Yo soy un poco rebelde. Me encargan una cosa y hago justo lo contraria. Yo soy así, myway total. Y más en el blog. Va José, de Economía Forense, y me tira un tiento para que opine acerca del régimen legal de la insolvencia del consumidor a propósito de la ultima reforma o parche concursal, Decreto-Ley 3/2009, y voy yo y ni caso. O si, pero para más tarde. En parte porque creo que los habituales ya adivináis lo que pienso, y por otro lado me gustaría aprovechar para hacer un repaso de figuras semejantes en otros países de nuestro entorno. Pero hay un motivo adicional para posponer ese post, y es que antes quiero señalar algo que si regula dicho Decreto Ley y que sigo sin ver del todo claro.
Bien, queda claro que dicho artículo es una espada de Damocles sobre aquel acreedor financiero que opte por refinanciar a una empresa. Se encuentra asi entre la espada y la pared: si no refinancia, la empresa peta. Si refinancia es posible que también pete, vaya a concursos y encima se vea perjudicado perdiendo garantias que tenía aseguradas de no hacerlo. Tremendo y una muestra de que el legislador desconoce lo que ocurre a pie de calle, y como la gente normal se gana los garbanzos. Luego, con echarle la culpa a los Bancos y poner pose progresista y social uno queda de vicio.
Mientras no había problemas, mientras lo de los concursos era minoritario en volumen y numero, no había problema. Se miraba para otro lado y nadie protestaba. si alguna vez un banco salía escaldado o a una empresa no se le refinanciaba, pues mala suerte, que el legislador estaba muy ocupado con otras cosas. Pero con la crisis esto es insostenible, tal como ya se intuía.
El Ejecutivo, presionado, se dedica a tapar agujeros, y le da una mano de pintura a la Ley Concursal, intentando solucionar éste y otros defectos. Veamos lo que dice de los acuerdos de refinanciación:
Disposición adicional cuarta. Acuerdos de refinanciación.
1. A los efectos de esta disposición, tendrán la consideración de acuerdos de refinanciación los alcanzados por el deudor en virtud de los cuales se proceda al menos a la ampliación significativa del crédito disponible o a la modificación de sus obligaciones, bien mediante la prórroga de su plazo de vencimiento, bien mediante el establecimiento de otras contraídas en sustitución de aquéllas. Tales acuerdos habrán de responder, en todo caso, a un plan de viabilidad que permita la continuidad de la actividad del deudor en el corto y el medio plazo.
2. En caso de concurso, los acuerdos de refinanciación a que se refiere el apartado anterior, y los negocios, actos y pagos realizados y las garantías constituidas en ejecución de tales acuerdos, no estarán sujetos a la rescisión prevista en el artículo 71.1 de esa Ley siempre que cumplan los siguientes requisitos:
a) Que el acuerdo sea suscrito por acreedores cuyos créditos representen al menos tres quintos del pasivo del deudor en la fecha de adopción del acuerdo de refinanciación.
b) Que el acuerdo sea informado por un experto independiente designado por el registrador mercantil del domicilio del deudor conforme al procedimiento establecido en los artículos 338 y siguientes del Reglamento del Registro Mercantil. El informe del experto contendrá un juicio técnico sobre la suficiencia de la información proporcionada por el deudor, sobre el carácter razonable y realizable del plan en las condiciones definidas en el apartado 1, y sobre la proporcionalidad de las garantías conforme a las condiciones normales de mercado en el momento de la firma del acuerdo.
c) Que el acuerdo se formalice en instrumento público, al que se unirán todos los documentos que justifiquen su contenido y el cumplimiento de los requisitos anteriores.
3. Declarado el concurso, solo la administración concursal estará legitimada para el ejercicio de las acciones de impugnación contra estos acuerdos.
Como observador externo no me hago muchas ilusiones con esta reforma, pues las preguntas se amontonan en mi cabeza:
1. ¿Es consciente el legislador de lo que supone alcanzar ese acuerdo con los acreedores? Tengo la sensación de que en algunos casos esto va a ser como la herencia de la abuela, donde se dirimen los viejos pleitos por un quítame allá esas pajas. Pues aquí otro tanto, habrá acreedores que, a sabiendas de su posición, pacten y obtengan compensaciones bajo cuerda, seguro. y eso por no hablar de la publicidad que supone de la mala situación de la empresa que sin duda no repercutirá en una mejor evolución de la misma.
2. ¿De que blindaje me habla el legislador? A mi me parece un blindaje muy limitado. Por un lado, entiendo que cabe impugnar los acuerdos atendiendo a defectos de forma: señoría, es que no son 3/5, que el experto no es independiente realmente, etc.Por otro lado, incluso guardando todas las formas habidas y por haber, el administrador concursal puede impugnar el acuerdo. Cuando hablamos de blindaje el que mola es el que se establece para la constitución de garantías a favor de los créditos públicos y del FOGASA. Esos si que tienen su culo cubierto.
3. ¿La participación del experto independiente en qué momento se concreta, durante o al final de la negociación?
Creo, y no soy el único, que la reforma en este punto es apresurada, que apenas dota de seguridad jurídica a los acuerdos, y que más allá de agradecerla por definir lo que es una refinanciación, existe una fuerte necesidad de regulación para frenar dicho art.71. La pena es que ya no tenemos tiempo. Lo hemos perdido mientras algunos se vanagloriaban de que España iba bien o de que estábamos en la Champion League. Ahora apenas tartamudean eso de, que , el Madrid otra vez campeón de Europa no, superados por los acontecimientos, inmóviles mirando al pasado, como estatuas de sal.
Como estamos en mayo, mes de los idealistas, y al calor de esa ola de innovaciones que describía en mi anterior post, que menos que hace una propuesta personal. Será típica chorrada que no va a ninguna parte, o que se le ha ocurrido a 1000 tíos antes y que estará llena de defectos, pero ya os digo que es mayo, y una está de lo más idealista. Tanto que piensa que puede aportar un enfoque nuevo al manido tema de las refinanciaciones por pàrte de los bancos.
Ciando hablo de refinanciaciones hablo de ese cliente que se presenta ante el Banco para que le solucione su problema. Y su problema es que no pude seguir pagando la cuota, o generalmente las cuotas que estaba pagando hasta ahora. Hace unos meses eso se debía a la subida de tipos, ahora al aumento de desempleo, y en algunos otros casos, sencillamente pasa debido a que hay gente que se empeña en gastar más de lo que gana.
La manera clásica de proceder de la entidad financiera es hacer una radiografía económico financiera del cliente: ingresos, pagos, activos, pasivos, cumplimiento pagos anteriores, garantías adicionales, etc. La entidad, con buena lógica intentara ganar garantías y darle alguna viabilidad a la situación del cliente. Ese aire se insuflara usando herramientas como la carencia, el alargamiento del plazo, la financiación a familiares viables que a su vez ayuden al cliente, etc. Si la cosa pinta mal, habrá quien recurra a la dación en pago, pura y dura, o suavizada al complementarla con una alquiler con opción de compra sobre ese inmueble que se entrega por el deudor. Los que lleváis tiempo conmigo ya sabéis de que hablo.
Normalmente, en estos proceso de negociación se suelen dar indicaciones generales al cliente: oye, pues deberías trabajar aquí o allí, vender ese activo o ese otro, intentar reducir tu gasto aquí, etc. Pero, en general, y salvo los planes de desinversión en activos, lo cierto es que suelen ser consejos bienintencionados y a titulo personal del profesional financiero que les atiende, sin seguimiento, sin exigencia y sin apoyo de la entidad.
Y es que la refinanciación al menos tal y como se suele producir hoy en dia es, en mi opinión, demasiado especializada, demasiado sectorial. se centra únicamente en lo financiero, cuando lo financiero es apenas un síntoma, no el único ni la causa originaria, de la crisis personal. De nada sirve tratar un síntoma si no se conocen las causas. Los males, de un modo u otro, volverán a aflorar, y nos habremos cargado el antibiótico. Así que, aunque suena horroroso, muy de los 80, he de recurrir al adjetivo integral (casí mejor que holístico). Creo que se debe pasar de la refinanciación desde una óptica financiera a la refinanciación como parte de un proceso integral de mejora de la situación personal del cliente. Aguantaros las risa que hablo en serio, y no estoy en plan moñas, ni mucho menos.
Cuando una persona no pude pagar es necesario averiguar que ha ocurrido: mala cabeza,errónea gestión financiera, crisis sectorial, nula formación y crisis económica general, problema conyuntural muy concreto, etc....y aqui es donde comienzan las novedades.
En dicho sentido creo que los profesionales financieros de las entidades, y en buena medida las Obras sociales de las Cajas y las Fundaciones de los Bancos que las tengan deben colaborar. Alguno se sorprenderá, pero creo que mejor obra social, que mejor objeto para una fundación bancaria que ayudar a tus propios clientes a salir del agujero, que en ultima instancia repercutirá en la propia entidad y en sus sostenibilidad. Esos clientes deben ser prioridad básica para esa obra social (y no me refiero a inyectarles dinero sin ton ni son)
Por tanto, mi apuesta es por un coaching financiero. Traduzco: la persona que solicita una refionanciación debe verse inmersa en un proceso que permita ayudarle financieramente,. Pero, además, hay que orientarle dentro de los problemas que sufre. Por tanto, debe ser diagnosticado , y junto con él, se debe plantear unas pautas, un camino, unas ayudas para conseguir sus objetivos:
¿Necesita formación financiera, necesita elevar su cultura en dichos aspectos, incorporar nuevos criterios de actuación, nuevas formas de relacionarse con el dinero? Pues desde la obra social, desde esa Fundación, en colaboración con el cliente, ayúdesele: charlas, dinámicas de grupo, experiencias de rol, lo que haga falta. Y si es necesario aumentar los controles, supedítese el crédito con mecanismos similares a los que citábamos en el post anterior en relación con Grameen Bank, a través de grupos codependientes financieramente.
En mi modesta opinión, los mejores clientes somos aquellos que conocemos minimante los productos,que exigimos con consciencia, que sabemos el terreno que pisamos. es la única manera de construir un dialogo sólido cliente-empresa.
¿Necesita encontrar trabajo,montar una empresa, etc? para eso tenemos el outplacement. Móntese un departamento ad hoc para esos clientes. Que mejor atalaya que una entidad financiera para descubrir oportunidades de empleo, empresariales,para gestionar subvenciones, etc...
¿Necesita apoyo emocional, psicológico? Que se le presté. Un cliente paralizado por el shock es incapaz de encauzar su vida, incapaz de tomar decisiones, incapaz de pagar sus deudas y de volver a ser ese cliente merecedor del crédito y al que una entidad financiera aspira a acompañar toda su vida. Y, aunque no toca hablar de ello, no estaría de más pensar en el personal que atiende a esos clientes y el fuerte desgaste que suponen atender a personas en esas situaciones de angustia.
Soy consciente de que montar esto es caro, pero no estoy seguro de que sea más caro que no hacerlo, y tampoco que no se puedan detraer recursos de otras finalidades sociales financiadas por las entidades. No sólo se recuperarian clientes dados por perdidos, tambien se estableceria un lazo de fidelidad, de vinculación muy muy fuerte.
Soy consciente de que habría que ir paso a paso, de que seguramente no es para todos, de que´sería necesario hacer grupos piloto, etc. Bueno, uno empieza a correr dando un paso. Andemos.
También soy consciente de que hay personas que no están dispuestas comprometerse en esos procesos, de que van por libre. Me parece fantástico, pero entiendo que eso supone una menor garantía y por tanto considero que la entidad financiera debería discriminar a unos de otros, y salvo que vea que se valen muy bien solos, penalizar de algún modo a aquellos que no buscan otra cosa más que una aspirina financiera. El que quiera la mejor refinanciación, la más generosa, que ponga de su parte y que colabore en todo. Al que vaya por libre, el standard. Y al jeta, nada.
¿Me he explicado o me ha quedado muy místico?
PD: Tengo pendiente con José un post acerca de la legislación concursal (proximamente). En el se tocaría el tema de los particulares, de las personas físicas. Ya adelanté en su momento, y en esto no ha habido cambios, mi opinión sobre la situación actual. También dije que, si se cambia, las personas físicas beneficiarias de estos procesos concursales deberían ver limitadas sus derechos más allá de la duración del concurso. Y ahora lo complemento diciendo que, para esos casos, entiendo necesario algún tipo de proceso como el descrito en este post, una especie de rehabilitación financiera, y que un profesional valore si esta persona va a estar capacitada para gestionar su patrimonio sin dañar a terceros sistemáticamente.
Nos toca seguir echando un vistazo, que no será el último, a la Ley 2/2009, más conocida como Ley de los intermediarios financieros o de las empresas de refinanciación, aunque su ámbito, como ya vimos, es más amplio. En vez de seguir un orden secuencial, en parte por ser uno de los temas más controvertidos, y en parte por no perder la amistad de Pau, voy a ir directo a la famosa cuestión de las tres ofertas vinculantes. Y digo famosa ya que, para los conocedores del sector, y me incluyo entre ellos, o atemperamos mucho su interpretación, o hubiese sido mejor no regular el sector, pues una visión rigorista se lo carga.
La Ley hace referencia a las ofertas vinculantes, en relación con los intermediarios, en varios momentos:
1. Exposición de Motivos:
Asimismo, los intermediarios independientes estarán obligados a seleccionar entre los productos que se ofrecen en el mercado los que mejor se adapten a las características que el consumidor les haya manifestado, presentándoles, al menos, tres ofertas vinculantes de entidades de crédito sobre cuyas condiciones jurídicas y económicas asesorará al consumidor.
2. Art. 19.3
Son intermediarios de préstamos o créditos independientes las empresas que, sin mantener vínculos contractuales que supongan afección con entidades de crédito o empresas que comercialicen créditos o préstamos, ofrezcan asesoramiento independiente, profesional e imparcial a quienes demanden su intervención para la obtención de un crédito o préstamo. Se presume, en todo caso, que ha existido asesoramiento independiente, profesional e imparcial cuando se presenten las tres ofertas vinculantes previstas en el artículo 22.4.
3. Art. 22.4
Las empresas independientes estarán obligadas a seleccionar entre los productos que se ofrecen en el mercado los que mejor se adapten a las características que el consumidor les haya manifestado, presentándoles, al menos, tres ofertas vinculantes de entidades de crédito u otras empresas sobre cuyas condiciones jurídicas y económicas asesorará al consumidor.
4. Disposición transitoria única, 2ª
Las exigencias relativas a las obligaciones de transparencia en relación con los contratos, información previa al contrato, los requisitos de forma y contenido de los contratos, así como las obligaciones en materia de tasación y servicios accesorios, régimen de compensación por amortización anticipada, comisión de apertura en los préstamos o créditos hipotecarios sobre viviendas y oferta vinculante, previstas en los artículos 4, 5 14, 15, 16, 17, 20 y 21, resultarán exigibles en las relaciones precontractuales y en los contratos que se celebren a partir de la entrada en vigor de esta Ley.
Se que soy un poco rarito. Bueno, no nos engañemos. Soy bastante rarito, pero por mucho que leo la Ley ya no es sólo que lo de las tres ofertas vinculantes, como luego veremos sea infumable. Es que me parece que no esta para nada bien redactado o yo soy muy torpe leyendo. De este batiburrillo destacaría los siguientes puntos:
1. Cuando hablamos de ofertas vinculantes, nos referimos en origen al art. 5 de la OM 5/5/94. Ojo, que dicha oferta vinculante era obligatoria en un principio solo para personas físicas, con garantía hipotecaria de vivienda y por un importe inferior a los 150.000 euros. Sin embargo, entiendo que dado el artículo 1 de la Ley 41/2007, que modifica el art. 48 de la Ley 26/88 de Disciplina de Entidades de Crédito dicha obligación es para cualquier operación hipotecaria garantizada con una vivienda, independientemente del importe.
Es decir, sin tocar la OM entiendo que, con la reforma del 2007 se ha ampliado la obligación de entregar la Oferta Vinculante siempre y cuando haya una vivienda por medio como garantía. Lo cierto es que no se dice nada del otro requisito, el de ser persona física. Bien. Si os acordáis de la primera parte de este articulo planteaba una serie de dudas respecto de la consideración de las persona jurídicas como consumidores. Creo que sigue sin estar claro. ¿Alguien tiene alguna idea al respecto? Venga, Consumerista, anímate.
Lo que esta claro es que la oferta vinculante que ampara esta Ley va más allá de aquella de la OM del 94:
- Esta Ley no distingue en función de importes (lógico, según la reforma citada).
- Esta Ley incluye expresamente a las personas jurídicas que actúen fuera de su ámbito empresarial o profesional.
- Esta Ley no distingue en función de las garantías. Ya pueden ser hipotecarias distintas de vivienda, garantías personales o palabritas del Niño Jesús, de todas ella predica la ¿necesidad? de que el intermediario obtenga una oferta vinculante.
Esto plantea un problema previo. El modelo de la OM está pensado para hipotecarios, y así lo tienen implementado las entidades financieras. ¿Debe ser el mismo modelo en préstamos personales?, ¿dónde se regula que las entidades financieras están obligadas a entregarlo, como si ocurre en la Oferta Vinculante del art. 5 de la OM? ¿Soy rarito?
2. Entiendo que hay un tipo de empresa intermediaria que no necesita de las tres ofertas vinculantes. Me refiero a las empresas que trabajan en exclusiva para una o más entidades financieras. la verdad es que no acabo de entender como se puede trabajar en exclusiva para varias entidades financieras, pero es lo que la Ley dice en su artículo. Más bien creo que lo que la Ley quiere decir, si ponemos en relación su articulo 19.3 con el 22 es que, existen dos tipos de intermediarios:
a) Los que cobran de las entidades financieras, trabajando para ellos como prescriptores. Esos no pueden cobrar de los clientes. No son independientes, y por tanto no les exigible el tema de las tres ofertas vinculantes, lo que tiene todo el sentido del mundo si solo trabajan para una entidad financiera. b) Aquellos que cobran de los clientes, pudiendo algunos cobrar también de las entidades financieras. Estos son los llamados independientes, los imparciales. ¿Y como se prueba dicha independencia, dicha imparcialidad y dicha profesionalidad (ojo, que el dependiente también ha de ser profesional)?Pues con las tres ofertas vinculantes, aunque luego veremos los matices.
3. La Ley impone al intermediario independiente el presentar tres ofertas vinculantes, segun parece deducirse del art. 22.4. Y aquí se monta la gorda. Si salvamos los obstáculos formales del primer apartado que he expuesto, y estamos de acuerdo con la excepción que cito en el segundo, aquí nos encontramos con un problema mucho más serio. Habrá muchas operaciones en las que , con suerte, se logrará una oferta vinculante, amén de que a las entidades financieras no les suele hacer gracia hacer un estudio de riesgos y emitir una oferta vinculante para quedarse luego sistemáticamente colgado.Me parece un poco fuerte que , a la hora de definir un asesoramiento independiente, profesional e imparcial, se considere que vale con las ofertas vinculantes.
Es curioso como, en la práctica, una medida inspirada en la normativa de seguros, acaba siendo mucho más rigorista y dura en un mercado que se presta mucho menos a ello. Veamos lo que dice la Ley 26/06 de Mediación de Seguros, en su 42.4:
El asesoramiento con arreglo a la obligación de llevar a cabo un análisis objetivo a que están obligados los corredores de seguros se facilitará sobre la base del análisis de un número suficiente de contratos de seguro ofrecidos en el mercado en los riesgos objeto de cobertura, de modo que pueda formular una recomendación, ateniéndose a criterios profesionales, respecto del contrato de seguro que sería adecuado a las necesidades del cliente.
En todo caso, se presumirá que ha existido análisis objetivo de un número suficiente de contratos de seguro en cualquiera de los siguientes casos:
- Cuando se hayan analizado por el corredor de seguros de modo generalizado contratos de seguro ofrecidos por al menos tres entidades aseguradoras que operen en el mercado en los riesgos objeto de cobertura.
- Cuando se haya diseñado específicamente el seguro por el corredor de seguros y negociado su contratación con, al menos, tres entidades aseguradoras que operen en el mercado en los riesgos objeto de cobertura para ofrecerlo en exclusiva a su cliente en función de las características o necesidades generales de éste, fundado en el criterio profesional del corredor de seguros.
Mi interpretación de alguien no versado en seguros, es que la referencia popular a que el mediador debe presentar tres ofertas es una interpretación un tanto exagerada. Lo que la Ley obliga es a atender a criterios de profesionalidad, y entiende que se cumplen, presentando esas tres ofertas o analizando tres ofertas genéricas de empresas del sector. No es necesario, por tanto presentarlas. Se trata de un juego de presunciones con que el mediador quedaría cubierto, pero voy más allá incluso: la ley dejaría abierta, a mi juicio, y dejo que Carlos o Ángel o Rafael me corrijan a que ni siquiera haya que hacer ese análisis de las ofertas genéricas de tres aseguradoras, suponiendo, por ejemplo que es que no las hay, que en dicho nicho hay una o dos empresas como mucho que cubran ese riesgo. Y por lo que leo sobre esta reunión de los mediadores navarros, los tiros parecen ir por ahí.
Por tanto, la Ley de Mediación de Seguros parece ser bastante menos taxativa. Me gustaría que los citados nos contasen sus experiencias o las de su sector, especialmente la práctica de la DGS, que nos podría aclarar sobre por donde pueden ir los tiros.
Yo, y es una primerísima aproximación al problema, considero que en la Ley de Intermediarios Financieros cabe también dicha interpretación amplia y generosa. Y me remito una vez más a la definición de intermediario independiente. La Ley presume como tal, en todo caso, aquel que presenta estas tres ofertas. Es por tanto una presunción que nos ayuda a delimitar cuando se actúa conforme a los criterios de profesionalidad, independencia e imparcialidad.
Mi opinión es que en el expediente que el intermediario debe construir con la información de dicho cliente debe quedar claro que se ha actuado de dicho modo (profesional, independiente, imparcial), debiendo quedar demostrado que el intermediario ha hecho sus deberes buscando las mejores soluciones que el mercado depara para el cliente según su perfil. Y en muchas ocasiones, tal como señalaba Pau, es posible que la existencia de negativas por escrito de X entidades financieras nos ayude a ello. Pero, insisto, no creo que debamos conformarnos con conseguir 2 ofertas negativas y una oferta vinculante positiva. Entiendo que el espíritu de esta ley contrahecha va más allá.
Ojo con las negativas y las ofertas vinculantes. Ya hemos visto que esta Ley da a luz un nuevo tipo de oferta vinculante, que va más allá de aquella que en su día alumbró la legislación hipotecaria. En aquella, la entidad estaba obligada a emitir una oferta vinculante positiva o una denegación una vez tasado el inmueble. Pero es que aquí es posible que no hay ni inmueble que hipotecar, que sea un refinanciación personal. Tema complejo. En todo caso, si se presiona en exceso a las entidades financieras a la hora de que se retraten por escrito, me temo que se van a disparar las comisiones por estudio de las operaciones, únicamente reintegrables en caso de formalización de la operación.
4. La Ley, a la hora del incumplimiento de las obligaciones descritas, remite a la normativa de consumo. Me parece un error que nos e recoja expresamente las consecuencias de determinados incumplimientos, partiendo de mi ya notoria crítica a ubicar dicha materia en las esferas del supervisor de Consumo y no del Financiero. Un ejemplo, si no hay oferta vinculante, ¿es nula el contrato de intermediación o también la hipoteca? Da para otro post.
5. En las leyes, en las Disposiciones Transitorias, se regula la entrada en vigor de determinados aspectos de la Ley, el llamado Derecho Transitorio. Pues bien, insisto en que soy rarito, pero en lo referente a la obligación de las tres ofertas vinculantes, no hay una referencia expresa a s u entrada en vigor. Podríamos entender que, conforme a lo general, entra en vigor al día siguiente de su publicación dicho art. 22, como en general toda la ley pero hete aquí que me llama la atención. Leemos una vez más la DT 2:
Las exigencias relativas a las obligaciones de transparencia en relación con los contratos, información previa al contrato, los requisitos de forma y contenido de los contratos, así como las obligaciones en materia de tasación y servicios accesorios, régimen de compensación por amortización anticipada, comisión de apertura en los préstamos o créditos hipotecarios sobre viviendas y oferta vinculante, previstas en los artículos 4, 5 14, 15, 16, 17, 20 y 21, resultarán exigibles en las relaciones precontractuales y en los contratos que se celebren a partir de la entrada en vigor de esta Ley.
Las exigencias relativas a las obligaciones de transparencia en relación con los precios y el tablón de anuncios, previstas en los artículos 5 y 6, resultarán exigibles transcurridos tres meses a partir de la entrada en vigor de esta Ley.
Si os dais cuenta, en materia de transparencia e información hay dos tipos de artículos. Los que entran en vigor al día siguiente y aquellos a los que se da 3 meses. todos ellos aparecen citados expresamente. pero no el artículo 22. ¿Alguien sabe el por qué o se me pasa algo?
Pau, de Futurfinances, a quien sin duda conocéis si sois habituales de este blog, le ha dedicado tresinteresantesentradas en el suyo a un primer estudio de la Ley 2/2009 por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito,pedazo título que Pau ha acortado merecidamente, como la Ley de los intermediarios de crédito (aun abarcando algo más como el mismo describe).
Amablemente me ha pasado el testigo para comentar sobre el tema. Y en ello estamos. Pero los que vayan buscando respuestas pueden pasar a otra página web. Una vez me dijeron que el mejor profesor, en vez de dar las respuestas correctas es el que hace las preguntas oportunas. y es que pocas respuestas correctas hay, y más en el ámbito legal, donde siempre hay disparidad de opiniones y en el que la aplicación práctica de las leyes nos acaba indicando lo afortunado de su tratamiento. Por tanto, esto va a ir sobre todo de dudas, de preguntas.
La Ley, a este respecto, da para mucho, pero por limitar el post vamos a centrarnos en 10 grandes temas, que iré desgranando en varias entregas. La primera va a ser la referida al ámbito de aplicación de la Ley.
Artículo 1. Ámbito de aplicación. 1. Lo dispuesto en esta Ley será de aplicación a la contratación de los consumidores con aquellas personas físicas o jurídicas (en adelante, las empresas) que, de manera profesional, realicen cualquiera de las actividades que consistan en: a) La concesión de préstamos o créditoshipotecarios bajo la forma de pago aplazado, apertura de crédito o cualquier otro medio equivalente de financiación. b) La intermediación para la celebración de un contrato de préstamo o crédito con cualquier finalidad, a un consumidor, mediante la presentación, propuesta o realización de trabajos preparatorios para la celebración de los mencionados contratos, incluida, en su caso, la puesta a disposición de tales contratos a los consumidores para su suscripción.
Por tanto, los señores legisladores regulan dos realidades muy distintas. resumiéndolo mucho, la actividad de prestamistas privados y las llamadas empresas de intermediación financiera. En la ley hay una parte común en cuanto a la regulación y una parte especifica de cada tema. Primera pregunta que cabe hacerse: ¿tiene sentido la regulación en una ley común de dos actividades distintas (tan distintas añadiría yo)? Si bien durante años nos hemos desgañitado algunos en decirle a la gente que lo que ellos llamaban financieras no eran más que intermediarios, ahora, en vez de esclarecerlo parecen que lo igualan en cierta medida. Y me explico.
A mi juicio, la diferencia entre una financiera y un intermediario financiero es clara. El financiero pone su pasta, asume un riesgo. Bien preste dinero suyo, bien preste dinero de un tercero, el riesgo es suyo. Frente a ese tercero el que responde es él. Por tanto, financieros son los Bancos, las Cajas de Ahorros, las Coop. de Cto., y, muy expresamente los EFC, Establecimientos Financieros de de Crédito, todos ellos con normativa vigente ad hoc y supervisados por el BdE. Y en segundo lugar estaban las financieras no homologadas, aquellas que profesionalmente se dedicaban a prestar dinero, asumiendo como las primeras el riesgo de la operación, que no estaban reguladas ni supervisada ni nada de nada. Dentro de estas ultimas había empresas serias, prestamistas oscuros, etc, etc....pero todos, todos, asumían el riesgo.
Los intermediarios eran otra cosa bien distinta. Ponían en contacto a quien necesitaba dinero con quien se lo prestaba, habiendo destacado especialmente en los llamados procesos de reunificación o consolidación de deuda. Lo cierto, es que aunque muchos decían que también se dedicaban a la primera actividad, en el fondo, y en los casos que conozco no era tal. En vez de contactar con el Banco, Caja o EFC de turno se buscaban inversores privados, particulares. Y eran estos particulares los que asumían el riesgo.
Pues bien, me temo que la regulación conjunta de ambas actividades, aun con los matices oportunos, no creo que ayude a la gente a diferenciarlas. Y, entre nosotros, creo que era bastante necesario. ¿Por qué ha ocurrido ésto?, ¿alguien tiene alguna idea de cual es el interés o motivo?
Ojo, que si nos fijamos, la Ley se deja fuera a a aquellas empresas que se dediquen profesionalmente a prestar capitales propios si no son con garantía hipotecaria. Curioso. entiendo que alguno crea que esto es debido a que es mucho más delicado el negocio hipotecario, que puede afectar mucho más al consumidor. Sin embargo, y vuelvo a hablar de mi experiencia,los prestamistas más, ummmmmmm, irregulares, se mueven en el ámbito de los préstamos personales, que en un plis plas acaban en un embargo de un bien inmueble y en la ejecución del mismo. ¿Por qué se deja fuera a éste tipo de empresas? Es más, ¿por qué se deja fuera a esas empresas y sin embargo, en el caso de intermediarios de crédito no se hacen esos distingos referentes al matiz hipotecario? ¿Defectuosa técnica legislativa, torpeza, o hay algo más detrás?
Conclusión: por un lado se regulan conjuntamente realidades bien distintas, y sin embargo, se dejan fuera algunas esencialmente idénticas. ¿Alguien lo entiende?
Tras esta definición positiva hay una definición negativa. Los no afectados por esta Ley:
los proveedores de bienes y servicios que actúen como intermediarios para la contratación de préstamos o créditos destinados a la financiación de los productos que comercialicen, únicamente les será de aplicación lo dispuesto en el artículo 22.5.
Es decir, el típico API, el vendedor de cursos o electrodómesticos, etc, que referencia un cliente a alguien para que le financie la compra de sus productos o servicios.Eso si, la llamada al 22.5 significa que están obligados a prestar al consumidor la iinformación que legalmente se haya establecido. En general, el tema es coherente, pero me temo que en algunos casos concretos, especialmente en el sector inmobiliario, puede haber zonas grisáceas. ¿Opiniones al respecto?
Tampoco están afectadas por esta Ley las entidades de crédito o sus agentes, ni a las actividades incluidas en el ámbito de aplicación de la Ley 28/1998, de 13 de julio, de Venta a Plazos de Bienes Muebles. O sea, ni Bancos, ni agentes financieros, ni EFCS, ni aquellos que se dediquen a la venta a plazos, etc...
La ley además precisa que se considera consumidores a las personas físicas y jurídicas que, en los contratos a que se refiera esta Ley, actúan en un ámbito ajeno a su actividad empresarial o profesional. Es una visión amplia de lo que se considera consumidor. Las empresas lo serían a todos los efectos, claro que, cabe preguntarse que se considera el ámbito propio de su actividad empresarial o profesional. Seguramente Consumerista, con quien creo haber debatido este tema en alguna ocasión, nos podrá ilustrar. Voy a poner un ejemplo limite, por ejemplo, una empresa a la que el intermediario le consigue una linea de crédito para anticipar facturas de sus clientes. Me cuesta creer que esto este fuera de su ámbito. ¿Y está fuera de su ámbito la financiación de una nave industrial? Sinceramente, creo que hay un peligro evidente de una excesiva extensión del Derecho de los Consumidores. No creo que su fuerte grado de protección sea el adecuado para el mundo empresarial. En todo caso, el reconocimiento de las personas jurídicas como consumidores en esta ley produce algún que otro desajuste con otras normativas. Por ejemplo, con la refería a la transparencia del mercado hipotecario. Digamos que si había dos tipos de ofertas vinculantes actualmente en la ley a efectos hipotecarios, para hipoteca nueva o en caso de subrogaciones, ahora habrá una tercera clase, las que requiere esta ley, y es que curiosamente los Bancos no van a estar obligados a emitir ofertas vinculantes en muchos supuestos y sin embargo los intermediarios si que van a estar obligados a conseguirlo.
Creo que hoy ya es suficiente, sólo me gustaría recordar que lo establecido en esta Ley se entenderá sin perjuicio de lo dispuesto en otras Leyes generales o en la legislación de protección de los derechos de los consumidores y usuarios, en particular en el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras Leyes complementarias, la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación, la Ley 34/1988, de 11 de noviembre, General de Publicidad, la Ley de 23 de julio de 1908, de nulidad de los contratos de préstamos usurarios, la Ley 7/1995, de 23 de marzo, de Crédito al Consumo y la Ley 22/2007, de 11 de julio, sobre comercialización a distancia de servicios financieros destinados a los consumidores. En caso de conflicto, será de aplicación la norma que contenga un régimen más preciso de control de las actividades definidas en el apartado primero o suponga una mayor protección de los consumidores y usuarios (clásico principio del Dº de los Consumidores). Conviene que los afectados por esta ley no olviden que están sujetos también a las anteriormente citados, pues me temo que muchos jamás las han aplicado.
Vamos a empezar la semana con algo light y de plena actualidad, que ya analizaremos con más calma en días venideros. Y es que leo en RDMF que nuestras señorías se han dignado a aprobar la Ley de Intermediarios de Crédito. Son unos monstruos. Ya aprueban hasta leyes. Ahora sólo hace falta que legislen con un mínimo sentido común, centrándose en los problemas reales y con cierto nivel técnico. Soy partidario de no volver a convocar elecciones hasta que lo logren, no vaya a ser que ahora que han cogido carrerilla se encallen.
En serio, que tenemos Ley. Y todo apunta a que una Ley mala, lo cual no supone ninguna novedad, tal y como servidor lo veía en aquel momento. En general podemos decir que se ha mantenido el mal tono de la Ley, que a última hora casi sale alguna enmienda inteligente y alguna burrada sin nombre, y que es una ley hecha de espaldas a la realidad.
1. Se mantiene la supervisión de este tipo de empresas por parte de Consumo (que ya ha demostrado como las autonomías se hinchan a pedir competencias para luego no hacer nada . Ah si, para gastar). Se distorsiona así el mercado y se invita a las entidades financieras a usar este canal si quieren evitar los controles mucho más estrictos de las autoridades financieras.
2. Se sigue manteniendo una mezcla contra natura entre prestamistas privados e intermediarios de crédito. No tienen nada que ver. A última horase intentó convertir en Establecimientos Financieros de Crédito a aquellas empresas y cadenas de franquicias que superasen un determinado volumen. Carecía de sentido en el caso de los meros intermediarios y supondría el fin de casi todas, por no decir todas, las grandes del sector, dados los fortísimos requisitos que se imponen estas empresas, entre otros de fondos propios. La única parte buena es que esto le supondría caer bajo la lupa del Banco de España. Pero el fin no justifica los medios y afortunadamente no se aprobó lo que carece de lógica.
3. Tampoco prospero la obligatoriedad de auditar las cuentas para todas estas empresas. No creo que aportasen gran cosa, y solo supondría un acto de burocracia más, en unas firmas donde los volúmenes en balance son mínimos, dado su carácter de intermediación.
4. Desgraciadamente, y a pesar del intento de última hora se ha mantenido ese aborto, ese injerto de la legislación del seguro, que supone la obligación por parte del intermediario de aportar tres ofertas vinculantes. Desconocimiento absoluto del mercado. ¿Tres ofertas vinculantes? Suerte tendrán si les aprueban una. ¿Tres ofertas vinculantes? Más gasto, más tiempo, más trabajo sin que realmente aporte nada, salvo dificultar en grado extremo la operación por no hablar de su lógico encarecimiento (las entidades van a repercutir esos costes si o si). Tarde o temprano resurgirán las comisiones de estudio por limitarse a leer las operaciones.
El Banco de España logra librarse de la supervisión de este tipo de empresas, a las cuales tiene alergia ya que sabe el marrón que supone, a pesar de su evidente papel en la distribución de productos finacieros. Lo pagaremos de un modo u otro.
En el post se narra la Historia de una chica que compro una vivienda hace apenas 2 años por 300.000 euros. Debido a la crisis, que supone el cierre de la empresa del marido, se dirigen a su entidad para buscar una solución. Y la solución que les proponen, y que el autor califica como envenenada es:
Hace unos días el apoderado del banco recibió a clara con su “mejor propuesta”. Con malas maneras, le explicó que si no tenía un aval no podría alagar su hipoteca desde los 25 años actuales a periodos de entre 40 y 50 años. La única posibilidad entonces, le explicó, era cancelar el préstamo actual, dejar de abonar su hipoteca durante dos años y mantenerse en régimen de alquiler, a razón de unos 800 euros mensuales. Pero para poder acogerse al alquiler tendría que abonar dos meses de depósito en depósito más el abono del mes corriente. Además perdería los 20.000 euros entregados en estos dos años de crédito y tendría que pagar otros 13.000 euros para cancelar una parte del crédito antiguo. Y encima, en 2010 tendría que abandonar el alquiler y firmar un nuevo crédito hipotecario por el importe inicial, 300.000 euros. ¿Pero como voy a pagar todo esto si precisamente he venido porque no puedo hacer frente a mis créditos? se preguntaba al salir del banco.
Lo avance ayer. No esta claramente explicado ni lo que le han propuesto, pero se intuye, al menos para los que conocemos como está la calle:
1. La entidad esta admitiendo una dación en pago. Si, una de esas daciones de las que tanto hemos hablado, y que sabemos que pueden dar problemas jurídicos (y,por cierto, teniendo en cuenta la condición de ex-empresario del marido, esa posibilidad se incrementa).
2. Es por lo anterior que supongo se habrá tasado la vivienda. Y fruto de esta tasación, y teniendo en cuenta que apenas habrá amortizado nada (esos 20.000 euros entregados en dos años serán, en su muy mayor parte,intereses, o sea que menos lloros) se habrá hecho una valoración a la baja. De ahí los 13.000 euros que tiene que entregar para ajustarlo (quizás el redactor de Invertia defiende la necesidad de una condonación, generoso él). Claro que, dada la falta de claridad del post, es posible también que sean cantidades atrasadas, que señores, hay que regularizar.
3. Esa malvada entidad (me ha hecho mucha gracia que la identifique como caja catalana, no se que tipo información adicional supone), por lo que se pude desprender del texto (mira que está mal explicado), suscribe con ellos un contrato de ¿alquiler? de dos años ( difícil de entender, la duración mínima de un contrato de alquiler para vivienda habitual son 5 años, algo no cuadra ahí, por mucho que haya una opción de compra) por 800 euros mes (no se plantea el autor si eso es mucho o poco, o si la Caja en cuestión tiene alguna obligación moral de ser el arrendador de quien es su cliente). Al cabo de un año, por lo que parece desprenderse les vuelven a dar la opción de compra por el precio original, lo cual ella será libre o no de aceptar. Ya digo que si toda la descripción enrevesada este punto, tal que así, difícilmente se sostiene.
4. La entidad no admite un alargamiento en el plazo, sin avales, debido a que seguramente no es viable ni siquiera así, solo supone prolongar una agonía cierta. Y dada su inviabilidad económica, dicha refinanciación, dicha novación hipotecaria, tiene bastantes papeletas para ser obligada a provisionar como dudosa por el Banco de España.
Esta claro que esta solución supone la perdida de la casa, así como que difícilmente en el plazo de ese año podrá aspirar a recomprar la casa. Pero de ahí a hablar de solución envenenada va a un abismo. Más bien hablaríamos de solución desesperada por parte de la entidad, que intenta salvar al menos dos aós la situación. ¿Qué alternativas tiene? Me parece bastante más envenenada la ejecución: procedimiento judicial, incremento de costes, anotaciones en ficheros de morosidad y judiciales, etc...
Claro que el redactor lo ve de otro modo:
Y tampoco las líneas del ICO están llegando a muchos ciudadanos con hipotecas al límite por la imposición por los bancos de exigencias elevadas. ¿No debería el Gobierno tomar cartas en el asunto de forma enérgica?
¿Exigencias elevadas? No, hombre, ya ha quedado clara que lo que es una exigencia elevada es la del Gobierno de cara a los Bancos, que pretende que pierdan garantías por la cara bonita del Ministro Solbes, a cambio de una cobertura mínima. Esos son los fondos ICOS de los que habla el redactor. ¿Acaso piensa que las entidades quieren quedarse con las viviendas?, ¿qué les gusta ver sufrir a la gente? Lo pero, ese llamamiento a soluciones enérgicas, con un cierto ramalazo a prefiero no decirlo.
PD: Una variante a la propuesta citada, y que me han comentado viene a ser otra parecida pero distinta, y especialmente orientada a inmuebles de cierto nivel. La entidad busca un comprador entre su base de clientes. El antiguo propietario se queda como inquilino en la que era su propiedad por un plazo de 5 años . Al finalizar los mismos, puede o no pactarse una opción de compra que sea interesante para ambas partes (ergo, el nuevo propietario ha de ganar dinero). La entidad financiera emite aval bancario frente al nuevo propietario para garantizar el pago de las rentas. Supongo que esta será otra solución envenenada, aunque a mi me parece bastante interesante de explorar.
Parece mentira, pero en abril hará dos años de la apertura de este blog. Una echa la vista hacia atrás y le resulta inverosímil haber llegado hasta aquí. Casi casi que da vértigo. ¿Seguro que he sido yo el que ha escrito todo eso? Debe haber sido asi. Y, aunque como a los hijos, quiero a todos los posts por igual, hay a algunos que los recuerdo, por distintos motivos con más o menos cariño. Por ejemplo, la Representación con Capital Privado en Tres Actos: Presentación y Nudo, y Desenlaces Alternativos. ¿Cómo no coger cariño a ese elemento de KF o a ER? Casi que dan para una saga a lo Potter. De hecho, la secuela bien podía ser Quid pro Quo, donde nuestro amigo ER sometía su negocio a una reorientación estratégica.
Pero el caso es que la vida no se detiene, y como en toda saga que se precie, que menos que una Trilogía. Le sugiero a ER una nueva linea de negocio. Después de haber trabajado el tema de las refinanciaciones, y tras haber acometido el tema de la venta de inmuebles, ha depurado aún más su linea de negocio. ER, salado, ya no debes vender créditos para reunificar deudas. No. Tampoco inmuebles de gente que este ahogada. No. Directamente debes comercializar créditos dudosos, a punto de ejecutar, debes buscar que alguien se los compre al Banco,o a aquel IA que estaba pillado. Y es que la arruga no se si será bella, pero hay quien considera que los créditos dudosos lo son. La pena, es que se me han adelantado en la Revista del Colegio Notarial de Madrid.
Dicho medio reproduce un mailing de lo más goloso. El post original esta aquí, y a continuación reproduzco la misiva comercial, eliminando los nombres, que es lo de menos:
Estimado Sr./a:Me dirijo a Vd. para presentarle un producto financiero, denominado Compra de Crédito, con una alta rentabilidad y seguridad.
Grupo A está compuesto por profesionales especialistas en Inversión, B; especialistas en asesoramiento y gestión, C y letrados especializados en ejecuciones hipotecarias, D.
B dedicada a la Inversión y Gestión de Activos Inmobiliarios y con una larga trayectoria profesional, ofrece un excelente producto financiero, a través de Compra de Créditos con una rentabilidad del 14% con garantía hipotecaria, de activos inmobiliarios: locales, oficinas, naves industriales, naves en altura, viviendas, suelo urbano-industrial,…
El procedimiento de Compra de Crédito se inicia en el momento en que Vd. se hace cargo de un crédito que en su día el banco concedió y que actualmente está en mora. Desde el momento en que se firma la escritura del crédito ante notario, Vd. obtiene unos beneficios relativos a los intereses de demora, en función del capital invertido y del porcentaje de los intereses, ya pactados en la escritura.
Vd. se estará beneficiando cómodamente de esos intereses de demora por un periodo aproximado de entre diez y quince meses, tiempo que depende de la agilidad de los juzgados, abogados y procuradores, hasta el señalamiento de la subasta.
Los gastos que conlleva esta operación financiera de compra de crédito se reducen a: Notaría, en el momento de la firma;
Hacienda, teniendo que abonar el 1% Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (dependiendo de la base del capital de la inversión);
Registro de la propiedad, para formalizar el cambio del titular del crédito de la hipoteca;
Honorarios de A, por el estudio del inmueble y viabilidad de la compra.
Si el proceso ejecutivo sobre el inmueble objeto de compra siguiera su curso y se llegara al final del procedimiento que es la subasta pública, Vd. como inversor, recuperaría el capital invertido más los intereses de demora devengados hasta ese momento.
Tras el acto de subasta, un tercero podría adjudicarse el inmueble en Cesión de Remate. Nuestros Asesores C se encargan de buscar finalistas que se adjudiquen el inmueble al mejor precio de mercado.
Todos los procedimientos los llevan nuestros abogados D, especialistas en ejecuciones hipotecarias, implicándose en cada procedimiento hasta el final; muestra de ello es que D asume todos los gastos por éste concepto hasta el desenlace de la inversión.
Para Vd. hemos creído oportuno seleccionar Locales, Oficinas y Viviendas, pensando en su actividad profesional, aunque no obstante estamos a su disposición para ofrecerle cualquier otro activo que sea de su interés.
La finalidad de este producto con alta rentabilidad no es tanto adjudicarse el activo inmobiliario, como beneficiarse de la operación financiera. Piense que muy pocos le pueden ofrecer una rentabilidad tan alta y garantizada como Grupo A.
Grupo A desde este momento está a su disposición para cualquier consulta, duda o aclaración que le pudiera surgir sobre nuestro producto financiero.
Sin otro particular, y a la espera de sus noticias, le saluda atentamente,
Lo que más me gusta es el último párrafo. ¿Dudas?, ¿aclaraciones? Pues muchas. Por orden son las siguientes:
1. Voy a prescindir del aspecto ético del asunto. A diferencia de lo que parece deducirse del post de la Revista notarial, para mi esto es una transacción comercial (me hace gracia la alusión al interés de demora como elemento creador de valor). Lo mismo que hay quien cambia de Banco, hay Bancos a los que les gustaría cambiar de deudores. Por tanto, por la parte del deudor no le veo mayor complicación. Su obligación es pagar. Y respecto a que se les estruje, me temo que cuando llegan a este punto no se quien esta más estrujado en ocasiones, si ellos o los acreedores. Otra cosa bien distinta es que considere que en esta misiva hay temas que se omiten y que el inversor debería conocer. Pero claro, quien se mete en estos asuntos debería saber lo que esta haciendo, sin esperar a que Grupo A le ilumine.
2. La misiva habla de producto financiero, alta rentabilidad y seguridad. Incluso se refiere a una rentabilidad concreta, del 14%. Para empezar, y si lo estoy entendiendo bien, comercializan un producto financiero. Entiendo que dificilmente caerá bajo la supervisión de BdE o CNMV, pero queda claro que debería estar ahí. O sea que lo más probable es que esto acabe competencialmente en las ineficaces manos del organismo de consumo de turno. No estaría mal que la famosa ley en tramitación sobre intermediarios financieros en refinanciaciones aludiese a este tipo de prácticas. Y es que, hablar de alta rentabilidad y seguridad en este tipo de inversiones es más voluntad que realidad. Y me explico.
Cucamente, y después de haber soltado eso, dicen que todo depende del tiempo y agilidad de los juzgados. Obviusly. Y ya sabemos como funcionan estos en España, por lo que no entiendo como pueden cifrar ese 14%. Cualquiera que sepa de finanzas algo entiende que una variable fundamental a la hora de hablar de rentabilidades es el factor tiempo. Pero aquí no pasa nada, suelto lo del 14% y a correr.
Claro que la cosa se puede poner más fea. Y es cuando me hablan de la seguridad. Si ya ha quedado claro que no sabemos cuando vamos a recuperar la cantidad invertida, igual debemos preguntarnos que pasa con la seguridad. Por un lado, habrá que ver si esa garantía inmobiliaria es tal garantía o no. Y a esos efectos, la relación deuda vs precio de mercado es fundamental . Y debe ser muy muy muy amplia si no queremos sudar. Pero voy más lejos aún. ¿Qué garantías tiene el inversor de que el juez no declare nulas algunas de las cláusulas del préstamo cedido, y eso le acabe perjudicando financieramente, por poner un ejemplo? ¿Quién se responsabiliza de esa situación? ¿Esta capacitado el inversor para hacer un estudio jurídico previo del crédito que asume? A mi, como producto financiero, no me acaba de gustar nada de nada.
3. Alguno pensará que si tan chollo es, cuáles son los motivos por los que la entidad financiera se lo quiere quitar de encima. Ahí es lo único que tengo claro. Una entidad financiera seria no busca, por mucho que alguno lo crea, obtener beneficios vía ejecución hipotecaria. En primer lugar, debido a que es consciente, a diferencia de los inversores particulares, de lo tortuoso y largo del camino ( en el cual habrá que provisionar, anticipar gastos, reflejar esa morosidad en el balance con el coste en sus emisiones, etc). Y en segundo, debido a que afea su cuenta de resultados. Las entidades financieras, de lo que saben y de lo que quieren sacra dinero, es de prestar dinero y de que se lo devuelvan, por poner un ejemplo.
4. Hay un tema curioso. Mientras que se cita expresamente esa rentabilidad, de la que uno se permite dudar (14% a qué plazo, de qué modo), apenas se toca el tema de los honorarios del Grupo A. Queda claro que B cobra el día de la cesión, no tengo claro cuando cobra C, y de los abogados D se dice que esperan al final del proceso. Si tan fácil lo ven, que cobren todos al final y dependiendo de esa agilidad de los juzgados, ¿no? Pero uno que es curioso se acaba preguntando cuales pueden ser los honorarios. Veamos, si hablan de un 14%, podemos suponer que esa rentabilidad es neta antes de impuestos. Considerando que el inversor ha de percibir los intereses de demora, que vienen a ser de un 19%, descontemos el 1% de AJD y cuatro cosillas más y nos podemos hacer una idea. Sin embargo, insisto en que no veo clara esa rentabilidad del 14%.
Por cierto, aunque se que es una manía mía que Pau no entiende, supongo que no cobrarán nada del Banco que se quita el crédito de encima. ¿Soy el único al que le resultaría rara esta práctica?
5. ¿Significa esto que nunca acometería este tipo de inversiones? Para nada, estoy seguro que a alguno le resultar beneficiosas, incluso tengo claro algún tipo de perfil(no, no lo voy a decir). Pero no los calificaría como de alta rentabilidad y seguridad. Puede que si, puede que no. Si tan, tan bonito es, le planteo una evolución del producto para dotarlo de seguridad: el Banco se quita la deuda de encima pero garantiza subsidiariamente esas condiciones de rentabilidad y el buen desenlace de la operación. ¿A qué es más bonito así, casi como una operación de aparcamiento de autocartera? Claro que entiendo que el Banco de España es posible que diga algo, por ejemplo que ese activo dudoso debe seguir contabilizado en la cartera del Banco, dado el riesgo que asume.
En todo caso, y acabado esta trilogía, no se si lo próximo será una secuela o una precuela. ¿Apuestas?
Soy lector habitual de Cotizalia - El Confidencial. Me gusta, aunque más de una vez he leído algún artículo, alguna columna que son insostenibles, impropias por su calidad de dicho medio. Ya señalé en su momento una con una curiosa interpretación respecto a la ventas de inmuebles del Banco Santander. Su autora, Fátima Martín, hablaba del negocio bancario con una serie de imprecisiones manifiestas. Curiosamente, han pasado 18 meses y la cosa sigue igual, al encontrarme con un artículo que no se sostiene, con unos titulares de lo más demagógicos, de un amarillismo preocupante. Os dejo el enlace para que lo leáis: La banca juega sucio: deja a cero las cuentas de las pymes mientras negocia su refinanciación.
¿Qué me enerva de este artículo?
1. Para empezar la generalización. A partir de un caso concreto, una negociación entre una Entidad Financiera concreta y empresa que esta impagando sus créditos (importante matiz), se coge y se califica la actuación de todo un sector en relación con todas las pymes, como si fuese algo habitual.
2. La calificación moral y el tonillo: juega sucio, dudosa legalidad, dando la puntilla...supongo que ese tipo de tono es el necesario cuando, como se deduce del artículo, el tema le viene grande al redactor, y no esta para meterse en determinadas holguras. Casi que cierro los ojos y que me suena determinada prensa del corazón.
3. Y es que lo que es bastante dudoso es el artículo, por no decir que esta plagado de inexactitudes y de afirmacionesinciertos. Para empezar, y os remito a vuestros contratos bancarios, será difícil encontrar una entidad financiera en España que, en cualquier contrato de cuenta corriente, de préstamo, de tarjeta, etc...no haga constar la existencia de dicha clausula de compensación de saldos, que se traduce en que si careces de dinero en una cuenta para atender un determinado pago el Banco puede dirigirse contra otras de tu titularidad que tengas abiertas con el, por decirlo de un modo resumido. Insisto, consultad vuestros contratos. Está de forma generalizada en todos los contratos bancarios.
Por tanto, las sorpresas van siendo menos. Y es que, a pesar de esas fuentes que dice haber consultado Fátima, la verdad es que dicha compensación se ha venido aplicando siempre, incluyendo por supuesto el caso de préstamos y créditos, y no sólo en materia de tarjetas o cuentas. Siempre. Y es que, es de sentido común que si la entidad se cobre con el dinero del deudor figure en una cuenta o en otra distinta.
Lo que si que puede resultar más extraño es que esto se lleva a cabo en medio de un proceso de negociación para una refinanciación de las operaciones. El problema es que, a estas alturas no me creo nada del artículo. Nada. Y por tanto empiezo a sospechar que la situación es bien distinta a la de esa pobre pyme con la que se ha jugado sucio. Es posible que haya habido un proceso de negociación, pero un a vez La Caixa ha constatado que no hay solución, se ha tirado por la calle de en medio, y se ha aplicado lo convenido, antes de que la empresa que, recuerdo, esta incumpliendo sus compromisos, disponga de esos fondos.
Y es que, la compensación de saldos, diga Fátima lo que diga es absolutamente legal, y así lo reconoce la Jurisprudencia y las resoluciones del Banco de España que ella misma invoca. Cosa bien distinta es que en determinados casos estén mal redactadas o se apliquen mal (lo que también puede ocurrir en un préstamo personal y nadie dice que los préstamos personales son de dudosa legalidad), pero los criterios están claros, y así se lo ha recordado La Caixa: pacto expreso y concordancia entre los titulares de de las cuentas. Para el que quiera profundizar le linko alguna de las fuentes que se han usado en el artículo.
Hace ya unos días que estoy en deuda con Pau. Y eso no tiene un pase en un blog financiero. Me preguntaba Pau ,al que se le notaba rebotadillo, qué opinaba acerca de la relación Bancos-Prescriptores Financieros , en la situación actual. le dije que, curiosamente, me había tomado nota de su post., as i como de algún otro de los de FAM para responderlos en su momento. Y ese momento ya ha llegado.
Como creo que Pau ya me conoce bien, sabe que cuando me hace esa pregunta va a tener una respuesta, acertada o no, pero sincera. Pau, desde el aprecio, creo que te estas equivocando, que muchos agentes os estáis equivocando.
En primer lugar en el análisis de la situación (en cursiva):
1. me parece muy legítimo que haya entidades financieras que no quieran trabajar con brokers, por la razón que sea. Pero que entidades que nos han venido a buscar en tiempos de bonanza...A ver Pau, que las entidades financieras cambian sus estrategias. Del mismo modo que en su momento, dichas estrategias favorecieron vuestro crecimiento ahora lo dificultan, cuando no lo cercenan. Lo mismo que no se puede pedir a estas alturas un empleo fijo para toda la vida comprenderás que tampoco se puede pedir una vinculación comercial permanente para toda la vida. ¿Que jode? Mucho, a mi me lo va a decir. ¿Qué en el futuro tendrás más cuidado y no les pasarás una? Es lo que de bes hacer. Son negocios.
2. cuyos criterios de riesgo eran disparatados en muchos casos (los suyos, que nosotros solo les traíamos los clientes, no aprobábamos las hipotecas) ahora rescindan unilateralmente los contratos con sus colaboradores alegando que han comprobado que las operaciones de este canal tienen más morosidad... Pau, te recuerdo que una de las características fundamentales de un intermediario financiero, tal y como yo los veo ,es hacer un preanálisis del riesgo. Y si bien es cierto que tu no puedes decir SI, si que podías decir NO. Por mucho que se empeñe la entidad financiera y el cliente. Si, volvemos a que es duro, pero nadie dijo que iba ser fácil. Lo que es fácil es echarle la culpa al apoderado del Banco o al centro hipotecario.
3. bancos que conceden hipotecas al 80% del valor de compra-venta (misión imposible para la gran mayoría de brokers encontrar clientes con tantos ahorros) ....Pau, resulta que muchos intermediarios financieros criticáis a los Bancos por sus pasadas políticas de riesgo. Que daban hipotecas muy malas. Y ahora resulta que también son criticados al no dar al que no tenga ahorrado un 20 o un 30%, o no ponga garantías adicionales. Me parece que no es coherente. Los Bancos decidieron asumir esos riesgos y los van a tener que purgar. Ahora deciden no hacerlo y asumirán el frenazo en su cuenta de resultados. Pero no pueden estar siempre equivocados.
4. . Es un agente que aumenta la competencia entre bancos (busca las mejores condiciones del mercado bancario para su cliente) y es un agente comercializador a coste variable o a coste nulo (cuando se carga en el cliente las comisiones cedidas al broker) para las entidades financieras. Pau, aquí esta uno de los puntos clave. No puede ser que aumente la competencia y que sea un agente comercializador. El prescriptor tiene que tener claro para quien trabaja, para la entidad o para el cliente. Lo primero es un agente financiero. Lo segundo un agente del cliente. Las implicaciones son muy distintas. Y uno de los males del sector es que se entremezcla todo. ¿Te imaginas un abogado que trabaja a la vez para el cliente y para la parte contraria?
Pau, el negocio de los intermediarios financieros, de los prescriptores, tal y como muchos lo entendían, centrado en el particular al que se le consigue la hipoteca que financia todo todo y todo, o la refinanciación del muerto de turno, eso esta acabado. Kaputt. Finito. Al menos por el momento ( y creo que durante bastantes años). Supongo que en el mundo de los prestamistas privados algo quedará, pero no estamos hablando de eso. Y eso así, lo diga quien lo diga.
Pero por otro lado también creo que la figura del intermediario, del broker, ha llegado para quedarse. Eso si, la reestructuración que os espera es de aupa, especialmente en las redes de franquiciados. Muy dura. Intuyo que los caminos de futuro son los que apuntaba aquel post. Una fortísima especialización que va pareja con desmarcarse de las típicas operaciones hipotecarias que se solían llevar. Hablo de asesoramiento a empresas, de operaciones con divisas, de meterse en tema de ahorro, de operaciones con más sustancia jurídica (cambios de uso de viviendas, inmatriculaciones, etc...). Entiendo que seguramente más del 80% del sector será incapaz de llegar a ello.
Me gustaría que por un momento le echaseis un vistazo al siguiente articulo de la Ley Concursal:
Artículo 71. Acciones de reintegración.
1. Declarado el concurso, serán rescindibles los actos perjudiciales para la masa activa realizados por el deudor dentro de los dos años anteriores a la fecha de la declaración, aunque no hubiere existido intención fraudulenta.
2. El perjuicio patrimonial se presume, sin admitir prueba en contrario, cuando se trate de actos de disposición a título gratuito, salvo las liberalidades de uso, y de pagos u otros actos de extinción de obligaciones cuyo vencimiento fuere posterior a la declaración del concurso.
3. Salvo prueba en contrario, el perjuicio patrimonial se presume cuando se trate de los siguientes actos: Los dispositivos a título oneroso realizados a favor de alguna de las personas especialmente relacionadas con el concursado. La constitución de garantías realesa favor de obligaciones preexistentes o de las nuevas contraídas en sustitución de aquéllas.
4. Cuando se trate de actos no comprendidos en los dos supuestos previstos en el apartado anterior, el perjuicio patrimonial deberá ser probado por quien ejercite la acción rescisoria.
5. En ningún caso podrán ser objeto de rescisión los actos ordinarios de la actividad profesional o empresarial del deudor realizados en condiciones normales, ni los actos comprendidos en el ámbito de leyes especiales reguladoras de los sistemas de pagos y compensación y liquidación de valores e instrumentos derivados.
6. El ejercicio de las acciones rescisorias no impedirá el de otras acciones de impugnación de actos del deudor que procedan conforme a Derecho, las cuales podrán ejercitarse ante el Juez del concurso, conforme a las normas de legitimación y procedimiento que para aquéllas contiene el artículo siguiente.
Ante la perspectiva que se nos avecina este artículo debería causarnos pesadillas. Y es que mete a las empresas, particulares y entidades financieras, en un auténtico laberinto. ¿Qué no? Ved ejemplos bien recientes:
2. Caso Martinsa Fadesa: En este caso me gustaría citar textualmente los siguientes párrafos:
Pero además, según este documento, los administradores interpondrán una demanda "con carácter inmediato" para rescindir todas las garantías que pidieron las entidades financieras que participaron en la refinanciación de la deuda de Martinsa para asegurarse el cobro de otro compromiso anterior. Algunas entidades ya renunciaron a estas garantías cuando Martinsa solicitó el concurso. Además, los administradores valorarán si la refinanciación del crédito de 4.000 millones de Martinsa agravó la situación. Quieren esclarecer si "la información de la que disponían los miembros del sindicato de bancos era suficiente para conocer que con dicha refinanciación tampoco se evitaría el concurso". En el crédito estaban más de 40 entidades. Entre ellas, La Caixa, Caja Madrid, Ahorro Corporación y Banco Popular, entre otros.
Abogados y economistas vienen alertando de la posibilidad de que un juez, a petición de los administradores, pueda anular operaciones que considere perjudiciales para los acreedores dentro del periodo de dos años anteriores a la fecha de la declaración del concurso, tal y como contempla el artículo 71 de la Ley Concursal. Lo hacen porque opinan que algunas condiciones y garantías que imponen los bancos (las más comunes, hipotecar más activos o desinvertir) pueden ser perjudiciales para "la masa" de acreedores, pero también porque temen que los administradores pidan que se anulen daciones en pago (entregar activos a los bancos a cambio de cancelar créditos) o hasta la compra de otra empresa.
El gran problema de esta legislación es que si los Tribunales la interpretan rigurosamente se cargan toda posibilidad de refinanciación de la empresa. Toda posibilidad, insisto. Las entidades financieras que concedan cuartelillo a la empresa la harán de dos maneras. La primera admitiendo daciones en pago n(ya avisé de lo mal regulada que está esta figura en España), la segunda reestructurando esa deuda, en ocasiones incluso concediendo más dinero, pero todo ello, evidentemente con nuevas garantías. Pues bien, la ley concede al juez la posibilidad de valorar que estas operaciones se realizan en perjuicio del resto de acreedores, en vez de entender que lo que buscan es mantener viva la empresa. Siu mi empresa va mal y para conegur unos pags más comodos, refinancio con mi Banco con garantía hipotecaria a más largo plazo, es posible que pueda llegar a caer en ste artículo 71. La entidad financiera, el acreedor o el que se que las acepte puede vivir dos año en vilo, pensando que se pueden ir al garete, perdiendo las garantías o teniendo que reintegrar el bien a la masa concursal.
Artículo 10. Las hipotecas inscritas a favor de las entidades a que se refiere el artículo 2 podrán ser rescindidas o impugnadas al amparo de lo previsto en el artículo 71 de la Ley 22/2003, de 9 de Julio, Concursal, por la administración concursal, que tendrá que demostrar la existencia de fraude en la constitución de gravamen. En todo caso quedarán a salvo los derechos del tercero de buena fe.
En todo caso, en las operaciones de refinanciación se van a tener que hacer con pinzas. Una de las labores urgentes del Gobierno debería haber sido una regulación expresa de las operaciones de refinanciación empresariales para incrementar la seguridad jurídica de las mismas. Si amenazas como las descritas en el caso Habitat o Martinsa se generalizan a ver quien es el guapo que esta dispuesto a refinanciar una empresa en crisis. Eso si, Partidos y Sindicatos luego irán diciendo que la Banca cierra el grifo, aunque no sea cierto. Lo que la Banca no va a hacer es salvarles el culo a los encargados de legislar de una manera minimamente digna y a los responsables de aplicar dichas normas de un modo racional.
Seguimos analizando los programas de Ajuste de Cuentas. Vamos con un pequeño retraso, debido en parte a cierta saturación mía y en gran medida al retraso con que se colgaron alguno de los episodios en YouTube. Pero una vez puestas las excusas, vayamos al grano.
La familia Herrera son cinco personas. Los padres, mayores, y 3 hijos ya talluditos, que no acaban de independizarse, especialmente los dos mayores. El padre abandono el trabajo y montaron un videoclub, de ésos con maquina automática, en lo que se vislumbra como un pueblo del extrarradio de Madrid. El negocio esta cerrado, ya que su marcha fue calamitosa. El ha vuelto a trabajar a media jornada y ella sigue en casa. La hija mayor saca 900 euros como traductora. El de medio trabaja como administrativo y saca 1200. La pequeña no curra, y es que los padres solo quieren que estudie.
En la practica hay dos unidades familiares. El hijo va a su bola. Vive en casa, no aporta nada, por mucho que diga y con su sueldo paga la cuota del préstamo del coche y se pule el resto. El menda se gasta 1200 euros, no ahorra nada, y vive gratis total en casa. Por otro lado están los padres y sus dos hermanas, que viven del sueldo del padre, que se ha puesto a trabajar a media jornada como administrativo (¿1800 euros?, la leche por trabajar tan poco, ¿no será que no dejo la empresa y que esta en algún contrato de relevo?) y los ingresos de traductora de ella, 900 euros. Pero solo en pagos tienen 3900 euros (más de 1000 euros en cuotas hipotecarias y cerca de 800 en pagos de tarjetas). Un déficit de 1200 euros que cubren con las tarjetas revolving.
¿Qué me ha llamado la atención?
1. No me han cuadrado algunos datos manifestados con los resúmenes de los ingresos. Trabaja a media jornada y gana 1800 euros como administrativo. Ya he dicho que me resulta difícil de asumir. Pero es que el padre se pone a hablar de un préstamo personal del que nunca más se sabe. Por otro lado, cuando hacen el ajuste final ocurre como en otros muchos programas. De la nada dicen que se ha liquidado un deuda, y aquí paz y después gloria. No se, muchos lapsus.
2. Ya he dicho en posts anteriores que me jode como se satanizan las tarjetas de crédito. Vamos a ver, que los que la cagan son ellos, no las tarjetas. La madre es la que va diciendo por ahí que el problema es el préstamo o la hipoteca, que la tarjeta es solo un pequeño pago. Claro, es solo un pequeño pago ya que utilizan las tarjetas en su modalidad revolving. es decir, lo que consumen no lo pagan ni al instante ni a fin de mes, lo aplazan al 24%. De ahí la necesidad de tantas tarjetas y de ahí que solo usen unas pocas. Están atoradas. Han financiado su desfase de ingresos vía tarjetas, y cuentan con la friolera de un saldo de 18000 euros en tarjetas (al 24% esto significa que van a pagar más de 3000 euros de intereses al año). Y dice la Sra. que no le ahoga. Sostiene luego que ella es optimista. Hombre, yo diría más bien inconsciente.
Sin embargo, y volviendo al punto de arranque de este punto, sigo sin entender por que criminaliza Vicens las tarjetas. De hecho, las tarjetas son las que ,mejor se adaptan a una de sus propuestas clave: la de fijar un presupuesto y apuntar todos los gastos. Basta con fijar el limite de la tarjeta en la cantidad mensual fijada y ya esta. efectivamente habrá que llevar un control, pero la propia tarjeta nos dará un extracto. hace años, podías tener dudas, al no saber realmente que saldo te iba quedando. Hoy, con internet, no hay excusas. Lo siento, pero yo no veo tan mal las tarjetas.
3. Ojo con las refinanciaciones de tarjetas. Efectivamente, refinanciar las tarjetas tiene todo el sentido del mundo. Pero si previamente no hemos curado la que se adivina como una dicción al uso compulsivo de las mismas habremos empeorado la situación. En cuanto vuelvan a sacar la cabeza caerán de nuevo en el uso de las mismas. Y, entre nosotros, y del h ya hablaremos , a su señora madre no le creo nada de nada. Por mucho que la ponga a subir por las escaleras del centro comercial (el numerito no me ha convencido nada de nada)
Claro que una vez más, y van unas cuantas en el programa, este es un flanco que dejan al descubierto. No logran mostrarnos que sean capaces de que ninguna entidad les refinancie dichas tarjetas. Y es que es un marrón, y nadie garantiza, tal como he dicho, que esto no suponga más que agravar el problema. Una pena que Vicens no les explique las distintas estrategias que tienen para lograr esa refinanciación, difícil pero posible.
4. Alucino con el gasto de 270 euros en una academia para la hija pequeña. Que estudie más y que le echen un capote los hermanos. No me parece mal que se ponga a trabajar, pero para empezar me extraña que ese gasto no se haya cuestionado para nada. Por cierto, que acaba el programa y esta valorando ofertas laborales. Curioso.
5. Lo del negocio del videoclub es triste. Habría que ver las condiciones en que salio el padre de la empresa, pero adivinar hace unos pocos años que los negocios como este no iban a experimentar una positiva marcha, no se, parecía claro. Se pone un videoclub como el que monta un bar o una tienda de ropa. Salvando aquellos hiperespecializados no creo que tengan ningún futuro.
6. Me parece interesante la discusión que se genera en relación con el local. No me refiero a la necesidad de sacarle jugo, que esta claro. Hablo de como hay multitud de zonas, de pueblos donde proliferan los locales fantasmas. Y el marco legal, en de favorecer su conversión en vivienda, su transformación de unos, no ha hecho otra cosa más que poner pegas al respecto. Y hablo tanto del marco legal como civil como del administrativo.
7. Lo del hijo es la leche. No me gusta hacer sangre en estos programas, pues entiendo que la gente va pillada, pero es que no tiene nombre. Cuando los asesores financieros dicen eso de que esta familia tiene un problema, que es que son 5 y aportan 2, yo matizaría. Lo que tiene esta familia es un gorrón que vive en casa, no pone un chavo, encima va de autoritario y se cree que alguien se traga sus excusas balbuceantes delante de la cámara. Lo siento, pero es muy heavy el asunto. Que un tío así no sienta vergüenza propia es casi tan sorprendente como que no sea capaz de ahorra cuando vive a gastos pagados (pero mi móvil me lo pago yo, tiene el coraje de aducir). Aunque pensándolo bien, para que va a ahorrar si sabe que Mami y Papi ya tiraran de su tarjeta para mantenerle. Y no quiero profundizar en la que intuyo como gran culpable de este Peter Pan financiero, que es incapaz de vender su automóvil. Oírle decir que esta preocupado y ponerme de mal humor es todo humo.
8. Lo del negocio de gestión que defiende Vicens esta muy bien. Muy bien para otras personas. Sinceramente, no veo al padre con el arranque suficiente, con el cuajo para llevar estos negocios. Precisamente lo que mas le pega a esta familia es un negocio de despachar, pero claro, como ya han comprobado esas tampoco son fáciles. Lo siento, pero me cuesta ver como asesor empresarial, en materias tan delicadas como la contabilidad y la fiscalidad a este caballero. A no ser que se refiera a un gestor marcaoperaciones. Y en ese caso, este, como el de los videoclubs, es un dinosaurio a extinguir ate las nuevas modalidades de negocio.
Ahora os toca a vosotros.
PD: Me parece que ya han cesado de emitir nuevos programas. Al menos este viernes daban un reality de esos de Baile. Algo tan sugestivo...
En todo caso, de esta temporada aún nos queda un programa por comentar, y estoy valorando el hacerme eco de los de la primera temporada.
O el mayordomo, o...cualquiera menos el cliente, que sospechosamente no tiene nada que ver con haberse endeudado en divisas. Debe ser una mera casualidad que esto haya pasado, o que hayan abusado de su buena fe. Pobre víctima. O eso se intuye del artículo de El Confidencial :El drama de las hipotecas en yenes: pagan un 30% más... y si cambian de divisa es peor. En el se recoge como la subida del yen, alrededor de un 30% en las ultimas semanas, ha supuesto no sólo el encarecimiento de las cuotas de las hipotecas nominadas en dichas divisas como la subida del nominal del préstamo. Quien antes debía 300 mil euros ahora debe 390 mil.
Es una pena Sr. Cacho. Su medio me gusta, pero este artículo rebosa demagogia, masajeando el ego de los hipotecados y satanizando a la Banca, con un cúmulo de inexactitudes que asusta.
1. Espero que los hipotecados en estas divisas no vayan a manifestarse con el cartel delante de la puerta de sus sucursales. Fueron advertidos en numerosas ocasiones del problema que se le venía encima. No había mas que leer en internet. Desde esta humilde atalaya ya se vino avisando de los problemas de las hipotecas-fugu. Por tanto, que cada palo aguante su vela (por cierto, que otro día habría que hablar de los inversores en bonos Lehman, en los que no aprecio ni una gota de corresponsabilidad en el desaguisado en el que se han metido. Por lo pronto, gracias a ellos Zunzunegui anda liado y no publica nada. Una pena).
2. Dentro de dicha corresponsabilidad no encuentro tampoco la del medio que dirige Vd. Sr Cacho.En un artículo del 2007 se habla de las hipoteca multidivisas. Entonces se les calificaba de ingeniosas y se decía que solían estar referenciadas a divisas estables. ¿Cómo el yen, por ejemplo? El cambio de tono entre ese artículo y el hoy citado es tremendo. Un poquito de autocrítica no vendría mal. Ni un aviso a esas familias que tanto les preocupan hoy.
3. Mención aparte merece el papel de determinadas empresas de refinanciación. Merece la pena darse una vuelta por foros como Rankia, donde caían paracaidistas de este tipo. Soltaban cosas tan ingeniosas como que los Bancos no ofrecían hipotecas multidivisas a sus clientes ya que ganaban menos con ellas (de juzgado de guardia semejante memez). La segunda es que estas maravillosas empresas de refinanciación se atrevían a hacer de asesores para indicarte como y cuando cambiar de divisa, ya que ellas conocían de que iba el tema. La mejor respuesta al tema esta en este post. en el momento en que un refinanciador se os ponga en plan gurú de las divisas tened claro que no tiene ni idea de que esta pontificando.
4. Luego estan las soluciones de andar por casa propuestas en el artículo. Por ejemplo, la de atesorar en una cuenta cantidades en la divisa en la que esta financiado (tremendo, si no tengo pasta para pagar el préstamo voy a tener para ahorrar en dicha moneda). Pero la mejor es la de contratar un seguro de cambio o una opción para cubrir el riesgo divisa. Reconocen que tiene un coste, pero en todo caso inferior a ese estacazo del 30%. El problema, señores mío, es que Vds, están comparando el coste que tenía haber contratado en aquel momento con la subida que hoy conocemos. Y las cosas no se hacen así. Lo que deben hacer es comparar el coste de esas coberturas, más el de la financiación en divisas en aquel momento con la alternativa de financiarse en euros en aquel momento. pero claro, entonces se les vería el truco y es que quedaría lo comido por lo servido, resultando incluso más cara la financiación en divisa que la financiación en euros.
Seamos claros. La hipoteca multidivisa es para una minoría muy selecta, que desea especular en divisas (o que sus ingresos se generan en divisa distinta a la del euro). No es la solución para aquellos que no llegan con la hipoteca en euros. Y si se han querido engañar ellos mismos que no metan a las entidades financieras en el ajo, ya que esta claro que al final aquí siempre se trata de echar la culpa a un tercero de nuestros propios actos y de que alguine (nos) pague por esos errores nuestros.
Pau, de Futurfinances, empresa de interemediación financiera, ha tenido la amabilidad de solicitarme permiso para reproducir parte de de un antiguo post mio sobre los intermediarios financieros que considero necesarios, en una entrada del Blog de su empresa. Es un detalle que le halaga, y mucho, a uno. por cierto, recomendaros un par de entradas de Pau, donde nos presenta a los sospechosos habituales (perdón por el chiste): Las entidades con las que suelen trabajar los intermediarios financieros (Tocata y fuga). Son viejos conocidos. Faltan de incluir entidades regionales, y también mencionaría a UCI. Lo que no sabia es que Santander Consumer había cerrado el tenderete, aunque hace tiempo que su antigua marca, Hispamer, se estaba alejando a velocidad de crucero de estos negocios.
He estado releyendo mi post, y las acotaciones de Pau. Lo cierto es que va a hacer un año y sigo pensando lo mismo. Como dice la canción, reforzaré mis posiciones. Hay un gran número de intermediarios financieros que están de más en el sector. No tienen la capacidad ni la experiencia necesarias para desenvolverse en este mundo, para aportar soluciones. Lo siento, pero es así. Y especialmente destacaría como especialmente vulnerables a la crisis las redes de franquicias. Lo que ha ocurrido en el sector inmobiliario, con casos como el de Don Piso (por cierto, vaya morro, cuando el negocio va mal pretenden convertir en franquiciados a los empleados) se repetirá en este otro y con más virulencia. ¿Qué otros productos van a vender estos franquiciados?, y si son capaces de hacerlo, ¿con qué márgenes?
Quedará un nicho para esos pocos que señalo. No creo que supongan más de un 20% de le mercado actual, siendo optimistas. Pequeños orfebres financieros, auténticos bufetes jurídico-económicos, donde el valor de la marca cede en relación con el expertise del profesional que lleva tu caso, tu terapeuta financiero.
Alguno pensará que exagero. Pues igual hasta me quedo corto. Una de las franquicias veteranas del sector, DuckFin ha entrado en concurso de acreedores. Y ha entrado para ser liquidada. No future. Y ahí están 100 franquiciados viéndolas venir. Hace tiempo me fije en ellos porque prestaban dos servicios que los diferenciaban del resto. Pero la valoración que se desprendía de los mismos no podía ser positiva.
Por un lado ofrecían un seguro del título de propiedad. Al común de los mortales no le sonará esto. Y no le suena porque este tipo de seguros se utilizan en el sistema inmobiliario norteamericano para cubrir las deficiencias de su Derecho Registral. En nuestro caso es bastante redundante, no se justifica en mi opinión, y por tanto no se debería vender.
Por otro lado, sus franquicias vendían hipotecas multidivisas. Para vencer las resistencias del cliente a la hora de contratarlas, se le adosaba un servicio de asesoramiento postventa, para una adecuada gestión de los cambios de divisa. Ya partíamos de que tengo mis serías dudas sobre la capacidad, ya no de DuckFin, si no de la inmensa mayoría de profesionales financieros, de minimizar el riesgo que suponen este tipo de operaciones. Pero ahora, además, los particulares que se acogieron al mismo se encuentran huérfanos. Nada es para siempre.
Pero demos una buena noticia a los intermediarios financieros. O al menos yo la considero buena. Leo en el Blog de Francisco Hernández, fundador de Crisalia, otro intermediario financiero, que ING ha lanzado una OPA sobre Interhyp, por 416 millones de euros, lo que supone una prima sobre su cotización de un 42%. Interhyp es el mayor broker hipotecario alemán. A diferencia de Francisco, desconozco su modelo de funcionamiento (franquicia vs. red propia), pero en todo caso creo que es una señal de que, haciendo las cosas bien, hay esperanzas aún en este sector.
Para acabar, recordar una idea. Los intermediarios financieros, o al menos muchos de ellos, deberían olvidarse de ser únicamente aquellos que tramitan hipotecas con un perfil de riesgo inferior al marcado por la Banca Comercial. Dada la complejidad de los productos de activo y pasivo cuentan con oportunidades para convertirse en los asesores bancarios independientes de sus clientes. Quizás se gane menos dinero, pero de un modo más constante. Y se dormirá mejor.
Carlos Pérez cruzo el mostrador de seguridad. Se colocó la tarjeta de identificación en la solapa de su traje, esperando a que hiciese lo propio su acompañante. Iban bien de tiempo, con 10 minutos de adelanto sobre la hora prevista. Sin embargo, el nerviosismo le podía. Era de una de esas personalidades a la que le gustaba controlar cada detalle, planificar cada movimiento. Y en este caso, desconocía los motivos de la cita. Aunque se olía nubarrones.
Carlos, en muy breve tiempo, había construido una de las primeras firmas de España dedicadas a la intermediación hipotecaria. En parte con oficinas propias y en parte con franquiciados. Las cosas le habían ido bien, muy bien. Pero este último año había sido malo, muy malo. La ventas de inmuebles habían caído. Las pequeñas inmobiliarias, una de sus principales fuentes de negocio, estaban cerrando a marchas forzadas. Y muchos de los Bancos con los que trabajaba le confirmaban que no aceptaban más operaciones suyas, especialmente las de pura refinanciación. Este último asunto le hacía especial daño, pues si que acudía mucho particular a sus oficinas solicitando refinanciaciones. Se encontraba así con que una parte de su clientela (inmobiliaria) había desparecido y a la otra le costaba encontrarle soluciones.
Y este era el caso de la Entidad donde se encontraba. De haber trabajado con ellos codo con codo, a irle cerrando las puertas una tras otra, lo cual le deslegitimaba ante su propia red comercial. El jefe era incapaz de hacerse valer, detrás de la marca que gestionaba, y por la que cobraba suculentos cánones, no había ninguna capacidad de presión sobre los Bancos. Debían recurrir cada vez a entidades financieras de menor nivel, de escaso prestigio, lo que minaba su maltrecho prestigio.
Es por ello que la llamada del Director General Comercial (DGC) de este antiguo Banco Colaborador le sorprendía. Y la sorpresa dio paso a la inquietud cuando le confirmo que a la cita acudiría también el Director General de Riesgos (DGR) y el Responsable de Créditos Morosos de la Entidad. Muy educado por parte del Sr. DGC el decirle quien más se reuniría con ellos. Pero, ¿a que venía la presencia de estos señores en la reunión? No le gustaba nada el asunto.
DGC les recibió amablemente. Sus compañeros del Banco ya estaba sentados alrededor de la gran mesa de Juntas. Tras los saludos de rigor, DGC fue al grano. Directo, muy directo.
Como sabes la situación no es nada buena. Especialmente para ti. Nosotros tenemos multitud de negocio subexplotado al margen del hipotecario (empresas, seguros, pasivo, etc..). Pasaremos temporadas mejores o peores, pero vosotros solo estáis facultados para el monocultivo. Más del 80% de vuestro negocio son las comisiones por tramitación de hipotecarios. Y encima vaya hipotecarios.
Carlos carraspeó e intentó interrumpirle, intentando defender su honorabilidad, pero DGC no le dejó.
No te molestes Carlos. Los que estamos aquí conocemos perfectamente la calidad de vuestras operaciones, vuestras prácticas para sacarlas adelante. No merece la pena discutir sobre ello. Son una birria, y tu y los tuyos sois responsables. Es por ello que me acompañan el DGR el responsable de Fallidos. El asunto es muy serio Carlos, y es mejor que lleguemos a un acuerdo.
Llegado este momento Carlos sentía como el suelo se abría bajo sus pies. ¿De que estaban hablando? ¿Qué insinuaban? ¿Responsabilidades de que tipo? Carlos sentía como el nudo de la corbata le apretaba. Y mucho. La pausa de DGC creo un silencio espeso. De esos que se mastican. Silencio que rompió de nuevo DGC, con una mueca burlona.
Quid pro quo Carlos, quid pro quo. Debes trabajar para nosotros Carlos. Es lo mejor para todos.
Llegado este punto Carlos estaba totalmente desorientado, perdido. ¿A que venía lo de trabajar? ¿Trabajar de que? DGR se encargó de sacarle de sus dudas.
La morosidad esta creciendo. Más de lo que deseamos. Existe un colectivo de clientes que tiene muy difícil a la refinanciación, pues ya figuran en las bases de datos, en la Cirbe, etc. Además, tenemos clasificados una serie de clientes que, aunque aún no están en mora, todo apunta a que sea así proximamente, según nuestros indicadores estadísticos. Muchos son viejos clientes tuyos. La voluntad del Banco es que ambos tipos de clientes abandonen la Entidad, que se refinancien en otro lado. Para ello les estamos presionando. Ejecutaremos nuestras garantía si no hay más remedio, pero eso estropea nuestras ratios, consume recursos, y cierra definitivamente las puertas a una salida hacia la competencia.
El problema que detectamos es que muchos clientes, aun siendo conscientes de que aquí no tienen futuro, no son capaces de gestionar esa refinanciación. Algunos acuden a empresas como las vuestras, pero a lo difícil que esta el tema se une su escasa liquidez para pagaros comisiones, la complejidad para conformar documentalmente un expediente de riesgos presentable, etc....
Es por ello que el Banco ha decidido hacer una apuesta. Vamos a coordinarnos con vosotros. Vosotros vais a ser nuestros gestores de refinanciación. Os asignaremos carteras de clientes a refinanciar, acordaremos con vosotros un plan para cada cliente que implique el darle un poco de cuartelillo para justo justo limpiar su expediente en aquellos casos en que sea posible. Seguramente recurramos a pequeños préstamos que no salten en Cirbe y que no figuren en las cuentas principales del cliente, con carencias amplias. La idea es conseguir una apariencia de credibilidad que te ayude a sacar la operación en la competencia. Por supuesto, nosotros seremos los que pagaremos vuestros honorarios, en la banda habitual de mercado. Creemos que es un buen negocio para ambas partes. ¿Qué opinas?
Y tanto que buen negocio, pensaba Carlos, que de golpe aterrizaba en un nuevo escenario.
1. El Banco conseguía quitarse de encima futuros problemas a cambio de una comisión irrelevante dentro de su cuenta de resultados (y seguramente inferior a los costes asociados a la morosidad y ejecución hipotecaria). Además colocaba en los balances de la competencia bombas con temporizador, por lo que el asunto requería discreción y diversificación.
2. Su empresa consigue una gran base de clientes, muy muy amplia. Ciertamente el mercado estaba difícil, pero estaba claro que a mayor número de operaciones potenciales, mayor numero de posibilidades de cierre.Posibilidad que se incrementaba dada la colaboración y apoyo financiero del Banco de Salida.
3. Los clientes, bueno, los clientes conseguían sobrevivir otra temporada más.
Carlos sonrió y dijo:
Hecho, han contratado al mejor, ¿cuándo empezamos?
"En anteriores capítulos...." así comenzaban algunas de las mejores series de TV que conozco. Y así debería empezar este post, que supone la continuación de los dos primeros de los briconsejos refinanciadores, el introductorio y el dedicado a la capacidad de pago. En este toca hablar de los bienes y las deudas, o sea el patrimonio. Y también acerca de las garantías.
Si hemos hecho los deberes del primer post tendremos una radiografía de nuestro patrimonio. Por un lado los bienes de los que disponemos. Y por otro las deudas que han servido para adquirirlos (o en el peor de los casos para financiar el consumo). Lo primero que debemos hacer es tener claro de que bienes hablamos, de como podemos clasificarlos y de su distinta capacidad para ayudarnos en una operación financiera.
A estos efectos, vamos a distinguir entre bienes inmuebles y bienes muebles.
1. Los inmuebles son todos aquellos en los que estamos pensando. Hablamos de pisos, de naves, de terrenos, etc...pero también lo son algunos que se nos suelen pasar, por ejemplo una concesión administrativa sobre un amarre en un puerto deportivo se puede considerar como bien inmueble. En general, salvando algunos casos, la principal virtud de los bienes inmuebles es que son susceptibles de ser hipotecados para garantizar una deuda. Aunque luego hablaremos concretamente de este tipo de garantía real, conviene señalar que, para poder ser hipotecados, estos bienes inmuebles deben figurar inscritos en el Registro de la Propiedad. Más de una vez alguien pretende hipotecar una casa del pueblo que no ha estado inscrita jamas en el Registro. Pues no se puede, al menos a corto plazo (algún día hablaré de las suspensiones de la fe pública registral). Pero es que no solo basta con que este inscrita. Aquellos que van a poner la casa como garantía deben gozar de la titularidad plena sobre el bien. Aquí surgen multitud de casos distintos: desde el que no se ha preocupado de inscribir el piso de la herencia a su nombre, y pretende hacerlo a la carrera hasta aquellos que son sólo propietarios de la nuda propiedad o del usufructo. También puede darse el caso de titularidades compartidas donde algunos no estan dispuestos a hipotecar. Pues bien, todo eso debe resolverse si queremos que esos activos nos ayuden a conseguir el crédito.
Uno de los principales problemas que la gente ve, que es que estén previamente hipotecados, no suele suponer mayor pega que el que limite la cantidad neta que podemos obtener, pues lógicamente el Banco nuevo que vaya a entrar exigirá su cancelación, restando de la cantidad que nos vaya dar la suma necesaria para su cancelación y el levantamiento registral de la hipoteca. Por eso, suele ser recomendable restar del valor del inmueble la hipoteca de la que responde a la hora de hacer nuestros cálculos.
Una vez tenemos claro que bienes inmuebles tenemos, y dentro de ellos cuáles son susceptibles de ser usados como garantía hipotecaria, deberemos centrarnos en la valoración de los mismos. Y aquí, como siempre con rigor. A estos efectos, no esta de más conocer los métodos de tasación que manejan las tasadoras de las entidades financieras, que son sistemas reglamentariamente fijados por el Ministerio de Economía. No debemos valorar del mismo modo un piso, un local del que cobramos rentas o una casa de pueblo. También deberemos saber cuales son las pegas que al respecto nos pueden surgir.
Independientemente del valor, a las entidades financieras les gustan más unos bienes que otros como objeto de sus garantías. Así, prefieren una vivienda a un local. Y una vivienda habitual a una de veraneo. Fundamentalmente ello es así por indicaciones legales pero también por pura psicología. Buscan la garantía de aquellos bienes por los que haremos un mayor sacrificio para que no lleguen a ser ejecutados en un procedimiento judicial. A pesar de lo que muchos creen las entidades financieras no quieren ladrillos. Eso si, juegan también con un criterio de conocimiento de mercado, donde en general, la vivienda sufre menos oscilaciones a la baja que otros inmuebles y es de más fácil realización en el mercado. Otro tanto podemos decir de los locales frente a un terreno. Sin embargo esto son reglas generales, y habría que ver caso por caso. No es lo mismo un local en un pueblo perdido que el mismo local en la calle Serrano de Madrid. Seguramente un banco prefiera una hipoteca al 80% en un local de Serrano que una hipoteca al 80% en un apartamento de mala muerte en Benidorm.
2. Por otro lado están los bienes muebles. Como definición negativa, son todos aquellos que no son inmuebles. Un coche, por ejemplo. O el ajuar domestico, o....sin embargo, dada su volatilidad, depreciación y dificultad de obtener dinero de ellos en caso de ser embargados, son pocos los bienes muebles que se tienen en cuenta por parte de las entidades financieras. Aún recuerdo que había gente que hablaba de incluir su patrimonio filatélico dentro de sus garantías como deudor en las paginas de Rankia. Me temo que, hoy por hoy, los Bancos se fijan expresamente en unos pocos bienes muebles, y básicamente son activos financieros y similares: Hablo de dinero depositado en cuentas corrientes o plazos fijos, hablo de participaciones en fondos de inversión, hablo de acciones u obligaciones, de los derechos consolidados de planes de pensiones, de los valores de recate de las pólizas de seguros, etc...Esos bienes muebles son los que examinara el Banco en nuestro patrimonio y en el de nuestros avalistas.
Por otro lado están las deudas. Ya comente que era necesario saber el saldo, las cuotas que se pagan, comisiones de cancelación, garantías sobre las que recaen, etc...Como siempre, por si se nos olvida alguno, recurramos a la Cirbe que nos facilitan en el Banco de España para hacernos nuestra composición.
¿Y por qué son importantes estos bienes (y en buena lógica estas deudas)?
Nuestra legislación dice que los deudores responden con todos sus bienes presentes y futuros. Luego si firmamos un préstamo estamos comprometiendo este patrimonio y el futuro. Nadie nos impedirá vender o comprar activos, o endeudarnos, pero sobre nuestro patrimonio siempre recaerán esas obligaciones. Otro tanto ocurrirá con aquellos que nos avalen. Podrán disponer de sus bienes, pero saben que son igualmente responsables.
Pero es que además la composición de nuestro patrimonio le da una imagen a la Banca de nuestro comportamiento hipotecarios y un amplio patrimonio inmobiliario vera que somos amantes del ladrillo. Etc...debemos ser conscientes de que nuestro patrimonio va a hablar por . Si tenemos numerosos créditos pequeños y un escaso patrimonio, deducirá que somos unos consumistas natos. Si por el contrario tenemos grandes créditosnosotros, y tener preparadas las respuestas para aquellas dudas que surjan.
La relación entre nuestros activos y nuestras deudas dará lugar a la denominada solvencia (y no, no me refiero a la solvencia moral, que esa se presupone). A más solvencia, más posibilidades crediticias. Pero acordándonos siempre que en la operación financiera es básica nuestra capacidad de pago. Por ejemplo, una abuelita con un patrimonio de 1000 millones y unos ingresos de 30.000 euros dificilmente conseguirá un crédito de 600.000 euros, salvo que haya algún activo en proceso de venta. En mi opinión ambas variables, solvencia y generación de recursos son básicas, y so alguna flojea o bien se refuerza de algún modo externamente , o bien la otra variable debe ser muy muy superior a la media.
Bien, una vez tenemos claro nuestro patrimonio, debemos saber que tipo de garantía prestaremos a través de el a nuestros acreedores bancarios.
1. Garantía Personal. Es la que ya he indicado más arriba. Yo deudor, o yo avalista, respondo con todos mis bienes. Pero mis bienes los puede vender y gastarme la pasta, o bien pueden ser embargados por otros acreedores distintos, o...Este tipo de garantía es la que da lugar a los préstamos personales.
2. Garantía Real: Se responde específicamente con un bien en concreto (aunque salvo en los casos del hipotecante no deudor, esta también la garantía personal de forma adicional). Es decir, hay un bien concreto que garantiza la deuda. Y esa garantía esta afecta al bien, de modo que si se transmite va con la carga a cuestas y el que lo adquiera sabe que ese bien esta sujeto al pago de aquella obligación. Se trata de una garantía muchísimo más fuerte que la personal, lo que posibilita operaciones de más volumen y de más plazo. O sea, de más riesgo.
En primer lugar pedir disculpas por las dos semanas de retraso en actualizar el Blog. Mucho trabajo y problemas logísticos con el ADSL. Pero en palabras de Fray Luis de León, decíamos ayer....
La capacidad de pago consiste en nuestro potencial para asumir nuestras obligaciones financieras. Hablando en román paladino, que pagos soy capaz de realizar en un periodo dado, normalmente mensual, teniendo en cuenta los ingresos de los que dispongo. Si hemos hecho lo que indique en el primer post, tenemos que tener una hojita que refleje fielmente este balance mensual de cobros pagos. De todos modos voy a dar unas pautas a la hora de confeccionarlo.
1. Realista: Se incorporan los ingresos y los pagos tal y como son, no como nos gustaría que fuesen. Esa subida de sueldo de la que nos han hablado pero no es segura no se incorpora. Esa previsible bajada en la revisión del hipotecario, no se incorpora. Se incorpora lo que hay. El variable, que realmente sea variable, no aconsejo incorporarlo. No al menos al 100%.
2. Limitado: Asumamos que es muy difícil cuantificarlo todo. Y además bastante inútil. En materia de ingreso es más fácil (nominas, alquileres, pensiones, rendimientos de capital mobiliario) que en materia de oblaciones de pago. ¿Pongo el gasto de comida? ¿y la luz? y...Yo me ceñíría estrictamente a las obligaciones de pago documentadas y que tenemos fijas y seguras. Así, las cuotas de los préstamos, pero también las pensiones que debemos pagar a nuestro exconyuge, a nuestros hijos, el alquiler de la plaza de garaje en el centro, etc....Sólo si nuestros hábitos de consumo contienen alguna variable con un volumen destacado y del que no se puede prescindir (colegio trilingüe para los niños, para algunos) deberíamos tenerlo en cuenta.
3. Me da vergüenza decirlo. Pero obviamente los ingresos y los pagos los prorrateamos en la misma unidad temporal, el mes.
Llegado este punto, nos vuelven a sonar conceptos muy clásicos. Así como todo el mundo habla del 80% de financiación con garantía hipotecaria, también es vox populi que a los Bancos no les gusta que nuestros recursos se vean comprometidos por nuestras obligaciones de pago en más de un 30- 40%. Es decir, si nuestros ingresos son de 3000, los compromisos de pago que hemos hablado no deberían pasar de los 1200. Pues aquí hay que hacer matices. Es cierto que era una formula muy utilizada por las entidades financieras. Pero como toda fórmula se basaba en una simplificación de la realidad. Esta es mucho más compleja de lo que parece. Hoy en día, aunque se sigue utilizando por muchos, los modernos sistemas de scoring (análisis estadístico del riesgo) no le hacen mucho caso, aplicando otro tipo de medidas más complejas. Incluso cuando se analizan operaciones a mano, sin apoyo de la herramienta informatica del scoring, su aplicación se matiza muy mucho. Veamos ejemplos.
La formula puede ser correcta para unos ingresos medios, pero no para los extremos. El piloto de Iberia que se levanta 9000 euros limpios al mes, que tiene gran parte de sus gastos mensuales pagados vía dietas, podrá endeudarse en el 30, el 40 o el 60%. Con lo que le queda puede vivir muy muy dignamente. El chaval que trabaja en Movilpizza y apenas llega a los 600 euros mensuales dificilmente podrá optar a que le den un Préstamo Hipotecario para una vivienda por mucho que la cuota no supere los 400 euros, pues con lo que le queda no le da para vivir. Se que resulta una obviedad, pero a muchos se les olvida.
Tampoco es válida para aquellos perfiles de gente que se aparta de los patrones de consumo o de vida habitual. Si, voy a pagar un 50%, pero es que voy a seguir viviendo con papi y mami, soy hijo único y mi único gasto va a ser la vivienda picadero del fin de semana. O bien, si, voy a pagar un 50%, pero le he demostrado al Banco durante año que mi propensión al ahorro es brutal, que soy una hormiguita especializada en el DIA y en el LIDL, y que regateo hasta en El Corte Inglés. O el caso contrario, voy a pagar un 20% pero el dinero me quema en el bolsillo, y tengo una afición patológica por las compras, los casinos, o lo que sea....
Una variable fundamental es la proyección de futuro. No es lo mismo que este endeudado al 40% alguien a quien le quedan 5 años para jubilarse que un recién licenciado o un ingeniero, especialmente si es un profesional válido y demandado. La previsión sobre la evolución de sus ingresos es muy distinta.
La competencia. La fortísima competencia entre las entidades financieras ha hecho que algunas hayan relajado este estándar. Sin embargo, en él último semestre, se ha recuperado cierta dosis de cordura.
Siempre, siempre hay que guardar un colchón de seguridad para asumir posibles subidas de los tipos de interés, o pequeños desastres como la rotura de un coche y la necesidad de su reemplazo. Si agotamos nuestra capacidad de pago de primeras, no habrá margen de maniobra. Los eventos que debemos considerar son aquellos que sean razonables y previsibles. De todos modos, gran parte de esos imprevistos deberían contar con su correspondiente cobertura, vía seguro por ejemplo. Y es que aquí muchas veces no cabe hablar de mala suerte. Es mala gestión.
La estabilidad de esos ingresos. ¿Eres funcionario, trabajas en una startup o tienes un huevo de años en una gran empresa privada? No es lo mismo, que diría Alejandro Sanz.
Precisamente, la mayoría de las refinanciaciones se plantean por problemas en la capacidad de pago. A veces porque no se hizo un análisis mínimo como el que hablamos, en otras porque no se ha guardado ese margen de seguridad para imprevistos. También están los cambios sustanciales (divorcios, despidos, enfermedades graves....) Nos encontramos con que o bien la situación se vuelve dificilmente soportable o que para acometer un proyecto, una inversión, un gasto, etc...nuestra estructura financiera debe cambiar.
Cuando hablemos con la Entidad Financiera para refinanciar conviene tener clarisimo cual es nuestra capacidad de pago, que obligaciones de pago tenemos actualmente y como esperamos que queden tras la refinanciación. Lógicamente, lo primero que nos pedirán es que justifiquemos esa base de la que partimos. ¿Cómo lo hacemos?
En materia de ingresos existe una documentación fundamental. Por ejemplo en el caso de asalariados:
IRPF, generalmente te piden 2 ejercicios. Si no se realiza, te piden documentos sustitutivos como el 10 T de las empresas para las que trabajas.
Las 2 o tres últimas nóminas. Conviene explicarle al Banco como cobras si en 12, 14, 16, 24 pagas...Así mismo conviene aclarar algunos conceptos de la nómina. Las dietas y kilometraje son de verdad, o son realmente remuneración finja que se hace bajo ese concepto por motivos fiscales. La cosa cambia mucho. ¿El tipo de retención es el correcto, o acabo de incorporarme y es demasiado bajo?
La estabilidad de esos ingresos. ¿La fecha que figura en la nómina con antiguedad es correcta, o llevas mucho más tiempo en la empresa? Ahí ayudaría una vida laboral, que se pide en un plis plas a la Seguridad Social. Deberíamos aportar también nuestro último contrato
Hay que tener claro como funcionan y de que manera se documentan los complementos más allá del sueldo base. Especial atención a los variables que son un mundo.
Los ingresos B. La madre del cordero. ¿Cómo justificarlos? hay de todo. Si son de un importe no muy elevado hay empresas que los pagan directamente con un cheque o una transferencia. El reflejo en los movimientos de las cuentas corrientes de una pauta en este sentido ayuda (y mucho). Incluso cuando te lo pagan directamente en metálico y tu todos los meses lo ingresas en la cuenta. Muchos recurren a pedirle a la empresa que les firme un justificante. Muchas empresas se niegan lógicamente, pero es que tampoco tiene mucho validez salvo que el Banco conozca a la empresa y le conste que sea así, en cuyo caso tampoco le haría falta.
¿Y los autónomos?
Además del IRPF, se suele pedir el resumen anual del IVA del año pasado, y las liquidaciones trimestrales del año en curso.
Contratos, pedidos, encargos de obra...
Los que lleven una contabilidad ordinaria, un cierre al último mes.
Los que estén en estimación objetiva o tengan fuertes ingresos en B lo tienen más complicado. Normalmente se analiza indirectamente a través de indicadores como su patrimonio, los movimientos de la cuenta o de la capacidad de pago que han demostrado al pagar prestamos en los últimos años. Conviene por tanto tener soporte documental de todo esto.
Luego queda el cajón de sastre de otros ingresos: Alquileres, con su correspondiente contrato y justificantes de pago, pensiones de exconyuges, con la sentencia adecuada y los movimientos bancarios correspondientes, etc....Creo que lo he repetido más de una vez, pero los extractos bancarios es una de las documentaciones que m´s se esta pidiendo ultimamente, al no reflejar la documentación tradicional de un modo real la vida financiera de las personas.
Las obligaciones de pago son más fáciles: Los dos o tres últimos recibos de cada préstamo, donde quede claro que se paga y cuanto queda, así como las escrituras o pólizas de dichos prestamos. Y por supuestos aquellos contratos de alquiler, sentencias judiciales, etc...que nos obliguen a pagos mensuales...
De todo eso conviene tener una copia disponible para hacer cualquier operación financiera, y máxime una refinanciación.
Seguro que se me quedan muchas cosas en el tintero, pero espero que las completeís en los comentarios...
Proximamente hablaremos de la solvencia y de las garantías...
Uno de los temas estrellas en el Foro de Rankia, y en general en foros, blogs y demás espacios de internet son las hipotecas multidivisas. Se trata de hipotecas que, en vez de estar nominadas en euros, están nominadas en otras divisas, y lógicamente están referenciadas a índices distintosdel Euribor, concretamente al famoso Libor Yen, Libor Franco Suizo, etc...No son nuevas, hace más de 10 años que las he visto utilizar, fundamentalmente en la financiación de empresas, pero también en la financiación de algunos casos concretos de particulares, especialmente en operaciones hipotecarias. Tras la galleta de la peseta y sus devaluaciones desaparecieron dentro de los cajones de los chicos de Marketing de los Bancos. Pero ahora han vuelto.
Y han vuelto porque a la escalada de tipos del Euro se suma la apreciación continuada del euro (lógico por otra parte). Así, por un lado se consiguen tipos muy atractivos en comparación con los que resultarían de financiarse en euros, y se pierde el miedo a los efectos de una depreciación del euro, porque la gente tiene memoria de pez. Por otro lado los Bancos, al haber menos competencia en este campo, cobran diferenciales substancialmente más caros que los que aplicarían a la misma hipoteca en caso de estar en euros, pero es que ademas obtienen ganancias derivadas de comisiones de cambio o del propio tipo de cambio, aspectos financieros estos que los consumidores no están generalmente preparados para negociar o asumir. Ademas se trata de hipotecas que financian un 70% generalmente sobre valor de tasación, o como máximo un 80% y para clientes con buen perfil de riesgo. O sea, un chollo para el Banco. De todos modos, esto últimamente esta cambiando, y empieza a verse gente que recurre a las multidivisas no tanto por ahorra dinero, si no porque las cuotas con una hipoteca en euros le son inasumibles. Este perfil es mucho más peligroso, pues no tiene el margen del primero para encajar una subida de las cuotas por una depreciación del euro.
Normalmente te dirán que si la cosa se pone fea no hay problema, que cojas y cambies de divisa. No suelen decirte que muchas veces tienes estos cambios limitados, que entre comisiones y tipos de cambio que te aplican te salen por un carajal, y que como te despistes te puedes llevar un susto. Tampoco te dicen que si con el tipo de cambio sales ganando debes tributar por ese incremento de patrimonio. Vamos, que claramente no me parecen nada atractivas.
Lo que más gracia me ha hecho es, cuando alguna empresa de refinanciación se ha ofrecido a tutelarme mi hipoteca en multidivisa, para acabar de convencerme. Por un lado soy consciente de que esa hipoteca duraría bastante más que esa empresa de refinanciación, y por otro, sobre la validez de sus consejos me parece que tendría las mismas posibilidades. Creo sinceramente, que como diría Gurusmundi, la especulación en divisas es la madre de todas las especulaciones. Se trata del mercado más rentable y más jodido. Para auténticos tiburones. Ahí es donde Soros ha hecho fortuna, no haciendo trading con Jazztel (y tengo mis serias dudas sobre si el mercado de renta fija no es bastante más complejo que el bursátil). Pero bueno, que me despisto. Lo que quería decir es que nadie se crea que eso de tutelar una hipoteca multidivisas esta al alcance de cualquier asesor financiero. Prácticamente diría que de muy pocos. veamos un ejemplo relacionado con lo fácil que es meterla hasta el zancarrón en materia de divisas, y con expertos de por medio.
Esta semana, en el Parlamento vasco le han dado una toñeja a Azkarate, Consejera Vasca de Cultura, por intentar contabilizar indebidamente perdidas de 6 millones de euros por especulación con dólares, habiéndole pillado el Tribuna de Cuentas con el carrito del helado. Por no repetir la noticia, el tema esta en que para ejecutar la operación de compra de las esculturas de Richard Serra para el Guggenheim, el Gobierno Vasco y la Diputación adquirieron dólares a troche y moche desde el 2002 al 2005. Todo ello sin contratar coberturas para el tipo de cambio. Esto ha supuesto unas perdidas de más de 6 millones de euros. Después de leeros la noticia (que dicho sea de paso, tengo la sensación de que el periodista y Azkarate se hace la picha un lío con el tema de las divisas) os invito a reflexionar sobre una serie de puntos.
La gente trata de evitar los riesgos cuando busca la ganancia, pero elige el riesgo si se trata de evitar una pérdida segura. En el caso de la Seguridad, la "pérdida segura" es el desembolso en asesoría, equipamiento, formación, etc, frente a la pérdida tan sólo "probable" que representa la materialización de la amenaza, aunque las consecuencias de ésta última sean 100 o 1000 veces más costosas que la adopción de medidas preventivas.
Conclusión, Sra. Azkarate, lo que sido verdaderamente costoso ha sido su gestión. Estamos hablando de más de un 30% de sobrecoste. ¿Cuánto decía que le costaba la cobertura de cambio? Eso si, para echar mierda encima del BBVA ha andado lista.
2. "El comité asesor de finanzas, en el que figuran varias entidades financieras de primer orden así como altos ejecutivos del BBVA, nos dijeron que había posibilidades de debilitamiento del euro frente al dólar", afirma Azkarate. Para los de las multidivisas, si estos sabios, con información, poder, etc...no han conseguido pronosticar la evolución de la divisa, ¿qué posibilidades pensáis que tienen vuestros asesores? Si estos la han cagado así en apenas 4 años, en una hipoteca media que dure 15 o 20 años, ¿cuántas posibilidades os dais?
3. Las perdidas se producen durante los años 2002,2003,2004 y 2005.Es decir han estado 4 años dándose cuenta de que estaban perdiendo dinero, de que su estrategia suponía un importante riesgo. ¿Por qué nada más darse cuenta no han cubierto el riesgo con un seguro de cambio? Fácil, eso supondría renunciar a ganar si se daba la vuelta la situación. Estaban especulando. Claramente.
4. «Se asumió un riesgo. Todas las operaciones lo tienen», sostiene Azkarate, según El Correo. Esta señora se esta quedando con nosotros. El riesgo que deben asumir es que esa obra no este a la altura del precio pagado y Vds., tengan expectativas exageradas. El riesgo que deben asumir es no conseguir las cifras de recaudación previstas en su planificación financiera. Y así hasta el infinito. Los riesgos que Vd. debe gestionar son los derivados de la propia naturaleza de su negociado. En materia de divisas Vd. no debía sumir ningún riesgo, y menos con dinero público. Vd. debía asegurar la operación y punto.
5. Prueba evidente de que ellos mismos no se lo creen se concreta en que trataron de ocultarlo. Si bien durante los primeros años se reflejaron esas perdidas como debía hacerse, por diferencias de cambio, en las últimas, el sonrojo debía ser tan evidente que trataron de esconderlo como un mayor precio de adquisición. Evidentemente para ello el precio de la obra no debía estar claro, y de ahí el oscurantismo por parte de Azkarate en estos últimos años. Y ahora, cuando no tiene más remedio que confesar el ¿mea culpa? dice que es solamente un tema formal. Las formas son muy importantes, especialmente cuando ocultan déficits de gestión brutales.
6. De dimitir nada de nada.
Conclusión: Ni con un brillante equipo de asesores se ha evitado una torta de campeonato. Es más, reaccionaron como suelen reaccionar todos los especuladores, doblando la apuesta para recuperarse. Si a ellos les ha pasado, a ti también te puede pasar. Por tanto, te recomiendo, si me estas leyendo, que te financies únicamente en la divisa en la que tengas tu principal fuente de ingresos, sobre todo si es para algo tan importante como es tu vivienda habitual. Y si no me haces caso, al menos ten un alto conocimiento financiero (que te servirá de poco, pero menos da una piedra) y un holgado margen para encajar subidas de cuota vía revalorización de la divisa.
De lo contrario, no saldrás tan indemne como Azkarate. Te estarás jugando tu patrimonio.
PD: Este es el post número 100. Gracias a todos aquellos que leen, comentan o se pasan por el Blog.
Creo que en Rankia, en alguno de mis posts, lo he dejado claro. Pero en el Blog todavía no, o al menos para alguno de los nuevos lectores. Y para que no hay malos entendidos, creo necesaria hacer una precisión: Considero que los intermediarios financieros (brokers, empresas de refinanciación, asesores financieros, agentes multibanco, llámalo-x) son necesarios. Creo que tienen un nicho de mercado importante, como la experiencia del Reino Unido demuestra. Lo cual no quita, y de ahí muchos de mis comentarios, que me gusten determinadas prácticas, determinados modelos de negocio, etc...que van surgiendo en nuestro país alrededor de estas figuras.
Me ha hecho gracia el artículo de Expansión:Los asesores financieros cuestionan la utilidad de los reunificadores de deuda. ¿Quiénes son estos asesores financieros? Por lo que veo los asociados a EFPA. Básicamente, gente que se dedica a la gestión comercial en Banca Personal y Banca Privada, fundamentalmente trabajadores por cuenta ajena de entidades financieras, aunque también hay expertos independientes. En todo caso son dos universos paralelos. Unos volcados en el activo(los préstamos), otros volcados en el pasivo. Y sin embargo, no son tan diferentes.
El Presidente de EFPA es Carlos Tusquets. Alta burguesia catalana, y mandamás de Fibanc, Banco especializado en gestión de patrimonios, o eso dicen. Tusquets tuvo que dar entrada en el capital de Fibanc a los chicos de Mediolanum (un Banco íntimamente ligado Berlusconi), y que previamente tuvo una movida judicial de la que salio indemne. Son ahora el accionista de referencia. Y han impulsado un modelo de Banca Personal vía agentes comerciales. Lo cierto es que no hay más que ver determinados foros, para ver como chirria el invento de la EFPA que se ha montado el amigo Tusquets con el perfil de sus nuevos comerciales de Fibanc. Al final estas asociaciones se crean para que sus capo di tuti capi salgan en los medios, traten al más alto nivel con las instituciones, y hagan negocio. Por que acreditarse por EFPA no es gratis, y lo mejor es que como estas acreditaciones exige un mantenimiento. Con coste.
Parece que estos asesores de la EFPA tiene miedo por un lado, a que les manchen su imagen (que ya digo que tampoco es ninguna maravilla), y por otro a que les coman su mercado. Pues chicos, poneos las pilas, y dejad de inventaros asociaciones desde las que defender intereses corporativos que pocas veces van más allá de una camarilla interesada.
Pero bueno, que me despisto. Volvamos a los reunificadores. Yo también puedo pensar que el reunificar por reunificar no es útil. Aunque yo prefiero hablar de corredor o broker financiero. En mi opinión, hay una serie de brokers que no son útiles:
Aquellos que se dedican únicamente a acarrear documentación entre entidades. Recogen la documentación, le enchufan la comisión, y luego reparten copias entre las 20 sucursales más cercanas, incluida la propia sucursal del interesado (¡olé la investigación!). Exactamente lo que puede hacer un particular.
Tampoco son útiles, y si sumamente perjudiciales, aquellos que no hacen un estudio previo de los clientes. Estudio, que en muchas ocasiones debería concluir con un Vd. no debería pedir ese crédito. Repasaos la publicidad de muchas de estas empresas y veréis que nadie habla de ello. Todo lo contrario. Casi les falta decir que solucionan casos desahuciados. Hay operaciones financieras, bien sean refinanciaciones o bien sean operaciones nuevas, que está claro que son inviables a corto plazo. ¿Por qué los Bancos generalmente las desdeñan y sin embargo las empresas de refinanciación no saben decir no? Pues porque las empresas de reunificación cobran la comisión y se olvidan de la operación. El Banco se la come, deberá convivir con ese cliente durante mucho tiempo. Y provisionar la morosidad. Y ejecutar judicialmente el préstamo.
No son útiles, y si muy dañinos, aquellos brokers que s dedican a falsear documentación: nominas, contratos de compraventa, y otro tipo de justificantes.
No son útiles aquellas cadenas en las que se percibe que su negocio no es el de la intermediación financiera, su negocio es abrir franquicias y cobrar por ello.
No son útiles aquellos que recurren al capital privado de un modochapucero, para tapar agujeros intapables. Y menos si se utiliza capital privado de particulares que no se enteran de lo que está pasando realmente.
No son útiles aquellos que hacen una publicidad que no pasaría jamás los requisitos que el Banco de España impone a la de las entidades financieras. ¿Qué es eso de que juntas todas tus deudas y te AHORRAS...? No te ahorras nada, seamos serios.
No son útiles aquellos que no saben hacer, y de un modo bastante regular, más que operaciones hipotecarias.
No son útiles aquellos cuyos contratos con los particulares para buscarles financiación son un ejemplo de oscurantismo. He visto pactos de exclusividad, donde si el particular consigue el préstamo por su cuenta también paga un goloso 5%. He visto contratos en los que no se especifican las condiciones mínimas a conseguir por el broker (importe, plazo, condiciones financieras, garantías), y por tanto son un sinsentido.
No me gustan aquellos que cobran comisión del interesado y a la vez del Banco. ¿Para quién trabajan?
No me gustan los que presumen de acuerdos preferenciales con entidades financieras que no son nada más que un acuerdo de cesión de comisiones.
No me gustan aquellos que intentan sobornar a los apoderados de las entidades financieras para que les aprueben operaciones(afortunadamente estos son muy pocos)
Alguno dirá. No te gusta ninguno. No. No me gustan la mayoría. Hay una minoría que desarrollan otras prácticas de negocio que si que considero convenientes y adecuadas:
Aquellos que gestionan sus operaciones con entidades financieras que no tiene presencia en la plaza, incluso a veces que no tratan directamente con particulares. Ahí el intermediario financiero se convierte en una solución para las redes bancarias pequeñas, para los pueblos donde la oferta es escasa, o para aquellas entidades que prefieren trabajar únicamente con agentes libres.
Aquellos que filtran adecuadamente a los clientes. Que tienen claro los criterios de riesgo de las entidades y las características de la operación, derivándola al lugar adecuado. E incluso que son capaces de decir NO. Esta operación NO es viable, y no es buena para ti, incluso si alguien te la da.
Aquellos que ayudan a preparar el expediente del cliente. Detectan de un vistazo los puntos fuertes y débiles de la operación, ordenan la documentación, le indican al cliente aquella que tiene que buscar (justificantes de ingresos no ordinarios, vidas laborales, etc...), y los sistematizan todo de tal modo que facilitan a la entidad financiera la toma de decisiones.
Aquellos que se centran en el negocio financiero y no en la franquicia. Aquellos que son auténticos profesionales jurídico-financiero-económicos, que pueden estar en franquicia o no, pero que en todo caso cuentan con redes de partners que les ayudan a solventar los obstáculos.
Aquellos que cuentan con capital privado, propio o bien de terceros (fondos extranjero, por ejemplo), pero en todo caso, de profesionales, y que son capaces de articular estas operaciones a largo plazo.
Aquellos que recurren menos a la publicidad y más a la explicación clara al cliente de cómo se va a desarrollar la operación.
Aquellos capaces de hacer operaciones de Pymes, o bien que realicen también funciones de asesoramiento en Banca Personal, o los capaces de gestionarte aperturas de cuentas en el extranjero desde las que operar en distintos mercados, etc...
Aquellos cuyos contratos son claros y precisos, y que contienen derechos y obligaciones para ambas partes.
Aquellos que dejan bien claro quién paga sus servicios.
Aquellos, que dada sus experiencia y buen hacer, tienen acceso a numerosas entidades financieras, apoderados, y otras figuras necesarias en el proceso de refinanciación, siendo atendidos de un modo superior al que lo que sería el particular.
Aquellos que establecen vinculaciones fuertes con varias entidades, sabiendo que los volúmenes que ceden hacen que su fuerza de negociación sea superior.
Hay mercado, y son necesarios. Pero deben ser auténticos profesionales.
La noticia es vieja en estos tiempos de Internet. Concretamente de la semana pasada. Pero he andado liadillo e ido posponiendo su comentario. Y es que Cinco Días titula, así, sin sonrojarse: Finanfácil lanza la reunificación de deudas con plazo reducido. Claro, alguien sin experiencia en el sector financiero lee la breve reseña y le parecerá cojonudo. A mi me parece algo tan viejo que, el publicarlo como noticia, da grima. Es una mera nota de prensa, pura publicidad. Eso si, el becario del Cinco Días un artículo fantástico sobre estas prácticas.
Como los propios chicos de Finanfácil reconocen, la refinanciación supone, en general el agrupamiento de deudas de diversas fuentes(hipotecarios, prestamos personales, tarjetas, embargos, etc..). Algunas veces se consigue que el tipo de interés medio del endeudamiento se reduzca, pero el efecto fundamental se logra vía incremento del plazo medio de pago. Así el Préstamo coche, a 5 años, se alarga hasta 30. O la tarjeta a un año, que sufre el mismo elongamiento. Todo ello contra los principios financieros básicos, pero que en ocasiones, una vez metida la pata, es la única opción(me adelanto a próximos posts que sacaré), pero siempre combinado con hábitos de salud financiera. Este alargamiento del plazo, supone,de no hacer amortizaciones parciales, un fuerte incremento de los gastos financieros.
Los de Finanfácil aparecen como los que cuadran el circulo. Oigan, nosotros hacemos refinanciaciones pero en plazos cortos. ¿Y éso? Si, nuestra hipoteca va vinculada a un seguro de vida, tipo unit link(una cesta de fondos con cobertura de seguro). Afirman que con aportaciones mensuales de 14 a 50 euros pueden recortar la hipoteca hasta 10 años. Con estas aportaciones se iría constituyendo un patrimonio, que cuando alcance una cantidad x, servirá para hacer una cancelación parcial o total del préstamo y así reducir el plazo. No es nada nuevo, en el mundo anglosajón se vienen realizando estas hipotecas. En la cuota, al margen de capital e interés se paga mensualmente una prima que va destinada al seguro de inversión.
¿Que aportación inicial debe realizar en el unit link? ¿Con cargo a qué, a la propia hipoteca? ¿Les parece ético recurrir a ello en situaciones en situaciones de sobreendeudamiento?
¿Saben que dichas practicas, en el mundo anglosajón, no están excesivamente bien vistas, y que incluso ha habido entidades que han tenido problemas con ellas? Hablo del grupo Primerica-Citifinancial(antes The Associattes), que en España opera bajo la marca de Citisoluciones. Vamos, que son conscientes de que su Hipoteca Genial ya la están desarrollando otros en España, incluidas pequeñas empresas de refinanciación.
¿Les parece que su socio de viaje es el mejor para este producto? Una correduría de seguros, delGrupo Caliche, que representa a la compañía Aspecta, sin apenas presencia en España. ¿Hay fondos de garantía externos que cubran a las compañías alemanas en supuestos de quiebra?
Es evidente, por el tono de mis preguntas, que no me gusta el producto. Me parece que se trata de vender una ilusión a un cliente(no vas a estar tanto tiempo endeudado) que a la par refuerza las comisiones del que la comercializa, vía hipoteca y unit link. Todo ello a través de un producto que, en España, y tras las últimas reformas fiscales, esta muerto. Mil veces mejor una cesta de fondos de inversión normalita. Pero claro, entonces las comisiones serían menos golosas y sería mas difícil lograr la iliquidez del producto. De este modo se consigue comercializar un producto de dificil comercialización.
Ojo, no critico a aquellos que se endeudan para financiar inversiones en activos de riesgo. Cada uno con su patrimonio es muy libre, y ya hay alternativas en el mercado, incluso con periodos de carencia, para estas operaciones. Véase Banco Gallego o Bankinter. Pero desde luego no creo que sea el tipo de producto a vender en una refinanciación. Este es el tipo de prácticas y de publicidad que el Banco de España no debería permitir.
Esto es de mear y no echar gota. La ANPB afirma que:“Nos llama la atención que los bancos aprueben operaciones que nosotros desaconsejamos”. Se trata de una más de las innumerables empresas dedicadas a la gestión de préstamos hipotecarios. Una más. A pesar de las típicas afirmaciones de que somos los mejores, los mas guapos y los que la tenemos mas....Usan frases pomposas como: Los bancos te necesitan (se refieren a esos clientes que desaconsejan según la noticia?), somos la primera Agencia Negociadora(no se exactamente que quieren decir, pues ni son la más antigua ni la de más volumen).... Pero la realidad es terca. Son una más del inmenso sector que se ha desarrollado en España. Y llegado este punto me sorprenden muchas cosas de este y de otros artículos: 1. La facilidad que tienen para llegar a los medios de comunicación. Si se rasca un poco es fácil. Perro no come perro. El responsable de Marketing/Comunicación es un viejo conocido del sector periodístico. Tengo curiosidad por saber si también se dedicaba a actividades de comunicación en el Banesto de Conde.
Me parece estupendo que se echen una mano entre viejos conocidos. Es parte de la profesión, es su KnowHow. Ahora bien ese titular es de tabloide. "Los intermediarios financieros....". Uno se espera al portavoz de una asociación representativa, a los representantes de las empresas lideres del sector, a una encuesta con una muestra significativa entre el colectivo. Pues no. Pedro Javaloyes, portavoz de la Autoridad Nacional Palestina, uyperdon, de la Agencia Negociadora de Productos Bancarios afirma....toma ya.
2. Y que es lo que afirma. Que ellos desaconsejan operaciones que los Bancos conceden. Ja. Ja. Las desaconsejan antes o después de presentársela a las entidades financieras? Basta con repasar su web para ver a que tipo de cliente se dirigen. Es fácil, sin ahorros, reunifica, 120%, ejem...Ellos desaconsejan? Lo que realmente desaconsejan es que un Banco se lo de sin que ellos cobren su comisión. En este sector se están encontrando con que las entidades financieras están empezando a prescindir de los intermediarios menos eficientes.De aquellos que no aportan valor añadido. Cuando uno acude a una de estas empresas de refinanciación espera que su nivel de gestión sea superior al de un particular.Y en la práctica no es así. Mas de una vez acaban presentando la operación en la entidad bancaria con la que trabaja el cliente(no hablo de ANPB, pero es verídico). Y cuando no es así se recurre a financieras de segundo o tercer nivel con unos tipos y servicios que.....
3.Por otro lado las entidades financieras están admitiendo la refinanciacion de sus propios clientes, ante el hecho cierto de que si no se iban a la competencia, de la mano muchas veces de estas empresas. Hay bastante mas flexibilidad ahora para reunificar los créditos en la propia entidad financiera, siempre y cuando los plazos, garantías y perfil del cliente sean coherentes y atractivos. Es más, según muchos es lo más recomendable....
4.Así la frase de Pedro va encontrando sentido.Sirve además para justificarse ante aquellos clientes a los que ellos no han sido capaces de encontrarles financiación(claro, si no lo consiguen ellos que son los primeros, es que esta mal hecho).
5.Y por supuesto ellos(los intermediarios financieros serios) no tienen nada que ver con hipotecas mal concedidas.....
Claro, para pillar un billete de avión es mejor ir a una agencia para que te cobren la comisión. Para alucinar. A ver Pedro, el ejemplo quedaría mejor si me dices que tengo que ir al Extremo Oriente y necesito que me hagas un programa a medida subcontratandotropecientos hoteles, vuelos intermedios, y demás....
Pero, en el fondo Pedro, has acertado. Lo mismo que corren tiempos duros para las agencias de viajes que no aporten un valor añadido y sean meros distribuidores de catálogos, también llegarán para intermediarios que sean meros acarreadores de documentos....
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