No sos vos, es ING Direct

Supongo que a alguno le sonará la frasecilla de marras. Por un lado, se asemeja a aquella película argentina, No sos vos, soy yo. Por otro, es una muletilla muy usada, tal y como se recoge en el propio film, para romper con tu pareja de un modo políticamente correcto, formando equipo con otras como yo no te merezco, tu te mereces alguien mejor que yo, tenemos que hablar, hace tiempo que lo nuestro no funcionaba, no es un adiós, solo un hasta pronto, etc...(para morbosos, aquí).

El caso es que me he acordado de la película en cuestión cuando Miguel, uno de los responsables de Rankia, ha colgado en el portal su (breve) experiencia hipotecaria con ING Direct. Miguel es un buen tío. Y quizás por ello no se le nota el cabreo mayúsculo que debe tener. Y es que ING le ha dado calabazas. Y además se les ha dado y poco finamente, a la francesa, o sea, que poco más que le ha despachado a las bravas. Lo más curioso del tema es que, en Rankia, como comunidad financiera, hay un buen número de evangelistas de ING Direct. Incluso hubo un tiempo en que criticarla suponía que te tachasen de intenciones aviesas. Miguel, que es un hombre ponderado, no caí en tales extremos, pero me consta que los veía con simpatía. Hasta ahora, supongo.

Y es que la queja de Miguel me ha recordado a determinado episodio de Enrique Dans con Air Europa. Lamentablemente para Miguel,en primera instancia, en segunda para todos los consumidores, y en ultima para la propia mejora de ING, ésto no va a tener la misma repercusión mediática.

Por eso he querido poner este post. Por qué aunque Miguel ya lo sabe por mi, el problema no lo tiene él, es de ellos. Debe ser una de las pocas veces que la excusa es cierta.

Pero veamos exactamente el relato de los hechos en palabras del propio Miguel:

Me ha llamado la atención leer la valoración de Ethan_mad en relación a la Hipoteca Naranja de ING Direct: http://www.rankia.com/valoraciones/valoracion.asp?n=2220. Su título "ING trato lamentable" lo dice todo. El hecho de sacarlo en el foro es porque yo he vivido una situación similar con ING, es más al leerlo parecía que estaba contando mi propia historia sólo que la operación de Ethan_mad es de menor riesgo aparente que la que yo proponía a ING.Creo que acontecen 3 elementos que llaman la atención de la política comercial de la Hipoteca Naranja que merecen ser revisados:

1) ¿Por qué ven viables tantas operaciones que finalmente deniegan en riesgos? Como ejemplos:

http://www.rankia.com/valoraciones/valoracion.asp?n=2220

http://www.rankia.com/valoraciones/valoracion.asp?n=1271

http://www.rankia.com/valoraciones/valoracion.asp?n=1268

http://www.rankia.com/valoraciones/valoracion.asp?n=759

http://www.rankia.com/valoraciones/valoracion.asp?n=582

2)¿Por qué no te ofrecen una explicación del motivo del rechazo de la operación? Es una cuestión de educación. Solicitan al cliente toda una serie de documentos financieros personales para justificar la viabilidad de la operación, pero no se dignan a ofrecer ni la más mínima explicación de por qué el departamento de riesgos no ha visto viable la operación.

3) ¿Por qué, una vez denegada, te ofrecen una hipoteca de otra entidad?Lo que terminó de sorprenderme es que el asesor cuando me dice que rechazan la operación, me ofrece la hipoteca de otra entidad. En concreto me intentó vender una hipoteca de Unión de Créditos Inmobiliarios a Euribor + 0,59.

Las respuestas, ya que ING no las ha sabido comunicar podrían ser:

- Tal vez preconcedan las hipotecas por el objetivo comercial de captación de un cliente. Al hacer el primer estudio, me aperturaron una Cuenta Naranja y una cuenta Nómina.

- Tal vez lo que busquen sea vender el cliente captado a otra entidad. Al menos eso fue lo que intentaron hacer conmigo, vender mi hipoteca a Unión de Créditos Inmobiliarios por una comisión de X.

- Tal vez preconcedan las hipotecas por conseguir los datos del potencial cliente e incluirlos en una base de datos.

- Tal vez haya tenido algo que ver el cambio en el diferencial de la hipoteca en ese periodo. Ha coincidido que ING ha aumentado el diferencial del 0,33% al 0,45%. Evidentemente es más rentable para ING firmar hipotecas ahora a Euribor + 0,45 que a Euribor + 0,33 hace unos días.

- Tal vez no me estaría haciendo estas preguntas si me hubieran explicado cuando rechazaron mi solicitud por qué excedía los riesgos.Dado que en los últimos 2 meses he revisado unas cuantas hipotecas, en breve pasaré a valorarlas en la sección valoraciones, esperando le sirva de ayuda a alguien.

Un cordial saludo.

Por si alguien se ha perdido, les resumo lo que se deduce de las intervenciones de Miguel y de los demás. Solicitan una operación hipotecaria a ING Direct. Previamente por internet o por telefono, se les hace un pre-estudio. Pre-estudio que indica la viabilidad de la operacion. Evidentemente no supone una concesión de la operación. Es sólo un primer filtro, pues se debe constatar que la documentación aportada es correcta, la ausencia de problemas en bases de datos crediticios, la oportuna tasación, etc...Eso creo que todos los damnificados lo admiten. Lo que no admiten es que, tras ese estudio previo, se envie una documentación a ING para que termine concediendo la operación a expensas de la tasación y el tiempo vaya pasando. Y nadie de la cara. Hasta que al final te dicen que te lo deniegan. Así, sin más, sin una mínima explicación. Y encima, como en el caso de Miguel, te intentan colocar una Hipoteca de otra entidad, sustancialmente más cara, y cuyo target de cliente no se corresponde para nada con el de ING. Vamos, es como si te dice una chica que tu no vas a mojar con ella, que no estas a su nivel, pero que tiene una amiga que se lo haría contigo (eso si, que le gustaría mirar mientras).

Si en algo me he equivocado al transcribir los hechos, que me corrija Miguel o cualquiera de los otros.

No se lo lo que vosotros pensareís. A mi se me ocurre lo siguiente:

1. Llevo tiempo, mucho tiempo, diciendo que la mejor hipoteca no es la más barata (algo que, curiosamente no hay que recordar en otros sectores, como el de coches). Que en la relaciones financieras, como en todo en la vida, el precio es un factor importante, pero no el único. Alguno no se lo explicaba. Bueno, pues aquí tiene una buena muestra. Por muy barata que sea esta hipoteca no es la mejor, al menos no para Miguel. Me recuerda en cierto modo a la propuesta de la nueva plataforma de seguros de Zurich. Nosotros aquí solo damos precios, no nos vengas con otras cosas.

2. En parte la actitud de ING es consustancial con su propio modelo de negocio. Ellos presumen de que son muy baratos al no tener oficinas. Voy más lejos. Además de eso, son muy baratos porque su personal es muy barato. Sus teleoperadores son sustancialmente más baratos que sus equivalentes en Banca tradicional. Además, su propio modelo de negocio, sin atención (salvo excepciones) cara al público, permite que la cualificación( que es lo que al final se paga) se concentre en unos cuantos jefes de grupo. Gracias a esos jefes de grupo, y al sistema informático, se toman las decisiones de riesgo correspondiente. Dudo mucho que el gestor telefónico sea más que un acarreador de papeles. Ya no es que no tenga atribuciones (también ocurre en la Banca tradicional), es que seguramente no sea capaz de poner en valor la operación , de discriminarla adecuadamente (quizás así se evita perder una operación por una mala interpretación de un concepto en la nómina, o por un mero apunte de un impagado de un recibo de telefónica, o...). Es un mero intermediario.

3. En un modelo como el de ING no hay márgen para ningún tipo de negociación. Lo tomas o lo dejas. Por lo expuesto anteriormente no se paran a analizar con el cliente si existe puntos débiles, que, mejorados, conduzcan a la viabilidad de la operación. Un no es un no. Y, en ese momento de decir No, que como todos sabemos es muy duro, el teléfono supone una gran ayuda. Gracias al teléfono, o a el email, Calimero se puede convertir en el Dr. House. Al cliente se le elimina el derecho al pataleo y que te ocupe la silla mientras se indigna. Y ese es un coste que se ahorra ING con su estructura, coste que tienen los Bancos tradicionales (a muchos de los que les han denegado la operación les hubiese gustado tener una oficina física donde pedir explicaciones alguien con cara y ojos. Seguramente no conseguirían nada, pero el sofoco sería mutuo y se desfogarían.

4. Llegado este punto, y sin que se me mosquee nadie, me ha hecho gracia la reacción de algunos. Me explico. hay mucha gente que se mosquea cuando va a sacar dinero de su banco para llevárselo a la competencia. Le molesta que le pregunten a donde se lo lleva. A ellos que les importa, si el dinero es suyo. Pues ING hace otro tanto. El dinero es suyo (o de sus depositantes, que se lo han confiado) y hace lo que quiere con el, no tiene porque dar explicaciones. ¿O sí? En mi opinión, ambos, bancos y clientes, deberían comunicarse mutuamente por qué se ha frustrado la operación. ¿No estamos todos los días diciendo que los negocios, las relaciones entre empresas y clientes son conversaciones? Pues hablemos, leches, que es la única manera de aprender unos de otros.

5. Por último esta la banderilla de UCI. Creo haber expuesto en posts anteriores que ese es un modelo hacia el que se tiende. Un modelo en el que la entidad distribuye productos propios y ajenos. Frente a ello no tengo ningún reparo. Pero si en cuanto a las formas (a no ser que forme parte del concepto fresh banking). Y es que, suena muy duro eso decir que yo no te quiero, pero vete con ese, que yo pillo cacho de todos modos. Muy muy feo, y poco romántico (y en el fondo lo somos, tenemos nuestro corazoncito). En estos supuestos le voy a dar un consejo gratis a ING, aunque quizás le parezca hipócrita para su mentalidad holandesa. Constituya una sociedad con UCI, en la que ING sea minoritaria, muy minoritaria, pero que el nombre sea ING hipotecarios o algo así. De ese modo la pasta la pone ING y Vds. la marca, se llevarían sus comisiones vía dividendos y UCI consolidaría en la cuenta de PPYGG. Y el cliente ni se entera. Pero si no les gusta, aún hay más. Firmen esas hipotecas como ING Direct, y a traves del correspondiente instrumento financiero, acuerden con UCI que esta asuma el riesgo de las mismas a cambio de una comisión (no recuerdo el nombre exacto de esta permuta financiera, seguro que sus operarios lo admiten). Todo ello, evidentemente, derivando la atención telefónica hacia una plataforma ad hoc sostenida por UCI.

Resumiendo, no sos vos, Miguel, es ING. Como dice Tonino Caratone, Me cago en el amor.

Soluciones ACME: Alargando la Hipoteca, gravando el cambio de divisas

A mi Disney nunca me ha hecho mucho tilín. Sin embargo, los dibujos de la Warner si. Por ejemplo me gustan El Coyote y El Correcaminos (bipbip). Si recordaís a estos personajes, El Coyote estaba como loco por cazar a la veolcísima ave. Y para ello recurría en ocasiones a inventos de ACME, alguno sumamente curioso. En la práctica no le valen de nada, y es incapaz de conseguir su ibjetivo. Eso si, en el camino normalmente se parte los piños.

Pues algo así esta ocurriendo en el mundo financiero. Hay mucho coyote suelto intentando atrapar a su presa. Veamos las ultimas dos soluciones ACME:

1. La ampliación del plazo de las hipotecas, como solución del gobierno del PSOE a la actual crisis. Vaya paño caliente. La crítica más generalizada que he podido leer es que ésto beneficia a los Bancos, que ganaran muchos más intereses con la ampliación del plazo. En mucha menor medida he visto comentado el principal problema. Y es que no soluciona gran cosa. Si nuestro coyote socialista se parase a pensar se daría cuenta que los más afectados son los hipotecados en los últimos 3 o 4 años. Estas familias, en la mayoria de los casos, han contratado a plazos que oscilan a 30 o 40 años. Si pensamos que esa familia consigue que el Banco le pase la hipoteca de un plazo medio de 35 años a uno de 50 (cosa difícil) habran conseguido bajar la cuota en 100 euros: ¿De verdad alguien cree que esa bajada va a solucionar algo? Este Gobierno ha contribuido con su intervencionismo a la crisis actual y ahora se ve incapaz de tomar medidas. Lo mejor, como casi siempre, es que no tiquen nada, y que deshagan buena parte de lo que han hecho.

2. Los de IU, toda una referencia vuelven a la carga, según leo en RDMF. Retoman el discurso de la Tasa Tobin, un muerto que ya huele y al que ha abandonado su propio padre ideológico (intervencionista donde los haya). Su idea es gravar cualquier operación que implique un cambio de divisas por importe superior a los 6000 euros. Casi nada. Para justificar este atraco, se disfrazan de Curro Jimenez y nos dicen que servira para financiar la la Justicia social y ecológica. Hasta el infinito y más allá. Como bien señala Zunzunegui, ni ellos mismos se lo creen. Al final esto es como los impuestos sobre la gasolina. No se trata de que sean justo, se trata de que son fáciles de recaudar y muy golosos.

¿Todavía se pregunta IU el motivo por el que el pueblo español le da la espalda?

Bip-bip.

La educación financiera y los medios que desinforman

He sido, soy, y mucho me temo que seguiré siendo un ferviente defensor de la educación financiera de los ciudadanos. Clama al cielo la absoluta indigencia educativa que, en esta materia, tiene el sistema educativo español. Debe ser que no lo ven de utilidad, de interés, debe ser.



Por eso me sorprendió como Fernando Zunzunegui, Catedrático en Derecho, especialista en Derecho Financiero y escritor en el blog RDMF (muy recomendable, por lo demás) afirmaba lo siguiente:



"La educación financiera es una buena cosa, pero resulta de relativa utilidad desde el punto de vista de la protección del inversor. No podemos pretender que el ahorrador medio se convierta en un experto en finanzas. Sin embargo, si podemos conseguir que el inversor medio sepa cuando tiene que acudir al asesor de cabecera antes de invertir en determinados productos complejos."



Discrepo profundamente de esta linea argumental. Entiendo que, por este y otros posts, Fernando confía en medidas como la MIFID, el EFPA y demás ensalada de siglas. Sobre las limitaciones de dichas herramientas yo ya manifesté mi opinión, en el Blog, en los foros...Me parecen sumamente limitadas, y el tiempo me ha demostrado como normativas similares, en los mercados anglosajones donde se vienen utilizando, no han conducido a gran cosa. Más bien todo lo contrario.



Sigo pensando que, si bien algún tipo de regulación es necesaria, la premisa básica consiste en que los ciudadanos dispongan de una formación mínima en materia financiera. No se trata de convertirlos en expertos Fernando. Se trata de que estén acostumbrados a un mínimo lenguaje como para que entiendan a ese asesor. No se trata de que sepan interpretar el Ulises de Joyce. Se trata de que sepan leer y escribir y me temo que no llegan ni hacer palotes en materia financiera. Se trata de que piedadn comunicarse con esos asesores. Por supuesto, cuando hablo de materia financiera voy más allá del inversor al que hace referencia Zunzunegui. Me refiero al mero cliente bancario, o al inversor por excelencia en España, el hipotecado (dicho sin segundas).



Una noticia de hoy me reafirma en lo expuesto. Dice El Mundo: "Los Bancos Podrían obligar a hipotecar más bienes. la Ocu lo considera un atropello"

..el consumidor se puede enfrentar a la tesitura de estar pagando un crédito
mucho más caro de lo que en realidad vale su piso...

....en el decreto que desarrolla la nueva ley del mercado hipotecario, se
permite a las entidades financieras exigir al ciudadano que hipoteque otros
bienes si el precio de la vivienda se reduce. La ley hipotecaria se hizo para
abaratar los cambios de estos préstamos, pero su desarrollo esconde esta
medida...

El decreto lleva fecha de 11 de marzo, apenas dos días después de las
elecciones. Está sometido a consulta pública hasta el próximo 25 de abril,
tiempo suficiente para que el Ministerio de Economía reciba alegaciones y su
responsable, Pedro Solbes, ya ratificado en el cargo, decida modificar este polémico punto.

Ante tal cúmulo de inexactitudes no se por donde empezar:



1. Es mentira que que sea ninguna novedad el mencionado artículo. No se trata por tanto, como intenta insinuar el periódico de una medida oculta, escondida, etc en el paquete de reformas hipotecarias y colada de rondón tras las elecciones.



2. La citada posibilidad rige al menos desde 1981. Cualquiera que tenga una hipoteca posterior a esas fechas puede ir a sus escrituras y comprobarlo leyendo. Para demostrarlo citemos parte del art. 5 de la Ley del Mercado Hipotecario del año 81. La medidas aprobadas a finales del 2007 son una mera reforma puntual y por tanto dejan en vigor el texto. en esta parte. El decreto que las desarolla se limita a recoger lo que ya dice la ley.

Si por razones de mercado o por cualquier otra circunstancia que haga desmerecer
el precio del bien hipotecado el valor del mismo desciende por debajo de la
tasación inicial en más de un 20 %, la institución financiera podrá exigir la
ampliación de la hipoteca a otros bienes, a menos que el deudor opte por la
devolución de la totalidad del préstamo o de la parte de éste que exceda del
importe resultante de aplicar a la tasación actual el porcentaje utilizado para
determinar inicialmente la cuantía del mismo.

Y a continuación citemos la tremenda novedad que según Maillo esconde el Decreto que prepara el Gobierno.

Si por razones de mercado o por cualquier otra circunstancia que haga desmerecer
el precio del bien hipotecado el valor del mismo desciende por debajo de la
tasación inicial en más de un 20 %, la institución financiera podrá exigir la
ampliación de la hipoteca a otros bienes, a menos que el deudor opte por la
devolución de la totalidad del préstamo o de la parte de éste que exceda del
importe resultante de aplicar a la tasación actual el porcentaje utilizado para
determinar inicialmente la cuantía del mismo.

¿Clavados? Pues si. Clavados. ¿Dónde esta la novedad? ¿De qué se sorprenden la OCU y El Mundo? Es la continuación de una disposición legal que tiene más de un cuarto de siglo, que ha pasado por varias crisis inmobiliarias, que...



Me indigno. Y es que dada la falta de formación financiera de muchos esto acabará calando. Y alguno se lo creerá. ¿Qué intereses mueven a la OCU y a El Mundo? ¿Para qué generar miedo?



En mi modesta opinión la medida ha tenido escaso recorrido. Yo no la he visto aplicar nunca, más allá de supuestos no relacionados con crisis de mercado, y tiene 27 años. Y es que además, ya veríamos que pueden hipotecar y si es tan fácil dar por vencidas las hipotecas. Insisto, hemos convivido 27 años con esta normativa que para algunos es novedosa.



Lo cierto es que el artículo es un compendio de errores, como cuando indica que no están autorizadas las hipotecas por encima del 80%. Esto parte de una errónea lectura de la Ley, tal y como demostré en un post anterior y como ratificó el Banco de España ante similares acusaciones de otras organizaciones. ¿Quién repasa los artículos de economía de El Mundo?



Aqui hacen falta tres cosas:

Educación.

Educación.

Educación.



Ya esta bien de estar en manos de los chamanes de las tribus.

Aqui nadie regala nada

Si hay algo que siempre me ha parecido un poco cutre es la gente que te pide que le devuelvas sus regalos. Me refiero obviamente a las roturas de pareja. Cutre y rastrero. Cosa distinta es que a uno le apetezca devolverlos o que tengan una carga familiar simbólica (el anillo de pedida de la abuela) que justifique este sinoestasatisfecholedeveolvemossuregalo. Pero, cuándo no es así, se demuestra de que pasta esta hecha la gente.

Pues una sensación similar me suscita la campaña de un gran banco de este país. Gran por grande. El Banco busca captar hipotecas de la competencia. Que las ventas están muy achuchadas y hay que facturar. Hasta ahí todo correcto. La competencia es la competencia, especialmente cuando eso puede ayudar a pasar momentos de crisis a muchos hipotecados.

Su oferta es aparentemente muy generosa. Dicen que, al margen de las condiciones que ofrecen, de las que no hablan en su publicidad, te regalan un 1% del importe de la hipoteca. Resumiendo, que si les llevas una hipoteca de 200.000 euros, además del ahorro que puedas obtener en tipos, o del incremento del plazo o...te abonan 2.000 euros. Que guays.

Es evidente que ese dinero busca compensar los gastos que le supone al cliente decirle adiós a su Banco. hablo de comisiones, gastos notariales, fiscales, etc...Pero lo cierto es que la oferta suena bien...suena bien hasta que uno se empieza a hacer preguntas. Preguntas que invito a realizar a aquellos que vayan a preguntar por esta hipoteca al Banco en cuestión.

1. ¿Es obligatoria la contratación de algún seguro de prima única? Me da igual que sea un seguro de vida o de hogar. Una prima única de 15 años es una pasta. Facilmente supera ese 1% que "te regalan". Preguntadlo varias veces, y ojito con la respuesta, no vaya a ser que te digan que si, que bueno, pero que se financia dentro del préstamo, incrementando capital, con lo que no te supone un desembolso inmediato. Ya. No te supone un desembolso inmediato, va dentro de la cuota del préstamo y te tienen cogido, especialmente, y esto también hay que confirmarlo, si cancelas el préstamo antes de dicho plazo, pues es posible que no te retornen la prima no consumida. Puffffffffffffffffffff.

Por tanto, si este seguro es obligatorio, aquí nadie regala nada.

2. ¿Esa bonificación del 1% debo devolverla si cancelo el préstamo antes de determinado plazo? Einnnnnnnn habrá dicho alguno. ¿Pero qué esta diciendo este?. Pues eso. Que indaguéis a ver si este regalo funciona como los que cié en el primer párrafo, que si te vas tienes que devolverlo. En cuyo caso, supone, en la practica una comisión de cancelación encubierta, aunque en la forma no lo sea.

La jugada es la siguiente. Pensemos en un euribor al 4,5%. Si yo soy el Banco puedo ofrecer un 4% el primer año o un 5% y una bonificación de un 1%. Si dentro de 4 o 5 años el cliente se va con otro Banco, el esfuerzo que hice ese primer año por captarle ofreciendo un 4%, incluso por debajo del interbancario actual, no lo recupero. Pero si ese esfuerzo lo artículo como una bonificación reintegrable la cosa cambia. Cuando se vaya se lo cobraré, con lo que a a la comisión de cancelación legal (para tipos variables entre un 0,5% y un 0,25%) sumaré este reintegro, un 1% del importe ORIGINAL del préstamo. De este modo recupera su "regalo" y se lo pone más difícil a cliente y competencia.

No se si esto será así. Pero preguntadlo. Y si al final resulta que las cosas son tal y como las cuento, miradles a los ojos, y decidles: ¿De qué mierda de regalo me estas hablando?

PD: Evidentemente, si la jugada es así (que, insisto, no lo se) es muy triste que el Banco de España no diga nada.

Las hipotecas, la fiscalidad, y los aprendices de brujo

Nene, con la comida no se juega. Nene, esas son cosas de mayores. Nene...que lástima que no haya ninguna madre que les diga a los políticos donde están sus limites, que les reconvenga, que evite que se metan en cosas de mayores. Y es que hay mucho aprendiz de brujo en esto de la política, de los tres tardes de Economía y ya juego en la championluis de las economías mundiales. Y nadie les dice que la economía es un ecosistema sensible donde los haya, sumamente frágil, y donde nuestra actuación sobre una variable determinada puede desatar consecuencias insospechadas. Vamos , todo un efecto mariposa...

Algo de eso hay en la entrada de Blog Hipotecario a propósito de las Hipotecas Patrocinadas. Los políticos, encuentran una solución mágica (que curioso), la aplican y piensan que sólo traerá multitud de efectos positivos (vamos, fundamentalmente que les voten). Nada nuevo en un país que desprecia la formación económica y empresarial, nada nuevo en un país que sigue buscando ElDorados en vez de hincarla con ahínco.

Pues yo también tengo una historia acerca de los aprendices de brujo. Aunque en este caso esta claro que conocían medianamente bien los efectos perversos de sus decisiones.

Supongamos que hace algún tiempo los virreyes coloniales de nuestras Comunidades Autónomas recibieron con alborozo la gestión del Impuesto de AJD. Impuesto que grava la constitución de hipotecas. En su origen era un impuesto con un tipo del 0,5%. Ya he descrito alguna vez su funcionamiento, pero merece la pena repetirlo.

El impuesto se aplica sobre la Responsabilidad Hipotecaria. Esta, que es la suma que garantiza la Hipoteca, viene a ser el 150%, más menos, del nominal de la Hipoteca. Es decir, si el tipo era un 0,5% sobre la RH venía a ser un 0,75% sobre el nominal de la Hipoteca. Un impuesto fácil de cobrar, pues era necesario liquidarlo para poder inscribir la Hipoteca. Y de imposible defraudación, ya que los números estaban claros. Vamos, una golosina.

Se trata además de un impuesto de gran importancia a la hora de elegir una hipoteca u otra, ya que cuando nos subrogamos en la hipoteca de quien nos vende la vivienda estamos exentos del mismo, dando lugar a un ahorro considerable. Evidentemente, la entidad que tiene la Hipoteca también lo sabe, y aplica la vieja máxima de nipatinipami, cobrando tipos superiores a los que podría llegar, escudándose en las ventajas fiscales.

Algún agudo Virrey comunitario vio sus inmensas posibilidades. ¿Y si lo multiplicamos por 2? ¿o más aún? Dicho y hecho, muchas Comunidades Autónomas subieron el Impuesto hasta el 1% o incluso más. Y es que eso reportaba a nuestros amigos políticos una ventaja evidente, y algunas ocultas. Pasemos lista:

1. Esta claro que el efecto directo era la subida de la recaudación. Un crecimiento del 100%. Con un par. Eso si, mientras hablaban de rebajar los costes notariales, o de que los Bancos debían esforzarse en ayudar a la gente en financiación de la vivienda, o de la necesidad de subvenciones, o creaban un observatorio chupiridiendi de la vivienda para estómagos agradecidos amigos, o...Que más da, ande yo caliente y riáse la gente, pensaban nuestros gobernantes locales. Con un poco de suerte, la gente pensaría que esos gastos los cobraba el Banco o el Notario.

2. Pero había un efecto invisible, pero claramente buscado por estos políticos. Favorecer a las Entidades Financieras Locales, fundamentalmente Cajas, pero también algún Banco. Y es que que las entidades lideres en una región, de las que son originarias, son generalmente las que marcan la pauta en volúmenes en crédito hipotecario a promotores. Y claro, no es lo mismo tener las hipotecas del promotor blindas en la subrogación con un impuesto al 0,5 que con un impuesto al 1%. De un plumazo, se encarecía fuertemente el firmar una hipoteca con una Entidad Financiera que no fuese la del Promotor. El Banco o caja del Promotor tenía así mucho más margen para aplicar condiciones superiores a las de mercado.

3. Este efecto invisible se extendía también al mercado de segunda mano. Si alguien compraba una vivienda a un particular, y quería ahorrarse un dinerillo, jugaba un papel fundamental el poder subrogarse en su Hipoteca. Y estadísticamente estaba claro quien tenia el mayor número de Hipotecas en la Región. No hace falta decir, que fuesen Bancos o Cajas, la relación de las instituciones locales con el líder financiero de su región es una variable a mimar y cuidar ampliamente. Debe ser generosamente regada. En este caso con dinero del contribuyente.

4. Pero es que además se beneficiaba a los promotores locales en particular, y el desarrollo inmobiliario en general. Los mejores promotores suelen estar en manos de estas Entidades líderes. Las entidades nuevas que entraban en el territorio, o se dejaban las plumas en ofrecer a estos promotores VIP condiciones suicidas o rebajaban su novel de exigencia en riesgos, bien asumiendo proyectos de los mismos de menor interés y mayor problemática o bien se dirigían a promotores de menor nivel.

Vamos, que de una tacada, los defensores de las Autonomías (como no serlo, si ven a cuenta de ellas) incrementaban los ingresos de las mismas para financiar sus proyectos, agradaban y blindaban a la Banca amiga y le hacían la vida más fácil a los promotores locales. La factura de todo esto la pagaba el contribuyente y los Bancos nuevos....

Evidentemente, en un escenario de competencia hipertrofiada esto conduce a políticas de riesgo incorrectas, a la dualización de precios en el mercado hipotecario, la alteración del libre mercado, etc...

Así son las cosas y así se las hemos contado

El fugu todavía colea

Ando un poco liado y tengo algo abandonado el Blog. Prometo corregirme, aunque no se si la próxima semana seré capaz de enmendarme. En todo caso este post me lo han dado casi hecho. Hablo de Max, el especialista en fiscalidad del diario Negocio (nada que envidiar a otros salmones, al contrario, muy al contrario).

Como sabéis, y a raíz de su articulo sobre posibles liquidaciones de AJD al cambiar la divisa de referencia en una Hipoteca, escribí el post llamado Hipotecas Fugu. Luego hubo un pequeño y amable cruce de correos para precisar algunas dudas que nos habían surgido, que daba lugar a otro post. Max me remite ahora un nuevo articulo que acaba de publicar(pag. 14). Extraigo y comento lo que me parece más importante del mismo.

Santiago Díez, socio responsable del departamento fiscal de CMS Albiñana, plantea una alternativa. En su opinión, el único pago por AJD “inevitable”es el de la escritura inicial, pero a partir de ahí “hay que negociar con el banco para no escriturar cada cambio de divisa”, porque lo contrario sería “una ruina fiscal”, advierte.

O sea, que parece ser lo que contábamos en estos lares. Únicamente habrá liquidación de AJD si se eleva a escritura pública el cambio de divisa. Pero no queda claro si es por cuestión de Derecho (no procede) o logística (Hacienda no puede enterarse). Si es por esta última, yo diría que si, pero con cuidadin. Y es que si te hacen una inspección o si el día de mañana cambian los requerimientos de información a la entidad financiera más de uno se puede llevar un susto.

Pero aquí aparece una segunda derivada. “Es un problema de seguridad jurídica”, señala el notario José Corral, porque las cláusulas de un documento privado sólo son efectivas entre los firmantes, no ante terceros. Corral identifica tres grandes puntos de conflicto en el documento privado: en caso de que un eventual comprador de la vivienda se subrogue en ese préstamo, si un banco cede a otro la hipoteca y si se produce una ejecución por impagos."

Efectivamente, aquí se puede montar una muy gorda. Hasta ahora no ha sido así, ya que el mercado era alcista, los titulares de estas hipotecas tenían un excelente perfil económico y el porcentaje de las mismas era pequeño en relación con la masa total hipotecaria. Pero si se generalizase, si se incorporasen esos nuevos deudores hipotecarios que llegan a las mismas por incapacidad económica frente a las ordinarias y si el mercado se pone complicado...mejor no pensarlo...

el hipotecado vía multidivisas sufre imposición en IRPF por cada ganancia o pérdida patrimonial creada por el juego monetario. Antes de la última reforma de Renta Hacienda cobraba a tarifageneral (hasta el 45%), aunque ahora Ortiz ve “posible” la tributación al 18% por analogía con el criterio mostrado por Tributos para los contratos de cobertura del riesgo de tipos de interés variable

Aquí Máximo confirma lo que ya he venido comentado sobre el impacto fiscal de las ganancias y perdidas con las multidivisas. Nada nuevo para los que leéis el Blog.

Resumiendo, a mi me parece que la situación es de absoluta inseguridad jurídica y fiscal. y yo, en estas circunstancias no metería por medio la cueva donde se resguarda mi tribu.

Comentario Gastronómico a la Hipoteca Fugu

Como fruto del post acerca de la Hipoteca Fugu he mantenido un intercambio epistolar con Máx, agradable donde los haya. Os extraigo la copia de una consulta a Hacienda que me ha mandado, así como sus comentarios sobre el Tema.

Gracias Máx


Nº. CONSULTA1013-03
ORGANOSG de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos
FECHA SALIDA18/07/2003
NORMATIVALey 2/1994, art. 9, RD 828/1995 art. 40, RDL 1/1993 arts. 4, 30, 31-2 y 45-I-C)-24ª
DESCRIPCIONOperación de novación de préstamo hipotecario en la que se producen dos modificaciones simultáneas: ampliación del límite inicial y amortización del capital en divisas. En opinión de la entidad consultante, se producen dos convenciones susceptibles de tributar por la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Sin embargo, considera que sólo debe estar sujeta la primera, ya que el hecho de modificar la divisa no constituye un acto valuable económicamente.
CUESTIONTributación por la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados de las operaciones de novación de préstamos hipotecarios en las que se producen dos modificaciones simultáneas, consistentes en la ampliación del límite inicial y en el cambio de la moneda designada para la amortización del capital, que pasa a divisas.
CONTESTACIONEn relación con las cuestiones planteadas en el escrito de consulta, este Centro Directivo informa lo siguiente:
En primer lugar, el artículo 31.2 Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, referido a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, determina lo siguiente:
"2. Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1 de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma.
Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contratos".
De acuerdo con dicho precepto, la primera copia de escritura notarial que documente la novación de un préstamo hipotecario estará sujeta a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, cuando concurran los siguientes requisitos:
Primera copia de una escritura.
Inscribible en el Registro de la Propiedad.
De contenido valuable.
No sujeta a las modalidades de Transmisiones Patrimoniales Onerosas ni de Operaciones Societarias o al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Por otra parte, el artículo 45.I.C) del Texto Refundido dispone que "Con independencia de las exenciones a que se refieren los apartados A) y B) anteriores, se aplicarán en sus propios términos y con los requisitos y condiciones en cada caso exigidos, los beneficios fiscales que para este impuesto establecen las siguientes disposiciones: 24.ª (publicado erróneamente como 23ª) La Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios".
El artículo 9 de la citada Ley 2/1994, en la redacción dada por Real Decreto-Ley 2/2003, de 25 de abril, de medidas de reforma económica (artículo decimoséptimo), dispone que "Estarán exentas en la modalidad gradual de "Actos Jurídicos Documentados" las escrituras públicas de novación modificativa de préstamos hipotecarios pactados de común acuerdo entre acreedor y deudor, siempre que el acreedor sea una de las entidades a que se refiere el artículo 1.º de esta Ley y la modificación se refiera a las condiciones del tipo de interés, inicialmente pactado o vigente, a la alteración del plazo del préstamo o a ambas".
De acuerdo con dichos preceptos, en lo que se refiere a la escritura pública que documente una modificación consistente en el cambio de divisa, cabe indicar que la adaptación de un préstamo hipotecario para cuya amortización se modifica la divisa en que debe ser realizada debe calificarse como novación del préstamo. Por tanto, la primera copia de la escritura notarial que documente dicha operación cumple los cuatro requisitos citados, por lo que estará sujeta a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Sobre esta cuestión, no se comparte el criterio manifestado por la entidad consultante, que considera que dicha escritura pública no debe estar sujeta a la cuota gradual porque el hecho de modificar la divisa no constituye un acto valuable económicamente. A este respecto, el apartado 3 del artículo 30 del Texto Refundido del impuesto establece que "Se entenderá que el acto es de objeto no valuable cuando durante toda su vigencia, incluso en el momento de su extinción, no pueda determinarse la cuantía de la base. Si ésta no pudiese fijarse al celebrarse el acto, se exigirá el impuesto como si se tratara de objeto no valuable, sin perjuicio de que la liquidación se complete cuando la cuantía quede determinada". En este sentido, la escritura pública que documente la novación de un préstamo hipotecario, modificando la divisa, sí tiene por objeto cantidad o cosa valuable: siendo la hipoteca el acto que motiva la inscripción registral, el acto de contenido valuable estará constituido por el importe en divisas de las cantidades garantizadas por el derecho real de hipoteca, en los términos previstos en el artículo 30 del Texto Refundido y de acuerdo con lo que se establece en el artículo 40 del Reglamento del impuesto sobre valores fijados en moneda extranjera.
De los artículos citados, el párrafo primero del apartado 1 de artículo 30 del Texto Refundido establece que "En las primeras copias de escrituras públicas que tengan por objeto directo cantidad o cosa valuable servirá de base el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa. La base imponible en los derechos reales de garantía en las escrituras que documenten préstamos con garantía estará constituida por el importe de la obligación o capital garantizado, comprendiendo las sumas que se aseguren por intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento u otros conceptos análogos. Si no constare expresamente el importe de la cantidad garantizada, se tomará como base el capital y tres años de intereses". A su vez, el artículo 40 del Reglamento dispone lo siguiente:
"1. Si el valor de los bienes o derechos viniere fijado en moneda o divisa distintas de las españolas, se tomará como valor declarado el que resulte de aplicar el tipo de cambio vendedor, fijado por el Banco de España, que esté vigente en el momento del devengo, salvo que el efectivamente satisfecho fuese superior en cuyo caso se tomará este último.
2. Si el valor apareciere fijado indistintamente en moneda nacional o en moneda o divisa extranjera, se tomará el mayor valor resultante entre uno y otro, aplicación hecha de la regla a que se refiere el apartado anterior.
3. Si el valor viniere establecido en moneda o divisa extranjera, cuyo tipo de cambio vendedor no estuviese fijado por el Banco de España, se estará a su valor de mercado."
En cuanto a la posible exención de la cuota gradual, el transcrito artículo 9 de la Ley 2/1994, establece la exención de la cuota gradual de actos jurídicos documentados en el caso de que la modificación se refiera a las condiciones del tipo de interés, inicialmente pactado o vigente, a la alteración del plazo del préstamo o a ambas. Sin embargo, la modificación sobre la que se consulta se refiere al cambio del objeto de la obligación, resultando modificada la divisa, y no las condiciones del tipo de interés ni el plazo, por lo que no resulta aplicable la exención regulada en dicho artículo a la escritura notarial que documente la citada operación.
Por otra parte, en lo que se refiere a la escritura pública que documente la ampliación de un préstamo hipotecario, vale lo dicho anteriormente. Tan solo precisar que la base imponible no estará constituida por la responsabilidad hipotecaria total, sino tan sólo por la añadida en la ampliación, entendiéndose que la base imponible debe fijarse en función del incremento de la responsabilidad hipotecaria, es decir, por el importe de principal ampliado, más los correspondientes intereses pactados y las cantidades que se hayan estipulado para costas y gastos, habiéndose pronunciado en igual sentido el propio Tribunal Económico-Administrativo Central en Resolución de 22 de septiembre de 1994.
Por último, en el supuesto planteado en el escrito de consulta, en el que la operación de novación del préstamo hipotecario integra dos modificaciones –ampliación del límite inicial y amortización del capital en divisas– podría resultar de aplicación el artículo 4 del Texto Refundido, al que se refiere la entidad consultante, que dispone que "A una sola convención no puede exigírsele más que el pago de un solo derecho, pero cuando un mismo documento o contrato comprenda varias convenciones sujetas al impuesto separadamente, se exigirá el derecho señalado a cada una de aquéllas, salvo en los casos en que se determine expresamente otra cosa". Sin embargo, la aplicación de este precepto requiere la concurrencia de dos convenciones independientes, lo que no parece suceder en el supuesto planteado.
En el supuesto analizado, se produce una única novación del préstamo hipotecario, cuyo importe se amplía y además se pacta su pago en otra divisa; es decir, las modificaciones son simultáneas, por lo que debe entenderse que se origina una sola novación. Por lo tanto, se producirá un único hecho imponible sujeto a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, constituido por la escritura pública que documente la novación del préstamo hipotecario, cuya base imponible será el valor en euros que corresponda (aplicando las reglas del artículo 40 del Reglamento del impuesto sobre valor en moneda o divisa extranjera) a la nueva responsabilidad hipotecaria total fijada en divisas y determinada según lo dispuesto en el artículo 30 del Texto Refundido del impuesto.
CONCLUSIONES:
Primera: La operación de novación de préstamo hipotecario en la que se producen dos modificaciones simultáneas –ampliación del límite inicial y amortización del capital en divisas– constituye una única novación del préstamo hipotecario, cuyo importe se amplía y además se pacta su pago en otra divisa. Por lo tanto, se producirá un único hecho imponible sujeto a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, constituido por la escritura pública que documente la novación del préstamo hipotecario.
Segunda: La base imponible de la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales, de la novación descrita será el valor en euros resultante de aplicar las reglas del artículo 40 del Reglamento del impuesto sobre valor en moneda o divisa extranjera al importe de la nueva responsabilidad hipotecaria total fijada en divisas, que comprenderá tanto el importe de la obligación o capital garantizado, como las sumas que se aseguren por intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento u otros conceptos análogos.
Tercera: En cuanto a la posible exención de la cuota gradual, al amparo del artículo 9 de la Ley 2/1994, dicho artículo establece la exención de la cuota gradual de actos jurídicos documentados en el caso de que la novación modificativa se refiera a las condiciones del tipo de interés, inicialmente pactado o vigente, a la alteración del plazo del préstamo o a ambas. Sin embargo, la novación descrita se refiere al cambio del objeto de la obligación, resultando ampliado el capital y modificada la divisa, y no las condiciones del tipo de interés ni el plazo, por lo que no resulta aplicable dicha exención a la escritura notarial que documente la citada operación.
Todo lo cual, con el alcance previsto en el apartado 2 del artículo 107 de la Ley General Tributaria, según redacción dada por la Ley 25/1995, de 20 de julio, comunico a Vd. para su conocimiento.



Hay que tener en cuenta, Echevarri, una cuestión clave: Parece claro que Tributos, implícitamente, da por supuesto que revisar las condiciones del préstamo es una novación modificativa. A partir de ahí, hay que pasar por escritura pública si se quieren hacer las cosas "oficialmente" (luego ya es cuestión de que el banco nos pueda convencer o no de que Hacienda no va a poner pegas, pero es conveniente saber que el peligro está presente, al menos hasta que exista un pronunciamiento de algún Tribunal Económico Administrativo, o de instancias superiores –pronunciamiento que no tengo constancia de que exista-). Y si hay que pasar por escritura pública está claro que el AJD no nos lo quita ni San Pedro bendito.
En otras consultas a Tributos la pregunta del consultante es más clara, en cuanto a que lo que pretende es pasar de euros a divisas, o al revés, pero no queda claro si se trata de una MDV o de un paso de hipoteca en euros a otra en divisas, fija, sin posibilidad de cambio express de moneda. Quizá por eso las respuestas sean más ambiguas que en la que te mando.
Yo lo veo así: en una hipoteca normal en divisa el cliente no se está planteando jugar con la moneda y el tipo de interés del país en cuestión, así que cabe pensar que el golpe fiscal de una modificación de las condiciones del préstamo no se le será tan gravoso. Lo hará, en todo caso, 'cada tanto', no repetidamente. En cambio, la MDH tiene, como gran virtualidad, no sólo aplicar tipos más bajos de interés, sino jugar con el sistema cambiario para aprovechar las oscilaciones de la divisa, y eso puede llevar a cierto perfil de cliente a revisar el préstamo cada dos por tres (teniendo en cuenta lo del IRPF que decís en el blog y que yo, ciertamente, no caí en comentar en el artículo, como le dije a un compañero vuestro de debate que me lo comentó). Por tanto, creo que es ahí donde está el verdadero 'palo' que puede dar Hacienda.

En definitiva: esto no deja de ser una posición de Tributos. Yo no sé si la inspección está levantando actas o no, por el tema de AJD. Creo que aquí hay que hacer dos cosas. Primero, preguntar en alguna oficina registral, colegio notarial, etc, cómo lo ven ellos, y contrastarlo con lo que nos digan en el banco. Y a partir de ahí que cada cual tome sus decisiones. Yo, personalmente, también dudo de que Hacienda vaya a estar pendiente, pero ten en cuenta, Echevarri, que el Fisco hace inspecciones aleatorias y que puede mirarnos por cualquier otro asunto y encontrarse con esto…

En fin, espero haber colaborado al interesante debate que habéis abierto.
Un saludo cordial a todos.

Las Hipotecas Fugu

A diferencia de otro muchos, que seguramente estén en lo cierto, no veo en las hipotecas multidivisas la panacea hipotecaria. Ni siquiera las veo como un producto de distribución ordinaria. Si hablásemos de comida la compararía con ese manjar japones, exquisito, minoritario y mortal si el cocinero no es bueno, llamado Fugu.

Pues bien, nuestro Fugu Hipotecario que, curiosamente, se suele denominar en yenes inicialmente, cuenta con una serie de riesgos o variables a considerar. El más indicado suele hacer referencia al riesgo de tipo de cambio. Pero de ese ya hemos hablado mucho. Y a estas alturas no creo que le descubra a nadie nada nuevo si le dicho que si hipoteca de 100.000 euros en yenes contempla una subida del yen de un 10%, en euros deberá 110.000, sin pejuricio de que la cuota también le suba.

Mucho menos conocido, pero ya señalada en algún ocasión, es la variable fiscal. Como resultado de los cambios de divisa a que se refiera el Préstamo, se producirán plusvalías o minusvalías. Ganaremos o perderemos dinero. Y todo ello debe pasar por Hacienda. Si tenemos suerte no se nos debe olvidar que un 18% de las ganancias que obtengamos deben tributar. Si no lo hacemos, tarde o temprano recibiremos una bonita carta de Hacienda.

Pero es que la variable fiscal, para mi sorpresa toma una importancia capital en estos días. En el diario Negocio la sección fiscal es de Máximo Suchowolski: Muy muy recomendable. Máximo se descuelga hoy con una columna en la página 16 que, como mínimo, puedo calificar de inquietante para todos aquellos que tengan una multidivisa. Hacienda no exime de AJD el cambio de divisa. vamos a explicarlo.

Como ya he explicado con anterioridad cuando constituyes una hipoteca debes pagar el impuesto de AJD, que es un porcentaje, en función de la Comunidad Autónoma, sobre la llamada Responsabilidad Hipotecaria. Así en muchas Comunidades es un 1% el tipo a aplicar. Si la Responsabilidad Hipotecaria suele ser de un 150% del nominal de la hipoteca, habrá que pagar 1500 euros de AJD para que inscriban nuestra hipoteca en el Registro.

Pues bien, Máximo señala que Hacienda ya se ha pronunciado respondiendo a consultas vinculantes sobre que ocurre cuando cambiamos la divisa de referencia de nuestra Hipoteca. La interpretación de Hacienda es que habrá que volver a pagar AJD cada vez que se cambie, pues según el Fisco se esta cambiando el objeto propio de la obligación. Así que, además de considerar si acertamos o no cambiándonos de divisa, de tener en cuenta el tipo de cambio que nos aplican , las comisiones, etc...además deberemos contar con que según Hacienda hay que ingresarlo un buen pellizco. Y eso cada vez que nos movamos.

De aplicarse este criterio interpretativo la vida de las hipotecas multidivisas será efímera. Sin embargo tengo mis dudas, sobre todo en cuanto a cómo va a poder controlar Hacienda este movimiento de divisas de un modo eficaz y rentable. Una vez la hipoteca multidivisa esta inscrita en el Registro de la Propiedad no acabo de ver el modo en que Hacienda controle esos cambios, ya que los acuerdo para cambiar la divisa de referencia serán internos entre Entidad y cliente, no se deberá ir al Registro para nada, y por tanto no habrá que presentar ningún tipo de autoliquidación. Evidentemente Hacienda puede tener información de estos cambios, pero no se si la tiene de un modo sistematizado. Creo que no.

Y es que quizás esto tenga más visos de prosperar cuando tenemos una hipoteca no multidivisa, bien sea en euros o en cualquier otra moneda, y queremos cambiar la divisa y por tanto el tipo de referencia. En ese caso, al no haber ningún clausulado previsto si que deberemos acudir al Registro con una escritura. Y ahí estará Hacienda, esperándonos con su nueva factura de AJD. Es posible que esas consultas se refieran más bien a ese tipo de casos, pero no tengo la seguridad al no haberlas leído.

Se presenta apasionante el saber como les saldra esta Hipoteca Fugu a los gourmets financieros. La pregunta que yo me hago es si su sabor merece la pena.

Las hipotecas a más del 80% del valor son legales.

Sorpresas te da la vida, la vida te da sorpresas...cantaba Ruben Blades en Pedro Navaja. Canción muy recomendable por cierto. El caso es que me quede ojiplático al leer lo que leí. Pero quizás lo mejor, como siempre, es empezar por el principio.

Erase una vez una leyenda urbana que, como la chica de la curva, salía a colación de vez en cuando en las conversaciones de barra de bar. Que si hombre, que si, que me ha dicho el director de la sucursal X que es ILEGAL conceder hipotecas a más del 80%, que por eso el no las da. A saber que ilegalidades más esta haciendo el de la sucursal de enfrente. Lo dice la Ley (o el Banco de España, o el Botones Sacarino, o....).

Se trata de una leyenda muy antigua. Yo la vengo oyendo desde hace más de 10 años. En esencia siempre he creído que era el típico bulo que la lanzaba el Director que no estaba autorizado para dar esas operaciones por la política de riesgos de su Entidad. Es más, creo que en ocasiones, el pobre hombre se lo creía a pies juntillas. Me imagino la conversación con el Jefe de Riesgos: "Que si Pelaéz, que se lo digo. No es posible legalmente dar hipotecas por encima del 8o% de Valor de tasación. Vd. y yo queremos comer caliente todos los días, que los de enfrente se la jueguen y no nosotros. O sea que ya sabe, la operación esta denegada o consiga más garantía". Y Pelaéz se la tragaba hasta la bola.

Pero claro, una cosa es esta versión rupestre y otra que Ausbanc, que se supone que es la Asociación de Usuarios de referencia en materia financiera, se haya apuntado al carro. Así, en Mercado de Dinero, una de sus publicaciones, sostiene que en el caso de viviendas, la ley prohibe financiar más allá del 80% de valor de tasación. Por los motivos que comentare a continuación creo que esta afirmación no es conforme a Derecho. Pero es que ademas, el Presidente de la organización, Luis Pineda, en unas declaraciones, acusa a los funcionarios de negligencia o corrupción, por no intervenir para evitar la contratación de dichas prácticas.

Resumiendo. Que según el Sr. Pineda, el Banco de España esta permitiendo al sector que concedan hipotecas expresamente prohibidas por la ley hipotecaria, que nadie hace nada, que hay corrupción o incompetencia, y que Ausbanc denuncia todo esto, y....(y yo añado que también están incumpliendo la legalidad no solo el sector financiero y su supervisor. También los Notarios y los Registradores. Toma ya)

No se lo cree ni él. Y es que todo el argumento se sostiene sobre una interpretación errónea, por llamarla de algún modo, de la normativa:

1. Para empezar hablan de la Ley Hipotecaria y su artículo 5, tanto en el artículo como en las declaraciones. Pues no. De la Ley que están hablando es la Ley del Mercado Hipotecario, la 2/81. Es una ley breve así que os la podéis leer sin mucho esfuerzo. La Ley Hipotecaria española, la que regula la Hipoteca, el Registro de la Propiedad, etc...es bastante más larg