión normalita. Pero claro, entonces las comisiones serían menos golosas y sería mas difícil lograr la iliquidez del producto. De este modo se consigue comercializar un producto de dificil comercialización.

Ojo, no critico a aquellos que se endeudan para financiar inversiones en activos de riesgo. Cada uno con su patrimonio es muy libre, y ya hay alternativas en el mercado, incluso con periodos de carencia, para estas operaciones. Véase Banco Gallego o Bankinter. Pero desde luego no creo que sea el tipo de producto a vender en una refinanciación. Este es el tipo de prácticas y de publicidad que el Banco de España no debería permitir.

Los agujeros negros de los Fondos de Garantia: Las cuentas Omnibus y los Seguros...

Hay temas en Rankia que me recuerdan a Heraclito y su eterno retorno. Especialmente el de los Fondos de Garantia.

Los Fondos de Garantía tratan de ser una primera red de seguridad para los clientes de determinadas instituciones financieras. Así tenemos el Fondo de Garantía de Depositos, que realmente son 3, cubriendo a los clientes de Bancos, Cajas de Ahorro y Cooperativas de Crédito. Por otro lado esta también el Fondo de Garantía de Inversiones, que cubre a los clientes de sociedades y agencias de valores, sociedades gestoras de carteras y a los clientes de las gestoras de fondos en tanto cuanto estas operen a través de aquellos.

Un tema que muchos deberían tener claro es que estas entidades se nutren de los fondos que aportan sus socios, los operadores de mercado que están siendo garantizados por ellos. No se trata de partidas de los Presupuestos Generales del Estado, sino de organimos privados a los que se les otorgan funciones públicas. Por tanto, que el día de mañana no vengan los que invirtieron en alcornoques a través de una SL reclamando que les cubra ninguno de estos fondos...

Qué es lo que cubren? Cubren hasta 20.000 euros por cliente en supuestos de insolvencia. Respecto a los depósitos, el tema parece estar claro, pero veo que en el tema de valores se le sigue dando vueltas en Rankia. Cuál es la cobertura en el caso de valores?

Evidentemente, lo que no cubrirán es la perdida de valor como fruto de la evolución de los mercados. Vamos, que los de Astroc y Terra no se pueden poner a la cola.

Alguno se preguntará si, al ser los valores suyos, y no de la sociedad de valores, en que medida una insolvencia de ésta me puede afectar, ya que esos títulos no serían parte de su activo. Pues puede pasar y para eso se creo el Fondo de Garantía de Inversiones. A bote pronto se me ocurren dos supuestos y creo que los dos se dieron en casos recientes:

1. Sencillamente el responsable de la sociedad pilla la pasta y se la pule, falsificando todos los documentos. Pura estafa en una sociedad cubierta por el Fondo. Crees tener valores y no tienes nada.
2. La sociedad opera a través de una cuenta omnibus con un tercero. En esa cuenta se mezclan los patrimonios de todos los clientes, y frente al tercero el titular es la sociedad de valores. Ergo si esta pincha, inicialmente eso formaría parte del patrimonio que queda en suspenso. Tenias valores pero a través de un tercero. Supongo que jurídicamente el tema es complejo y quizás se pueda excluir ese patrimonio de la masa intervenida, pero costará lo suyo. Creo que es fundamental saber cuando tu entidad opera con terceros a través de cuentas omnibus, pues ahí me da la sensación que hay un primer agujero negro(te ampararían esos 20.000 euros del Fogain, pero el resto estaría en el aire) Y ojito, que esto no pasa sólo con los valores. También con los fondos de inversión extranjeros comercializados en España.

Excluido el tema de las cuentas omnibus y de los supuestos de fraude puro y duro, la situación se podría resumir con un ejemplo:

Juan Español compra acciones(50.000) a través de una agencia de valores, depositadas en su contrato y a su nombre. Todo es correcto, pero la sociedad quiebra. No problem. Esas acciones son de Juan Español, y a pesar de la burocracia que supondrá hacerlo en una entidad intervenida se trasladan los valores y ya esta.

Juan Español invierte 50.000 en Bolsa a través de un Fondo de Inversión del Banco Pepe. Éste quiebra. No problem. El Fondo es una masa patrimonial distinta del Banco, que lo único que hace es gestionarlo a través de su gestora y seguramente servir de depositario. La inversión esta respaldada por los propios títulos en los que el Fondo materializa sus inversiones...

Hasta aquí todo esta claro. El gran problema, a mi juicio, esta con las compañías de seguros. Estas, en las Ramas de Vida, se dedican a la inversión. Comercializan seguros de prima única, planes de jubilación(ojo, no de pensiones), unit links, etc...que materializan sus inversiones en valores, fondos, inmuebles, etc...Ultimamente muchos de ellos se comercializan como si fuesen fondos de inversión. El problema es que aquí no hay ninguna garantía similar a las descritas. Veamos el ejemplo:

Juan Español invierte en un Unit Link 50.000 euros. Este invierte en los Fondos de inversión del Banco Pepe. Pues bien, si la compañía del Unit Link peta, los fondos de inversión del Banco Pepe estan a su nombre. Ergo, todo ese patrimonio ira a la masa concursal y ahí dependerá muy mucho del agujero poder recuperar algo. Lo más que hará el Estado, es a través del Consorcio, controlar la liquidación de la sociedad. Vaya consuelo.

Resulta algo increíble que no haya ningún tipo de Fondo de Garantía ad hoc. Y no sera porque en los últimos años no se hayan producido problemas numerosos en este ámbito. No entiendo como no se obliga a las entidades aseguradoras a aportar un porcentaje x de las primas de estos seguros para constituir un fondo como el de las otras entidades financieras y de inversión. Claro, que eso menguaría sus cuentas, no?

PD: Por cierto, las compañías de seguros andan siempre con el rollo de estar discriminadas frente a los Bancos en España. En este tema tienen razón. Una discriminación positiva de padre y muy señor mío.

El caso Millenium Insurance y su derivadas

Hay dos noticias en los últimos 7 días que sorprendentemente han hecho poco ruido.

La más reciente es la posible insolvencia de una compañía aseguradora gibraltareña , MilleniumInsurance, relacionado con un importante grupo de corredores de seguros andaluces, Morera&Vallejo y MBI. Apenas he encontrado el artículo linkado. Y en aras de hacer justicia a los chicos de El Confidencial, eran los únicos en seguir el tema desde hace tiempo, pues ya avisaban de lo extraño que una compañía de este tipo se hiciese con un seguro tan importante, como el de Responsabilidad Civil de los enfermeros colegiados.

Por lo demás, silencio absoluto. Ni un medio más de comunicación menciona el tema. Ni una organización de consumidores alza la voz. Y eso que hay mucha miga.

1. Para empezar lo psicodélico que es que una compañía aseguradora como esta pueda acabar resultando adjudicataria de un contrato como el mencionado . Y cuando me refiero a como esta, me refiero a la seguridad que como asegurado o posible beneficiario , me inspira una compañía registrada en ese paraíso fiscal llamado Gibraltar.Es francamente preocupante que los servicios del Consejo General de la Enfermería, no sólo adjudicase, sino que dejasen presentarse a una compañía con escasa vida empresarial y radicada en esa jurisdicción. Me imagino la cara de los de Zurich, a quienes les levantarón la póliza.
No se que es peor. Si pensar que los profesionales que acabaron adjudicando la póliza no dan más de si, o algo peor incluso.

2. Por otro lado la actitud de la Dirección General de Seguros, que tras investigar el tema en su momento, se lavo las manos diciendo que Millenium no pertenecía a su jurisdicción, si no a la británica. Toma ya.Una compañía que tiene más del 90 de su negocio en España, según afirma El Confidencial, y no es de su jurisdicción. Tal y como señala el artículo, lo mínimo era retirarles la licencia para operar en España y así proteger al cliente español.
De todo ello se podrían derivar responsabilidades de la Administración. Mejor dicho, se deberían derivar. De la Administración y del administrador.

3. Y es que desconozco el marco legal,pero desde luego creo que la libre prestación de servicios en el ámbito de la UE no debe amparar a aquellas sociedades de seguros domiciliadas en reconocidos paraísos fiscales, por lo difícil que es luego emprender acciones judiciales contra las mismas. Además, en el ámbito de determinados seguros,como es el decenal, o él de responsabilidad civil de algunas profesiones, o el obligatorio de vehículos a motor, etc...en que los verdaderos beneficiarios son terceros ajenos al contrato que se ven así protegidos, es evidente que la licencia para operar en España debería quedar condicionado a un rating mínimo otorgado por alguna entidad de primer nivel, como el que se aplica a las emisiones de renta fija.
Y es que es elevada la gravedad del asunto. La Responsabilidad Civil de un profesional sanitario, la garantía decenal de un bloque de viviendas, no es un tema baladí. Espero que la OCT correpondiente, entidad encargada de supervisar la edificación, muestre un mínimo rigor. Si no el asunto puede devenir dramático.
Fuera de ello, pienso que el particular que contrate un seguro de vida con una compañía ecuatoguineana ya es mayorcito para saber lo que hace.

4. El brutal crecimiento experimentado por la correduria de seguros mencionada. El resto de la competencia debería ser fusilada al amanecer por incompetentes, a la vista de esas tasa de crecimiento, así como amplísima diversificación del negocio: construcción, centros geriatricos, yeguadas, etc....todo me resulta familiar, a Vds. no?

5. El artículo más antiguo señala como representante fiscal en España al expresidente de la UCE. Realmente el artículo habla de presidente, aunque ahora no lo es. Lo que me resultaría curioso es que en su momento compatibilizase ambos cargos.Mas que curioso sería otra cosa, aunque insisto que en el artículo no queda claro.
Y es que la UCE no es la Unificación Comunista de España. Es la Unión de Consumidores de España. Y para entendernos,y en román paladino, es el brazo armado filosociata en el mundo de las organizaciones consumeristas. Vamos, que actualmente es el niño mimado de la Administración. Cuando hay que dar una hostia al PP desde la orilla del Consumo ahí esta la UCE.
A que resulta curiosa esta vinculación?
Estoy seguro que la UCE esta preparando un comunicado para denunciar esta situación y asus culpables.

6. Resulta también curioso el papel, y el silencio, de la antigua empresa de Morera, Mapfre, donde trabajo como agente. Se afirma en los artículos citados que Mapfre Re participaba en operaciones de reaseguro respecto a la cartera de Millenium. Me imagino que algo tendrán que decir, y señalar como les afecta esta situación, y si este tipo de vinculaciones con compañías en paraísos fiscales es algo habitual en dicha sociedad. Más que nada para que lo sepan sus accionistas y clientes y obren en consecuencia.

7. Es curioso que no es la primera vez que un tema así toca a una organización colegial sanitaria. Aun recuerdo problemas con compañías o mutuas vinculadas a colegios de médicos. Sinceramente, el modelo colegial esta en crisis. Casí mejor se defiende uno sólo.

7. Como hecho anecdótico, el fundador de Morera&Vallejo desempeñó el papel de Gaspar en la Cabalgata del Ateneo Sevillano en el 2006 junto a un Baltasar llamado Del Nido. Se extraña alguien de que aumenten los conversos musulmanes en Andalucía?


Y de todo esto , nada más que una breve mención en EL Confidencial.O los de El Confidencial mienten como bellacos o la presa económica española no vale el papel en el que se escribe.

La segunda noticia es aún más espectacular....

¿Nuevo Pelotazo?

En el batiburrillo de pequeñas noticias de Expansión hay uno cuando menos interesante. Parece ser que se esta planteando la salida de Caser a Bolsa. Por aclarar conceptos Caser no es la Compañía de Seguros de las cajas, sino una Compañía de seguros en la que participan algunas cajas (realmente muchas). Hoy por hoy esas Cajas venden seguros de sociedades propias, de Caser y de terceros con los que llegan a acuerdos.

Durante un tiempo parece que a Caser le comían la tostada entre las primeras y las terceras citadas.Pero ultimamente esta resurgiendo con fuerza: nuevos productos, campañas de publicidad, marketing más agresivo,mejora de resultados...

Y sin saber si antes fue el huevo o la gallina, si ya lo tenían pensado así o no, se filtra a la prensa que se piensa, se dice , quizás les gustaría, hacer una OPV. Y yo le veo una serie de puntos fuertes:

1. La representación del sector seguros en Bolsa Española es mínima en comparación con lo que sucede en EEUU o Europa. Las posibilidades de diversificación son mínimas. Hay un gigante Mapfre,un pelotón de medianos y luego multitud de pequeñas firmas.
2. Sin duda en el futuro se producirá una concentración del sector seguros. El pez grande se comerá al más chico. Suele decir que los accionistas salen beneficiados....
3. Esta de moda. Las entidades financieras están vendiendo sus negocios aseguradores, o dando cabida a socios que aporten capital, gestión,redes internacionales.
4. Caser comercializa básicamente sus productos a través de la red de sus Cajas accionistas. Hacen Bancaseguros....y en España es uno de los canales que más crece. La posición de dominio de las entidades financieras, su facilidad para hacer venta cruzada, su capilarización del mercado, etc...la convierten en una apuesta golosa. Tiene experiencia en este campo y lo hacen bien.

Puntos negativos:
1. Antes del nombramiento del actual CEO hubo movida accionarial al respecto.Y me da la sensación de que algunas heridas aun supuran.
2. Su principal peligro es un cambio en el marco legislativo que permite la distribución de seguros por parte de entidades financieras. Hasta ahora el lobby bancario le ha ganado la partida a aquellas compañías que no apuesten por este canal.

Resumiendo, que si sale a Bolsa puede ser una opción interesante....