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Echevarri

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Etiqueta "morosidad": 2 resultados

El FIM, Fichero de Inquilinos Morosos

06 de Agosto de 2009

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A finales de Julio, Chanquete, un clásico de Rankia, sacaba a colación la existencia del FIM, el Fichero de Inquilinos Morosos. Lo cierto es que el tema me pillo de sorpresa, desconocía de su existencia, aunque me parecía muy interesante. Ahora, tras documentarme un poco, he decir que si, que interesante es, pero que insuficiente también, aunque apunta en una buena dirección que ya señalé en algún post pasado.

El FIM vendría ser una suerte de Asnef de los morosos por alquiler, de tal manera que consultándolo previamente, podemos descartar determinados inquilinos, ante sus pasados incumplimientos de pago. Se trata de una iniciativa privada, lo que explica en parte (sólo en parte ) su insuficiencia. Y es que dicha base de datos se alimenta tan solo de lo que le suministren las partes, es decir los arrendadores. Cómo es obvio, este sistema hace que el tamaño de la base de datos sea francamente reducido, muy limitado (sentencias firmes e impagos de contratos que lleven una clausula que autorice a tal cesión de datos). Todo ello por no hablar de los problemas que una cesión mal hecha de dichos datos podría acarrearnos, tal y como comentaba Remo a propósito del Asnef.

El caso es que, no siendo afortunada en la ejecución de la idea, creo que si apunta en la dirección correcta, que es la de tomar medidas preventivas. Os recomiendo, antes de seguir, la lectura de este post El arbitraje salvará el alquiler: increíble pero incierto, comentarios incluidos, y ya os podréis hacer una idea de por donde iba mi pensamiento. Permitidme que lo desarrolle un poco.

Tradicionalmente, la solución de los Gobiernos para el tema del alquiler es decir que van a sacar un procedimiento ultrarápido. Y luego, en la práctica, más de lo mismo. Pues bien, yo no voy a ser menos. Soy partidario de instaurar un procedimiento ultrarápido. Y la rapidez se concretaría en 3 puntos: jueces única y exclusivamente dedicados a dichos procedimientos, medios de oposición muy tasados (básicamente el haber pagado, sin posibilidad de rehabilitación) y que el recurso no interrumpa la expulsión del inquilino moroso.

Bien, dicho procedimiento sería un brindis al sol si no va acompañado del meollo del asunto. Y es que para acceder al mismo sería necesario el desarrollo y acogemiento a toda una infraestructura previa:

1. El establecimiento de una Base de Datos informativa, tanto en relación con inquilinos como con propietarios e inmuebles. Dicho de otro modo, habría una suerte de vida arrendaticia (como una vida laboral) de inquilinos, propietarios, e inmuebles. Mi idea es que sea una base de datos de carácter público, conectada al Registro de la Propiedad y tutelada por los Registradores. En ella se recogería cualquier tipo de contrato de alquiler, de incidencia en el pago, de procedimiento judicial, reconocida en el mismo.

2. El contrato de alquiler que podría acceder a dichos procedimientos ultrarrápidos debería hacerse ante Notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad y en la menciona BDVA. El contrato debería contener, obligatoriamente una serie de extremos:

* Copia de la consulta a la Base de Datos de Vida Arrendaticia (BDVA), en sus distintas vertientes (inquilino/propietario/inmueble).

* Nota simple / Fax de cargas de la finca.

* Impondría también la obligación de consultas a asnef/rai/procedimientos judiciales a través de convenios con las empresas privadas que explotan dichas bases de datos.

* Polizas de seguro contratadas por inquilino y propietario. Se cubrirían los riesgos clásicos del multirriesgo del hogar, la responsabilidad civil, pero obligatoriamente también los gastos jurídicos derivados de los posibles procedimientos judiciales derivados del contrato, asi como el posible impago por parte del inquilino. Además, se debería cubrir el riesgo de que, en el caso de haber obtenido en una primera instancia el lanzamiento del inquilino, este, en segunda instancia, vea que se falla en su favor, y no pueda volver a la misma. La idea es tener cubiertos todos los posibles riesgos que se deriven del contrato (algo así ya está funcionando). Evidentemente lo seguros nos pedirán copia de las consultas a las bases de datos antes citadas

* Se identificará una cuenta bancaria y una banda de fechas como único medio de pago posible. La modificación exigirá un nuevo contrato notarial.

3. Desaparecería la obligación de la fianza o la necesidad de entregar avales. La única garantía sería la cobertura del seguro.

¿Exigente? Si, pero creo que solucionaría buena parte de los problemas habituales. Y el que no se capaz de firmar un contrato en dichas condiciones si es propietario que asuma el riesgo, y si es inquilino que se busca la vida (alucino con la gente que pide prestamos para pagar la fianza del alquiler, por ejemplo). Y es que el olfato, como demuestra el casting que se monta ese iluso propietario del loft de Barcelona , vale para bien poco (chocante lo de la presentadora que sigue a los estudiantes cuando le parece mucho un aval de 4000 euros).

Etiquetas: fim · inquilino · morosidad

Herramientas 2.0 contra los morosos

10 de Diciembre de 2008

Comentarios

Parece que fue ayer. Pero ya han pasado cinco años de desde que caí en Rankia. A lo largo de estos años he visto de todo, mayormente bueno, pero si he de señalar un momento clave en el devenir del portal es la crisis de Eurobank del Mediterráneo. Creo que el presente de Rankia se explica en gran medida por todo lo que ocurrió alrededor de aquella suspensión de pagos y posterior disolución de la entidad bancaria:

1. El Foro de Rankia se convirtió en todo un ejemplo de lo que se podía lograr a través de la web 2.0, de como las personas podían llegar a colaborar, a poner en común su conocimiento y sus iniciativas, en el poder de la red en la autogestión de las crisis por sus afectados. Rankia se alzó como toda una referencia, y en posteriores crisis se multiplicaron las formulas de organización similares a Rankia.

2. También tuvo lugar alguna de las primeras crisis interna del portal. La sobrecarga de recursos y medios necesarios para mantener el portal llevaron a sus responsables a establecer filtros (amen de otras circunstancias que luego comentaré). El caso es que aquello pareció no ser bien entendido por mucha gente, que sostenía que el tráfico publicitario lo era todo, y que ellos con su afluencia ya pagaban más que de sobra esos costes. Lo cierto es que he visto que, a partir de aquello Rankia se ha esforzado en mayor o menor medida en incrementar sus ingresos, y en intentar desvincularlos de la mera publicidad, pues alguno de aquellos que protestaban quizás se hubiesen callado de conocer realmente lo que se saca de la publicidad.

3. El descubrimiento de las posibilidades de autorganización que señalaba en el punto 1 supuso una amenaza para el modelo de negocio de algunos. Y éso, y no le voy a dedicar ni una linea más, ha tenido sus consecuencias. Una lastima que no entiendan que es el signo de los tiempos, y que su fórmula se ha vuelto caduca.

Y tras esta larguísima introducción por fin he llegado al punto central de este post. Si Rankia fue uno de los pioneros en el uso de la web 2.0 en crisis bancarias, hoy otros portales, otras iniciativas están surgiendo al calor de la crisis empresariales, revelándose como la información entre iguales, la conversación, el crowdsource puede hacerse un hueco también en un sector, el de la gestión del riesgo y de la morosidad empresarial, que parecía alejad de dichas influencias:

1. Para empezar, destacar un foro que, salvando las distancias, me recuerda en gran medida a Rankia (gratuito, participativo, cuasiespontaneo). Me refiero al Foro de Impagados, impulsado por la gente de Blog Urbanismo. En el mismo se comentan noticia, rumores, etc sobre empresas vinculadas al mundo inmobiliario, teniendo una especial preponderancia la aportación de proveedores de dichas empresas, que aportan información de primera mano. Me resulta sumamente interesante, aunque no se como lo llevaran desde el punto de vista jurídico. Mi experiencia es que por un lado habrá mucho troll suelto en dichos foros, hablando por hablar, y pretendiendo hacer daño a la competencia o antiguas empresa. Y por otro muchas firmas que pretenden morir matando y querellándose contra cualquiera que hable de ellas. Lo dicho, que les vaya bonito, pero cubrir ese flanco es fundamental.

2. Aunque no soy usuario ni lo he probado, he oído hablar de medeben.es. Tal y como leo en Pymes y Autónomos, se trata de una iniciativa impulsada por AEPIM, teóricamente sin ánimo de lucro. Digo lo de teóricamente sin ningún animo peyorativo, solo debido a que no los conozco y que sin embargo si se de múltiples proyectos que se articulan bajo esa finalidad de un modo discutible. A mi me da igual que tengan ánimo de lucro o no, lo que me importa es que presten un buen servicio. Y el servicio que ofrecen en medeben.es es una base de datos alimentada por los propios socios-usuarios (que deben aportar un dinero para su mantenimiento) y donde se recogen datos de moroso y de deudas impagadas.

Al tratarse de una iniciativa en la que hay que el usuario aportante de datos debe identificarse, entiendo que desde el punto de vista de la LOPD, del control de los trolls y demás esta mucho más testado. El inconveniente es consustancial a esta forma de trabajar. ¿Tendrán suficiente masa crítica de información al establecer tantas barreras de entrada?, y aún así, ¿hasta que punto es cierta esa información?

Hablemos de sus puntos fuertes. Y es que dicha información es mucho más fresca que la que nace de un ASNEF, de un RAI o de una Base de datos de Procedimientos Judiciales. La información se generaría al momento, sin estar limitada a efectos aceptados, a procedimientos ya iniciados o los generados en relaciones con entidades financieras.

3. Precisamente una variante de este tipo es la que defiende Santiago Seijas de PyC Consultores, desde un post de Riesgo y Morosidad: el uso de ficheros sectoriales de morosidad, gestionados por las asociaciones empresariales. Me temo que, como parece indicar Santiago al final del post, el tema no se ha desarrollado aún lo suficiente, ya que al empresario español le cuesta compartir información, por mucho que sea en beneficio mutuo.

4. Finalmente, y en cierto modo mucho menos interesante, están aquellas empresas como Cobratis. Tal y como se recoge en Loogic, no dejan de ser adaptaciones a las Red de la mecanica habitual de aquellas empresas de cobro de morosos de toda la vida (me refiero a las que no usan disfraces).

Todo un mundo lleno de oportunidades.

Etiquetas: herramienta · morosidad

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