De como la hipoteca más barata no es la mejor opción

Patxi Laostia y Jon Sorrosorro son amigos, y residentes en Bilbao. Directivos de una misma empresa, una multinacional con distintas plantas en todo el país. Ya maduritos, de 50 años, Patxi es ingeniero y es el responsable del Departamento de Producción. Jon es Abogado y lleva el Departamento de Recursos Humanos.

Patxi es un fiel amante de los Bancos por internet. Para el conceptos como servicio, asesoramiento, etc, solo pretenden encubrir precios más caros. Todos ofrecen lo mismo en la mente de Patxi. Patxi que es un tío vehemente, y muy seguro de si mismo, que para eso es ingeniero y del mismo Bilbao, le echa sistemáticamente en cara a su amigo Jon, un tío mucho más filosófico y reservado, que no abandone totalmente a su entidad de toda la vida, una entidad tradicional, y con la que tiene una fuerte vinculación. Le parece mentira que trabajando en el Departamento Financiero no lo vea igual de claro que él.

Este año les acaban de dar a los dos una mala noticia. Debido a la crisis económica, la firma cierra la planta de Bilbao. Dentro de las distintas alternativas que les ofrecen esta recolocarse en otra empresa del grupo en Asturias. Para ese supuesto la empresa les ha ofrecido una ayuda a fondo perdido de 30.000 euros para la compra de vivienda en la Comunidad asturiana (permanencia mínima 10 años). Si además se hipotecan, la entidad les pagaría una ayuda mensual fija de 500 euros al mes para la hipoteca, durante un máximo de 15 años.

Jon y Patxi comentan la jugada. Ambos tiene exactamente el mismo perfil económico y financiero. Cuentan con exactamente los mismos ingresos, el mismo patrimonio, (un piso en Bilbao, con un valor de 360 mil euros cada uno, libres de cargas), con ahorros para cubrir el 20% más los gastos, etc. La intención de ambos es comprar la vivienda en la Comunidad de destino, sin vender la de Bilbao, a donde esperan retornar en unos 15 años aprox. De hecho ambos han comprado en Asturias por el mismo precio en la misma urbanización. Y ambos van a pedir la misma hipoteca 250.000 euros a 15 años, para una viviendas cuya tasación se estima en 310.000 euros. Y como no podía ser menos surge el pique. Patxi reta al mingafría de Jon a ver quien encontraba la mejor hipoteca, si él en el ciberespacio o Jontxu en su entidad tradicional u otra similar. Una cena para ambas familias estaba en juego. Entre los requisitos, que fuesen hipotecas sin vinculaciones, ni seguros de prima única ni nada de nada.

Tres meses despues:

Ambas familias estaban comiendo en el mejor restaurante de la Comunidad asturiana, celebrando su mudanza. Una cena a lo grande. En el café, y mientras sus mujeres e hijos hablaban, ellos, ajenos a todo, sacaron sus carpetas, con sus escrituras y sus papeles. El primero en hablar fue Patxi Laostia:

- Mira Jon, yo, en la entidad Banconet he conseguido un hipotecario muy guapo. Sin ninguna vinculación me he ido a Euribor +0,45, sin com. de apertura y sin com. de cancelación. Lo tienes complicado tío.

Jon sonrió:

- Pues yo no he apretado tanto. He encontrado otra entidad, distinta a mi Banco de toda la vida, donde me daban un Euribor + 0,5 y una com.de apertura de 0,25%. Las comisiones de cancelación las legales (0,5% primero cinco años, 0,25% el resto, eso si con amplios porcentajes exentos)

Patxi exclamó:

- Lo sabía, eres un pringado, paga la cena.

- No tan rápido. ¿Cuáles han sido tus gastos?

Patxi no se lo creía.

- ¿Mis gastos?, los mismos que los tuyos hablamos de dos hipotecas idénticas, firmadas en el mismo Notario, por los mismos valores, como mucho cambia el importe de la gestoría, que no te va a compensar ni de lejos.

- Patxi, estas equivocado. Asesorado por mi entidad yo no he hipotecado la vivienda de Asturias como tu. He hipotecado la de Bilbao. Me aprovecho así de la normativa que en Vizcaya declara exentas de AJD la constitución de hipotecas para adquirir una vivienda habitual, por lo que me he ahorrado el 1% sobre la responsabilidad hipotecaria. Vamos, tu has pagado por ese concepto 3750 euros más del tirón que yo. Creo que no hace falta hacer número para saber cuál es la mejor hipoteca.

- Pero tío, tu vivienda habitual no esta en Vizcaya...

- Da igual, solo debo manifestar que el dinero que recibo lo destino a tal fin y que el bien que hipoteco si que este en Vizcaya. Además, dada la finalidad, me podré desgravar el préstamo hipotecario perfectamente en la Delegación de la AEAT de Asturias. Aprovecho lo mejor de dos mundos. Lo cierto es que considero que lo escasamente más cara que es mi hipoteca sobre la tuya esta sobradamente compensado con el asesoramiento que me ha permitido ahorrarme ese pico. ¿No crees?, ¿no te dijeron nada por internet?

Patxi comenzó a pensar en la cuenta que le esperaba. Chulo si, racional también.

DLF, El Día de la Liberación Fiscal.

Después del post anterior, quizás un tanto árido, algo para aligerar. O quizás para llorar. Y es que aunque se trata de un modo de enfocar nuestra relación con la fiscalidad muy habitual en otros países, en España es un concepto poco usado, especialmente entre nuestra clase política. ¿De qué hablamos? Se trata de cuantificar el número de días que dedicamos a trabajar, gratia et amore, al servicio de nuestra amada Administración. O visto de otro modo, cuando empezamos a trabajar realmente para nuestro propio patrimonio, cosa que a algunos parece molestarles.

El Thin Tank Institución Futuro, impulsado por la clase empresarial y los profesionales liberales navarros, ha desarrollado una página web para que calculemos nuestro Día de la Liberación Fiscal (recomiendo celebrarlo convenientemente, compartirlo con los amigos, grabarse un vídeo y subir el festejo. Como idea, propongo visionar Espartaco, de Kubrick).

Evidentemente, se trata de un invitación a la reflexión, de un ejercicio en el que comprobemos si realmente vivimos en una sociedad donde el neoliberalismo salvaje, con el que asustan a los niños antes de irse a dormir, se esta apoderando de nuestra sociedad. Si es así, lo disimula profundamente. Para el común de los españoles, se ha calculado como día el 22 de mayo, aunque siempre nos queda el consuelo de que los hay en una peor situación.

Insisto en que la metodología empleada puede ser cuestionada, dado que va más allá del puro y duro IRPF y teniendo en cuenta que las pautas de consumo, y de vida en general, influyen y mucho en la presión fiscal que soportamos. Pero, como ya he dicho, esto es sólo un aldabonazo para que pensemos un poquito en lo que damos. Y en lo que recibimos.

El coste fiscal de las novaciones a multidivisa tras la Ley 41/07

En este Blog he procurado hacerme eco de las operaciones de hipoteca multidivisa. He intentado explicar sus pros y sus contras de una manera sencilla, advertir de los riesgos que tienen, más allá de los que la ven como una especie de panacea universal, de esto esta chupao. Y para ello, he contado con vuestra colaboración y con la de gente como Máximo Suchowolski, redactor del diario Negocio, que se suele encargar de temas de fiscalidad.

Como ya señalamos aquí, y como también hizo el mismo Máximo en su medio, detrás de esta moda existe una factura fiscal, en parte desconocida por los particulares y profesionales del sector, en parte inestable debido a un marco fiscal que se esta construyendo a golpe de casuismo, de tomas de postura de la Administración.

En su día se apunto la posibilidad de que si novamos o nos surbrogamos de una hipoteca normal a una multidivisa debemos volver a pagar el impuesto de AJD, pues Hacienda considera que no esta exenta esta modificación por alterarse la base de la obligación. Máximo nos aportaba una consulta de la AEAT que confirmaba que esa era su opinión.

Pues bien, Hacienda sigue manteniendo su criterio tras la reforma hipotecaria de finales del 2007, posterior a este comentario. El cambiar tu Hipoteca a una Fugu, bien novando dentro de tu Banco, bien subrogándote a otra entidad y transformándola en multidivisa tiene un peaje caro, muy caro, que debe ser tenido en cuenta, y del que los particulares, y mucho menos los asesores financieros o profesionales bancarios, deben olvidarse.

A continuación os pego la consulta que me ha enviado Máximo y que ratifica, que tras la reforma hipotecaria, nada ha cambiado al respecto. Toca pagar.

NUM-CONSULTA V0858-08
ORGANO SG de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos
FECHA-SALIDA 24/04/2008
NORMATIVA Ley 2/1994, art. 9, RITPAJD RD 828/1995 art. 40, TRLITPAJD RDLeg 1/1993 art. 31-2

DESCRIPCION-HECHOS El consultante, que es titular de un préstamo hipotecario concertado en euros con una entidad financiera, se está planteando efectuar una novación para convertirlo en un préstamo en divisas, nominado inicialmente en yenes japoneses con posibilidad de conversión a diferentes divisas a lo largo de la vida del préstamo.

CUESTION-PLANTEADA Tributación de la operación en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. En concreto, se consulta si la operación puede estar exenta de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, conforme a las modificaciones introducidas en la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria (BOE de 8 de diciembre de 2007).

CONTESTACION-COMPLETA En relación con la cuestión planteada en el escrito de consulta, este Centro directivo informa lo siguiente:En primer lugar, cabe indicar que la cuestión de la posible exención de la novación de un préstamo hipotecario consistente en el cambio de la divisa de la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante, ITP), ya ha sido tratada por este Centro Directivo en numerosas contestaciones, entre las que se pueden citar las de 18 de julio de 2003 (1013-03), 12 de noviembre de 2004 (V0266-04), 21 de marzo de 2005 (V0448-05), 10 de mayo de 2005 (V0788-05), 6 de marzo de 2006 (V0369-06) y 30 de mayo de 2007 (V1136-07), cuyos postulados, basados en la interpretación de la normas que se transcriben, se pueden sintetizar en las conclusiones que se indican a continuación:El artículo 31.2 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre de 1993) ?en adelante, TRLITPAJD? dispone en su párrafo primero que ?Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1 de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma?.A este respecto, el artículo 30.1 del TRLITPAJD dispone en su párrafo primero que ?En las primeras copias de escrituras públicas que tengan por objeto directo cantidad o cosa valuable servirá de base el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa. La base imponible en los derechos reales de garantía en las escrituras que documenten préstamos con garantía estará constituida por el importe de la obligación o capital garantizado, comprendiendo las sumas que se aseguren por intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento u otros conceptos análogos. Si no constare expresamente el importe de la cantidad garantizada, se tomará como base el capital y tres años de intereses?.Por otra parte, el artículo 40 del Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo (BOE de 22 de junio de 1995), titulado ?Valor en moneda o divisa extranjera? establece lo siguiente:?1. Si el valor de los bienes o derechos viniere fijado en moneda o divisa distintas de las españolas, se tomará como valor declarado el que resulte de aplicar el tipo de cambio vendedor, fijado por el Banco de España, que esté vigente en el momento del devengo, salvo que el efectivamente satisfecho fuese superior en cuyo caso se tomará este último.2. Si el valor apareciere fijado indistintamente en moneda nacional o en moneda o divisa extranjera, se tomará el mayor valor resultante entre uno y otro, aplicación hecha de la regla a que se refiere el apartado anterior.3. Si el valor viniere establecido en moneda o divisa extranjera, cuyo tipo de cambio vendedor no estuviese fijado por el Banco de España, se estará a su valor de mercado.?En cuanto a la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios (BOE de 4 de abril de 1994), a la que se refiere el consultante, la exención de la novación modificativa de préstamos hipotecarios está regulada en su artículo 9 en los siguientes términos: ?Estarán exentas en la modalidad gradual de "Actos Jurídicos Documentados" las escrituras públicas de novación modificativa de préstamos hipotecarios pactados de común acuerdo entre acreedor y deudor, siempre que el acreedor sea una de las entidades a que se refiere el artículo 1.º de esta Ley y la modificación se refiera a las condiciones del tipo de interés, inicialmente pactado o vigente. Conjuntamente con la modificación del tipo se podrá pactar la alteración del plazo.?Conforme a los preceptos transcritos, la doctrina de este Centro Directivo, expuesta en las contestaciones a consultas reseñadas se puede sintetizar en las siguientes conclusiones:Primera: La operación de novación de préstamo hipotecario en la que se modifica la moneda designada para su amortización, que pasa a divisas, constituye una novación del préstamo hipotecario. Por tanto, la escritura pública en la que se formalice dicha operación estará sujeta a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, por reunir los requisitos exigidos en el artículo 31.2 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (TRLITP), aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre de 1993).Segunda: La base imponible de la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales, de la novación descrita será el valor en euros resultante de aplicar las reglas del artículo 40 del Reglamento del impuesto sobre el valor en moneda o divisa extranjera al importe de la responsabilidad hipotecaria total fijada en divisas, que comprenderá tanto el importe de la obligación o capital garantizado, como las sumas que se aseguren por intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento u otros conceptos análogos.Tercera: En cuanto a la posible exención de la cuota gradual, al amparo del artículo 9 de la Ley 2/1994, dicho artículo establece la exención de la cuota gradual de actos jurídicos documentados en el caso de que la novación modificativa se refiera a las condiciones del tipo de interés, inicialmente pactado o vigente, a la alteración del plazo del préstamo o a ambas. Sin embargo, la novación descrita se refiere al cambio del objeto de la obligación, resultando modificada la divisa, y no las condiciones del tipo de interés ni el plazo, por lo que no resulta aplicable dicha exención a la escritura notarial que documente la citada operación.A este respecto, cabe precisar que no es lo mismo cambiar el tipo de referencia, pasando, por ejemplo, de ser el ?EURIBOR? al ?LIBOR?, a cambiar la moneda o divisa de pago del préstamo, pasando, como en el supuesto planteado, de euros a yenes o a otras divisas, pues la tributación en el ITP es diferente:1. Cambio del referencial del tipo de interés del préstamo hipotecario, sin cambio de la moneda de pago.En este caso, la operación consistiría en la modificación del tipo de interés mediante el cambio del índice de referencia y del diferencial a adicionar al mismo, sin modificación de la moneda en la que ha de amortizarse el préstamo. A este respecto, en aplicación del artículo 31.2 del TRLITPAJD, la primera copia de la escritura notarial que documente la operación descrita estará sujeta a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, cuando concurran los siguientes requisitos:Tratarse de primera copia de una escritura.Ser inscribible en el Registro de la Propiedad.Tener contenido valuable.No estar sujeta a las modalidades de transmisiones patrimoniales onerosas ni operaciones societarias del ITP, ni al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.Pues bien, la modificación del tipo de interés mediante el cambio del índice de referencia y del diferencial a adicionar al mismo debe calificarse como novación del préstamo. Por tanto, la primera copia de la escritura notarial que documente la citada operación cumple los cuatro requisitos citados, por lo que estará sujeta a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del ITPAJD. La cuestión a analizar es si tal operación se considera incluida en el supuesto de modificación del tipo de interés, al que se refiere el artículo 9 de la Ley 2/1994, y, por tanto, estará exenta de la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del ITP. El referido precepto exige tres requisitos para la aplicación de la exención:Que se trate de escrituras públicas de novación modificativa de préstamos hipotecarios pactados de común acuerdo entre acreedor y deudor.Que el acreedor sea una de las entidades a que se refiere el artículo 1.º de dicha Ley.Que la modificación se refiera a las condiciones del tipo de interés, inicialmente pactado o vigente, a la alteración del plazo del préstamo o a ambas.La modificación que se analiza se refiere exclusivamente a las condiciones del tipo de interés, ya que se modifica el índice de referencia y el diferencial a adicionar al mismo, sin la posibilidad de amortizar en otro tipo de moneda diferente al euro. Por tanto, en este caso sí se cumplirían los tres requisitos citados y, en consecuencia, la escritura pública estaría exenta del gravamen por la modalidad gradual de actos jurídicos documentados.2. Cambio del referencial del tipo de interés del préstamo hipotecario con cambio de la moneda de pago, pasando de euros a divisas (en este caso, a yenes japoneses).En este segundo caso, se pacta la posibilidad de amortizar en otro tipo de moneda diferente al euro, lo cual supone un cambio del objeto de la obligación, que pasa de euros a divisas, y no sólo a las condiciones del tipo de interés. Se trata ahora de la operación descrita en las conclusiones expuestas al principio de esta exposición. Por tanto, la operación estará sujeta a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del ITPAJD, por cumplir los cuatro requisitos exigidos en el artículo 31.2 del TRLITPAJD, sin que sea posible aplicar la exención regulada en el mencionado artículo 9 de la Ley 2/1994, ya que la modificación no se ha referido en exclusiva ?a las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente, a la alteración del plazo del préstamo, o a ambas?, pues también se ha cambiado el objeto de la obligación, que pasa a ser una divisa, en el caso planteado, el yen japonés, con posibilidad, además, de ulteriores cambios a otras divisas.Por último, cabe advertir, en relación con la última cuestión planteada, que las modificaciones introducidas en la Ley 2/1994 por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria (BOE de 8 de diciembre de 2007) no han alterado la tributación en el ITPAJD de las novaciones modificativas de préstamos hipotecarios en las que se modifica la moneda designada para su amortización, que pasa a divisas, que se mantiene en los términos expuestos.ç

CONCLUSIONES:
Primera: La escritura pública que documente la operación de novación de un préstamo hipotecario consistente en la modificación del índice de referencia y el diferencial a adicionar al mismo, sin modificar la moneda en la que debe satisfacerse la deuda, está sujeta a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del ITPAJD, si bien estará exenta de dicho gravamen, en virtud de lo dispuesto en el artículo 9 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, siempre que el acreedor sea una de las entidades a que se refiere el artículo 1.º de dicha Ley.
Segunda: Por el contrario, si la novación del préstamo hipotecario documentada en escritura pública incluye la posibilidad de amortizar en otro tipo de moneda diferente al euro, se tratará de un cambio del objeto de la obligación, que pasa de euros a divisas, y no sólo una modificación de las condiciones del tipo de interés. Por tanto, la operación estará sujeta a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del ITPAJD, sin que sea posible aplicar la exención regulada en el mencionado artículo 9 de la Ley 2/1994.Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

El valor fiscal de los inmuebles

Este es un tema de eterna polémica. Alrededor de la valoración fiscal de los inmuebles han corrido ríos de tinta en artículos doctrinales, cientos de folios en recursos y sentencias, etc...y todo ello en estos últimos años, con un mercado al alza. ¿Qué ocurrirá con un mercado a la baja? Pues que el asunto se disparará. Las distintas Haciendas están viendo decrecer el numero e importe de las operaciones, por lo que extremaran su celo sobre las restantes, siempre con la interpretación más rigorista y extrema. Los particulares, a los cuales antes la inversión inmobiliaria les daba grandes resultados, se resistirán a ceder más parte de su menguado pastel.

Sobre este tema creo que, actualmente caben destacar los siguientes aspectos.

1. 
   
   Cuando hablamos de valoración de bienes inmuebles no hablamos únicamente de valoración a efectos de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. La valoración fiscal de los inmuebles nos afecta en el IBI (la antigua contribución), en el ICIO, en el posiblemente difunto Impuesto de Patrimonio, en el IRPF, etc...


2. 
   
   Cada impuesto establece sus normas y criterios de valoración con remisiones entre ellos. Pero sin entrar al caso por caso, manifestar que la legislación y los tribunales es sumamente garantista con el contribuyente. Es decir, todo lo contrario que Hacienda. Por ejemplo, en el ITP, frente al uso de medias generalizadas que utiliza Hacienda, aquellos consideran como necesario el examen concreto e individualizado del inmueble. No basta con que Hacienda considere que el m2 de una zona este a 3000 ( a veces por métodos la mar de curiosos y para nada científicos, como los anuncios de prensa, vease Negocio, pag. 14 ).


3. 
   
   Es frecuente que las Comunidades Autónomas nos comuniquen, más o menos públicamente, un valor por debajo del cual giraran una liquidación complementaria de ITP. Normalmente el sistema funciona aplicando un coeficiente sobre el valor catastral. Evidentemente es un sistema con múltiples limitaciones y que, a pesar de la amenaza que ello supone, no debería cortarnos a la hora de expresar el verdadero valor del inmueble. Normalmente, si se recurre en vía administrativa, se acabará haciendo una valoración contradictoria, una tasación que encargaremos a un profesional(ojo, distinta de la que encargamos para la hipoteca). Hacienda deberá aportar la suya individualizada y frecuentemente se dará una propuesta para dejarlo en un nipatinipami. Cada uno sabrá si le merecer la pena ir a lo Contencioso Adminstrativo.


4. 
   
   Esa habitual que uno de los principales puntos de discrepancia lo constituya el estado del inmueble. A Hacienda se le olvida que un inmueble puede estar en ruinas y por tanto no ser representativo de la media de la zona. Es por ello que es fundamental, en estos casos, contar con la adecuada documentación, gráfica y técnica que acredite el estado del inmueble cuando lo adquirimos, para poder llegar a esa tasación contradictoria. A este respecto acudiremos a tasadores homologados, pero no nos fiaremos de las tipicas tasaciones online, que lo único que hacen es aplicar un precio metro cuadrado zona y por tipología. Puede ser una referencia, pero con muchas limitaciones.


5. 
   
   En otros impuestos hay que tener en cuenta que y cuando se recurre. Por ejemplo en el IBI, la clave esta en las ponencias de valores, que viene a ser el modo en que Hacienda determina el valor de los inmuebles. Aquí, sin extendernos, la clave esta en que dichas ponencias den lugar a conjuntos homogéneos.


6. 
   
   Aquí esta en juego mucho dinero, en algunos casos, pensemos en Hoteles, Complejos Residenciales. Como recoge Negocio en la pag. 21, empiezan a nacer lineas de negocio especializadas en recurrir esas ponencias de valores, en pegarse con el catastro, con argumentos jurídicos y arquitectónicos, como ocurre con Alma Consulting Group.

Como vemos la valoración de los inmuebles da lugar a numerosas batallas y rencillas legales. Algunos creen que es mejor fomentar la seguridad jurídica y, de paso, ahorrar dinero a Hacienda respecto a la necesidad de mantener una batallón de inspectores y subinspectores sobre el tema. Por ejemplo tenemos el caso del País Vasco. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que grava la compraventa de inmuebles usados no se aplica sobre el valor declarado en la escritura. No, se aplica sobre un Valor Mínimo Atribuible dado por Hacienda, y notablemente inferior al de mercado, de tal modo que todo el mundo se acoge a él. Obviamente, a efectos de renta el valor es el escriturado, pero con esta medida, el único interesado en escriturar por debajo del precio real es el vendedor, despareciendo cualquier tipo de estímulo para el comprador 8aunque ya sabemos que dicho estimulo no es real, pues tiene múltiples derivadas). Las Haciendas vascas consiguen de este modo que los importes de escrituración sean mucho más realistas, limitar el personal asignado a la represión fiscal y evitar la litigiosidad, asegurando unos ingresos mínimos.

Claro que siempre los hay malpensados. hay quien cree que de este modo los contribuyentes se están confesando respecto al valor de de sus propiedades. Así, si en un momento dado se cambia el criterio, su margen de maniobra sera ínfimo.

Quién sabe.

La guerra de las permutas

Las permutas han sido, durante estos años de eclosión inmobiliaria en España, una de las principales vías de acceso de los promotores a su materia prima principal, el suelo. Sólo por eso convendría explicar como funcionan, aunque realmente hoy, en medio de la crisis, están de plena actualidad por la guerra fiscal que han desatado.

El funcionamiento de la permuta es relativamente sencillo de entender. El propietario del terreno o solar, en vez de vendérselo al promotor y cobrar un precio por ello, acuerda cambiarlo por x unidades de inmuebles que este vaya a construir. Esta es la modalidad más habitual. En otros casos se producen operaciones mixtas, con dinero de por medio, o bien permutas por elementos ya terminados en otras promociones o terrenos en otras áreas. Pero no suele ser lo habitual.

De esta manera el promotor consigue no soltar dinero, o al menos no el dinero que debería soltar de otro modo (claro que, si el propietario del suelo es precavido le exigirá algún tipo de aval bancario por el cumplimiento de la obligación del suelo, lo que de alguna manera puede llegar a condicionar su liquidez actual, o la futura al restringir sus posibilidades de financación). Sin embargo, el promotor podía jugar a inflar el precio estimado de sus unidades a entregar al permutante, ¿cómo conocer el valor de mercado futuro?. Además cada promotora tiene una estructura de costes y posiblemente a algunas les salia mejor que a otras el operar de este modo. Por otro lado, el transmisor del suelo contaba con fuertes expectativas de revalorización, y concretadas en unos activos que podrían encubrir más ampliamente sus ganancias....

Fiscalmente la cosa era más compleja, y se producen realmente dos operaciones, con fiscalidades diferentes (siempre que el propietario del terreno sea un particular). Concretamente, creo que esta muy bien explicado por al.rodrigo en estos posts del foro de vivienda de Rankia.

¿Y cuál es el problema? Pues que la Agencia Tributaria, con apoyo normativo de por medio, se lanzó hace tiempo a la caza de las permutas. Para entenderlo pongamos un ejemplo con la manera de liquidar el IVA que se esta aplicando en la actualidad en España en estas operaciones y como se haría en el supuesto de una mera compra.

1. Supuesto A:

En el 2005 alguien le compra al promotor una vivienda sobre plano por 100.000 euros, pagandole en efectivo. El IVA de la operación son 7000 euros que el comprador ira pagando,proporcionalmente con cada entrega. Una vez haya escriturado y desembolsado el 100% del precio base habrá hecho otro tanto con el IVA. Si en el 2007 se entregan las viviendas, y le queda pendiente de pago el 80%, soltara los 80 mil euros, más los 5600 euros correspondientes y a correr.

2. Supuesto B:

El comprador, en vez de comprar con dinero, pone el suelo para esa promocion. Ya se que el importe es pequeño, pero para simplificarlo pongamos que se valora en esos 100.000 euros. La Sociedad Promotora para el correspondiente Impuesto de Transmisiones. Y el particular, debera liquidar el IVA por el tipo correspondiente, o sea, ingresar esos 7000 euros. Hasta aqui no hay problema.

Pero pasan los dos años y el promotor va a hacer entrega de su vivienda al particular. Y hete aquí que Hacienda dice que el valor de esa vivienda ha subido, que según precio de mercado ya no vale 100, que vale 150, y exige que le abonen 3500 euros. Según este sistema de liquidación, el IVA aplicado inicialmente, vendría a ser a cuenta y susceptible de ajuste.

A más de uno le han dado un susto con estas operaciones. Especialmente a las promotoras, que pactaban con los propietarios el hacerse cargo de los costes fiscales. El Asunto ha acabado llegando a Bruselas, a la Comisión Europea(recordemos que el IVA es un impuesto comunitario, uy perdón, europeo, y la autonomía fiscal nacional es limitada a la hora de legislar). Así lo recoge Negocio, en la pag. 21 de 4/4/08.

La Comisión ha emplazado al Gobierno español a acabar con estas prácticas que vulneran el Derecho Comunitario.

Bruselas apoya sus críticas en la idea de que el bien adquirido es idéntico en ambos supuestos, y que sólo difiere el medio de pago. Si España no cambia la norma en dos meses se verá las caras con Bruselas ante el Tribunal Europeo, para quien recurrir a medios de pago distintos a la hora de adquirir un producto no debe generar obligaciones.

Frente a ello, Hacienda se puede escudar, según algunos, en que son casos distintos:

Con un pago en metálico se puede cuantificar el valor de mercado que tendrá el inmueble, pero en el caso del solar sería “más complicado” enfrentar una valoración en presente (la del terreno) y otra futura para el inmueble.

Pues a mi me parece que estamos en los mismos supuestos. Lo que se esta comprando es en un momento dado, sobre plano, y con unos riesgos inherentes a la promoción. En los dos casos se desconoce el valor futuro de el inmueble a entregar. Y en los dos casos se entrega algo en el momento presente, dinero o terreno, que tiene un valor x. ¿Dónde ven la diferencia?

A ver si hay suerte y la Comisión Europea comienza a ganarse su pan.

Sorpresas te da la vida

A pesar de mi buena voluntad no he podido dedicarle más tiempo al Blog. Sólo pedir disculpas una vez más a los que aún me siguen leyendo. De hecho, sigo sin disponer de ese tiempo, pero esta entrada me parece absolutamente necesaria (aunque pido disculpas por el excesivo tecnicismo). En parte porque me ha causado estupor, en parte porque así me sirve de recordatorio para volver sobre ella en el futuro.

El asunto versa sobre las obligaciones fiscales de un comprador de bienes inmuebles. En primer lugar os comento como estaba el tema hasta el momento, o al menos como creía yo que estaba, aunque, confieso, que no me moleste en mirar la normativa.

Desde hace muchos muchos años, cuando se realizan operaciones inmobiliarias en las que un No Residente transmite un bien inmueble, el adquirente, sea residente o no, esta obligado a practicarle una retención a cuenta del Impuesto sobre la renta de los No Residentes. Dicha Retención es un 3% sobre el importe declarado en escrituras. Evidentemente como cualquier sujeto obligado a retener por ley, en el caso de no haberlo hecho deberá abonarlo de su bolsillo (quedando el bien adquirido afecto). La justificación práctica de esta medida esta clara, evitar que por su presunta desvinculación con el territorio español el No residente no declare al año siguiente el incremento de patrimonio obtenido por la venta ante la Hacienda Española y desaparezca. Digamos que Hacienda considera que, generalmente ese 3% sera un importe igual o superior, en la generalidad de los casos al resultante de aplicarle el impuesto.

De hecho, cuando conforme al marco fiscal anterior, una operación inmobiliaria podía quedar exenta por el mero transcurso del tiempo (no recuerdo ahora el número de años exacto), en los casos en los que claramente era sí no se practicaba retención de ningún tipo. Esto ha pasado a mejor vida con el nuevo IRPF, en el que aquellos coeficientes que iban minorando la plusvalía inmobiliaria a declarar han desaparecido.

Bien, hasta aqui lo que yo pensaba, lo que yo creía, o mejor dicho, como había visto que se funcionaba en el tráfico diario, con absoluta seguridad. Pero hete aquí que me pongo a leer el siguiente artículo en la web de notariosyegistradores.com y me quedo con cara de palo.

Resumiendo, según el Notario de Telde, el concepto fundamental ya no es el de residente o no residente (ni justificarlo a través del NIF o NIE, ni otros certificados fiscales), si no la acreditación especifica y documentada de estar sujeto al Impuesto sobre la Renta o sobre Sociedades. Es decir, que si realizas una operación con alguien que se acredita como Residente, pero Hacienda comprueba que no esta sujeto ni a IRPF ni a Sociedades, vas a tener que ingresar un 3% adicional con el que no contabas, estando los bienes adquiridos afectos a dicho pago.

Efectivamente, leo el articulado del reglamento y parece claro. Pero, como un mero jurista (que ciertamente no recuerda haber intervenido en ninguna operación susceptible, y aquí esta el matiz, en los últimos 4 años) se me ocurren algunas preguntas:

1. 
   
   En el título del artículo se habla acerca de operaciones inmobiliarias con extranjeros. No lo acabo de ver claro. La mencionada obligación de retención se producía históricamente también con los españoles no residentes. Por los mismos motivos prácticos que con los extranjeros. No era una cuestión de nacionalidad.


2. 
   
   Hasta que punto la acreditación de la residencia fiscal, no implica, necesariamente, la sujección a los mencionados impuestos. ¿Puedo ser residente fiscal español y no estar sujeto ni al IRPF ni a Sociedades? De hecho en el punto 4 del artículo del Reglamento define al no sujeto como el contribuyente no residente


3. 
   
   Y vuelvo sobre el punto 1. El mencionado certificado fiscal de no sujeción, de seguir la propia lógica del artículo, habría que solicitarlo no sólo a los extranjeros, como parece deducirse del título del artículo. habría que pedírselo a todos los vendedores de biens inmuebles en España, pues no podemos estar seguros de su sujeción o no al impuesto. Y garantizo que en estos 4 años no he visto que jamás Notario alguno lo haga, ni ninguna actuación de la Agencia Tributaria en dicho sentido.


4. 
   
   Tengo la sensación de que lo que se plantea en el Reglamento es una pequeña confusión de términos, conjuntamente con la necesidad de que la Residencia quede acreditada documentalmente, y no como una mera manifestación de parte

De no ser como expongo, cualquier operación inmobiliaria, incluida esa entre Vd. y el vecino del 4, esta a falta de dicho documento. Tema este que me parece muy muy extraño. Pero me da vergüenza decirlo, porque estoy seguro de saber mucho menos que el autor del mencionado artículo.

Minusvalía fiscal, minusvalia ficticia.

En ocasiones, dentro de la normativa fiscal, si eres observador, puedes encontrar pequeños vales para una comida gratis, pequeños regalos que nos deja Hacienda. Normalmente suelen ser temas humildes, ya que si le causasen un daño excesivo rápidamente serían detectados y enmendados. Pero que caray, a nadie le amarga un dulce, y hacerle una caño a Hacienda es algo que nos llena de orgullo y satisfacción (todo esto pronunciado con acento naso-borbónico).

El consejo fiscal que voy a dar a continuación se enmarca dentro estos pequeños tesoros. Pero es que además se circunscribe, al menos en lo que yo conozco, a los contribuyentes vizcaínos, aunque es posible que en otras Haciendas distintas de la Común (las otras dos provincias vascas más Navarra) la situación pueda ser similar. ¿En que consiste? Es más fácil poner un ejemplo que explicarlo.

El señor contribuyente contrata un Fondo de dinero (o sea, nada de riesgo, que aquí no va de esto) muy a finales de año. Pongamos que el día 30 de diciembre, y que la suma sean 120.000 euros. El día 2 de enero da orden de reembolso total de fondo, que practicamente no le ha dado nada, cero patatero. ¿Dónde esta el truco?

En Territorio Común, no hay truco. Cuando haga la Declaración de la Renta deberá declarar las plusvalías generadas por ese fondo (Valor de Venta-Valor de Adquisición=Incremento de patrimonio). Ya digo que serán seguramente 0 ( 120.000-120.0000=0), o una suma muy cercana a dicho dígito. Pues bien, ese 0,01 de ganancia o la cantidad que sea tributa al 18% y a correr.

¿Y en Vizcaya? Pues en Vizcaya queda en la normativa algo que antiguamente si se aplicaba en Territorio Común, y es la actualización del valor de adquisición (dicha actualización solo opera en el resto de España para operaciones sobre inmuebles). Supongamos que el IPC con el que se ha de actualizar sea un 4%. A groso modo, el resultado fiscal de la operación sería el siguiente:

120.000-120000*1,04= -4800 euros

Es decir, de cara a Hacienda hemos obtenido un resultado negativo de 4800 euros, gracias al efecto del paso de año fiscal. Estas perdidas fiscales no se corresponden con perdidas financieras reales. Y todo el coste de las mismas consiste en hacer esa sencilla operación a final de año. Evidentemente, cuánto mayor sea la inflación de ese año y mayor el volumen del fondo, mayor perdidas fiscales originaremos.

Como muchos os habréis dado cuenta, estas perdidas son golosas, se pueden compensar con los incrementos de patrimonio que obtengamos y no tributaremos por ellos. Así, si obtengo con otro operación una ganancia muy real de 4800 euros no pagaré a Hacienda. Me habré ahorrado ese 18%. Evidentemente, si soy una persona que no tiene expectativas de generar incrementos de patrimonio este sistema no me vale. Pero si se que voy a realizar alguna operación al año siguiente, ese 30 de diciembre deberé estar muy atento.

En mi opinión, un beneficiario objetivo de esta norma es el day trader (vizcaíno, of course). Por lo que conozco de ese mundo, cierran posiciones a diario. Pues chicos, o mejor mutilak, ya sabéis en esos dos últimos días del año volcar toda la pasta a un Fiamm y rescatarla con la resaca del día 2, que un pellizco de las plusvalías del año siguiente saldrán gratis.

Comentario Gastronómico a la Hipoteca Fugu

Como fruto del post acerca de la Hipoteca Fugu he mantenido un intercambio epistolar con Máx, agradable donde los haya. Os extraigo la copia de una consulta a Hacienda que me ha mandado, así como sus comentarios sobre el Tema.

Gracias Máx


Nº. CONSULTA1013-03
ORGANOSG de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos
FECHA SALIDA18/07/2003
NORMATIVALey 2/1994, art. 9, RD 828/1995 art. 40, RDL 1/1993 arts. 4, 30, 31-2 y 45-I-C)-24ª
DESCRIPCIONOperación de novación de préstamo hipotecario en la que se producen dos modificaciones simultáneas: ampliación del límite inicial y amortización del capital en divisas. En opinión de la entidad consultante, se producen dos convenciones susceptibles de tributar por la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Sin embargo, considera que sólo debe estar sujeta la primera, ya que el hecho de modificar la divisa no constituye un acto valuable económicamente.
CUESTIONTributación por la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados de las operaciones de novación de préstamos hipotecarios en las que se producen dos modificaciones simultáneas, consistentes en la ampliación del límite inicial y en el cambio de la moneda designada para la amortización del capital, que pasa a divisas.
CONTESTACIONEn relación con las cuestiones planteadas en el escrito de consulta, este Centro Directivo informa lo siguiente:
En primer lugar, el artículo 31.2 Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, referido a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, determina lo siguiente:
"2. Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1 de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma.
Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contratos".
De acuerdo con dicho precepto, la primera copia de escritura notarial que documente la novación de un préstamo hipotecario estará sujeta a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, cuando concurran los siguientes requisitos:
Primera copia de una escritura.
Inscribible en el Registro de la Propiedad.
De contenido valuable.
No sujeta a las modalidades de Transmisiones Patrimoniales Onerosas ni de Operaciones Societarias o al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Por otra parte, el artículo 45.I.C) del Texto Refundido dispone que "Con independencia de las exenciones a que se refieren los apartados A) y B) anteriores, se aplicarán en sus propios términos y con los requisitos y condiciones en cada caso exigidos, los beneficios fiscales que para este impuesto establecen las siguientes disposiciones: 24.ª (publicado erróneamente como 23ª) La Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios".
El artículo 9 de la citada Ley 2/1994, en la redacción dada por Real Decreto-Ley 2/2003, de 25 de abril, de medidas de reforma económica (artículo decimoséptimo), dispone que "Estarán exentas en la modalidad gradual de "Actos Jurídicos Documentados" las escrituras públicas de novación modificativa de préstamos hipotecarios pactados de común acuerdo entre acreedor y deudor, siempre que el acreedor sea una de las entidades a que se refiere el artículo 1.º de esta Ley y la modificación se refiera a las condiciones del tipo de interés, inicialmente pactado o vigente, a la alteración del plazo del préstamo o a ambas".
De acuerdo con dichos preceptos, en lo que se refiere a la escritura pública que documente una modificación consistente en el cambio de divisa, cabe indicar que la adaptación de un préstamo hipotecario para cuya amortización se modifica la divisa en que debe ser realizada debe calificarse como novación del préstamo. Por tanto, la primera copia de la escritura notarial que documente dicha operación cumple los cuatro requisitos citados, por lo que estará sujeta a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Sobre esta cuestión, no se comparte el criterio manifestado por la entidad consultante, que considera que dicha escritura pública no debe estar sujeta a la cuota gradual porque el hecho de modificar la divisa no constituye un acto valuable económicamente. A este respecto, el apartado 3 del artículo 30 del Texto Refundido del impuesto establece que "Se entenderá que el acto es de objeto no valuable cuando durante toda su vigencia, incluso en el momento de su extinción, no pueda determinarse la cuantía de la base. Si ésta no pudiese fijarse al celebrarse el acto, se exigirá el impuesto como si se tratara de objeto no valuable, sin perjuicio de que la liquidación se complete cuando la cuantía quede determinada". En este sentido, la escritura pública que documente la novación de un préstamo hipotecario, modificando la divisa, sí tiene por objeto cantidad o cosa valuable: siendo la hipoteca el acto que motiva la inscripción registral, el acto de contenido valuable estará constituido por el importe en divisas de las cantidades garantizadas por el derecho real de hipoteca, en los términos previstos en el artículo 30 del Texto Refundido y de acuerdo con lo que se establece en el artículo 40 del Reglamento del impuesto sobre valores fijados en moneda extranjera.
De los artículos citados, el párrafo primero del apartado 1 de artículo 30 del Texto Refundido establece que "En las primeras copias de escrituras públicas que tengan por objeto directo cantidad o cosa valuable servirá de base el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa. La base imponible en los derechos reales de garantía en las escrituras que documenten préstamos con garantía estará constituida por el importe de la obligación o capital garantizado, comprendiendo las sumas que se aseguren por intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento u otros conceptos análogos. Si no constare expresamente el importe de la cantidad garantizada, se tomará como base el capital y tres años de intereses". A su vez, el artículo 40 del Reglamento dispone lo siguiente:
"1. Si el valor de los bienes o derechos viniere fijado en moneda o divisa distintas de las españolas, se tomará como valor declarado el que resulte de aplicar el tipo de cambio vendedor, fijado por el Banco de España, que esté vigente en el momento del devengo, salvo que el efectivamente satisfecho fuese superior en cuyo caso se tomará este último.
2. Si el valor apareciere fijado indistintamente en moneda nacional o en moneda o divisa extranjera, se tomará el mayor valor resultante entre uno y otro, aplicación hecha de la regla a que se refiere el apartado anterior.
3. Si el valor viniere establecido en moneda o divisa extranjera, cuyo tipo de cambio vendedor no estuviese fijado por el Banco de España, se estará a su valor de mercado."
En cuanto a la posible exención de la cuota gradual, el transcrito artículo 9 de la Ley 2/1994, establece la exención de la cuota gradual de actos jurídicos documentados en el caso de que la modificación se refiera a las condiciones del tipo de interés, inicialmente pactado o vigente, a la alteración del plazo del préstamo o a ambas. Sin embargo, la modificación sobre la que se consulta se refiere al cambio del objeto de la obligación, resultando modificada la divisa, y no las condiciones del tipo de interés ni el plazo, por lo que no resulta aplicable la exención regulada en dicho artículo a la escritura notarial que documente la citada operación.
Por otra parte, en lo que se refiere a la escritura pública que documente la ampliación de un préstamo hipotecario, vale lo dicho anteriormente. Tan solo precisar que la base imponible no estará constituida por la responsabilidad hipotecaria total, sino tan sólo por la añadida en la ampliación, entendiéndose que la base imponible debe fijarse en función del incremento de la responsabilidad hipotecaria, es decir, por el importe de principal ampliado, más los correspondientes intereses pactados y las cantidades que se hayan estipulado para costas y gastos, habiéndose pronunciado en igual sentido el propio Tribunal Económico-Administrativo Central en Resolución de 22 de septiembre de 1994.
Por último, en el supuesto planteado en el escrito de consulta, en el que la operación de novación del préstamo hipotecario integra dos modificaciones –ampliación del límite inicial y amortización del capital en divisas– podría resultar de aplicación el artículo 4 del Texto Refundido, al que se refiere la entidad consultante, que dispone que "A una sola convención no puede exigírsele más que el pago de un solo derecho, pero cuando un mismo documento o contrato comprenda varias convenciones sujetas al impuesto separadamente, se exigirá el derecho señalado a cada una de aquéllas, salvo en los casos en que se determine expresamente otra cosa". Sin embargo, la aplicación de este precepto requiere la concurrencia de dos convenciones independientes, lo que no parece suceder en el supuesto planteado.
En el supuesto analizado, se produce una única novación del préstamo hipotecario, cuyo importe se amplía y además se pacta su pago en otra divisa; es decir, las modificaciones son simultáneas, por lo que debe entenderse que se origina una sola novación. Por lo tanto, se producirá un único hecho imponible sujeto a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, constituido por la escritura pública que documente la novación del préstamo hipotecario, cuya base imponible será el valor en euros que corresponda (aplicando las reglas del artículo 40 del Reglamento del impuesto sobre valor en moneda o divisa extranjera) a la nueva responsabilidad hipotecaria total fijada en divisas y determinada según lo dispuesto en el artículo 30 del Texto Refundido del impuesto.
CONCLUSIONES:
Primera: La operación de novación de préstamo hipotecario en la que se producen dos modificaciones simultáneas –ampliación del límite inicial y amortización del capital en divisas– constituye una única novación del préstamo hipotecario, cuyo importe se amplía y además se pacta su pago en otra divisa. Por lo tanto, se producirá un único hecho imponibl