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O lo que se me ocurre sobre el mundo financiero

Echevarri

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Etiqueta "subrogación": 4 resultados

Parcheando la Ley de subrogaciones hipotecarias

04 de Mayo de 2009

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Os habréis fijado, aquellos interesados en estos temas, como a nuestro legislador le ha entrado la prisa. Parece que, espoleado por la crisis, se ha puesto a producir a marchas forzadas regulación vinculada al mundo financiero, de tal modo que se me van acumulando los borradores de posts. Tengo pendiente continuar con el análisis del marco legal de los intermediarios financieros, algo diré sobre la reforma concursal en relación con los acuerdos de refinanciación y el tratamiento de los particulares, y no acaba aquí la cosa.Se han dado cuenta que una Ley que tiene poco más de un año es un auténtico desastre. Me refiero a la reforma de la Ley de Subrogaciones hipotecarias, que ha sido recientemente parcheada por el Real Decreto 716/2009, de 4 de abril.

Situémonos. En un post de hace casi un año, ya os comente mi opinión sobre la reforma de la Ley de Subrogaciones. Todo un logro, se había empeorado lo que ya parecía lamentable. No tengo claro si llegaba a resolver problemas, pero si que creaba nuevos, originando pantanos jurídicos donde encenagarse durante eones. Leer más

Etiquetas: parche · subrogación · hipoteca

¿Subrogaciones a la brava? Sin inmueble y con préstamo

02 de Enero de 2009

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Se me han adelantado. El asunto ha estallado antes de que le dedicase un post de mis Episodios Económicos. Estoy hablando de la noticia de la que se hace eco El País en una noticia titulada Con deuda y sin casa. El asunto resulta escalofriante, y creo que del mismo la gente puede aprender muchas lecciones. Eso si, teniendo en cuenta que no suele confiar en exceso en el nivel de os periodistas en estas materias todo debe ser cogido con pinzas, aunque, en esencia, se corresponde bastante bien con otros casos que he oído.

Os recomiendo que leáis primero la noticia. A continuación os expongo mi resumen, y para acabar preciso aquellos puntos clave.

Familia con una cuota hipotecaria que no puede pagar. Aparece una empresa, una SL, que se ofrece a comprarles la vivienda y subrogarse en la hipoteca. El precio de la compra sería el saldo pendiente de la hipoteca. Dicho operación conllevaría que dicha familia permaneciese en su antigua propiedad de alquiler, pagando una cantidad de renta sustancialmente inferior a la de la cuota. Todo esto se hace en escritura publica, pero sin contar con la entidad bancaria titular de la hipoteca. La nueva propietaria de las fincas ni consigue subrogarse en los préstamos ni paga las cuotas. Para más inri, según lo escrito ni siquiera liquida los gastos fiscales correspondientes de ITP, estando la propiedad sin inscribir en el Registro (salvo una). El Banco da por vencidas las hipotecas, y reclama la deuda, con intereses y gastos, a los antiguos propietario que nunca han dejado de ser deudores.

Conclusiones:

1. La subrogación del deudor no es algo a lo que este obligada la entidad bancaria. Hasta ahí se podía llegar. El Banco puede o no admitir a un cliente. Lo normal, la práctica generalizada, como conoce cualquiera que se haya subrogado en el préstamo promotor por la compra de un inmueble nuevo, es hablar con el banco previamente, que éste comparezca en la firma, consintiendo en la subrogación (ojo, no en la compraventa, que se puede hacer sin su consentimiento), y modificando el préstamo según las negociaciones que se hubiesen mantenido.

2. Evidentemente también cabe la subrogacion a posteriori, aunque es muy muy rara e inhabitual. En esencia funciona tal y como teóricamente se planteaba en estas operaciones. Se compra y a posteriori el Banco comparece y autoriza la subrogación. Lo cierto es que, en os casos que conozco, dicha práctica se da por razones de urgencia, y SIEMPRE se ha hablado con el Banco que ha mostrado verbalmente su conformidad. Hacer lo contrario es un tanto suicida.

3. Y digo que es suicida ya que, y os invito a leer vuestra Hipoteca, cuenta con una serie de cláusula de vencimiento anticipado (y ojo, entre otras alquilar sin su consentimiento o en determinadas circunstancias). Y por lo general, entre ellas suele estar la transmisión de la vivienda sin su OK. Alguno pensará que ésto choca con mi afirmación de que no es necesario tal consentimiento para la compraventa. Para nada. Uno puede vender y el otro comprar, pero se reserva el Derecho de declarar en ese mismo momento vencida la hipoteca y por tanto exigir el 100% de la misma, que es lo que parece que han hecho. ¿Por qué esta clausula?

4. Es una vieja discusión en Rankia, y a muchos no les entra en la mollera, pero el asunto esta claro. En un préstamo hipotecario conviven dos garantías, la hipotecaria y la personal. Y por muy mal que lo estén pasando esas familias, entiendo que el Banco prefiere la garantía personal de dichas familias a las de una SL constituida con 3000 euros y que, por lo que se desprende de la noticia, no cuenta con músculo financiero alguno. Por tanto el Banco no gana nada (más bien pierde) con dicho cambio, por lo que difícilmente admitiría la subrogación ni el pago de la hipoteca por otra persona que no sea el deudor con el que a contrato. Llegado ese punto, el comprador deberá buscarse la vida, conseguir una nueva hipoteca y, yendo de la mano con el vendedor-deudor cancelar el préstamo vencido.

5. No quiero entrar en las posibles derivaciones penales del asunto (la noticia habla de estafa). No conozco suficientemente todos los detalles. Ahora bien, me gustaría llamar la atención sobre un punto. ¿Cómo esperaba pagar la diferencia entre las cuotas hipotecarias y los alquileres?, ¿qué tipo de ingresos tiene esa sociedad como para hacer frente a esos diferenciales ingresos-pagos, en relación con un montante hipotecario de dos millones de euros? Ni a eso, ni a la siguiente pregunta parece tener respuesta el representante de la entidad, que da unas explicaciones, a mi juicio, chocantes.

6. No deben ser muchos los ingresos cuando, y esto si que es de traca, de la noticia resulta que las compraventas (salvo una) no se han inscrito en el Registro (lo que no impide que la sociedad sea la propietaria de esas viviendas), y es que ni siquiera se han liquidado los impuestos. Eso complica el asunto aún más. Por un lado, al no figurar en el Registro a nombre de la sociedad, al menos los acreedores de la misma, en una primera instancia, no lo tendrán fácil para embargarlos. Pero por otro lado, hay una afección real de esos inmuebles al ITP generado en la operación de Compraventa, lo que de hecho, y tal como se desarollan los hechos,se convertirá en una carga más sobre el inmueble. Tremendo galimatías.

7. Con todos mis respetos, lo de los deudores es también de traca. Hubo quien hablo previamente con su Banco y fueron avisados de que ni se les ocurriese. Pero ellos nda, ni caso. Hablaron con la Oficina de Consumidores y les dijeron que era legal. Que peligro lo de las Oficinas de Consumo, y la de algunos profesionales que asesoran en estas materias. Claro que es legal. Pero también es legal dar el préstamo por vencido. Y, aunque ya se que la gente oye lo que quiere oír, no me suena nada extraño que les hayan dado esa respuesta. Es como cuando les dicen a una pareja que se separa y en la que uno se adjudica la vivienda y el pago de la hipoteca que el Banco debe pasar por ello. Impresionante.

8. Igual de impresionante que la doble moral del medio. Resulta que se identifica al Notario que interviene en la operaciones, operaciones legales tal y como recuerdo en el punto anterior. Muy bien. ¿Por qué no se identifica al responsable de la Oficina de Consumo que les asesoró?, ¿no tiene nada que decir?

9. Sigo dándole vueltas al modelo de negocio de esta sociedad. En su día se dedicaban a opciones sobre viviendas. Entiendo que se trataba del típico negocio de pases inmobiliarios, donde se vendía esa opción a un tercero, que era el que finamente escrituraba. Dicho negocio funciona en mercados alcistas. Pero en este caso, uno se queda pensando, y siento ser pesado, de dónde pensaba sacar la pasta para aguantar el tirón, o cómo pnesaba hacer dinero, habida cuenta de que, presuntamente no la tenía. ¿Acaso con una brutal bajada de los tipos que pusiese en breve la cuota por debajo del importe de los alquileres? Si es así, este es un hombre de riesgo y no un gestor de hedge funds. Otras explicaciones que se me ocurren son mucho peores.

10. Me llama la atención el desconocimiento de este hombre sobre la operativa real de las entidades financieras. Y ojo con las responsabilidades personales, y no estoy hablando de las penales. No solo él como administrador, es que los accionistas pueden tener serios problemas si se demuestra que esta sociedad estaba infracapitalizada para desempeñar el negocio que desarrollaba. Másles vale no tener bienes a su nombre.

¿O habeís aburrido mucho? A mi me parece un tema apasionante.

Etiquetas: subrogación · bravo · inmuebles · préstamo

Pantanos jurídicos: la subrogación de de acreedor y la dación en pago

30 de Septiembre de 2008

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En ocasiones, algunos de los que me leéis se que os quejáis de mi querencia hacia los tecnicismos jurídicos. La cabra tira al monte. Creedme que intento prescindir de la mayor parte de ellos. pero creedme también cuando os digo que esas pequeñas minucias legales, que esos quítame-allá-esas-pajas tienen una enorme trascendencia real, en vuestra vida y en la mía.

Por ejemplo, no me resisto a señalar dos aspectos jurídicos que, en relación con la crisis en la que nos hallamos inmersos, deberían ser objeto de especial consideración por el Gobierno y nuestros legisladores. Sin duda tendrían una incidencia directa en el mercado, fomentarían la competencia, clarificarían el panorama y serían, sin duda todo un bálsamo, mucho más allá de las medidas efectistas de los economistas de dos tardes.

1. Ya hemos hablado en este blog de la desdichada Ley 41/2007, de reforma del mercado hipotecario. Ya hemos criticado su ineficiente sistema de subrogaciones de acreedor, que dificulta la competencia entre entidades y con ello la mejora de las condiciones de los clientes hipotecados. La Ley debiera ser inmediatamente reformada, complementada o desarrollada para completar las lagunas que se señalaron, que giran alrededor básicamente del desconocimiento del producto hipotecario ofertado actualmente, de como establecer un sistema comparativo y de la posición excesivamente privilegiada en que deja al Banco titular de la hipoteca. Bien, pero aún hay más, y esta laguna es graciosa, muy graciosa.

Etiquetas: subrogacion · acreedores · dacion en pago

La reforma de la Ley de Subrogaciones: siempre cabe hacerlo peor

24 de Junio de 2008

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A finales del año pasado el Gobierno saco adelante una ley que reformaba numerosos aspectos del mercado hipotecario: hipotecas inversas, comisiones de cancelación, subrogaciones de acreedor, hipotecas recargables, etc...

Dicha reforma fue sumamente aireada en prensa a comienzos de este trimestre, bajo la peregrina idea de que el Gobierno había introducido subrepticiamente una reforma fundamental, tal como que en el supuesto de una fortísima bajada en la valoración de los bienes hipotecados, el acreedor podría exigir la ampliación de las garantías sobre activos. Como ya comente en su momento no se trata de ninguna novedad, y si de una absoluta desvergüenza periodística.

Sin embargo, nuestros amigos los periodistas y sus colegas ( a veces) los políticos, no acaban de hablar de un supuesto mucho más sangrante, y que, en la práctica ha supuesto un notorio empeoramiento de la situación del común de los mortales y una reducción de la competitividad bancaria.

Primero, como suele ser habitual, un aviso. Voy a prescindir de tecnicismos en la medida de a posible, voy a pesar de determinados plazos, supuesto y trámites, que en nada ayudarían a explicar la situación. O sea que, puristas y conocedores abstenerse.

¿Qué es la subrogación de acreedor? Se trata de un procedimiento legalmente regulado por el que un deudor hipotecario puede cambiar de acreedor, de entidad financiera. Pero frente al clásico sistema de cancelo hipoteca-aperturo hipoteca en el Registro de la Propiedad, aquí lo que hace el Registrador es aprovechar la hipoteca ya inscrita y limitarse a cambiar al titular de la misma, y donde pone Banco X acaba poniendo Banca Y.

En la práctica hay evidentemente una cancelación ecónómica de la Hipoteca del banco X, pero no registral. Eso hace que al margen del ahorro que se deriva de hacerlo todo en una escritura y en una inscripción registral en vez de en dos, y además de tener una comisión de cancelación más baja si la hipoteca es posterior a ¿abril? del 2003, el ahorro fundamental consiste en no tener que volver a pagar los impuestos por constitución de la hipoteca en el Registro, pues se aprovechan los ya pagados. Así, si en una Comunidad Autónoma ese impuesto es el 1%, aplicado sobre la Responsabilidad Hipotecaria de un préstamo de 200.000 euros, nos saldría un ahorro en impuestos de 3000 euros, más menos.

Dicho procedimiento fue impulsado (ley 2/94) al calor de la bajada de tipos que desde comienzos de los 90 se daban en nuestro pais, y con el fin de ir convirtiendo parte de la cartera hipotecaria a tipo fijo en tipo variable. Es por ello que la subrogación, tal y como lo entendía la ley, pasaba necesariamente por una mejora en las condiciones de tipos aplicables (posteriormente se ha permitido tambien la novación de plazos).

Bien, ahora que tenemos claro que es y cuales son las ventajas de una subrogación de acreedor, veamos como era el sistema viejo, y como queda tras la reforma, para darnos cuenta de la TREMENDA CAGADA de nuestros legisladores.

Sistema antiguo: Una vez el Banco Y, el aspirante, nos da el OK a nuestra hipoteca, nos entrega una Oferta Vinculante, donde se recoge la Hipoteca que esta dispuesto a subrogar y en que condiciones. Esta oferta se presentaba al Banco X, sin más formalismos ( o sea copia con acuse de recibo). Este Banco tenía un plazo para certificar al banco Y el saldo existente, y aunque no estaba obligado, de hacerlo ampliaba el plazo que tenia para negociar con el cliente o en su caso ENERVAR la operación. Esta enervación la conseguía igualando o mejorando la oferta que le habían presentado. Pero era el cliente el que decidía si esta oferta igualaba o mejoraba en primera instancia, pudiendo tramitar la subrogación con el Banco Y en todo caso. Aunque la Ley no decía nada, hubo algún Banco que considero vulnerado su derecho a enervar, pues habían presentado una oferta mejor en tiempo y forma, y acabo llevando a cliente y Banco de la competencia los tribunales, consiguiendo la victoria. La Jurisprudencia ha reconocido, pues ese derecho a enervar como un derecho ejercitable en todo caso.

Sistema nuevo: Se le concede al Notario un papel fundamental. La comunicación entre entidades se realiza a través del Notario. Es decir, la oferta vinculante se comunica a través del mismo, que levanta un acta notarial. Y la voluntad de enervar de la otra entidad otro tanto. Y aquí es donde esta el problema. Y gordo. En que sólo se habla de manifestar la voluntad de enervar, no de una contraoferta concreta.

Es decir, la entidad titular del préstamo manifiesta que esta dispuesta a enervar la operación, igualando o mejorando la oferta. Y no tiene que concretar que piensa hacer, si igualar o mejorar, ni de que modo. Y es que, ¿que es mejorar? ¿es mejor una hipoteca al euribor +,45 sin ninguna vinculación pactada o una al euribor +0,35 cargada de compromisos que de no llevarlos a cabo te ponen en el euribor +0,60?

Algunas entidades se están aprovechando de esto. Con la nueva legislación la pelota esta en su tejado y levantan acta diciendo que van a mejorar. Como la Ley tampoco prevé en que que plazo se va a materializar esa mejora, ni una sanción para el supuesto de incumplimiento, tienen el campo abonado para los abusos (estoy pensando en una de las principales entidades de este país). Sistematicamente paralizan todas subrogaciones que reciben. El cliente recibe una oferta sustancialmente peor que la que tenía de la competencia, pero el Banco mantiene que, desde su punto de vista, es mejor. Y si lo vuelve a intentar una segunda o tercera vez, se encuentra con que le cierran el camino del mismo modo. El Notario pasa de ser una garantía a un dique, aún contra su voluntad. Y el único camino que le queda al particular es el judicial. Se ha pasado de que sea la entidad la que tenga que llevar a los Tribunales al cliente que vulnere la Ley de Subrogaciones a que se tenga que llevar al Banco originario. Todo un avance, teniendo en cuenta quien es el más fuerte de los dos, y con mayor capacidad financiera y jurídica.

Y es que, a pesar de que en esta ley parece (y digo solo parece) que se ha abierto un camino para solventar algunas cuestiones en materia de subrogaciones (subrogación de créditos hipotecarios, subrogación de múltiples hipotecas, etc...)`también ha permitido que se disparen estos abusos, sin que periodistas ni asociaciones de consumidores, ni notarios, ni registradores, hayan dicho ni mu. En mi opinión, la ley debe clarificar varios puntos:

1. Que se entiende por mejorar (igualar esta claro) En pleno siglo XXI deben ser conscientes de la existencia de hipotecas con vinculaciones, multidivisas, de la vuelta de las hipotecas de tipo fijo, ec...¿cómo homogeneizarlo? En mi opinión, el criterio debe ser siempre pro cliente, este debe ser el que juzga si una oferta es mejor que otra, y si una entidad no esta conforme, es muy sencillo, que se limite a igualar, que ahí si que no hay dudas.

2. Se debe establecer un plazo concreto para materializar las ofertas derivadas de enervaciones de subrogación. Y si no se cumple, la sanción contra el banco debe ser ejemplarizante. En caso contrario, le saldrá sumamente rentable desanimar al mercado obstaculizando cualquiera oferta de subrogación

La Ley reformada, la 2/94, era muy mejorable. Y muchos nos quejábamos de ella. Nuestros políticos, y los funcionarios que les preparan las leyes, han demostrado que todo es susceptible de empeorar. Su actuación es lamentable, y luego dirán que están mal pagados. Para mi son caros, muy caros, tan caros que es una lastima que haya que esperar 4 años para subrogárnoslos de encima y encima sin la esperanza de contra con otra oferta vinculante.

Etiquetas: reforma · subrogación