GoolzOOm y GoolGis

En su momento ya os recomendé el blog de Tecnología Inmobiliaria, de Jesús Barrio, por su interesante mix del sector inmobiliario y de tecnología.

Ahora me gustaría recordaros dos herramientas que ha desarrollado que me parecen muy interesantes, especialmente para todos aquellos que tengan trato diario con el mundo del ladrillo y de los solares. Viene a satisfacer una demanda creciente en nuestra sociedad, y se trata de lograr la mayor integración posible de la información, gráfica y descriptiva, de los inmuebles, en sus distintas vertientes: física, jurídico-civil, fiscal, urbanística...evitando errores, ahorrando tiempos....sólo en la medida en que esta información sea accesible a todo el mundo, del modo más fácil posible, conseguiremos que el mercado inmobiliario se acerque a un mercado de competencia perfecta, que mal que les pese a algunos, es lo deseable.

Muchos os habréis manejado con el Sigpaq, especializado en fincas rusticas, y con herramientas muy interesantes en materia de medición de áreas, linderos y demás. Otros tantos habéis recurrido al servicio de mapas de la Oficina Virtual del Catastro. Pues bien, Jesús ha conseguido integrar estas herramientas, y alguna más en una sola aplicación (no soy técnico y no se si esta es la palabra correcta). Se llama GoolzOOm y os invito a probarla. A continuación, y en palabras de Jesús, paso a describirla...

Hasta ahora en GoolzOOm se ha conseguido integrar:
Información catastral,
ortofotos de toda España (Sigpac y PNOA),
vista de pájaro de Virtual
Earth (aunque sólo funciona con Firefox),
fincas registrales (comenzando), y
diferentes cartografías del IDEE

Pero, además del tema registral que comentaba Jesús, se echaba en falta algo fundamental en nuestros días. Y me refiero a la información urbanística. Así nace GoolGis, según comenta Jesús:

Éste tipo de información está muy distribuida, la tienen los ayuntamientos y las administraciones públicas en formatos que no son accesibles por otras aplicaciones.

De ahí nace GoolGis, con idea de transformar mapas y cartografías en un formato que sea accesible por otras aplicaciones (Google Maps, Yahoo Maps, OpenLayers, etc..) y de ésta forma permitir la elaboración de mashups con ellos, a la vez de poder comenzar a añadir información urbanística a la web de GoolzOOm.

Más información sobre su próxima presentación en público en el post de Tecnología Inmobiliaria.

Con el Registrador hemos topado

Espero que no os haya ocurrido, pero en ocasiones os encontrareis, o más bien os topareis, con el Registrador de la Propiedad. Me explico. Se dará el caso de que llevéis a inscribir vuestro derecho, a inmatricular vuestra finca, al Registro y se os cierren las puertas. El Registrador calificará el documento, y dirá que, o no lo inscribe, o lo inscribe aunque no del modo que vosotros deseáis (por ejemplo, obviando determinadas clausulas)

Sin embargo, debemos saber que estas calificaciones son recurribles. Eso si, uno antes de hacerlo, hablaría detenidamente con el Registrador para conocer en que se basa y si se pueden aproximar posturas. En estos temas, suele pesar mucho el papel del Notario, que se ha visto cuestionado al censurársele su escritura, por lo que lo mejor es que tome parte en las conversaciones (evidentemente, también podrá recurrir).

Si como ocurre en ocasiones, no se llega a un acuerdo entre las partes, si no es posible la subsanación tal y como la solicita el registrador, si....deberemos recurrir, pensará alguno. O no. Y es que cabe la denominada calificación alternativa. Es lo que, en Medicina, llamaríamos una segunda opinión. Otro Registrador, de otra zona, fijado por ley, puede participar en una nueva calificación del documento. Mi experiencia es que los Registradores suelen ser bastante menos corporativistas de lo que la gente la cree, y he visto en más de una ocasión como se enmiendan la plana los unos a los otros.

Si finalmente se agotan estas vías podremos recurrir a la DGRN, la Dirección General de Registros y Notariado, que emitirá una resolución vinculante y que agotará la vía administrativa. Frente a ella sólo cabrá ya acudir a la vía judicial.

La buena noticia del día, para nosotros los consumidores, es que los Tribunales están empezando a poner freno al espíritu litigante de algunos Registradores. Los jueces entienden que, conforme a la nueva legislación, no cabrá que el Registrador recurra la resolución de la DGRN si no afecta a un derecho o interés del que sean titulares. No podrán invocar, como solían hacer, “una genérica mención a su función de velar por la legalidad y por los terceros directa o indirectamente afectados por la inscripción".

Esto evitará que el el típico Registrador Don Erre que Erre nos enfangue en las salas de lo Contencioso Admvo. durante años, sin jugarse el realmente nada, más que el prestigio.

Repito que me parece una excelente noticia.

Como recurrir al fraude de ley para transmitir una Vivienda Protegida

Decíamos ayer...

Pues eso, que para abrir boca en mi retorno me gustaría compartir con vosotros una pequeña perla jurídica. Me refiero a una Resolución de la Dirección General de Registros y Notariado, calentita, de 26 de febrero de 2008. ¿Qué tiene de reseñable? Deja muy claro cómo se puede recurrir al fraude de ley(sancionable, nulo, pero difícilmente demostrable) para poder transmitir una Vivienda Protegida.

A servidor la Vivienda Protegida en en propiedad no le gusta. Admite, para casos muy muy puntuales la vivienda protegida en alquiler, pero la vivienda protegida en propiedad, le parece, lo pongan como lo pongan, el pelotazo del pobre. Del pobre fiscal, que no es lo mismo que el pobre material. Y últimamente ni eso, ya que se pretende que se generalice entre las clases medias. Y los pelotazos como se deben dar es con dinero privado. No con dinero público.

Como queda feo estéticamente que los beneficiarios de viviendas protegidas acaben transmitiéndolas y ganándose un pastizal considerable, con la financiación a fondo perdido del conjunto de los contribuyentes, a los políticos de turno se les ocurrió establecer limitaciones a la facultad de disponer.

Llegado este punto, señalar que existen multitud de tipologías legales de viviendas protegidas, debido por un lado a que es materia de competencia autonómica, y por otro a que dentro de cada comunidad el régimen es distinto en función del tipo de ayudas, de ciudadanos a los que esta destinado, o meramente por el hecho de haber obtenido la calificación en un momento dado o en otro.

Pero en general las limitaciones son de dos tipos. Por un lado se establecen valores máximos de transmisión (que en la práctica lo que suponen es una limitación a la hora de conseguir financiación) y por otro se establecen periodos, más o menos prolongados, en las que no se pude transmitir por actos intervivos la vivienda a nadie (solo le cabría la opción, si su marco legal lo permite, de descalificar la vivienda devolviendo las ayudas)

Bueno, pues el que haya tenido tiempo o ganas de leerse la Resolución, y tenga algo de mala fé, se habrá dado cuenta de como se pueden burlar estas limitaciones. Insisto en que es un fraude de ley, en que es nulo de pleno derecho, pero también en que se me antoja bastante difícil el cómo se puede probar ante un Tribunal si las partes se lo montan bien. Y quien llega hasta aquí se lo sabe montar muy bien.De hecho estoy seguro que ya se ha producido en más de una ocasión.

Supongamos que el Vendedor, conocido como V, tiene una Vivienda Protegida que no puede transmitir. Tiene un conocido llamado C (de Comprador). C no tendría derecho jamás a una Vivienda Protegida por sus ingresos y patrimonio, pero la vivienda de V le mola. Y cuenta con los 200.000 euros que V le pide, y que tiene fresquitos tras vender su vivienda y juntar unos ahorrillos. Como no puede vendérsela, recurren a un abogado. Este les aconseja que C le conceda a V un préstamo hipotecario con la garantía de la vivienda por el importe pactado. Pasado un breve tiempo prudencial C, que por supuesto ni ha cobrado ni tiene intención de cobrar dicho Préstamo demanda a V por impago, llevando el caso el abogado que conoce el asunto. Evidentemente V no tiene intención de pagar, ni de oponerse, ni de...quizás ya no esta ni en el país. La vivienda llega a subasta y ahí se la adjudica en pago C ( dudo que ningún subastero acuda a la primera subasta) que ya es propietario.

Y la Administración difícilmente podrá decirle nada. Los Tribunales de Justicia habrán bendecido la transmisión y aquí no ha pasado nada. V ha recibido su dinero, justificado legalmente. Otra cosa será, si la Administración se pone tonta, documentar los motivos del impago, pero ya digo que me extrañeaque se llegue a ese punto, pues llevan las de perder.

Se que, al margen de la ilegalidad del procedimiento, hay pegas de coste. Hay que constituir una Hipoteca y eso supone pagar un Impuesto de AJD y abonar los derechos al Registrador. Además habrá que pagar a ese abogado currante. A cambio, el juez no cobrará por la Sentencia y el correspondiente auto en la ejecución como si lo hará el Notario por su escritura. Pero por encima de todo ello, es que el precio no será el de mercado libre.

¿A qué da de si la Resolución?

Ahorrando dinero en la cancelación registral de la Hipoteca.

Este será otro de esos posts breves pero espero que útiles. En su momento comente como había que jugar con las comisiones de cancelación de nuestra hipoteca (o de cualquier préstamo) para intentar ahorrarse algún eurillo. En este post iré un poquito más adelante en el tiempo, y me centrare en las hipotecas exclusivamente.

Una vez cancelado económicamente el préstamo hipotecario este sigue figurando en el Registro de la Propiedad. Nos deben haber dado un certificado de cancelación económica donde consta que ya no debemos nada, pero formalmente ahí sigue. ¿Que hacemos a continuación? Depende.

a) Si he vendido el inmueble o he cambiado la hipoteca sin usar la subrogación de acreedor, y fruto de dicha operación he obtenido el dinero para la cancelación de la hipoteca, la otra parte seguramente me ha retenido una cantidad X para levantar esa hipoteca del Registro de la Propiedad. Normalmente esa retención implica que ella(generalmente su Entidad financiera, a través de una gestoría o de la propia Notaria) tramitará el levantamiento de la hipoteca, y cuando este hecha, me darán mi escritura de cancelación, debidamente pasada por el Registro, las facturas y la liquidación correspondiente. En este caso mi papel se circunscribe a que mi Entidad Financiera no se haga la remolona y se pase por el Notario y firme lo antes posible. Y es que hemos pasado de un practica habitual, de que todas las entidades financieras pasasen por la Notaria en el momento en que sus clientes vendíamos para recoger su cheque y cancelar la hipoteca, a que no se pase ninguno. te dan un certificado de saldo, indicándote la deuda, la otra entidad manda un transferencia, y luego ya se pasan a firmar la cancelación. Esta moda tan simpática la iniciaron las entidades online y Bankinter. Es por ello que últimamente se dan fuertes retrasos en las cancelaciones regístrales.

Para ahorrarme la gestoría puedo intentar tramitarla yo, pero en este caso la otra entidad me retendrá de todas todas el dinero, hasta que no lo presente la lógica nota simple en la que no figura mi hipoteca. Me ahorraré ese dinero, pero me gastaré casí lo mismo y tendré inmovilizado la pasta de todas todas.


b) Si he cancelado con dinero propio mío, puedo encargarme yo mismo de la cancelación,o en su caso dejarla sin cancelar registralmente. Veremos las consecuencias,positivas y negativas de esto.

Los costes de una cancelación son limitados. Por un lado esta la escritura del notario, donde el Banco da carta de pago y libera la finca. Por otro la inscripción en el registro. Y si se encarga un tercero de ello, los correspondientes honorarios de gestoría. Así los costes pueden oscilar, para una hipoteca normal, y en función del número de fincas hipotecadas, entre 500 y 900 euros. Este coste, moderado, no lo era históricamente tanto, ya que había que añadir el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados sobre la Responsabilidad Hipotecaria. En la practica suele oscilar sobre un 1,5% del importe de la hipoteca formalizada en su día. Es una suma bastante fuerte, pero salva en algunas provincias como Vizcaya para determinadas operaciones, se ha acabado eliminando en general...

Hay gente a la que se le olvida que cabe la cancelación de oficio. Sin coste. Transcurridos 20 años desde el final teórico de la hipoteca según la escritura con la que se inscribió, el Registrador esta facultado para cancelarla de oficio. Así, una hipoteca firmada en los 80 a 20 años, se podrá cancelar de oficio llegado el 2020. Bastara, bien con una instancia privada remitida al Registrador, bien que este lo haga de oficio al emitir, por ejemplo, un Certificado Registral de Cargas de la Finca...

De este modo uno se ahorra esos costes notariales y registrales. Pero se corre un riesgo, y es que político listillo vuelva a implantar algún impuesto sobre las cancelaciones regístrales. Yo por tanto usaría este sistema cuando falten escasos años o cuando ya se ha producido el transcursos de ese plazo y sin embargo aun no se ha levantado, pero no en otro caso.

El Registro de la Propiedad Inmobiliaria

Resulta curioso que, dado el peso de la propiedad inmobiliaria en el patrimonio del español medio, el Registro de la Propiedad resulte para muchos un desconocido. Curioso y peligroso. Se trata de uno de los mecanismos legales que sirven para garantizar derechos, publicitar los mismos y permitir el negocio hipotecario y por tanto la financiación de iniciativas personales y empresariales. Pero es de esas materias de las que, los progres que preparan los planes de estudio, no saben nada. Por eso creo que sería bueno tener al menos 10 ideas básicas:

1. El Registro de la Propiedad es un Registro de Fincas, de bienes inmuebles. A diferencia de otros sistemas, como el norteamericano(Registro de Títulos), el Registro español esta articulado sobre el bien inmueble. A el se le adjudica un número que lo identifica plenamente. Ese numero de finca registral, junto con el Registro de la Propiedad al que pertenece, identifica plenamente a la Finca.

2. A diferencia de otros sistemas es posible que se pueda transmitir la propiedad de bienes inmuebles al margen del Registro. Así, yo puedo adquirir un bien que no figura en el Registro, o bien adquirirlo de quien no figura como titular en el Registro de la Propiedad. Eso sí, al hacerlo al margen del Registro no gozo de la protección del mismo. Para poder acceder al Registro es necesario que sea un documento público(escritura notarial, resolución administrativa, sentencia) salvo para cosas muy marginales.

3. ¿En qué consiste esa protección? Quien adquiere, como tercero de buena fe y a título oneroso(vamos, que le cuesta pasta) un bien inscrito en el Registro de la Propiedad, y lo adquiere de quien es propietario, goza de un status especial. A pesar de que aparezca alguien que reclame, con razón, la propiedad del bien, su posición es básicamente inatacable. Tendrán que entenderse entre el vendedor y el que era propietario al margen del Registro.

4. Además, ese tercero de buena fe esta informado por parte del Registro de la Propiedad de las Cargas que pesan sobre esa finca. Pues bien, el tercero de buena fe sabe que como máximo la finca responde por aquellas cargas que allí figuren. Y no por otras (para salvar este punto, se debe informar de las deudas con la comunidad de vecinos y por el IBI en el momento de la compraventa ante notario, pues estas no figuran en el Registro de la Propiedad, salvo procedimiento judicial). El Registro nos indica que deudas, problemas judiciales, etc...arrastra esa finca. Son las que debemos tener controladas.

5. El Registro de la Propiedad esta abierto a todo el mundo. Se puede pedir información por Finca Registral, por Titulares de las mismas e incluso por dirección física. El modo más preciso es el primero. En el segundo nos saldrán todas las fincas que posea un propietario en ese Registro. Y por el tercero, será una lotería (el Registro de la Propiedad, a diferencia del Catastro, no es un registro que contenga documentación gráfica, y por tanto la ubicación de una finca por este sistema es bastante difícil, dado el frecuente cambio de nombres y números en nuestras calles). Si la búsqueda la quiero realizar en toda España, registradores.org, nos lo facilitan a través del sistema de índices, aunque a veces falla, y es mejor ir Registro por Registro.

6. La manera ordinaria en que se hace publica esta información al interesado es la nota simple. Unos folios en los que consta

• El Registro y fecha que lo emite
• Número de finca registral
• Referencia catastral(en ocasiones)
  
• Descripción de la finca con sus linderos
• Superficie
• Naturaleza del bien(urbana, rústica,..)
• Propietarios y usufructuarios.
• Cargas en un sentido amplio: Pueden ser prestamos con garantía hipotecaria, embargos, condiciones resolutorias, limitaciones a la transmisión(véase VPO), anotaciones preventivas de procedimientos judiciales, suspensión de la fe pública registral, servidumbres, cargas urbanísticas, etc...Son fundamentales entenderlas y controlarlas.
  
• Afecciones fiscales: Grandes desconocidas y en la práctica nunca he visto que se haya recurrido a ellas.

7. Dicha nota simple no vincula al Registrador. Si tomas una decisión basada en ella y se descubre que es incorrecta no podrás exigirle responsabilidades. Para ello tienes que solicitar un certificado registral, aunque en la práctica, no se acude a ello (véase fax de cargas).

8. El lema de los Registradores es Prior in tempore, potior in iure Primero en el tiempo, mejor en derecho. Por ejemplo, si antes de que yo inscriba mi derecho de propiedad meten en el Registro un embargo, por mucho que no figurase en su momento en el Registro, me han jodido. Así funcionaba el sistema antiguamente, con lo que las carreras para llegar al Registro de la Propiedad eran épicas.

9. Para las compraventas se entendió que el sistema era kafkiano. Se desarrolló el sistema del fax de cargas. El notario, unos días antes de que tenga lugar la escrituración en sus despacho pide una nota simple de la finca al Registro de la Propiedad, que se la hace llegar por fax. El Registrador toma nota en el folio de la finca del envio de este Fax. Durante esos días cualquier carga que llegue al Registro de la Propiedad quedaría detrás de esa operación aunque aún no se haya firmado ni presentado. Una vez se firma, le remite un fax de confirmación al Registro, que en la jerga se denomina asiento de presentación. Y este sigue bloqueando durante diez días el acceso al Registro de cualquier documento. Ese es el plazo que tiene el comprador para presentar la escritura de propiedad en el Registro y consolidar el asiento de presentación.

10. Ese fax de cargas-nota simple que solicita el Notario es fundamental en nuestro sistema. A pesar de que ha habido alguna sentencia que dice que no es más que una nota simple a efectos de responsabilidad. Varios Registradores me han comentado que la opinión mayoritaria no es esa, y que conocen a más de uno que ha tenido que tirar de su Seguro. Y es que es básico: su información es la que nos vincula como tercero hipotecario de buena fe y bloquea el paso a terceros que pudiesen perjudicarnos. Sin embargo, todo esto esta cambiando pues numeroso Registros empiezan a implantar la presentación telemática por parte de los Notarios, lo cual hará ganar seguridad.

Evidentemente estas reflexiones son muy primarias. Si alguien quiere profundizar sobre el tema tiene por ejemplo el volumen correspondiente de Díez-Picazo y Gullón, que es fácil de leer. Si se quiere algo más ligerito, de principios fundamentales, tenemos el estudio de Ricardo de Ángel.

Yo tengo una costumbre. Se que soy rarito, pero cada año saco notas simples registrales de los inmuebles a mi nombre y de mi familia: Por si acaso. No vaya a ser que nos haya aparecido en ellos algún compañero de viaje y no hayamos sido notificados.