Soluciones ACME: Alargando la Hipoteca, gravando el cambio de divisas

A mi Disney nunca me ha hecho mucho tilín. Sin embargo, los dibujos de la Warner si. Por ejemplo me gustan El Coyote y El Correcaminos (bipbip). Si recordaís a estos personajes, El Coyote estaba como loco por cazar a la veolcísima ave. Y para ello recurría en ocasiones a inventos de ACME, alguno sumamente curioso. En la práctica no le valen de nada, y es incapaz de conseguir su ibjetivo. Eso si, en el camino normalmente se parte los piños.

Pues algo así esta ocurriendo en el mundo financiero. Hay mucho coyote suelto intentando atrapar a su presa. Veamos las ultimas dos soluciones ACME:

1. La ampliación del plazo de las hipotecas, como solución del gobierno del PSOE a la actual crisis. Vaya paño caliente. La crítica más generalizada que he podido leer es que ésto beneficia a los Bancos, que ganaran muchos más intereses con la ampliación del plazo. En mucha menor medida he visto comentado el principal problema. Y es que no soluciona gran cosa. Si nuestro coyote socialista se parase a pensar se daría cuenta que los más afectados son los hipotecados en los últimos 3 o 4 años. Estas familias, en la mayoria de los casos, han contratado a plazos que oscilan a 30 o 40 años. Si pensamos que esa familia consigue que el Banco le pase la hipoteca de un plazo medio de 35 años a uno de 50 (cosa difícil) habran conseguido bajar la cuota en 100 euros: ¿De verdad alguien cree que esa bajada va a solucionar algo? Este Gobierno ha contribuido con su intervencionismo a la crisis actual y ahora se ve incapaz de tomar medidas. Lo mejor, como casi siempre, es que no tiquen nada, y que deshagan buena parte de lo que han hecho.

2. Los de IU, toda una referencia vuelven a la carga, según leo en RDMF. Retoman el discurso de la Tasa Tobin, un muerto que ya huele y al que ha abandonado su propio padre ideológico (intervencionista donde los haya). Su idea es gravar cualquier operación que implique un cambio de divisas por importe superior a los 6000 euros. Casi nada. Para justificar este atraco, se disfrazan de Curro Jimenez y nos dicen que servira para financiar la la Justicia social y ecológica. Hasta el infinito y más allá. Como bien señala Zunzunegui, ni ellos mismos se lo creen. Al final esto es como los impuestos sobre la gasolina. No se trata de que sean justo, se trata de que son fáciles de recaudar y muy golosos.

¿Todavía se pregunta IU el motivo por el que el pueblo español le da la espalda?

Bip-bip.

Con el Registrador hemos topado

Espero que no os haya ocurrido, pero en ocasiones os encontrareis, o más bien os topareis, con el Registrador de la Propiedad. Me explico. Se dará el caso de que llevéis a inscribir vuestro derecho, a inmatricular vuestra finca, al Registro y se os cierren las puertas. El Registrador calificará el documento, y dirá que, o no lo inscribe, o lo inscribe aunque no del modo que vosotros deseáis (por ejemplo, obviando determinadas clausulas)

Sin embargo, debemos saber que estas calificaciones son recurribles. Eso si, uno antes de hacerlo, hablaría detenidamente con el Registrador para conocer en que se basa y si se pueden aproximar posturas. En estos temas, suele pesar mucho el papel del Notario, que se ha visto cuestionado al censurársele su escritura, por lo que lo mejor es que tome parte en las conversaciones (evidentemente, también podrá recurrir).

Si como ocurre en ocasiones, no se llega a un acuerdo entre las partes, si no es posible la subsanación tal y como la solicita el registrador, si....deberemos recurrir, pensará alguno. O no. Y es que cabe la denominada calificación alternativa. Es lo que, en Medicina, llamaríamos una segunda opinión. Otro Registrador, de otra zona, fijado por ley, puede participar en una nueva calificación del documento. Mi experiencia es que los Registradores suelen ser bastante menos corporativistas de lo que la gente la cree, y he visto en más de una ocasión como se enmiendan la plana los unos a los otros.

Si finalmente se agotan estas vías podremos recurrir a la DGRN, la Dirección General de Registros y Notariado, que emitirá una resolución vinculante y que agotará la vía administrativa. Frente a ella sólo cabrá ya acudir a la vía judicial.

La buena noticia del día, para nosotros los consumidores, es que los Tribunales están empezando a poner freno al espíritu litigante de algunos Registradores. Los jueces entienden que, conforme a la nueva legislación, no cabrá que el Registrador recurra la resolución de la DGRN si no afecta a un derecho o interés del que sean titulares. No podrán invocar, como solían hacer, “una genérica mención a su función de velar por la legalidad y por los terceros directa o indirectamente afectados por la inscripción".

Esto evitará que el el típico Registrador Don Erre que Erre nos enfangue en las salas de lo Contencioso Admvo. durante años, sin jugarse el realmente nada, más que el prestigio.

Repito que me parece una excelente noticia.

La Memoria del Servicio de Reclamaciones del Banco de España

Recientemente he estado siguiendo con interés un hilo de Rankia, abierto por Txipiron. En el meollo del mismo esta el si es válido para cobrar un cheque el identificarse con un DNI caducado o no. La generalidad de las respuestas le decía que no era válido, pero ninguna le daba base documental para ellas. Lo más cercano fue la remisión a la web del Banco de España, para que se informase en normativa y circulares, y supiese que es correcto.

Pues, en mi humilde opinión, están errados. Es perfectamente válido, y en mi opinión la entidad se precipitó. El documento identifica al portador del mismo claramente y no encuentro base legal que indique lo contrario. La única duda que puedo tener es en relación con el tema del blanqueo de capitales, pues también estaban equivocados los que decían que el banco no tendría problemas para abrir una cuenta de 3 millones de euros con ese mismo DNI. Para aperturar las cuentas, la normativa de blanqueo de capitales exige que la documentación este en regla. Dudo mucho que una entidad bancaria seria lo admita. Pero bueno, allá cada cual.

De todos modos, el motivo por el que cito ese hilo es porque me ha recordado el tener que comentaros la que considero una de las lecturas más interesantes en materia de Derecho de Consumidores bancarios. Me refiero a la llamada Memoria del Servicio de Reclamaciones del Banco de España.

Se trata de una obra publicada anualmente (teneis pdfs de distintos años) y que recoge las reclamaciones efectuadas por los clientes contra las entidades tuteladas por el Banco de España (Bancos, cajas, Cooperativas, etc...). Da una amplia información cuantitativa y cualitativa de las mismas, así como de lo que el Banco de España considera buenas o malas prácticas.

Y es que hablamos que eso es lo más interesante del Servicio de Reclamaciones del BdE, ya que, salvo que este equivocado, su pronunciamiento no es vinculante (emite informes). Y es curioso, porque llegar a él es bastante tortuoso (se debe agotar la vía de reclamación por escrito ante la propia entidad de cada uno). Y todo, para que al final, dependa del reclamado el cumplir o no con el pronunciamiento del BdE. Dicho lo cual, lo suelen hacer, pues saben que de ir a vía judicial, que sería el paso siguiente, un pronunciamiento del regulador en contra les pone las cosas muy difíciles.

Pues eso, que os recomiendo la lectura de estos ejemplares, para haceros una idea de como esta el patio, y de a que tenemos derecho y a que no.

PD: El motivo de que no me pronunciase en el foro es que estoy un poco cansado de los mismos, y de la polémica que los suele rodear. Me he vuelto vago, que le vamos a hacer. Como también he de reconocer que me cuesta responder consultas por mail. Esto último por motivos distintos. Por un lado porque pienso que, en lineas generales, deberían hacerse como comentario a los posts, para que todos aprendamos, y que otras personas, distintas a mi puedan dar su punto de vista. Por otro ya que en ocasiones preguntan exactamente lo que se acaba de explicar. Y por último, se trata de casos tan largos y complejos que, me roban mucho tiempo, especialmente al carecer de numeroso datos, y por otro lado siento que estoy usurpando el papel de los profesionales que se ganan la vida con ello. Por eso os pido, por favor, que las dudas por comentarios a los posts, no por mail.

Las entidades de dinero electrónico

Un nuevo tipo de empresa financiera esta naciendo. Un tipo de empresa de la que, aunque se venía hablando hace mucho, sólo ahora esta rompiendo con fuerza y es posible que nos depare numerosas sorpresas. Me refiero a las Entidades de Dinero Electrónico. Pero antes de hablar de ellas, de como funcionan y de su futuro, quizás conviene buscar semejanzas con otras figuras recientes

Hace años, silenciosa pero inexorablemente, asistimos al desembarco en nuestras calles de un nuevo tipo de negocio, al menos nuevo de forma masiva para España. Me refiero a las famosas remesadoras, agentes financieros de las grandes del Sector que se dedicaban a realizar transferencias internacionales, fundamentalmente de pequeño importe y vinculadas al fenómeno de la inmigración.

Curiosamente, se trata de un tipo de empresas que ha triunfado en España frente al sector bancario tradicional. Allí donde ha fracasado la banca extranjera, este tipico de entidades de servicios financieros ha prosperado. Es curioso que contando con menos medios que las grandes corporaciones, que prestando un servicio más caro en lineas generales, y en mi opinión más inseguro que el de los bancos tradicionales, esto hay ocurrido tal y como lo cuento. ¿Por qué?

Quizás en un primer momento las entidades financieras tradicionales no fueron capaces de ver el inmenso potencial de negocio. Quizás no les gustaba tener este tipo de clientes que se resistían a ser bancarizados (cuenta+nómina+hipoteca+...). Quizás el sistema bancario era demasiado rígido en materia de movimientos con efectivo, horarios, etc,...quizás. Lo cierto es, que cuando quiso reaccionar, ya la habían metido un buen bocado.

Pues creo que con las Entidades de Dinero Electrónico se va a producir algo similar, ya que no acabo de ver movimientos entre los Bancos para posicionarse ante este nuevo competidor. Pero, ¿qué es una Entidad de Dinero Electrónico?

El RD 322/2008 se encarga de regularlas en España, desarrollando la Ley 44/2002 y la Directiva Europea 200/46/CE de 18 de septiembre. En el art. 1.1 dice

Tendrán la consideración de entidades de dinero electrónico aquellas entidades de crédito distintas de las definidas en el artículo 1.1.a) del Real Decreto Legislativo1298/1986, de 28 de junio, sobre adaptación del derecho vigente en materia de entidades de crédito al de las Comunidades Europeas, cuya actividad principal consista en emitir medios de pago en forma de dinero electrónico,en los términos previstos por el presente real decreto.

Traducido al lenguaje vulgar, no lo son ni Bancos, ni Cajas de Ahorros, ni Coop. Credito. Lo que tiene sentido. Y es que estas entidades ya de por si están autorizadas a recibir dinero del público, incorporarlo a sus balances y prestarlo a terceros. Es más, estas entidades tradicionales manejan dichas sumas con apuntes en cuenta, y dado el fenómeno del apalancamiento, son, en ultima instancia creadoras de dinero. Dinero virtual, apuntes en cuenta, si, pero que son convertibles en dinero en metálico, físico. Por tanto, la existencia del dinero electrónico como tal no es ninguna novedad, convivimos con él, con los apuntes en cuenta, hace tiempo, gracias al moderno sistema bancario, los coeficientes de caja y demás.

Para confirmar la ausencia de ninguna gran novedad conceptual nos podemos ir a la definición de dinero electrónico que hace la ley en el su art. 1.2

Se entenderá por dinero electrónico el valor monetario representado por un crédito exigible a su emisor:

a) Almacenado en un soporte electrónico.
b) Emitido al recibir fondos de un importe cuyo valor no será inferior al valor monetario emitido.
c) Aceptado como medio de pago por empresas distintas del emisor.

La clave es el punto B. A diferencia de los Bancos, que a través del sistema crediticio pueden crear dinero, las Entidades de Dinero Electrónico, en adelante EDEs, carecen de dicha facultad. Solo pueden emitir aquellos medios de pago en dinero electrónico que se correspondan con las sumas recibidas (aunque algunos señalan que, tarde o temprano, acabarán siendo auténticos emisores de nuevo dinero). No dejan de ser remesadoras electrónicas, aunque con el matiz, importante, de que pueden mantener "cuentas" en las que se depositen esos medios de pago. Vamos, que de un modo u otro vienen a ser como bancos de dinero electrónico.

Alguno pensará que todo esto es ciencia ficción, y que él no conoce ninguna. Seguramente se equivoque, sobre todo si ha comprado en Ebay. Si lo ha hecho, y ha utilizado PayPal ha recurrido a una EDE, tendrá cuenta en una EDE. Otro tanto ocurrirá con aquellos que cobren por transferencia del programa de GoogleAdsense (el pagador es una EDE irlandesa). Y es entonces cuando comenzamos a entender cuales pueden ser los puntos fuertes de estas entidades frente a los Bancos. Su especialización en el sector de internet, su habilidad para saltarse las fronteras y con ellas los distintos tipos de sistemas de cobros y pagos internacionales, y por último, su aportación a la seguridad en el comercio electrónico. ¿Y dónde esta el negocio? Comisiones de cobro, comisiones de pago y saldos depositados en tanto en cuanto se cobra y se paga. Eso como negocio directo, como negocio indirecto podemos hablar de seguros, de información comercial, etc...

Por tanto, queda claro que estas entidades, gracias al pasaporte comunitario, llevan ya tiempo conviviendo con los españoles en internet. Pero es ahora cuando se abre la oportunidad para que empresas españolas crezcan y se desarrollen en dicho campo, sobre todo ante la inactividad 8aparente para mi) de los Bancos. ¿Les volverán a comer la tostada?

Nuestro modelo penal, en crisis

Es curioso. La semana pasada estaba barajando distintas alternativas para uno de los posts offtopic. Y entre otras, estaba una reflexión sobre la crisis de nuestro modelo penal-penitenciario, tan de actualidad. Y justo, cuando el domingo abro las hojas de XLSemanal del Grupo Vocento, me encuentro con el artículo de Pérez Reverte, en Legítima Venganza. Y me congratulo de que alguien se atreva a decir, desde una posición muy cómoda, lo que muchos pensamos. Y me dije, ale, ya esta, ahora se trata de complementar, en la medida de mis escasas posibilidades lo manifestado por PR con los cuatro escasas ideas, con los breves flashes, de los que dispongo.

1. En primer lugar reafirmarme. El Derecho Penal esta en crisis. Luego explicaré algunos de los motivos. Pero esta en crisis desde el momento en que esta siendo desbordado por la realidad, desde el momento en que empieza a ser cuestionado fuertemente por aquellos a los que debería proteger (aunque aquí hay matices). Algunos profesionales, como Javier, apuntan al absoluto descontrol, atraso, a la pésima gestión del negociado de Justicia. Entiendo la acusación como algo general (si no que le pregunten a los que se hayan visto envueltos en un pleito civil o contencioso administrativo), pero que en la esfera de lo penal se concreta en situaciones aberrantes. Coincido con Javier en su visión. Este sistema, esta gestión es insostenible. Sin embargo, creo que en el Derecho Penal (y en algún otro Orden Jurisdiccional también) se da un problema mucho mayor, de fondo, que no se soluciona con todo el dinero del mundo, ni con los mejores gestores del Universo. Y aviso que se trata de un problema cuasiuniversal, en la medida en que los derechos Penales de los países occidentales parten de un tronco común.

2. Para entender el alcance de la crisis debemos remontarnos al inicio, a las fuentes del Derecho Penal moderno. Quien quiera profundizar en ellas debería conocer a Beccaria. Beccaria viene a marcar el nacimiento de un nuevo Derecho Penal en Occidente, pasando del sistema inquisitorial, al sistema acusatorio. Para entendernos, y por vulgarizar el asunto, pasamos de que el acusado deba demostrar su inocencia (una prueba diabólica) a que sea la acusación tenga que demostrar su culpabilidad. Todo el mundo es inocente hasta que se demuestra lo contrario, un principio básico del Derecho Penal Moderno. Pero Beccaria va mucho más allá, sienta la necesidad de que no puede existir delito si este no sancionado previamente por ley, así como la necesidad de la proporcionalidad de las penas, y en este sentido es un firme defensor de la abolición de la pena de muerte.

3. Beccaria marca un antes y un después. Se trata de un Derecho Penal sumamente garantista. En el fondo, como algunos afirman, este Derecho Penal se articula en base a la protección del acusado. Y creo que, en parte puede explicarse porque en su momento, esta concepción fue un instrumento absolutamente revolucionario. Y es que el Derecho Penal, antes de Beccaria, era usado básicamente por los poderosos contra los débiles. Dificilmente un poderosos podría verse encausado por un delito, dificilmente los menesterosos acudirían al juez para resolver cuestiones surgidas entre ellos (recurrirían a otros mecanismos) En ese sentido, Beccaria y los suyos, implícita o explícitamente, al margen de buscar todas las garantías que un hombre merece, estaban desarrollando un instrumento de igualación social. Recordemos que Beccaria es un hijo del S. XVIII, del Siglo de las Luces, de la Revolución Francesa, de....

3. Con el triunfo de esta linea de pensamiento se produce un claro reposicionamiento de los fines clásicos del Derecho Penal:

La venganza, entendida como devolver el mal al que lo causo. Se que hoy por hoy, como señala PR tiene mala lectura, pero en muchas culturas no es así. Se busca con ello devolver el equilibrio a un Universo desequilibrado por la acción del causante.

La prevención general, entendida como un aviso a toda la sociedad para que no delinca.

La prevención especial, entendida como reeducación del delincuente. La pena buscaría el evitar que el delincuente vuelva a cometer el delito. En ultima instancia buscaría reinsertarle.

Como digo, a partir de ese momento, el primer punto comienza a perder su fuerza clásica, y comienzan a ser preponderantes los puntos 2 y 3.

4. El Derecho Penal no puede permanecer inmune al paso del tiempo. El socialismo, el fascismo, las democracias occidentales, etc...han ido pasando por la Historia, y a su modo, por el Derecho Penal, que no dejaba de ser su ultima ratio en tiempos de paz. Lo cierto es que con el paso de los siglos se ha ido imponiendo una corriente de desculpabilización de los criminales, bien por causas sociales, bien por causas médicas, cuando no por causas ideológicas. De alguna manera, el delincuente debía ser tratado, no castigado. Prima entonces el punto 3, la reinserción social. Buena muestra de ella es el Derecho Penal español. El art. 25.2 de la Constitución es un claro ejemplo:

Las penas privativas de libertad y las medidas de seguridad estarán orientadas hacia la reeducación y reinserción social y no podrán consistir en trabajos forzados.

5. Y en esas estamos. ¿A nadie le extraña nada?, ¿a nadie le extraña que no se hable de las victimas? Los fervientes defensores del status quo suelen decir que, precisamente gracias a la reinserción de los delincuentes se evitarán más victimas. No fuese malo. El problema es que eso es un mero desideratum. Existen criminales, como los de índole sexual, que estadísticamente que dificilmente se reinsertan y cuyo índice de reincidencia es elevadísimo, pero ahí siguen, aprovechándose del sistema. Y es que, dejémoslo claro de una vez, el sistema penal actual protege al delincuente y no a a la victima, a la cual se le ponen mil trabas, de la cual nadie se acuerda, la cual debe perdonar y olvidarse de esos oscuros (y legítimos) deseos de venganza.

6. Y es que si volvemos al punto 2. creo que a alguien se le ha olvidado que ya no estamos en los tiempos de Beccaria. Hoy por hoy no existen aquellas brutales diferencias por origen. Hoy por hoy nos encontramos con que clases medias y bajas se han visto obligadas a perseguir a los criminales por la vía del Derecho Penal. Y se encuentran con que este sistema penal se olvida de ellos, dejándoles en absoluta indefensión. Mientras los delincuentes se benefician del sistema y los afortunados en lo económico viven a espaldas del mismo, gracias que pueden comprar su seguridad (PRIVADA). habrá que plantearse entonces que habrá que hacer ajustes en un modelo en cuyo nacimiento los condicionantes históricos fueron absolutamente distintos.

7. Por cierto, que muchos olvidan que Beccaria defendía, como no, que más allá de la dureza de las penas, el éxito del sistema estribaba en la certeza de las penas. Es decir, en la certeza de que te iban a pillar, en la certeza de que te iban a castigar, en la certeza de que nadie podría evitarlo. Vamos. igualito que ahora.

8. ¿Qué hacer? Pues en mi modesta opinión hay que mantener lo bueno del sistema. Y me estoy refiriendo a la presunción de inocencia, a las garantías durante el proceso, etc...Pero una vez la persona ha sido condenada hay que plantearse seriamente un cambio. Un cambio que recoja las demandas de la sociedad. ¿Y cuales entiendo yo que son esas demandas de la sociedad?

9. Pues PR lo deja claro en el artículo. Que el sistema penal les proteja, pero no sólo del Estado (como ya hace ahora con los presuntos culpables), también de los delincuentes condenados como tales. Acordémonos de Locke, aquel pensador que interpretaba al Estado como un moderno Leviathan. En el los ciudadanos depositaríamos nuestro legítimo Derecho a la Violencia en aras de la protección de los nuestros. Cedemos nuestra violencia para que el Estado nos ampare. Si este contrato se incumple, recuperamos nuestro Derecho. Así de crudo. Y que nadie se extrañe.

Por tanto el Estado deberá proteger a sus ciudadanos de los criminales. Y si eso implica la cadena perpetua deberá hacerlo, si eso implica la no reducción de las penas deberá hacerlo, si eso implica la reducción de determinados atenuantes deberá hacerlo. Por que ya no estaremos hablando de presuntos culpables.

10. Me consta que el endurecimiento de determinadas penas puede llevar aparejadas determinadas distorsiones, como se recoge en Economía Forense. Pero llevemos los ejemplos que propone José Antonio un poco más allá. Es cierto que, una pena muy alta puede llevar al violador a matar para evitar ser atrapado. El problema estriba en que seguramente, como hemos tenido la certeza de comprobar, ese delincuente acabe matando de todos modos. Incluso aunque no lo hiciese, y dado el sistema penal, ese conformismo derivaría en la aceptación de una serie de futuras violadas como algo necesario para evitar una muerte. ¿Es algo justo?

11. Por supuesto, muchos dirán que estas medidas, que esta interpretación del Derecho penal va en contra de la Constitución. Pues probablemente así sea. Pues que se reforme. En un país en que se cuestiona permanentemente la Constitución por mil pijadas, en un país en que se reinterpreta de mil modos, me llama la atención que se tenga miedo a hablar de reforma en este sentido. Quizás por el inmenso apoyo popular que se adivina a esta iniciativa.

La guerra de las permutas

Las permutas han sido, durante estos años de eclosión inmobiliaria en España, una de las principales vías de acceso de los promotores a su materia prima principal, el suelo. Sólo por eso convendría explicar como funcionan, aunque realmente hoy, en medio de la crisis, están de plena actualidad por la guerra fiscal que han desatado.

El funcionamiento de la permuta es relativamente sencillo de entender. El propietario del terreno o solar, en vez de vendérselo al promotor y cobrar un precio por ello, acuerda cambiarlo por x unidades de inmuebles que este vaya a construir. Esta es la modalidad más habitual. En otros casos se producen operaciones mixtas, con dinero de por medio, o bien permutas por elementos ya terminados en otras promociones o terrenos en otras áreas. Pero no suele ser lo habitual.

De esta manera el promotor consigue no soltar dinero, o al menos no el dinero que debería soltar de otro modo (claro que, si el propietario del suelo es precavido le exigirá algún tipo de aval bancario por el cumplimiento de la obligación del suelo, lo que de alguna manera puede llegar a condicionar su liquidez actual, o la futura al restringir sus posibilidades de financación). Sin embargo, el promotor podía jugar a inflar el precio estimado de sus unidades a entregar al permutante, ¿cómo conocer el valor de mercado futuro?. Además cada promotora tiene una estructura de costes y posiblemente a algunas les salia mejor que a otras el operar de este modo. Por otro lado, el transmisor del suelo contaba con fuertes expectativas de revalorización, y concretadas en unos activos que podrían encubrir más ampliamente sus ganancias....

Fiscalmente la cosa era más compleja, y se producen realmente dos operaciones, con fiscalidades diferentes (siempre que el propietario del terreno sea un particular). Concretamente, creo que esta muy bien explicado por al.rodrigo en estos posts del foro de vivienda de Rankia.

¿Y cuál es el problema? Pues que la Agencia Tributaria, con apoyo normativo de por medio, se lanzó hace tiempo a la caza de las permutas. Para entenderlo pongamos un ejemplo con la manera de liquidar el IVA que se esta aplicando en la actualidad en España en estas operaciones y como se haría en el supuesto de una mera compra.

1. Supuesto A:

En el 2005 alguien le compra al promotor una vivienda sobre plano por 100.000 euros, pagandole en efectivo. El IVA de la operación son 7000 euros que el comprador ira pagando,proporcionalmente con cada entrega. Una vez haya escriturado y desembolsado el 100% del precio base habrá hecho otro tanto con el IVA. Si en el 2007 se entregan las viviendas, y le queda pendiente de pago el 80%, soltara los 80 mil euros, más los 5600 euros correspondientes y a correr.

2. Supuesto B:

El comprador, en vez de comprar con dinero, pone el suelo para esa promocion. Ya se que el importe es pequeño, pero para simplificarlo pongamos que se valora en esos 100.000 euros. La Sociedad Promotora para el correspondiente Impuesto de Transmisiones. Y el particular, debera liquidar el IVA por el tipo correspondiente, o sea, ingresar esos 7000 euros. Hasta aqui no hay problema.

Pero pasan los dos años y el promotor va a hacer entrega de su vivienda al particular. Y hete aquí que Hacienda dice que el valor de esa vivienda ha subido, que según precio de mercado ya no vale 100, que vale 150, y exige que le abonen 3500 euros. Según este sistema de liquidación, el IVA aplicado inicialmente, vendría a ser a cuenta y susceptible de ajuste.

A más de uno le han dado un susto con estas operaciones. Especialmente a las promotoras, que pactaban con los propietarios el hacerse cargo de los costes fiscales. El Asunto ha acabado llegando a Bruselas, a la Comisión Europea(recordemos que el IVA es un impuesto comunitario, uy perdón, europeo, y la autonomía fiscal nacional es limitada a la hora de legislar). Así lo recoge Negocio, en la pag. 21 de 4/4/08.

La Comisión ha emplazado al Gobierno español a acabar con estas prácticas que vulneran el Derecho Comunitario.

Bruselas apoya sus críticas en la idea de que el bien adquirido es idéntico en ambos supuestos, y que sólo difiere el medio de pago. Si España no cambia la norma en dos meses se verá las caras con Bruselas ante el Tribunal Europeo, para quien recurrir a medios de pago distintos a la hora de adquirir un producto no debe generar obligaciones.

Frente a ello, Hacienda se puede escudar, según algunos, en que son casos distintos:

Con un pago en metálico se puede cuantificar el valor de mercado que tendrá el inmueble, pero en el caso del solar sería “más complicado” enfrentar una valoración en presente (la del terreno) y otra futura para el inmueble.

Pues a mi me parece que estamos en los mismos supuestos. Lo que se esta comprando es en un momento dado, sobre plano, y con unos riesgos inherentes a la promoción. En los dos casos se desconoce el valor futuro de el inmueble a entregar. Y en los dos casos se entrega algo en el momento presente, dinero o terreno, que tiene un valor x. ¿Dónde ven la diferencia?

A ver si hay suerte y la Comisión Europea comienza a ganarse su pan.

La educación financiera y los medios que desinforman

He sido, soy, y mucho me temo que seguiré siendo un ferviente defensor de la educación financiera de los ciudadanos. Clama al cielo la absoluta indigencia educativa que, en esta materia, tiene el sistema educativo español. Debe ser que no lo ven de utilidad, de interés, debe ser.



Por eso me sorprendió como Fernando Zunzunegui, Catedrático en Derecho, especialista en Derecho Financiero y escritor en el blog RDMF (muy recomendable, por lo demás) afirmaba lo siguiente:



"La educación financiera es una buena cosa, pero resulta de relativa utilidad desde el punto de vista de la protección del inversor. No podemos pretender que el ahorrador medio se convierta en un experto en finanzas. Sin embargo, si podemos conseguir que el inversor medio sepa cuando tiene que acudir al asesor de cabecera antes de invertir en determinados productos complejos."



Discrepo profundamente de esta linea argumental. Entiendo que, por este y otros posts, Fernando confía en medidas como la MIFID, el EFPA y demás ensalada de siglas. Sobre las limitaciones de dichas herramientas yo ya manifesté mi opinión, en el Blog, en los foros...Me parecen sumamente limitadas, y el tiempo me ha demostrado como normativas similares, en los mercados anglosajones donde se vienen utilizando, no han conducido a gran cosa. Más bien todo lo contrario.



Sigo pensando que, si bien algún tipo de regulación es necesaria, la premisa básica consiste en que los ciudadanos dispongan de una formación mínima en materia financiera. No se trata de convertirlos en expertos Fernando. Se trata de que estén acostumbrados a un mínimo lenguaje como para que entiendan a ese asesor. No se trata de que sepan interpretar el Ulises de Joyce. Se trata de que sepan leer y escribir y me temo que no llegan ni hacer palotes en materia financiera. Se trata de que piedadn comunicarse con esos asesores. Por supuesto, cuando hablo de materia financiera voy más allá del inversor al que hace referencia Zunzunegui. Me refiero al mero cliente bancario, o al inversor por excelencia en España, el hipotecado (dicho sin segundas).



Una noticia de hoy me reafirma en lo expuesto. Dice El Mundo: "Los Bancos Podrían obligar a hipotecar más bienes. la Ocu lo considera un atropello"

..el consumidor se puede enfrentar a la tesitura de estar pagando un crédito
mucho más caro de lo que en realidad vale su piso...

....en el decreto que desarrolla la nueva ley del mercado hipotecario, se
permite a las entidades financieras exigir al ciudadano que hipoteque otros
bienes si el precio de la vivienda se reduce. La ley hipotecaria se hizo para
abaratar los cambios de estos préstamos, pero su desarrollo esconde esta
medida...

El decreto lleva fecha de 11 de marzo, apenas dos días después de las
elecciones. Está sometido a consulta pública hasta el próximo 25 de abril,
tiempo suficiente para que el Ministerio de Economía reciba alegaciones y su
responsable, Pedro Solbes, ya ratificado en el cargo, decida modificar este polémico punto.

Ante tal cúmulo de inexactitudes no se por donde empezar:



1. Es mentira que que sea ninguna novedad el mencionado artículo. No se trata por tanto, como intenta insinuar el periódico de una medida oculta, escondida, etc en el paquete de reformas hipotecarias y colada de rondón tras las elecciones.



2. La citada posibilidad rige al menos desde 1981. Cualquiera que tenga una hipoteca posterior a esas fechas puede ir a sus escrituras y comprobarlo leyendo. Para demostrarlo citemos parte del art. 5 de la Ley del Mercado Hipotecario del año 81. La medidas aprobadas a finales del 2007 son una mera reforma puntual y por tanto dejan en vigor el texto. en esta parte. El decreto que las desarolla se limita a recoger lo que ya dice la ley.

Si por razones de mercado o por cualquier otra circunstancia que haga desmerecer
el precio del bien hipotecado el valor del mismo desciende por debajo de la
tasación inicial en más de un 20 %, la institución financiera podrá exigir la
ampliación de la hipoteca a otros bienes, a menos que el deudor opte por la
devolución de la totalidad del préstamo o de la parte de éste que exceda del
importe resultante de aplicar a la tasación actual el porcentaje utilizado para
determinar inicialmente la cuantía del mismo.

Y a continuación citemos la tremenda novedad que según Maillo esconde el Decreto que prepara el Gobierno.

Si por razones de mercado o por cualquier otra circunstancia que haga desmerecer
el precio del bien hipotecado el valor del mismo desciende por debajo de la
tasación inicial en más de un 20 %, la institución financiera podrá exigir la
ampliación de la hipoteca a otros bienes, a menos que el deudor opte por la
devolución de la totalidad del préstamo o de la parte de éste que exceda del
importe resultante de aplicar a la tasación actual el porcentaje utilizado para
determinar inicialmente la cuantía del mismo.

¿Clavados? Pues si. Clavados. ¿Dónde esta la novedad? ¿De qué se sorprenden la OCU y El Mundo? Es la continuación de una disposición legal que tiene más de un cuarto de siglo, que ha pasado por varias crisis inmobiliarias, que...



Me indigno. Y es que dada la falta de formación financiera de muchos esto acabará calando. Y alguno se lo creerá. ¿Qué intereses mueven a la OCU y a El Mundo? ¿Para qué generar miedo?



En mi modesta opinión la medida ha tenido escaso recorrido. Yo no la he visto aplicar nunca, más allá de supuestos no relacionados con crisis de mercado, y tiene 27 años. Y es que además, ya veríamos que pueden hipotecar y si es tan fácil dar por vencidas las hipotecas. Insisto, hemos convivido 27 años con esta normativa que para algunos es novedosa.



Lo cierto es que el artículo es un compendio de errores, como cuando indica que no están autorizadas las hipotecas por encima del 80%. Esto parte de una errónea lectura de la Ley, tal y como demostré en un post anterior y como ratificó el Banco de España ante similares acusaciones de otras organizaciones. ¿Quién repasa los artículos de economía de El Mundo?



Aqui hacen falta tres cosas:

Educación.

Educación.

Educación.



Ya esta bien de estar en manos de los chamanes de las tribus.

Sistema electoral: Lo que los partidos minoritarios no cuentan.

Aviso. Es un post totalmente offtopic con la temática habitual del blog. Y además muy largo. Piénsalo dos veces. Sigue leyendo bajo tu responsabilidad.

Lo confieso. Me he inspirado para el título del post en la serie de posts-denuncias que publica Fernan2 en su Blog. En los mismos, pone de manifiesto aquellas cosas de las que nunca te hablan las partes interesadas. Pero es que, además, Fernan2 dedicó, tras el 9 de marzo y el resultado electoral , un artículo a propósito del sistema electoral español. En aquel momento, y ante la fuerte campaña de lloros que desataban los gestores (por llamarlos de algún modo) de IU/IC/EB y similares, acerca del tsunami electoral, me dije que tenía que hacer algo en la linea de los posts mencionados.

Y debía hacerlo porque parecía estar calando el mensaje de que este sistema electoral era horroroso, injusto, que el resultado era una falsa democracia, que....Y las cosas no son tan claras. Es más, yo tengo una visión crítica con el actual sistema pero justo por motivos opuestos. Pero antes de avanzar sobre el tema, concretemos los hechos.

El 9 de marzo, con el actual sistema electoral, España apuesta por incrementar los tintes bipartidistas del Congreso. Los pequeños partidos sufren, pero especialmente IU. IU con 900.000 votos consigue 2 diputados. El resultado es demoledor y les sitúa al borde de convertirse en una fuerza extraparlamentaria. A partir de ahí, Llamazares dice que es hora de hacer autocrítica, de reconocer que se han hecho cosas mal, pero se pasa el día hablando del Tsunami bipartidista(parecía Noé Llamazares, que pesado) y del injusto sistema electoral, exigiendo su docena pasada de diputados. De la autocrítica interna escasas noticias. Es reforzado en su labor por Rosa Díez, que logra 300.000 votos y su acta parlamentaria. Desatan un debate en la prensa y en la blogosfera diciendo lo malo que es el sistema electoral, la falta de representatitividad del sistema, como eso hace que el voto de algunos españoles valga menos, que esto supone una falsa democracia, que si beneficia a los nacionalistas y a los grandes partidos, que...

No me creo nada. O mejor dicho, me lo creo muy muy poco.

1. En primer lugar, y para corregir a unos pocos, porque la mayoría no ha hecho especial alusión a ello. El desastre de IU (o la falta de peso de UPD) no se debe a D´Hont. El principal causante del varapalo es la configuración de la circunscripción electoral alrededor de la provincia. Cuando votamos, votamos listas provinciales. No es lo mismo tener los votos concentrados en una provincia que distribuidos por todo el territorio nacional. D´Hont vendría a ser un efecto redondeo a favor de los partidos mayoritarios, pero por favor, déjenle descansar en paz (me asombro la referencia al mismo en un artículo de opinión de un profesor universitario en EL País). Como bien saben en IU, lo que deberían conseguir es una circunscripción única, es decir, una única lista a votar para todos los españoles.

2. Dejando claro donde esta la madre del cordero, uno se empieza a sonreír. Llevamos con este sistema electoral durante toda nuestra democracia. El PCE, fundador de IU, no dijo nada en su momento sobre este sistema que prima bien a las fuerzas mayoritarias, bien a los partidos con votos provinciales localizados. ¿Por qué? Por qué antes de las primeras elecciones democráticas el PCE daba por hecho su papel como una de las dos principales fuerzas políticas en España. Sorpresa, sorpresa, que no fue así. Claro, a partir de ese momento el sistema ya no le parecía tan bueno. Respecto a Rosa Díez no recuerdo ninguna intervención suya mientras ocupaba puestos institucionales con el PSE a favor de dicha reforma. Se le ha caído la venda de los ojos cuando lo ha necesitado. Por tanto, que no se me hagan las vírgenes ultrajadas, con perdón, ninguna de estas formaciones políticas. El sistema no les gusta porque no les ha favorecido y punto. Con este mismo sistema IU consiguió más de 20 diputados unas cuantas legislaturas atrás. El señor Llamazares ha perdido miles de votos. ya esta bien de cebarse con el sistema electoral. Más que al coordinador de IU suena a un Presidente de Club de fútbol hablando del arbitro. Penalti y expulsión.

3. Es muy gracioso que digan que ésto será legal pero que no es legítimo. Es muy gracioso que lo digan aquellos que se dedican al préstamo de diputados y senadores para poder confeccionar un grupo parlamentario propio y así tener acceso a más medios y más dinero. Es una burla a la legislación que se permitan estas prácticas. Ésto si que no es legítimo y tengo dudas sobre si es legal. A mi me parece un caso claro de fraude de ley, pero....Lo que deja claro este punto, así como el anterior, es la falta de escrúpulos de los presuntamente ofendidos.

4. Critican que el sistema es profundamente antidemocrático al ser poco representativo, que muchos españoles han quedado fuera del sistema parlamentario, que....Menos lobos, Caperucitas rojas y rosadas. Les doy la razón en que el sistema les perjudica, y mucho, a estos partidos minoritarios. Pero no en la falta de representatividad. Les recuerdo a los chicos de IU y de UPD que las listas al Congreso son cerradas y bloqueadas (sobre eso hablan poco) Eso significa que no votas a una persona o grupo de personas. Votas a un Partido, el Partido te dice a quien tienes que votar y en que orden van a salir. Y es lo que hay. Ocurre como con la industria discográfica. Mira majete, en este CD hay 12 canciones, dos son buenas y el resto basura,pero te las tienes que comprar todas juntas. Bueno, al menos puedes optar por no escucharlas. Pero al político indeseable te lo tragas si quieres votar a ese partido. ¿Y como se confeccionan esas listas? ¿Con democracia o con dedazo? Con dedazo. Y como mucho, si se admite la pugna electoral a la hora de confeccionar las listas dentro del partido lo normal es que se aplique el principio mayoritario. El ganador se lo lleva todo. El funcionamiento de los partidos políticos, a pesar de lo que dice la Constitución es poco democrático y nada representativo. Me gustaría que alguien, si pudiese, me desmintiera este punto. Por tanto, el sistema de de circunscripción única, que beneficiaria respecto al actual únicamente a los pequeños partidos estatales, lo único a lo que conduciría es a una menor democracia y representatividad real. Los diputados sabrían que, ent toda medida, sus escaños dependen de las cúpulas de los partidos. Lo que permite que se produzcan episodios tan bochornosos como el que IU mintiera a sus votantes en relación con su posición sobre el canón digital, ¿democracia?, ¿representatividad? Así es como los diputados de IU defendieron su compromiso con sus votantes.

4. Me hace una tremenda gracia la invocación de los principios de representatividad y democracia que hace Llamazares. Supongo que sabe que su formación política suscribió el Pacto del Tinell por el cual se comprometían a excluir de cualquier posibilidad de acuerdos políticos al PP. O sea que Llamazares llora por su millón de votantes pero desprecia a 10 millones. ¿De qué tipo de democracia me habla? Al menos no se le puede acusar de Castrista.. Decía Fidel que el no entendía que se dijese que Cuba no era democrática. Se votaba, a los candidatos de un sólo partido, pero se votaba. Total, aseguraba socarrón, en EEUU eran sólo dos partidos en la práctica, que tampoco era para tanto. Pues eso, que a Noé Llamazares le parece que cuantos más partidos haya más democrático es un país, a diferencia de Fidel. La esencia de la democracia no consiste en que haya, de facto, más o menos partidos. Es algo mucho más complicado y profundo.

5. Si nos vamos al Derecho Comparado, para el señor Sr. Llamazares, los sistemas con multitud de pequeños partidos serían los más deseables. ¿Alguien recuerda el caso de Italia en la segunda mitad del siglo XX, y la alianza de todos contra el PCE? Pues Gaspi desea algo asi pero todos contra el PP. El quiere su parcelita. Que salado. Y a éso le llama democracia. Frente a este, arjjjjjjjjjjjj, ejemplo italiano, que ya sabemos como acabó (o como continua) tenemos paises tan poco democráticos para Gaspi como Francia. En Francia, a diferencia del sistema español, existe el sistema mayoritario unipersonal a dos vueltas. Por no insistir demasiado decir que prima mucho más los partidos mayoritarios que el español. ¿Es un país poco democrático Gaspi? pero sin duda, para mi, el modelo ideal, más radical es el británico, ese país cuna de las dictaduras.

6. En el Reino Unido la circunscripción no es la provincia. Es un territorio bastante mas pequeño. Una ciudad, una gran barrio de una urbe, una comarca. Y lo que se vota no es a una lista de diputados. Se vota a un solo diputado. Por poner un ejemplo al caso español, el diputado por Soria capital. Pues bien, se vota y el que saca más votos es el diputado. Y se acabó. Por tanto, si hay 300 circunscripciones para 300 diputados, dos partidos políticos, y en cada circunscripción gana siempre el mismo partido por un voto de diferencia, ese partido conseguirá 300 diputados. Y el otro 0, por mucho que haya 300 votos de diferencia. Es evidente que esto no ocurre así, pero si es cierto que ayuda a conformar solidas mayorías aún a a pesar de que las diferencias de votos sean pequeñas. Ello no obsta, a que en determinados momentos históricos existan pequeños partidos bisagras.

7. Con este sistema electoral IU tendría 0 diputados con toda seguridad. Vaya drama, vaya fracaso de la democracia, vaya desperdicio de votos, vaya tontos que son los british que sólo saben de cerveza. Pues no. recordemos, como ya he dicho que el sistema electoral no tiene que buscar lo mejor para los partidos si no lo mejor para los ciudadanos. Y es que en este sistema, el diputado esta muy cercano al electorado. Se vota a un partido y a una persona, pero fundamentalmente a una persona. Todo el mundo sabe quien es su diputado, aquel que ha salido elegido en su territorio, independientemente de si le ha votado o no. Aquel diputado que va a hacer llegar la voz de los ciudadanos de ese lugar al Parlamento. Y si ese Diputado observa que su Partido se hace el longuis ante la voz de la calle se lo pensará muy mucho antes de dar la espalda a los votantes de la zona. De nada le valdrá contar con el visto bueno del aparato de su partido si no tiene una adhesión personal de sus electores. A mi, sinceramente, me parece que es un sistema que prima mucho más la democracia y la representatividad que el nuestro, donde lo que existe es una excesiva partitocracia. Además, permite una sólida mayoría en la generalidad de los casos.

8. Tengo claro que este sistema nunca llegará a España. Supone que los Partidos pierdan poder en beneficio de los ciudadanos. Y no lo van a permitir. Además, creo que nuestros partidos tampoco estan maduros para respetar un marco institucional, tal y como ocurre en las Islas Afortunadas en lo Político.

Siento la chapa.

Como recurrir al fraude de ley para transmitir una Vivienda Protegida

Decíamos ayer...

Pues eso, que para abrir boca en mi retorno me gustaría compartir con vosotros una pequeña perla jurídica. Me refiero a una Resolución de la Dirección General de Registros y Notariado, calentita, de 26 de febrero de 2008. ¿Qué tiene de reseñable? Deja muy claro cómo se puede recurrir al fraude de ley(sancionable, nulo, pero difícilmente demostrable) para poder transmitir una Vivienda Protegida.

A servidor la Vivienda Protegida en en propiedad no le gusta. Admite, para casos muy muy puntuales la vivienda protegida en alquiler, pero la vivienda protegida en propiedad, le parece, lo pongan como lo pongan, el pelotazo del pobre. Del pobre fiscal, que no es lo mismo que el pobre material. Y últimamente ni eso, ya que se pretende que se generalice entre las clases medias. Y los pelotazos como se deben dar es con dinero privado. No con dinero público.

Como queda feo estéticamente que los beneficiarios de viviendas protegidas acaben transmitiéndolas y ganándose un pastizal considerable, con la financiación a fondo perdido del conjunto de los contribuyentes, a los políticos de turno se les ocurrió establecer limitaciones a la facultad de disponer.

Llegado este punto, señalar que existen multitud de tipologías legales de viviendas protegidas, debido por un lado a que es materia de competencia autonómica, y por otro a que dentro de cada comunidad el régimen es distinto en función del tipo de ayudas, de ciudadanos a los que esta destinado, o meramente por el hecho de haber obtenido la calificación en un momento dado o en otro.

Pero en general las limitaciones son de dos tipos. Por un lado se establecen valores máximos de transmisión (que en la práctica lo que suponen es una limitación a la hora de conseguir financiación) y por otro se establecen periodos, más o menos prolongados, en las que no se pude transmitir por actos intervivos la vivienda a nadie (solo le cabría la opción, si su marco legal lo permite, de descalificar la vivienda devolviendo las ayudas)

Bueno, pues el que haya tenido tiempo o ganas de leerse la Resolución, y tenga algo de mala fé, se habrá dado cuenta de como se pueden burlar estas limitaciones. Insisto en que es un fraude de ley, en que es nulo de pleno derecho, pero también en que se me antoja bastante difícil el cómo se puede probar ante un Tribunal si las partes se lo montan bien. Y quien llega hasta aquí se lo sabe montar muy bien.De hecho estoy seguro que ya se ha producido en más de una ocasión.

Supongamos que el Vendedor, conocido como V, tiene una Vivienda Protegida que no puede transmitir. Tiene un conocido llamado C (de Comprador). C no tendría derecho jamás a una Vivienda Protegida por sus ingresos y patrimonio, pero la vivienda de V le mola. Y cuenta con los 200.000 euros que V le pide, y que tiene fresquitos tras vender su vivienda y juntar unos ahorrillos. Como no puede vendérsela, recurren a un abogado. Este les aconseja que C le conceda a V un préstamo hipotecario con la garantía de la vivienda por el importe pactado. Pasado un breve tiempo prudencial C, que por supuesto ni ha cobrado ni tiene intención de cobrar dicho Préstamo demanda a V por impago, llevando el caso el abogado que conoce el asunto. Evidentemente V no tiene intención de pagar, ni de oponerse, ni de...quizás ya no esta ni en el país. La vivienda llega a subasta y ahí se la adjudica en pago C ( dudo que ningún subastero acuda a la primera subasta) que ya es propietario.

Y la Administración difícilmente podrá decirle nada. Los Tribunales de Justicia habrán bendecido la transmisión y aquí no ha pasado nada. V ha recibido su dinero, justificado legalmente. Otra cosa será, si la Administración se pone tonta, documentar los motivos del impago, pero ya digo que me extrañeaque se llegue a ese punto, pues llevan las de perder.

Se que, al margen de la ilegalidad del procedimiento, hay pegas de coste. Hay que constituir una Hipoteca y eso supone pagar un Impuesto de AJD y abonar los derechos al Registrador. Además habrá que pagar a ese abogado currante. A cambio, el juez no cobrará por la Sentencia y el correspondiente auto en la ejecución como si lo hará el Notario por su escritura. Pero por encima de todo ello, es que el precio no será el de mercado libre.

¿A qué da de si la Resolución?