Aqui nadie regala nada

Si hay algo que siempre me ha parecido un poco cutre es la gente que te pide que le devuelvas sus regalos. Me refiero obviamente a las roturas de pareja. Cutre y rastrero. Cosa distinta es que a uno le apetezca devolverlos o que tengan una carga familiar simbólica (el anillo de pedida de la abuela) que justifique este sinoestasatisfecholedeveolvemossuregalo. Pero, cuándo no es así, se demuestra de que pasta esta hecha la gente.

Pues una sensación similar me suscita la campaña de un gran banco de este país. Gran por grande. El Banco busca captar hipotecas de la competencia. Que las ventas están muy achuchadas y hay que facturar. Hasta ahí todo correcto. La competencia es la competencia, especialmente cuando eso puede ayudar a pasar momentos de crisis a muchos hipotecados.

Su oferta es aparentemente muy generosa. Dicen que, al margen de las condiciones que ofrecen, de las que no hablan en su publicidad, te regalan un 1% del importe de la hipoteca. Resumiendo, que si les llevas una hipoteca de 200.000 euros, además del ahorro que puedas obtener en tipos, o del incremento del plazo o...te abonan 2.000 euros. Que guays.

Es evidente que ese dinero busca compensar los gastos que le supone al cliente decirle adiós a su Banco. hablo de comisiones, gastos notariales, fiscales, etc...Pero lo cierto es que la oferta suena bien...suena bien hasta que uno se empieza a hacer preguntas. Preguntas que invito a realizar a aquellos que vayan a preguntar por esta hipoteca al Banco en cuestión.

1. ¿Es obligatoria la contratación de algún seguro de prima única? Me da igual que sea un seguro de vida o de hogar. Una prima única de 15 años es una pasta. Facilmente supera ese 1% que "te regalan". Preguntadlo varias veces, y ojito con la respuesta, no vaya a ser que te digan que si, que bueno, pero que se financia dentro del préstamo, incrementando capital, con lo que no te supone un desembolso inmediato. Ya. No te supone un desembolso inmediato, va dentro de la cuota del préstamo y te tienen cogido, especialmente, y esto también hay que confirmarlo, si cancelas el préstamo antes de dicho plazo, pues es posible que no te retornen la prima no consumida. Puffffffffffffffffffff.

Por tanto, si este seguro es obligatorio, aquí nadie regala nada.

2. ¿Esa bonificación del 1% debo devolverla si cancelo el préstamo antes de determinado plazo? Einnnnnnnn habrá dicho alguno. ¿Pero qué esta diciendo este?. Pues eso. Que indaguéis a ver si este regalo funciona como los que cié en el primer párrafo, que si te vas tienes que devolverlo. En cuyo caso, supone, en la practica una comisión de cancelación encubierta, aunque en la forma no lo sea.

La jugada es la siguiente. Pensemos en un euribor al 4,5%. Si yo soy el Banco puedo ofrecer un 4% el primer año o un 5% y una bonificación de un 1%. Si dentro de 4 o 5 años el cliente se va con otro Banco, el esfuerzo que hice ese primer año por captarle ofreciendo un 4%, incluso por debajo del interbancario actual, no lo recupero. Pero si ese esfuerzo lo artículo como una bonificación reintegrable la cosa cambia. Cuando se vaya se lo cobraré, con lo que a a la comisión de cancelación legal (para tipos variables entre un 0,5% y un 0,25%) sumaré este reintegro, un 1% del importe ORIGINAL del préstamo. De este modo recupera su "regalo" y se lo pone más difícil a cliente y competencia.

No se si esto será así. Pero preguntadlo. Y si al final resulta que las cosas son tal y como las cuento, miradles a los ojos, y decidles: ¿De qué mierda de regalo me estas hablando?

PD: Evidentemente, si la jugada es así (que, insisto, no lo se) es muy triste que el Banco de España no diga nada.

Sobre las comisiones de cancelación parcial en las hipotecas...

La verdad es que este este es un tema sobre el que no se habla mucho.Y no se habla porque todo el mundo da por supuesto que es 0, y que como es 0 son todas iguales. Error. Y grave error en ocasiones.
La comisión de cancelación parcial es la que te cobra la entidad financiera cuando realizas una entrega al préstamo fuera del calendario de pagos prefijado, sin dejar el préstamo liquidado.Es algo frecuente y muy interesante desde el punto de vista fiscal, pues permite ajustarte lo máximo posible a los limites de deducción por vivienda habitual.

Por ahí circula una leyenda urbana que afirma que si dejas un solo euro eso es una entrega parcial, pudiendo luego cancelar ese euro aisladamente, aplicándote entonces sobre el la comisión de cancelación total correspondiente. Usualmente un 1% en las hipotecas a tipo variable....

Pues bien, no se si los que creen en esa leyenda piensan que las entidades financieras se chupan el dedo. Es posible, no lo niego, que hace años hubiese alguna entidad financiera pardilla, es posible aunque me cueste creerlo. Hoy por hoy no, y casi apuesto a que no es mas que una exageración de alguno de las posibilidades con las que puedes jugar...

Resumo 5 puntos clave sobre las entregas anticipadas en los hipotecarios y la comisión de cancelación parcial:

1. Tengo la posibilidad de hacer entregas parciales al préstamo? la inmensa mayoría de las entidades lo permiten, pero ojo, que hay algunas, especialmente Financieras, que no, o bien lo limitan a un numero determinado de entregas en un periodo x.

2. Cuando puedo hacer las entregas? en cualquier momento en muchas entidades, pero también hay bastantes que te obligan a hacerlo el día del siguiente vencimiento de la cuota. Considerar el tema, porque mientras habrá que mover la pasta.

3. Cuanto puedo entregar? Empezamos a entrar en el meollo. Hay entidades que marcan un mínimo, bien en porcentaje sobre el saldo o el importe concedido, bien una cantidad fija(p.ej 1500 euros). Todas las que conozco marcan un máximo, para evitar la leyenda urbana que comentábamos. Ese máximo puede ser una cantidad fija(raro) o un porcentaje, bien sobre el saldo pendiente, bien sobre el capital concedido, funcionando ese limite de un modo anual...Este punto es clave....

4. Que pasa si excedo ese limite? Muchas entidades te penalizarán como si fuese una cancelación total, te aplicarán un 1%(seguimos hablando de variable) sobre el exceso. Otras te sacudirán ese mismo porcentaje sobre el total de lo aportado. Algunas menos, sencillamente te impedirán hacerlo, topándote la entrega.

5. Cómo puedo aplicar la entrega? Podrás reducir cuota, pagando una más baja, o tiempo, rebajando el plazo de la hipoteca y pagando la misma cuota. esta es la mejor opción, no por muchísimo, pero si le saca un piquillo a la otra. Pero ojo, que algunas entidades también lo saben y SÓLO dejan reducir cuota...Lógicamente excluyo aquellos casos en los que la reducción de cuota es obviamente la única opción, ya que la cuota originaria no es viable. Estoy pensando en situaciones transitorias, lógicamente.

Bueno, esta claro por tanto que todas las comisiones de cancelación parcial 0 no son iguales: Evidentemente las mejores son aquellas que se calculan como un porcentaje anual sobre capital concedido, no sobre el saldo pendiente que ira decreciendo.
Las mejores son aquellas que no te marcan un mínimo, pudiendo hacer pequeñas entregas todos los meses. especialmente útil para aquellos que si ven la pasta en mesita se la pulen, para aquellos que son ratoncitos y quieren ir reduciendo poco el plazo sin renunciar a la comodidad de una cuota larga, etc...
Las mejores son aquellas que te permiten elegir donde quieres notar la amortización realizada.
Las mejores son aquellas que, en los casos de tener planificada la venta de otro inmueble, permiten una primera amortización parcial con límites mucho más amplios...

Sabéis como juega vuestra comisión de cancelación?

PD:Evidentemente saco de este análisis aquellas que no tiene comisión de cancelación total ni parcial, que aún son minoría en el mercado.