Pantanos jurídicos: la subrogación de de acreedor y la dación en pago

En ocasiones, algunos de los que me leéis se que os quejáis de mi querencia hacia los tecnicismos jurídicos. La cabra tira al monte. Creedme que intento prescindir de la mayor parte de ellos. pero creedme también cuando os digo que esas pequeñas minucias legales, que esos quítame-allá-esas-pajas tienen una enorme trascendencia real, en vuestra vida y en la mía.

Por ejemplo, no me resisto a señalar dos aspectos jurídicos que, en relación con la crisis en la que nos hallamos inmersos, deberían ser objeto de especial consideración por el Gobierno y nuestros legisladores. Sin duda tendrían una incidencia directa en el mercado, fomentarían la competencia, clarificarían el panorama y serían, sin duda todo un bálsamo, mucho más allá de las medidas efectistas de los economistas de dos tardes.

1. Ya hemos hablado en este blog de la desdichada Ley 41/2007, de reforma del mercado hipotecario. Ya hemos criticado su ineficiente sistema de subrogaciones de acreedor, que dificulta la competencia entre entidades y con ello la mejora de las condiciones de los clientes hipotecados. La Ley debiera ser inmediatamente reformada, complementada o desarrollada para completar las lagunas que se señalaron, que giran alrededor básicamente del desconocimiento del producto hipotecario ofertado actualmente, de como establecer un sistema comparativo y de la posición excesivamente privilegiada en que deja al Banco titular de la hipoteca. Bien, pero aún hay más, y esta laguna es graciosa, muy graciosa.

La Ley, segun la interpretación de numerosos juristas y notarios, sin decirlo expresamente abría una puerta a la posible subrogación de créditos hipotecarios. Me refiero a esos creditos que se han comercializado masivamente por alguna entidad de ahorro, catalana por más señas. Creditos que en esencia funcionan como un préstamo, con un sistema de cuotas, pero que permitían nuevas disposiciones. La apuesta total por parte de la entidad (y de otros) por este producto se justificaba en la imposibilidad de subrogación conforme a la legislación anterior, lo que obligaba alque quisiera irse a cancelar y aperturar un nuevo credito, ininitamente más gravoso, especialmente en tanto en cuanto había que volver a pagar impuesto de AJD. Casi nada

Pues bien, hasta la Dirección General de Registros y Notariado, el califa de Notarios y Registradores, se pronuncio en su momento en el sentido de permitir la subrogación de estas operaciones al amparo de la nueva Ley. Recordemos que esta DGRN es un órgano de la Administración, inserto en el Ministerio de Justicia. Todos sonreíamos de que por una vez se impusiese el sentido común. Y en estas llegó la Dirección general de Tributos y dijo que no, que naranjas de la china. Que a la subrogación créditos hipotecarios no les alcanza la exención del impuesto de AJD, por lo que la pretendida reforma se queda una vez más coja, amén de traer confusión a un sector donde la claridad es fundamental. ¿Con qué criterio nos quedamos? ¿que ocurre con la obligación legal de subrogarse en todos los préstamos y créditos? si se produce esto último, ¿unos pagan y otros no? Una absoluta chapuza y una falta total de sensibilidad de la Administración con el contribuyente.

Bien haría ese Gobierno que dice que no puede tomar más medidas en arreglar este galimatías jurídico. No es una medida espectacular, de esas que llenan un telediario, pero ayudaría a muchas familias (a no ser que se pretenda una vez más seguir cobrando impuestos por la patilla, mientras se obliga a todos los demás agentes económicos a bajarse los pantalones).

2. El campo minado de la dacion en pago. La dación en pago consiste, vulgarmente, en entregar las llaves del inmueble para dar por finiquitado el préstamo. Advierto que es un tema que no controlo, a pesar de las buenas palabras de Mibanquero. Os recomiendo en primer lugar que os leais el post del mismo sobre como se gestiona por los Bancos (o mejor dicho, por algunos bancos).

Una vez hecho esto, conviene que aclare un punto crucial. Y es que no hay un texto legal que regule detalladamente la dación en pago. Pese a su carácter habitual en la practica empresarial, la laguna es lamentable. Os dejo un pequeño estudio sobre la dación en pago(sin centrarse en el caso hipotecario) de Mª Raquel Belinchon, por si quereis profundizar. pero es que en materia hipotecaria, el asunto ya no es que no este regulado, es que parece haber una prohibición expresa.

Artículo 1859
El acreedor no puede apropiarse las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas.

Esta disposición vendría a prohibir el pacto comisorio, que vendría a ser el acuerdo entre las partes para que, en caso de incumplimiento, el acreedor pudiese adjudicarse directamente el bien hipotecado o depositado en prenda. ¿Por qué los motivos de la prohibición? Leeros este artículo y lo entendereis. Para los que estéis vagos os lo resumo. Se trata de evitar que un tío desesperado pacte un acuerdo claramente desequilibrado, que genere un enriquecimiento injusto por parte del acreedor. Ademas se consideraba que ésto podía llegar a perjudicar a otros acreedores, ya que al no ejecutarse el bien según los procedimientos legales, nunca habría posibilidad de que sobrase un dinero X que sería repartido entre ellos. De ahí, la anotación que hace MiBanquero, de que los acreedores, dentro de un plazo, pueden llegar a impugnar esos acuerdos por ser lesivos para sus intereses, solicitando la rescisión de los mismos, lo cual conlleva una inseguridad jurídica de la leche.

Sin embargo, como habréis comprobado según leéis el artículo, la Jurisprudencia y la Doctrina (autores legales) le han dado muchas vueltas al tema, considerando la viabilidad de otro tipo de pactos o de acuerdos (pacto ex intervallo, marciano). Buena muestra es la Ley citada en el artículo en la cual se establece un procedimiento para la dación en pago en el caso de garantías financieras entre entidades financieras y empresas (operaciones financieras).

A la luz de esta reforma legal, y de la interpretación jurisprudencial, y prescindiendo de la discusión sobre si este pacto debe acordarse o no en la propia escritura (pacto ex intervallo, acto marciano, etc), todo pivota sobre la realización de un peritaje, de una valoración objetiva del bien adjudicado en pago. Tema espinoso en materia hipotecaria y con la que esa cayendo, pero totalmente necesario para reducir las posibilidades de una posible impugnación por el propio cedente o por los acreedores.

La finca debe ser valorada. Se busca con ello, tal y como comente, que el cedente sea compensado por el exceso de valor en relación con la deuda, segun entiende la doctrina. El problema estriba en que estas condiciones de mercado nos podemos encontrar con que sea justo al revés, que en puridad el compensado debería ser el acreedor. Pero como entiendo que esta interpretación es en beneficio siempre del deudor no debería haber problema en este caso, bastaría con la renuncia del Banco (otra cosa es la implicación fiscal y contable de este desajuste).

¿En la práctica cómo se esta haciendo? Ya digo que es un tema que no domino, pero por lo que oigo, hay de todo. Hay entidades muy legalistas y otras en menor medida. Incluso me ha parecido ver recurrir a compraventas directamente al Banco, a una Entidad financiera afín o a través de sociedades participadas, con el establecimiento de garantias, para evitar que se pudiese considerar pacto comisorio. Supongo que algunos recurren al viejo Que Dios reparta suerte. En todo caso, hay una cierta inseguridad jurídica.

Sin embargo si que considero que esta formula, la de la dación en pago en materia hipotecaria, mereceria un paquete legislativo urgente (si lo merecen las garantías financieras en la relación banco-empresas, como no los particualres con las hipotecas de sus viviendas). Un marco legal que habría de dejar claro los requisitos de la operación a todas las partes. Una vez más ganaríamos seguridad jurídica, tranquilidad y fluidez en el mercado, agilizando los procesos de mora. Es más, en ocasiones, una vez realizada la dación con total seguridad, se podría formalizar una especie de leaseback, de alquiler con opción de compra, de tal manera que los hipotecados pasarían a ser inquilinos con la opción de recomprar el bien en el momento en que su situación mejorase.

Definitivamente, aún quedan medidas legales que abordar. Basta con que se escuche a la calle en vez de irse a dar una vuelta a la ONU para departir con la delegación africana de turno.

PD1: Me da verguenza insistir, pero hay que dejar claro, una vez más ,que en nuestra sistema legal la dación a las bravas y sin consentimiento del acreedor no vale de nada. Hay una doble garantía personal, e hipotecaria en los préstamos hipotecarios.

PD2: me haría especial ilusión los comentarios de profesionales que hayan tocado la materia, tanto en su vertiente económica como en la jurídica.

Lo de Hacienda no tiene un pase (inmobiliario)

Estos días de atrás he tenido la suerte de recuperar un lectores valor mucho sus comentarios. Algo, de todos modos, nada infrecuente en este blog. soy afortunado. Me refiero a Taxman, e quien evidentemente me separan muchas cosas, como las trincheras, la concepción ideológica sobre la sociedad, etc...pero me une el gusto por la fiscalidad y por la educación a la hora de exponer su opiniones, sin eximirlo de firmeza.

Bien, tras el recibimiento del Hijo Pródigo, voy al grano. Taxman sostenía que en materia fiscal la solución se llamaba mano dura y más plantilla, que los contribuyente pagamos siempre de mal gusto. Nada de permisividades. Le respondía que lo que hay que hacer, aplicando una de las fórmulas del Derecho Penal es legislar lo justo e imprescindible, no caer en regulaciones interminables que abren más agujeros que cierran, etc. No es mi intención reabrir el debate (creo que aquel post ha batido el record de comentarios en este blog), pero al intercambiar las opiniones con él recordé que tenía pendiente un post.

Lo primero que tenéis que hacer es leer el artículo de la página 24 del Diario Negocio. venga, que no tenemos todo el día. ¿Ya? Algunos a estas alturas ya estarán sonriendo. Otros no sabrán muy bien de que va toda esta historia. Reagrupemos al peloton, los chicos listosesperad un momento.

En primer lugar hay que tener claro que fiscalidad tenemos a la hora de la compra de una vivienda (razón aquí). Ya sabemos que la compra de la vivienda nueva, la compra a promotor genera IVA. Así, si compramos sobre plano, se generara un IVA del 7% (salvo excepciones) que iremos pagando en cada entrega.

Durante los años dorados del crecimiento inmobiliario, uno de los deportes habituales del español medio era el passing shot (perdón, estoy viendo la Davis). Me refiero al pase inmobiliario. Ya sabéis. Compro sobre plano, y antes de escriturar lo revendo a otro particular. En ocasiones, sobre una misma vivienda se daban 2 o 3 operaciones antes de la escrituración, lo cual a muchos promotores les volvía locos y les ponía de mala uva. Les volvía locos ya que tenía que mover papeles, anular y formalizar contratos, devolver cantidades, etc, aunque en ocasiones cobrasen por ello. Les ponía de mala uva ya que les jodía ver que otros ganasen pasta con ello (de hecho llegaban a introducir claúsulas sobre ellos). Otro día os doy mi opinión sobre el tema, que ahora no me quiero despistar.

En estos contratos de cesión de derechos, de compraventa de derechos de compraventa, la discreción solía ser máxima. Nada de escritura pública, y si me apuran, nada de contrato privado. Muchos se lo llevaban totalmente crudo (y los adquirentes finales lo tenían jodido para desgravarse cantidades teóricamente no existentes). resultado: las plusvalías obtenidas no se solían declarar.

Pero hace aproximadamente 2 o 3 años, Hacienda dijo basta. Y comienzo a desatar una feroz campaña para fiscalizar estas operaciones. ¿Cómo? Presionando al promotor, examinando sus contratos, detectando vía declaraciones fiscales como gente que pagaba IVAS por cantidades sobre plano no acaba comprando la vivienda, etc. Hacienda esgrimían normativa creo que nueva, aunque no estoy seguro de este dato, de donde se derivaba responsabilidad del promotor. ¿Cuál era su obligación?

El promotor, para aceptar una cesión de derechos, debía exigir que dicho contrato hubiese pasado por Hacienda, y se hubiesen liquidado los impuestos correspondientes (en general, entre particulares, el ITP frecuentemente un 7%). Algun promotor aprovecho esta situación para colaborar mediante una renuncia y una compra simultanea, jugándosela eso si, pero exigiendo algo menos de ese 7%, que en muchos casos acababa descabalgando la operación.

Resumiendo, que Hacienda empezó a cobrar su 7% por las operaciones de cesión, además del IRPF correspondiente por la ganancia en su momento. Hasta ahí nada que objetar.

El problema estribaba en la interpretación de Hacienda en estos casos. Consideraba que la base sobre la que había que liquidar el ITP era el precio final de la vivienda. Un ejemplo, compro una vivienda de 240 mil euros, entregando 6000 euros, a los pocos días le cedo los derechos a un tercero por 10.000, ganando cuatro mil en la operación. Pues según los criterios de Hacienda, la Base Imponible del contrato de cesión de derechos era el precio final, 240 mil. Es decir, 16800 euros que debía pagar el adquirente. Y, por supuesto debería seguir pagando el IVA correspondiente Vamos, un caso, en mi profana opinión, se cobraba impuesto sobre una base económica irreal, rozando la doble imposición, etc...Pues nada, que si quieres arroz Catalina. mano dura y tentetieso. La jugada la podéis ver en la página 14 de esta edición de Negocio.

¿Resultado? El criterio negaba la viabilidad financiera de casi cualquier operación, aparte de ser claramente injusto. No creo que recaudasen mucho. Acabo, mucho antes de la crisis por terminar de alejar a los inversores-especuladores de las promociones.

Si ahora os acordais del articulo dichoso, si, el de la página 24 de hace unos días, veréis como Hacienda ha cambiado de criterio. Las CCAA solo podrán aplicar el ITP sobre el valor real de la obra en curso, que es lo que se esta vendiendo ni mas ni menos (y ya me parece mucho, pues el que compra la vivienda acaba pagando impuestos por esa obra ejecutada doblemente, vía IVA de las entregas realizadas y del ITP, en términos generales). Pero la diferencia es sustancial. ¿Cosas de la política económica?, ¿mejor ser algo más realistas y poder cobrar algo que ser talibanes y no cobrar nada? Sólo se que la combinación de mano dura e inseguridad jurídica es muy mala. Take it easy.

El valor fiscal de los inmuebles

Este es un tema de eterna polémica. Alrededor de la valoración fiscal de los inmuebles han corrido ríos de tinta en artículos doctrinales, cientos de folios en recursos y sentencias, etc...y todo ello en estos últimos años, con un mercado al alza. ¿Qué ocurrirá con un mercado a la baja? Pues que el asunto se disparará. Las distintas Haciendas están viendo decrecer el numero e importe de las operaciones, por lo que extremaran su celo sobre las restantes, siempre con la interpretación más rigorista y extrema. Los particulares, a los cuales antes la inversión inmobiliaria les daba grandes resultados, se resistirán a ceder más parte de su menguado pastel.

Sobre este tema creo que, actualmente caben destacar los siguientes aspectos.

1. 
   
   Cuando hablamos de valoración de bienes inmuebles no hablamos únicamente de valoración a efectos de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. La valoración fiscal de los inmuebles nos afecta en el IBI (la antigua contribución), en el ICIO, en el posiblemente difunto Impuesto de Patrimonio, en el IRPF, etc...


2. 
   
   Cada impuesto establece sus normas y criterios de valoración con remisiones entre ellos. Pero sin entrar al caso por caso, manifestar que la legislación y los tribunales es sumamente garantista con el contribuyente. Es decir, todo lo contrario que Hacienda. Por ejemplo, en el ITP, frente al uso de medias generalizadas que utiliza Hacienda, aquellos consideran como necesario el examen concreto e individualizado del inmueble. No basta con que Hacienda considere que el m2 de una zona este a 3000 ( a veces por métodos la mar de curiosos y para nada científicos, como los anuncios de prensa, vease Negocio, pag. 14 ).


3. 
   
   Es frecuente que las Comunidades Autónomas nos comuniquen, más o menos públicamente, un valor por debajo del cual giraran una liquidación complementaria de ITP. Normalmente el sistema funciona aplicando un coeficiente sobre el valor catastral. Evidentemente es un sistema con múltiples limitaciones y que, a pesar de la amenaza que ello supone, no debería cortarnos a la hora de expresar el verdadero valor del inmueble. Normalmente, si se recurre en vía administrativa, se acabará haciendo una valoración contradictoria, una tasación que encargaremos a un profesional(ojo, distinta de la que encargamos para la hipoteca). Hacienda deberá aportar la suya individualizada y frecuentemente se dará una propuesta para dejarlo en un nipatinipami. Cada uno sabrá si le merecer la pena ir a lo Contencioso Adminstrativo.


4. 
   
   Esa habitual que uno de los principales puntos de discrepancia lo constituya el estado del inmueble. A Hacienda se le olvida que un inmueble puede estar en ruinas y por tanto no ser representativo de la media de la zona. Es por ello que es fundamental, en estos casos, contar con la adecuada documentación, gráfica y técnica que acredite el estado del inmueble cuando lo adquirimos, para poder llegar a esa tasación contradictoria. A este respecto acudiremos a tasadores homologados, pero no nos fiaremos de las tipicas tasaciones online, que lo único que hacen es aplicar un precio metro cuadrado zona y por tipología. Puede ser una referencia, pero con muchas limitaciones.


5. 
   
   En otros impuestos hay que tener en cuenta que y cuando se recurre. Por ejemplo en el IBI, la clave esta en las ponencias de valores, que viene a ser el modo en que Hacienda determina el valor de los inmuebles. Aquí, sin extendernos, la clave esta en que dichas ponencias den lugar a conjuntos homogéneos.


6. 
   
   Aquí esta en juego mucho dinero, en algunos casos, pensemos en Hoteles, Complejos Residenciales. Como recoge Negocio en la pag. 21, empiezan a nacer lineas de negocio especializadas en recurrir esas ponencias de valores, en pegarse con el catastro, con argumentos jurídicos y arquitectónicos, como ocurre con Alma Consulting Group.

Como vemos la valoración de los inmuebles da lugar a numerosas batallas y rencillas legales. Algunos creen que es mejor fomentar la seguridad jurídica y, de paso, ahorrar dinero a Hacienda respecto a la necesidad de mantener una batallón de inspectores y subinspectores sobre el tema. Por ejemplo tenemos el caso del País Vasco. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que grava la compraventa de inmuebles usados no se aplica sobre el valor declarado en la escritura. No, se aplica sobre un Valor Mínimo Atribuible dado por Hacienda, y notablemente inferior al de mercado, de tal modo que todo el mundo se acoge a él. Obviamente, a efectos de renta el valor es el escriturado, pero con esta medida, el único interesado en escriturar por debajo del precio real es el vendedor, despareciendo cualquier tipo de estímulo para el comprador 8aunque ya sabemos que dicho estimulo no es real, pues tiene múltiples derivadas). Las Haciendas vascas consiguen de este modo que los importes de escrituración sean mucho más realistas, limitar el personal asignado a la represión fiscal y evitar la litigiosidad, asegurando unos ingresos mínimos.

Claro que siempre los hay malpensados. hay quien cree que de este modo los contribuyentes se están confesando respecto al valor de de sus propiedades. Así, si en un momento dado se cambia el criterio, su margen de maniobra sera ínfimo.

Quién sabe.

La guerra de las permutas

Las permutas han sido, durante estos años de eclosión inmobiliaria en España, una de las principales vías de acceso de los promotores a su materia prima principal, el suelo. Sólo por eso convendría explicar como funcionan, aunque realmente hoy, en medio de la crisis, están de plena actualidad por la guerra fiscal que han desatado.

El funcionamiento de la permuta es relativamente sencillo de entender. El propietario del terreno o solar, en vez de vendérselo al promotor y cobrar un precio por ello, acuerda cambiarlo por x unidades de inmuebles que este vaya a construir. Esta es la modalidad más habitual. En otros casos se producen operaciones mixtas, con dinero de por medio, o bien permutas por elementos ya terminados en otras promociones o terrenos en otras áreas. Pero no suele ser lo habitual.

De esta manera el promotor consigue no soltar dinero, o al menos no el dinero que debería soltar de otro modo (claro que, si el propietario del suelo es precavido le exigirá algún tipo de aval bancario por el cumplimiento de la obligación del suelo, lo que de alguna manera puede llegar a condicionar su liquidez actual, o la futura al restringir sus posibilidades de financación). Sin embargo, el promotor podía jugar a inflar el precio estimado de sus unidades a entregar al permutante, ¿cómo conocer el valor de mercado futuro?. Además cada promotora tiene una estructura de costes y posiblemente a algunas les salia mejor que a otras el operar de este modo. Por otro lado, el transmisor del suelo contaba con fuertes expectativas de revalorización, y concretadas en unos activos que podrían encubrir más ampliamente sus ganancias....

Fiscalmente la cosa era más compleja, y se producen realmente dos operaciones, con fiscalidades diferentes (siempre que el propietario del terreno sea un particular). Concretamente, creo que esta muy bien explicado por al.rodrigo en estos posts del foro de vivienda de Rankia.

¿Y cuál es el problema? Pues que la Agencia Tributaria, con apoyo normativo de por medio, se lanzó hace tiempo a la caza de las permutas. Para entenderlo pongamos un ejemplo con la manera de liquidar el IVA que se esta aplicando en la actualidad en España en estas operaciones y como se haría en el supuesto de una mera compra.

1. Supuesto A:

En el 2005 alguien le compra al promotor una vivienda sobre plano por 100.000 euros, pagandole en efectivo. El IVA de la operación son 7000 euros que el comprador ira pagando,proporcionalmente con cada entrega. Una vez haya escriturado y desembolsado el 100% del precio base habrá hecho otro tanto con el IVA. Si en el 2007 se entregan las viviendas, y le queda pendiente de pago el 80%, soltara los 80 mil euros, más los 5600 euros correspondientes y a correr.

2. Supuesto B:

El comprador, en vez de comprar con dinero, pone el suelo para esa promocion. Ya se que el importe es pequeño, pero para simplificarlo pongamos que se valora en esos 100.000 euros. La Sociedad Promotora para el correspondiente Impuesto de Transmisiones. Y el particular, debera liquidar el IVA por el tipo correspondiente, o sea, ingresar esos 7000 euros. Hasta aqui no hay problema.

Pero pasan los dos años y el promotor va a hacer entrega de su vivienda al particular. Y hete aquí que Hacienda dice que el valor de esa vivienda ha subido, que según precio de mercado ya no vale 100, que vale 150, y exige que le abonen 3500 euros. Según este sistema de liquidación, el IVA aplicado inicialmente, vendría a ser a cuenta y susceptible de ajuste.

A más de uno le han dado un susto con estas operaciones. Especialmente a las promotoras, que pactaban con los propietarios el hacerse cargo de los costes fiscales. El Asunto ha acabado llegando a Bruselas, a la Comisión Europea(recordemos que el IVA es un impuesto comunitario, uy perdón, europeo, y la autonomía fiscal nacional es limitada a la hora de legislar). Así lo recoge Negocio, en la pag. 21 de 4/4/08.

La Comisión ha emplazado al Gobierno español a acabar con estas prácticas que vulneran el Derecho Comunitario.

Bruselas apoya sus críticas en la idea de que el bien adquirido es idéntico en ambos supuestos, y que sólo difiere el medio de pago. Si España no cambia la norma en dos meses se verá las caras con Bruselas ante el Tribunal Europeo, para quien recurrir a medios de pago distintos a la hora de adquirir un producto no debe generar obligaciones.

Frente a ello, Hacienda se puede escudar, según algunos, en que son casos distintos:

Con un pago en metálico se puede cuantificar el valor de mercado que tendrá el inmueble, pero en el caso del solar sería “más complicado” enfrentar una valoración en presente (la del terreno) y otra futura para el inmueble.

Pues a mi me parece que estamos en los mismos supuestos. Lo que se esta comprando es en un momento dado, sobre plano, y con unos riesgos inherentes a la promoción. En los dos casos se desconoce el valor futuro de el inmueble a entregar. Y en los dos casos se entrega algo en el momento presente, dinero o terreno, que tiene un valor x. ¿Dónde ven la diferencia?

A ver si hay suerte y la Comisión Europea comienza a ganarse su pan.

Las hipotecas, la fiscalidad, y los aprendices de brujo

Nene, con la comida no se juega. Nene, esas son cosas de mayores. Nene...que lástima que no haya ninguna madre que les diga a los políticos donde están sus limites, que les reconvenga, que evite que se metan en cosas de mayores. Y es que hay mucho aprendiz de brujo en esto de la política, de los tres tardes de Economía y ya juego en la championluis de las economías mundiales. Y nadie les dice que la economía es un ecosistema sensible donde los haya, sumamente frágil, y donde nuestra actuación sobre una variable determinada puede desatar consecuencias insospechadas. Vamos , todo un efecto mariposa...

Algo de eso hay en la entrada de Blog Hipotecario a propósito de las Hipotecas Patrocinadas. Los políticos, encuentran una solución mágica (que curioso), la aplican y piensan que sólo traerá multitud de efectos positivos (vamos, fundamentalmente que les voten). Nada nuevo en un país que desprecia la formación económica y empresarial, nada nuevo en un país que sigue buscando ElDorados en vez de hincarla con ahínco.

Pues yo también tengo una historia acerca de los aprendices de brujo. Aunque en este caso esta claro que conocían medianamente bien los efectos perversos de sus decisiones.

Supongamos que hace algún tiempo los virreyes coloniales de nuestras Comunidades Autónomas recibieron con alborozo la gestión del Impuesto de AJD. Impuesto que grava la constitución de hipotecas. En su origen era un impuesto con un tipo del 0,5%. Ya he descrito alguna vez su funcionamiento, pero merece la pena repetirlo.

El impuesto se aplica sobre la Responsabilidad Hipotecaria. Esta, que es la suma que garantiza la Hipoteca, viene a ser el 150%, más menos, del nominal de la Hipoteca. Es decir, si el tipo era un 0,5% sobre la RH venía a ser un 0,75% sobre el nominal de la Hipoteca. Un impuesto fácil de cobrar, pues era necesario liquidarlo para poder inscribir la Hipoteca. Y de imposible defraudación, ya que los números estaban claros. Vamos, una golosina.

Se trata además de un impuesto de gran importancia a la hora de elegir una hipoteca u otra, ya que cuando nos subrogamos en la hipoteca de quien nos vende la vivienda estamos exentos del mismo, dando lugar a un ahorro considerable. Evidentemente, la entidad que tiene la Hipoteca también lo sabe, y aplica la vieja máxima de nipatinipami, cobrando tipos superiores a los que podría llegar, escudándose en las ventajas fiscales.

Algún agudo Virrey comunitario vio sus inmensas posibilidades. ¿Y si lo multiplicamos por 2? ¿o más aún? Dicho y hecho, muchas Comunidades Autónomas subieron el Impuesto hasta el 1% o incluso más. Y es que eso reportaba a nuestros amigos políticos una ventaja evidente, y algunas ocultas. Pasemos lista:

1. Esta claro que el efecto directo era la subida de la recaudación. Un crecimiento del 100%. Con un par. Eso si, mientras hablaban de rebajar los costes notariales, o de que los Bancos debían esforzarse en ayudar a la gente en financiación de la vivienda, o de la necesidad de subvenciones, o creaban un observatorio chupiridiendi de la vivienda para estómagos agradecidos amigos, o...Que más da, ande yo caliente y riáse la gente, pensaban nuestros gobernantes locales. Con un poco de suerte, la gente pensaría que esos gastos los cobraba el Banco o el Notario.

2. Pero había un efecto invisible, pero claramente buscado por estos políticos. Favorecer a las Entidades Financieras Locales, fundamentalmente Cajas, pero también algún Banco. Y es que que las entidades lideres en una región, de las que son originarias, son generalmente las que marcan la pauta en volúmenes en crédito hipotecario a promotores. Y claro, no es lo mismo tener las hipotecas del promotor blindas en la subrogación con un impuesto al 0,5 que con un impuesto al 1%. De un plumazo, se encarecía fuertemente el firmar una hipoteca con una Entidad Financiera que no fuese la del Promotor. El Banco o caja del Promotor tenía así mucho más margen para aplicar condiciones superiores a las de mercado.

3. Este efecto invisible se extendía también al mercado de segunda mano. Si alguien compraba una vivienda a un particular, y quería ahorrarse un dinerillo, jugaba un papel fundamental el poder subrogarse en su Hipoteca. Y estadísticamente estaba claro quien tenia el mayor número de Hipotecas en la Región. No hace falta decir, que fuesen Bancos o Cajas, la relación de las instituciones locales con el líder financiero de su región es una variable a mimar y cuidar ampliamente. Debe ser generosamente regada. En este caso con dinero del contribuyente.

4. Pero es que además se beneficiaba a los promotores locales en particular, y el desarrollo inmobiliario en general. Los mejores promotores suelen estar en manos de estas Entidades líderes. Las entidades nuevas que entraban en el territorio, o se dejaban las plumas en ofrecer a estos promotores VIP condiciones suicidas o rebajaban su novel de exigencia en riesgos, bien asumiendo proyectos de los mismos de menor interés y mayor problemática o bien se dirigían a promotores de menor nivel.

Vamos, que de una tacada, los defensores de las Autonomías (como no serlo, si ven a cuenta de ellas) incrementaban los ingresos de las mismas para financiar sus proyectos, agradaban y blindaban a la Banca amiga y le hacían la vida más fácil a los promotores locales. La factura de todo esto la pagaba el contribuyente y los Bancos nuevos....

Evidentemente, en un escenario de competencia hipertrofiada esto conduce a políticas de riesgo incorrectas, a la dualización de precios en el mercado hipotecario, la alteración del libre mercado, etc...

Así son las cosas y así se las hemos contado