Precio y garantías son el mensaje

Todos los años suelen ocupar su rinconcito en los medios de comunicación. Al igual que ocurre con los Razzies, el reverso tenebroso los Oscars para el mundo del cine, en el terreno científico se dan los IG Nobel. Estamos hablando de premios a científicos serios (aparentemente), que aplicando la metodología y criterios de investigación y publicación tradicionales, desarrollan interesantes trabajos sobre como se doblan las sabanas, o como sacar vainilla del excremento de vaca. En todo caso, creo que a quien habría que premiar es aquellas entidades que han sido capaces de financiar, muchas veces con dinero público, este tipo de actividades.

Por otro lado, y aunque puede parecer lo mismo, hay otra categoría de investigación que también me choca. Me refiero a aquella que no descubre nada, que trata de explicar algo que esta constatadísimo, pero de un modo un tanto, no se, darle forma científica a algo tan evidente que...Me faltan palabras, pero no me parece de la categoría de todo un Nobel investigar y explicar afirmaciones que cualquier profesional financiero conoce y que, en gran medida, es muy capaz de explicar de un modo coherente.

Pues bien, Stiglitz y compañía, concluyen, tal y como nos recuerda Francisco Hernández, que en un mercado crediticio donde la información no es perfecta, (o sea, todos) el precio (o la garantía) constituyen una señal, una señal que dificultará que los recursos se asignen del modo más eficiente, y que es inevitable, a pesar de ser conscientes del problema. A saber:

1. Aquellos clientes que están dispuestos a pagar por encima de la media a una entidad financiera por un crédito, se les colgará el cartel de peligrosos. La traducción al castellano es: este no solo no nos va a devolver el capital, es que no piensa pagar ni los intereses. Algo sumamente habitual. La necesidad de liquidez empuja a aceptar condiciones fuera de mercado, inasumibles, sólo para sobrevivir un día más. Cierto como digo en gran medida. Pero no sólo en el mercado crediticio estricto. Cualquier vendedor a plazo que se encuentra a con que le compran casi sin preguntar precio su colección de enciclopedias debería ser consciente de que seguramente no las cobre nunca.

En algunos casos, hay quien te señala que no se puede ser tan negativo. Que sencillamente hay gente que no es que este mal. Es que le urge ya que le han dejado colgado, y necesita el dinero ya para pasar solo un breve instante de necesidad. O que se trata de alguien que no esta muy puesto en temas financieros, o que su prioridad es el negocio, o que...Si nos fijamos, en todos ellos hay un riesgo implícito, o en casi todos. Y es una falta de profesionalidad, de gestión financiera adecuada. Y eso supone un incremento del nivel de riesgo.

El bancario que distingue todos estos casos, que acierta con las excepciones puntuales, que selecciona quien si y quien no, y asigna a cada uno un precio diferente en función de su nivel de riesgo y necesidad, que es capaz de responder con rapidez para poder cobrar una prima por ello, lo estará haciendo bien. Y su primo, que vende camiones, otro tanto.

Y luego está él que no sabe discriminar, el que le parece feo que todos los clientes tengan precios distintos (y es que todos los clientes son distintos). O peor aún, él que sabe discriminar pero es consciente de que un precio X n un crédito es todo un aviso para su entidad de que el nivel de riesgo es elevado. Y para evitar preguntas, lo reduce, ya que es posible no case con tipo de operaciones que esta desee. Se trata de camuflarlo.

2. Aquellos clientes idénticos con precios crediticios elevados tenderán a comportarse peor financieramente que los de precios más bajos. Por un lado funciona el clásico efecto pigmalión, bien conocido en el mundo académico. Si a un alumno le dices que es una mierda y que sera una mierda, tienes grandes posibilidades de llegar a serlo. Entiendo que para que este mecanismo funcione, el cliente debe ser consciente de que su precio es elevado. Si no, el efecto pigmalión no estaría detrás de las consecuencias citadas. ¿Que puede ocurrir entonces? Que los costes financieros más elevados me lleven a tomar decisiones erradas, a arriesgar más de la cuenta, o a incrementar mis precios dificultando mi competitividad. Si yo te meto lastre en los calcetines, ya verás como no saltas de igual modo.

3. Ser muy exigente en materia de garantías no supone una mejora de la calidad crediticia de una entidad, necesariamente. Se suele atraer con esta política a clientes con patrimonios elevados o con posibilidad de fiadores o avalistas, pero si una operación crediticia necesita muletas adicionales a las propias y habituales, es que algo falla. Algo se esta reforzando. Y el cliente que admite su aportación lo esta reconociendo. Esta asumiendo, por ejemplo, que su capacidad de pago es baja, que el volumen es excesivo, que... por eso dobla la apuesta en las garantías. Por tanto, es más elevada la posibilidad de incidencias en la vida de la operación, especialmente cuando si se ha comprometido en exceso con una entidad no tiene margen de maniobra con otras. Y si no se hace una adecuada gestión de recobro, de ejecución de las garantías, etc...la morosidad sera elevada.

Por tanto, esta claro que quien se ceba pidiendo garantías esta asumiendo que opera en un mercado difícil. Y un mercado difícil suele tocar la rentabilidad, vía mora, por mucho que el tipo nominal sea alto.

Los buenos clientes, entendidos como los vip, la crema, la elite, cierran la puerta en tanto en cuanto alguien les achucha con garantías fuera de mercado. Tienen más opciones y lo saben. Y saben que si comprometen en exceso su patrimonio, se producirá un efecto contagio con otras entidades. Y eso, tarde o temprano, les conducirá a estrecheces financieras y a una elevación del precio.

Quien más menos conoce empresarios que son auténticos expertos en parecer lo que no son. En parecer y comportarse como excelentes clientes cuando son un desastre, o en ser capaces de arruinar su imagen financiera cuando en realidad se trata de alguien con un excelente background.

Ser y Parecer. El precio es el mensaje. Las garantías son el mensaje. Ahí se resume lo que los clientes y bancos piensan de ellos mismos, de su relación. Se trata de un lenguaje implícito entre prestamista y prestatario: ficción, realidad, pulsos, poses, etc...pura poesía, puritito arte dramático.

¿Por qué los Bancos financian a los promotores?

Este post viene a ser un complemento de uno bastante reciente dedicado a afición de nuestros políticos por subirnos los Impuestos (ellos saben gestionar nuestro dinero mejor que nosotros mismos). Y concretamente la subida de AJD y las derivadas que obtienen con ello. Me di cuenta de que, quizás era conveniente explicar todo el negocio que gira alrededor de la relación Banca-Promotores, limitándome en el análisis a la visión estrictamente financiera (no voy a detallar otro tipo de contrapartidas, no seáis malotes).

Como punto previo, y a modo de la imagen de Heraclito (¿o era Nietszche?) en las finanzas todo fluye, y se produce algo similar al eterno retorno filosófico (mi filosofía es de Bachiller). Y es que el mundo económico podemos dibujarlo plasmando una serie de agentes, empresas, Hacienda, Seguridad Social, Familias-Trabajadores-Consumidores, Accionistas. Entre cada uno de estos sujetos se establecen, a través de la economía real, un flujo de bienes y servicios. Los trabajadores prestan su fuerza del trabajo, y la empresa les aporta a través del mercado objetos de consumo. Además de estos lazos reales, se establecen también vinculaciones financieras. Siguiendo el ejemplo anterior los trabajadores perciben dinero por su aportación a la empresa, y esta obtiene dinero por su aportación al mercado.

Podemos complicar esta madeja de relaciones reales y financieras a través de la interrelación con Hacienda, la Seg. Social, las Entidades Financieras...Y aquí quería llegar yo. Y es que el objetivo último de los Bancos es intermediar, estar posicionado en medio de todos y cada uno de esos flujos financieros. El ideal para ellos es que con una mano suelten la pasta y con otra la reciban. Miento.El ideal es "fabricar" el dinero vía préstamo y conseguir que esa suma se quede en su Balance. Precisamente en el ejemplo de los promotores lo veremos claro.

¿Por qué un Banco financia a un promotor? ¿Por qué esta dispuesto a asumir riesgos múltiples de un negocio, con variables como las decisiones políticas, la complejidad administrativa, el factor tiempo, el alto apalancamiento, su carácter cíclico, etc...? Todo esto se sabe desde hace mucho, e incluso en tiempos oscuros como los actuales, se siguen financiando promociones, con tipos de interés que por si solos no justifican este negocio (que decir en el pico alcista del ciclo). ¿Por qué?

La causa esta en que es un cruce de caminos ideal de flujos financieros, un motor de generación de grandes volúmenes de dinero. Y el que no esta ahí, lo tiene mucho más complicado para hacerse con esas sumas. Desgranemos, entonces, su atractivo:

1. Los accionistas de las promotores suelen constituir un grupo con grandes patrimonios e ingresos. En los tiempos que vivimos, por si alguien no se ha dado cuenta, es bastante difícil que un trabajador por cuenta ajena o un profesional liberal se haga multimillonario. La Banca Privada busca ansiosamente ese perfil de cliente, y dentro de los empresarios, los promotores de éxito suelen ser un nicho muy apetecible. Pero es evidente, que tienes mucho más ganado si también estas en el negocio de la financiación a promotores. Cuesta Dios y ayuda que entiendan que esa Gestora de Banca Privada solo quiere su dinero y no desea mojarse con lo que le da de comer. O sea, que el primer objetivo, es hacerse con ese flujo que va de las promotoras a sus dueños, y optar a gestionar parte del patrimonio de los mismos.
2. Otro tanto podemos decir de los vendedores de terrenos. Ninguno lleva una pegatina en la frente diciendo que va a vender un solar y se va a hacer rico. Ésa información es bastante reservada.Y alguien que esta en el ajo es el Banco del Promotor, que ha de hacer los pagos. La aproximación con este motivo resulta mucho más sencilla.
3. Los promotores mueven grandes volúmenes de financiación con sus operaciones de activo. De por si esto ya es goloso. Bien para cerrar el año mejor, bien para abrirlo y aproximarse más a los objetivos, este tipo de operaciones son apetecibles. Cierto es que tiene (o mejor dicho tenían) margenes estrechos y una fuerte concentración de riesgo. Pues para eso tiene el Banco todo el año, para una vez cubierto con los promotores el objetivo de volumen construir el de margen con los clientes partículares y las pequeñas operaciones, diversificando así también el riesgo. Además, se puede mejorar este margen a través de las lineas de avales o de otro tipo de operaciones complementarias no vinculadas a la financiación inmobiliaria (leasings para vehículos, medios de cobro a clientes, etc...)
4. Los promotores deben pagar fuertes cantidades a Hacienda, tanto en impuestos indirectos, por la compra de terrenos y otras operaciones inmobiliarias, como por impuestos directos como Sociedades. Además, retienen las nominas de sus trabajadores, y también son recaudadores de IVA. Este dinero que ingresan a Hacienda permanece un tiempo remansado en las cuentas internas de la Entidad, hasta que es barrido en un proceso de centralización de cuentas por la AEAT u otro organismo competente. Otro tanto ocurre con los Seguros Sociales. Esos saldos ociosos son muy apetitosos, tanto que, por ejemplo si el Impuesto de Sociedades da lugar a una cuota muy elevada, se llega a bonificar a las Empresas por el Banco por pagarlo a través de los mismos.
5. Los ingresos que perciben los trabajadores son otro objetivo bancario. Si la promotora es además constructora y no contrata gremios, la plantilla objetivo es muy amplia. Eso permite al Banco hacer una oferta global y tener una mayor facilidad para aproximarse a estos potenciales clientes, para establecer una relación
6. Los clientes finales, los compradores de viviendas. Los bancos aquí obtienen dos grandes ventajas al financiar al promotor. Por un lado, el comentado efecto del AJD como barrera en la competencia por precios. Si el préstamo promotor es muy agresivo en precios para el comprador final, la competencia lo tiene muy crudo, especialemnte para préstamos fuertes. Pero es que además, según los compradores van cerrando sus contratos privados, el Banco tiene constancia de ello ( a través de los avales que les emite, por ejemplo) y puede empezar a trabajárselos, haciéndoles distintas ofertas para ese periodo transitorio durante la construcción, y una oferta final para el hipotecario. Resumiendo, a través de esta vinculación con el promotor, hay una lista de clientes potenciales y una ventaja competitiva en precios.
7. En el sector de BancaSeguros, cada vez más importante para las cuentas de resultados de los grupos financieros, las promotoras pueden contratar un número muy variado y con importes muy significativos.
8. Los proveedores son otro objetivo que el Banco tratará de acaparar. Sabe a quien paga la empresa, que importes y cuando, pus cuenta con un presupuesto de la obra, un listado de proveedores, un calendario de pagos, etc...Todo eso pasa por sus cuentas. El Banco tiene la excusa perfecta para aproximarse a esos proveedores y hacerles una oferta concreta. Además controla el riesgo sobre toda la cadena, ya que él es el que tiene la manija del promotor. Si el Banco lo estima oportuno, y al Promotor le interesa, se puede articular un confirming, con lo que los pequeños proveedores, a cambio de no consumir sus lineas de financiación, anticipan sus cobros en condiciones atractivas...para el Banco. Es, como en el caso del vendedor del suelo, o de los clientes del promotor, un excelente modo de aproximarse a un mercado potencial, contando con la excusa adecuada y con ventajas competitivas.
9. En muchas ocasiones, los promotores tienen diversificado su negocio con otro tipo de empresas. La entrada en el negocio promotor habilita a los Bancos el poder acceder a estas otras firmas, con otro mix de negocio en el binomio rentabilidad/riesgo.

Es cierto que el mercado inmobiliario pasa por momentos duros, pero quizás lo anterior explique el atractivo que ha despertado siempre en los Bancos, incluso en momentos como los actuales. Habrá otros margenes, otros estándares de riesgo, pero seguirá teniendo un papel destacado la financiación a promotor. Y es que es mucho el negocio que se juega la Banca.

Hipoteca Déjà Vu

Lunes, 11 de junio.

El promotor inmobiliario esperaba impaciente en la Sala de Espera de la Notaria. Había quedado con el notario para preparar el fin de obra de una de sus promociones y este se estaba retrasando. Joder, parecía mentira con todo el dinero que le hacía ganar y ahí estaba, como uno más, en la sal de espera. La oficial de la Notaria le había informado de que una herencia en la que estaba inmerso el Notario se estaba complicando, pero que en cuanto acabase el siguiente era él.

Después de ojear las revistas (más que revistas eran incunables, dada su antigüedad) se dedico a observar a sus compañeros de habitación. Había 4 personas con él:

1. Un delegado de una Red Inmobiliaria nacional al que conocía de vista. El típico arribista que había llegado al sector con el boom inmobiliario. Había tenido algún contacto con él pero que no prospero. No tenía estomago para poner su producto en manos de alguien sin experiencia, y sobre todo, sin escrúpulos. En las manos llevaba una profusión de anillos y pulseras de pésimo gusto, en claro contraste con el traje y corbata. Y es que a algunos les sale de dentro su verdadero yo, se pongan lo que se pongan, pensó.

2. Una parejita de chavales jóvenes sudamericanos. No más de 30 años. Muy humildes y tremendamente callados. Claro que dada la locuacidad del comercial inmobiliario era de agradecer. Parecían tremendamente nerviosos. Del soniquete del comercial extrajo que se trataba de los adquirentes de la vivienda de de la 4 persona que figuraba allí, un paisano de edad avanzada, unos 70 años. Por lo que se ve, vendía un piso bastante machacado en un barrio poco recomendable. Parecían una pareja maja, seguro que salía adelante.

Este grupo estaba esperando al apoderado del Banco que les concedía la hipoteca a los jovenes. Mientras tanto, el comercial inmobiliario seguía rellenando el tiempo con su monologo. Finalmente, llego el representante del Banco, aunque realmente era un gestor externo habilitado para tal fin, que no los había visto nunca.

El promotor recibió una llamada en su móvil. Era su oficina. Le informaban de que debían modificar una serie de extremos en la declaración de obra nueva. Le habían mandado por mail el nuevo borrador a la oficial de la Notaria. Suspiro, eso le retrasaría aún más.

Justo en ese momento el Notario acabo y le invito a pasar. El se excusó, y le comento que aún tenían que darle una vuelta a la escritura. Hicieron pasar entonces al otro grupo, que entro en bloque en la sala de firmas, mientras él se adosaba al PC de la oficial para ir sacando su minuta.

Al de un rato oyó como salían de la firma la pareja sudamericana y el resto del grupo. Las frases de rigor: enhorabuena, para lo que necesitéis, aquí tenéis una copia simple,...etc.

El promotor siguió a lo suyo.


Martes, 12 de junio.

Nuestro conocido promotor estaba alegre pegando la hebra con los clientes con los que iba a firmar la entrega de una promoción. Había juntado 4 firmas y comenzaba a firmarlas a las 10. Siempre era mejor empezar pronto, que así no se acumulan los retrasos, como en la otra Notaria del día anterior, que en parte por culpa y en parte por culpa suya, salieron a las 1.000.

En esta Notaria, más nueva y alejada del centro, parecía que todo iba mejor. Sin embargo alguien se le había adelantado. La primera firma de la mañana ya estaba dentro. Una compraventa con hipoteca sencillita, le dijeron. Tu tranquilo, que enseguida entras. Por si acaso, estaba en el pasillo a la espera de colarse en la sala en cuanto terminasen los primeros. Efectivamente, más pronto que tarde, la puerta se abrió, y fue entonces cuando también se abrió su boca.

De la sala salieron el comercial inmobiliario y sus pulseras, la misma parejita de hispanoamericanos del día anterior, un apoderado de otra entidad financiera, distinta a la del día anterior y un tercero desconocido, que entendió que era otro vendedor. A continuación la misma escena del día anterior, los parabienes, los hastsiempreshastanuncas, etc....

Por un momento su mirada se cruzó con la del inmobiliario, donde creyó ver una sonrisa burlona, y con la de la pareja, donde percibió miedo.

No pudo quitarse de la cabeza la escena durante todas las firmas del día. ¿Qué había pasado allí?, ¿Habían comprado dos inmuebles una pareja tan, aparentemente humilde? No entendía nada.

Miércoles, 13 de junio.

Había quedado a comer con el responsable bancario de su cuenta en el Banco Y. Le unía una cierta amistad después de muchos años de compartir altos y bajos, y al margen del negocio, compartían encuentros casuales, partidas de cartas y algún que otro pelotazo al paddle. Mientras apuraba su copa de Alión no pudo reprimirse más, y aún a riesgo de parecer un panoli, le soltó lo acontecido en los dos días anteriores, y su perplejidad. No entendía nada. En ese instante vio en los ojos del Bancario el mismo brillo que noto en los del comercial cuando se cruzaron el segundo día. Una sonrisa se dibujaba en su cara, y empezó a desgranarle el fondo del asunto.

Verás, es que tú das por hecho que esa pareja es una pareja. Lo dudo mucho. Esa pareja, en el mejor de los casos son familiares o conocidas. En el peor, gente que ha puesto en contacto la inmobiliaria. Realmente el compro un piso y ella otro. Y no van a vivir juntos. El motivo de hacerlo así es que individualmente no les concederían sus créditos por sus ingresos. Bien porque son en gran parte en dinero b sin justificar, bien porque sus auténticas parejas están en España pero carecen de residencia legal y todos sus ingresos son en B o también, simple y sencillamente porque sus ingresos son escasísimos y todo se basa en un futuro alquiler del piso a terceros.

Nuestro amigo el promotor estaba con la boca abierta. El otro continúo.

Pero juntos sí que pueden darles un préstamo para adquirir una vivienda. Así que se firman mutuamente. El intermediario inmobiliario se encarga de mover ambas operaciones entidades distintas y simultáneamente. Es imposible que los Bancos descubran que se van a firmar dos operaciones paralelas (la Cirbe tiene un retraso de 2 meses) salvo un golpe del destino, o que se les escape algo a los clientes (por lo que evitan en la medida de lo posible presentarlos hasta el día de la firma). Después de las firmas hay distintas posibilidades, aunque lo más normal es que firmen una escritura en otro notario distinto disolviendo la copropiedad (otro porrón de gastos+posibles implicaciones fiscales), o bien un documento privado. Eso sí, lógicamente no pueden ir al Banco a solicitar la liberación, por lo que si el que debe pagar no paga, el otro empezara a salir en listados de morosidad, y podrán establecerse acciones judiciales contra él. Por eso lo suelen hacer con gente de confianza.

Sin embargo, el mercado se ha maleado tanto que ha llegado la profesionalización. Un ejemplo: Yo no voy a comprar el piso por lo que no necesito que tú me hagas un favor, pero a cambio de firmar contigo en el préstamo, te cobro un X por ciento. Existen especialistas en captar y comercializar con gente de este pelaje. ¿Te lo imaginabas?

No. No se lo imaginaba. En ese momento entendió la picara mirada del intermediario, la indefensión de las entidades financieras, y lo lejos que se puede llegar para conseguir una vivienda. Levanto la manó llamado al camarero y dijo:

A esta invito yo.

¿El P2P en la intermediación financiera?

El tema no es nuevo. Salió en Rankia hace tiempo. Hablamos de empresas que, como Prosper(USA) o como Zopa(UK), han surgido en los últimos años. Se trata de empresas que subidas a la ola de la web 2.0 afirman haber descubierto un interesante mercado y convertirse así en una alternativa a los Bancos en materia de concesión de préstamos personales. Se trata de una nueva clase de intermediarios financieros. Su funcionamiento es como sigue, en líneas generales:

1. Alguien interesado en pedir el préstamo cuelga su solicitud en la web, indicando normalmente la finalidad, tipo de interés que está dispuesto a pagar, etc...
2. La web chequea el historial crediticio de esta persona(una figura muy anglosajona donde se recogen los prestamos que has tenido y pagado ok así como tus impagos, otorgándote un rating). Huelga decir que los hipermorosos no tienen cabida, aunque como se puede comprobar en Prosper, los que han tenido alguna dificultad sí. Zopa parece más exigente.
3. Los interesados en prestarle dinero pueden hacerlo sin tener que desembolsar la totalidad de la suma. Cuando entre todos los usuarios de la web hayan cubierto el préstamo, la web se encarga de abonárselo al interesado y de cobrárselo a través de su Banco, para posteriormente ingresárselo a los prestamistas.
4. Nos hemos cargado, según lo que afirman paginas como Zopa, a los bancos, que son muy malos y que sólo buscan ganar dinero, ayudando a gente de verdad.

¿Qué bonito, verdad? Pues no. Resulta que se les olvida que los Bancos no ganan dinero porque si. Aparte de realizar todas estas tareas de puesta en contacto y de gestión de cobros y pagos, asumen algo fundamental. Y es la transferencia del riesgo. O sea que si el deudor no paga, a mí, señor acreedor me importa un pito, porque yo con ese señor no sé nada. Mi deudor es el Banco. La alternativa que nos venden Zopa o Prosper es que diversifiquemos los préstamos(algunos recomiendan no invertir más de 50$ en cada préstamo). También se encargarán de darle la lata para que nos pague y en última instancia nos ofrecen la compra de nuestro crédito por como mínimo, uauuuuuuuuuuu, un 10% de su saldo por parte de una compañía especializada en tales fines. Vamos, toda una garantía frente a los malvados bancos.

Alguno pensara, con todos estos inconvenientes, al menos la rentabilidad será golosa. Pues no tanto. O más bien sólo para los dueños de estos tinglados. Estos nuevos intermediarios del crédito venden la moto de que el que presta el dinero recibirá intereses muchos más golosos que los que les abonan los avariciosos bancos, y el que lo recibe pagara mucho menos. Nos quitamos intermediarios (ellos no se que deben considerarse) y ayudamos a la gente. Ese rollo es especialmente destacable en Zopa, que habla de que los créditos no deberían superar los dos dígitos. Es especialmente curioso teniendo en cuenta que Zopa es fruto de los ex fundadores de Egg, el decano de los Bancos por internet a nivel mundial y que este año seguía con fuertes pérdidas.

Traslademos el tema a España. Un buen cliente puede conseguir un préstamo personal entre el 7,5% a 5 años. Otro buen cliente puede conseguir en el mismo plazo un buen depósito sobre el 4,25%. El margen, por tanto, viene a ser unos 3,25%. No cuento con las comisiones de apertura pues considero que quedan empatadas con las comisiones que cobran estas webs(tanto a prestamista como a prestatario) y que son superiores al 1% en total. Bien, supongamos que como son solidarios, no como los Bancos, se reparten ese 3,25% al 50%. Al que ha recibido la pasta ni tan mal, ha conseguid abaratar su préstamo en un 1,6%. Pero el que ha puesto el dinero ha venido a sacar un 5,90% en vez del 4,25 de su Banco tradicional. Con la diferencia de la calidad de riesgo de ambos deudores. Yo lo tengo claro. No compensa.

Y la prueba está en que si buceamos en Prosper lo que abundan son prestamos de dobles figuras: 17,5%, 21%, 23%,...Supongo que quien presta con esos tipos será consciente de que el tipo de interés que cobra esta correlacionado con el índice de probabilidad de mora. Y cuando el ciclo económico se torna chungo, estas iniciativas nacidas en la prosperidad económica, se suelen venir abajo. Y ojito que Prosper tiene como 72 millones de dólares intermediados.

Y es que, después del fracaso de Egg, sus fundadores, émulos del fundador de Wenceslao Casares, han descubierto que, en esto de la Banca lo mejor es no correr riesgos. Que lo corran sus clientes y ellos a la rica comisión. Quizas en una futura ola web 3.0 añaden funcionalidades a Zopa, como que asuma el riesgo. Pero claro, habrían inventado la rueda, o sea la Banca.

PD: Que conste que me parece un modelo válido para los microcréditos de verdad, los de caracter social. Ahí teneos a kiva.org. Pero como modelo de negocio alternativo a la Banca Comercial me parece una tomadura de pelo.

Los avales: El avalista de un préstamo.

Hay temas recurrentes. Que van y vienen. Que se nota que siguen sin estar claros. Y uno de ellos, en el mundo financiero son los avales. Así como a todo el mundo, le suena ligeramente que es un préstamo, respecto al aval la imagen es mucho más borrosa. En dos posts espero centra un poquito el tema.

Un aval es una garantía. Una garantía de tipo personal(no real, no se garantiza con un bien concreto). Al avalar A a B ante C en un contrato de crédito, en caso de incumplimiento( e incluso sin necesidad de ello) C puede dirigirse directamente contra A, reclamándole las cantidades económicas acordadas. Conclusiones:
1. El aval es algo accesorio a una obligación principal: avalo en un préstamo hipotecario, en un préstamo personal, avalo una letra de cambio, un alquiler,....
2. El aval supone una garantía personal. Por tanto, cuando se dice que avalo con mi piso, en el sentido de que hay una garantía real, hipotecaria, eso no es un aval. Yo avalo con todo mi patrimonio, y si se dirigen contra mi y no cumplo, es entonces cuando se lanzaron contra mi piso, contra mi colección de Dr. en Alaska y contra todo mi patrimonio.

En el mundo bancario, cuando se habla de avales, se suelen referir a:

1. Avales ante el Banco en Préstamos: La entidad exige que, además de los titulares del préstamo, alguien más respalde esa obligación.
2. Avales bancarios ante terceros: Un cliente del Banco precisa que este le avale ante un 3º, reforzando las garantías. El caso más frecuente suele ser el aval bancario de alquileres. También podríamos hablar de los créditos documentarios.

En este primer post trataré sobre el primer punto. Y sobre ello hay que considerar varios puntos:

1. Cuando te piden/ofreces un aval es porque se trata de reforzar puntos débiles en la operación, a saber: Capacidad de pago no debidamente justificada(¿de verdad ganas lo que ganas?, solvencia patrimonial escasa(no tienes un pavo), historial crediticio dudoso(sales en las listas de morosos), tu operación excede los estándares de riesgo(eres muy mayor para ese plazo, te pasas del 80% de valor de tasación), etc...luego los avalistas deben reforzar ese punto flaco. Si tu punto flaco es patrimonial, y los avalistas no tiene patrimonio, mal asunto.
2. Si careces de avalistas, puede haber alguna solución alternativa. Existe, en el mundo de los hipotecarios, los llamados seguros de crédito. Garantizan al Banco el cobro del crédito en lo que supere el 80% del valor de tasación. Son caros, y los pagas tu, pero son una alternativa. Eso si, el resto de variables(capacidad de pago, historial laboral, etc...deben ser inmaculados, si no la Cía. aseguradora no te admite).
3. El avalista suele firmar en el mismo documento de la obligación principal o en documento aparte. En todo caso firma. Por tanto, si vais a firmar una hipoteca con avalistas tenéis que ir con ellos. No os rías. Se dan muchos casos en los que la gente piensa que no hace falta.
4. El avalista avala con su garantía personal. No hipoteca nada. Puede vender su patrimonio, constituir hipotecas sobre el, ..etc..Es por ello que un avalista puede serlo perfectamente aun teniendo prestamos hipotecarios sobre sus viviendas. Evidentemente si las hipotecas son altísimas en relación con el valor de sus bienes es posible que no lo admitan, pero no por estar hipotecado si no por su escaso patrimonio.
5. Por tanto si hipoteco mi piso como garantía eso no es un aval. Es algo más. Supongamos que mi hijo pide un préstamo de 100 para un bien de 100. El del Banco propone hipotecar el piso en 80 y los restantes 20, con la garantía de mi piso. Lógicamente mi piso debe estar libre de cargas. Pues bien ahí, tendríamos una operación en que mi hijo sería deudor de 100 y yo hipotecante de 20( y seguramente además avalista de 100). Si sólo presto de garantía mi casa seria lo que se llama un hipotecante no deudor. Aunque eso, y sus derivadas, merece otro post.
6. Un avalista puede, por tanto, avalar a varias personas, en función de la capacidad económica y financiera que estime el Banco.
7. El aval es indefinido en tanto en cuanto dure el préstamo, y por la totalidad del mismo. Cabe pacto en contrario. Por ejemplo, durante x años, o hasta que el préstamo se amortice en X euros, o.....
8. El avalista responde con todo su patrimonio presente o futuro salvo que se pacte(que no se pacta) lo contrario.
9. El avalista tiene derecho a que la entidad financiera le informe de la marcha del crédito.
10. El avalista, si se ve obligado a pagar a la entidad financiera, se subroga en todos los derechos que tenga ésta frente al deudor. O sea, que si pago la hipoteca de mi hijo me convierto en su acreedor hipotecario. En ocasiones, esto es una gran ventaja.
    
11. Los avales quedan recogido en la Cirbe de las personas.
12. La entidad financiera, puede, si lo estima conveniente, liberar en cualquier momento al avalista de sus obligaciones.
13. El avalista debe presentar la misma documentación que el solicitante del préstamo para el estudio de la operación.
14. El haber prestado avales a terceros puede, lógicamente, complicar conseguir financiación para uno mismo.
15. En el caso de llevar a juicio a un deudor la entidad financiera esta obligada a codemandar a los avalistas para que puedan defenderse. Ahora bien, si es un hipotecario y la cobertura es amplia, normalmente no tiraran contra ellos, salvo que tenga muy a huevo el cobrarse en este caso.
    

La CIRBE, o lo que la Banca sabe de nosotros....

Tengo la sensación de que a nivel popular, la CIR O Cirbe es una gran desconocida. En España se oye hablar mucho de RAI, ASNEF, BDI, etc....pero de la CIRBE muy poco. O nada, al igual que del concepto de historial crediticio. Y se trata de uno de los ficheros más poderosos con los que cuentan las Entidades Financieras. Y además es, que yo sepa, el único de los ficheros neutros o no negativos, que existen en materia de historialt crediticio, aunque mas bien es una foto fija. En otros países, es habitual recurrir a sistemas informáticos compartidos donde se vuelca el historial crediticio de un cliente, conformando un pérfil que le da acceso, con mayor o menor facilidad a a nuevos créditos. Y que determina, por supuesto, las condiciones financieras en que lo hace. De los clientes con menor rating es de lo que se nutren las famosas hipotecas subprime. Así, que me suenen, esta el Experian...

Pues en España los únicos ficheros que se manejan hasta la fecha son negativos.
1. El RAI, que recoge aceptaciones de efectos comerciales impagados.
2.ASNEF sobre créditos impagados especialemnte en el ámbito de las financieras, telefonía incluída.
3. La BDI que recoge procedimientos judiciales y ejecutivos, etc...
4. Otros similares: Bacudex, etc....

Si has sido malo, ya sabes donde vas a ir. Y si no tienes una buena explicación, se te cerraran las puertas. De hecho, alrededor de esta problemática han nacido gestorías que se encargan de tramitar las bajas en estos registros o incluso de tramitar reclamaciones judiciales contra o ante la APD por registros indebidos en esas BBDD.

Lo que es curioso es que si tienes un historial crediticio cojonudo, pagando créditos a trisca, sin incidencias, eso no se recoja en una base de datos pública. Eso sería especialmente interesante para aquellos que tiene dificultades para demostrar ingresos oficiales, y favorecería la competencia. Que supongo que es de lo que se trata.

Lo más cercano es la Central de Información de Riesgos del Banco de España. Esa Central es una Base de Datos en la cual vuelcan las entidades financieras que se señalan en su web(o sea, todas) la información crediticia que tiene sobre un cliente. El BdE utiliza esto para sus controles de riesgos y estudios estadísticos, y por otro lado devuelve a cada entidad la información que las otras entidades le han suministrado sobre sus clientes, siempre y cuando se supere la cifra de 6000 euros de riesgo vivo directo o 60.000 como avalista.

Resumiendo: Si yo tengo con mi Banco un préstamo por más de 6000 euros, mi Banco sabe que créditos por encima de esos importes tengo en la competencia. No sabe con quien, ni las condiciones financieras, pero si que sabe, de modo agregado:
1. Que clase de riesgo(préstamos, descuento comercial, avales)
2. Plazos aproximados y garantías(personales o reales)
3. Si esos créditos están en dudoso(retraso de más de tres meses) o en situación normal.

Es una foto sumamente interesante para el Banco para gestionar el riesgo y para emprender acciones comerciales (pillín que tienes una hipoteca con otro, pillín que me dices que no descuentas letras y mira lo que veo). Creo que no se concibe a día de hoy dar un crédito sin testar esta información. En el supuesto de que la entidad financiera no la tenga, por no tener el cliente solicitante riesgo vivo con ella, en la propia solicitud crediticia se suele recoger una solicitud a tal fin, y el BdE lo suministra sin problemas. Eso si, los datos tiene un desfase temporal de unos dos meses.

Y es una foto muy interesante para nosotros mismos, pues más de uno desconoce cuales son los riesgos que tiene declarados. Más de uno se ha olvidado de aquel aval que firmo a la empresa, o de aquella tarjeta que perdió y no comunico nada. La solución es fácil, se acerca uno mismo al BdE y pide la Cirbe. Te la dan sobre la marcha, y a diferencia de la que utilizan las entidades financieras ahí si que consta que riesgo se tiene con cada entidad, identificándolas....

Por todo ello un consejo. Cuando te pregunten en una entidad financiera sobre tus créditos en la competencia es mejor que digas la verdad. Lo acabarán sacando y si te pillan en una mentira, tu credibilidad quedará sumamente tocada, así como las posibilidades de obtener la financiación.

Alguno ha pedido su Cirbe en algún momento?

PD: Foto by FreeCat,
C.C

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Las hipotecas de alta costura...

Como dice El Jueves, tenía otros títulos para el post: las hipotecas calientap..., que te ponen a 1.000 pero luego nada de nada, las hipotecas zapping, pensadas para que te saquen en todos los medios aunque sean ridículas, las hipotecas florero, las concepthipoteca,....

¿De qué hablamos? De esas hipotecas con las que se busca un fortísimo impacto publicitario. Y no sólo eso. Es que además es un impacto publicitario relativamente barato. Eso si en el fondo, apenas se venderán, no llegarán ni a un 5% del total de hipotecas de esa entidad, pero el nombre de la misma estará e todos los telediarios y más de uno se acercará a la sucursal. Y acabará contratando otra cosa.

Como ejemplo la Hipoteca a Euribor-0,10 de Banco Gallego. Algunos medios hablan de ella cómo hipotecas rosas(¿rosa palo?), dicen que son una señal de lo malita que esta la cosa...pues va ser que no. Que no dejan de ser una hipoteca del montón y del montón de abajo diría yo. Y como decía Jack el Destripador, vayamos por partes:

1. Se trata de una hipoteca de las denominadas condicionadas. Es decir se parte de un diferencial x, el cual variando a la baja según tengas o no unas determinadas vinculaciones. Además, en el Banco Gallego, al menos hace un tiempo, en la escritura pública no se reflejaba esto, solo el tipo de partida, y tenias que tragar con una carta privada en la que el Banco te manifestaba esas condiciones, tema éste que no me convence. Pero resumiendo, que si no cumples esas vinculaciones, no hay esa tarifa. Más adelante concretaré como juega
   
2. Aunque no lo ponen, es evidente que se trata de hipotecas por debajo del 80% de Valor de Tasación.
3. Discriminan en función del importe, para poder entrar en esa tarifa, debe ser una hipoteca superior a 300.000 euros.
4. El plazo es de 35 años. Ahí no hay problema.
5. Las vinculaciones para conseguir un euribor-010 son la rehostia. Supongamos una hipoteca de 300000 euros, a 30 años y con un tipo resultante de 4,35. La cuota sería en este caso de 1493 euros. Por redondear vamos a ponerle 1500 euros. Pues bien, para aplicarte el cojoprecio de las narices hay que cumplir, además del importe financiado y porcentaje de tasación la siguiente retahila:

* Nómina domiciliada(autónomos y asalariados que cobren cash o cheque out).
* Dos recibos domiciliados.
* Seguro de vida de su correduría(ni siquiera tienen compañía propia).
* Seguro de hogar. Idem que arriba, con lo que uno se puede imaginar el precio.
* Aportación anual a Plan de pensiones o Fondo de Inversión de 18000 euros
* Gasto con tarjeta de crédito anual de 9000 euros.

Impresionante. Evidentemente si cumples todas esas vinculaciones, el retorno que le das al Banco puede ser la hostia. Muy superior a una Hipoteca pelada al Euribor+0,50(sobre todo si ese ahorro en fondos es, como supongo, acumulativo) O sea que de oferta especial, de acojonados por el cambio de ciclo y demás nada de nada.

Y si cumples menos? Pues si cumples con la nomina, con el seguro de hogar, el seguro de vida, los recibos, pero tu hipoteca es de 240000 mil, p.ej., y cometes el inmenso erro de no gastar con tarjeta de crédito ni de ahorrar en sus fondos y planes, Euribor+0,79. Flipante. Por supuesto hay soluciones intermedias. Pero vamos, en general, lo dicho, del montón.

Eso si, esta Hipoteca de Autor queda muy mona. Y muchos periodistas perderán el tiempo hablando de ello. Y los que no somos periodistas también, aunque sea para criticarla. Pura contradicción lo mío.