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Etiqueta "innovacion": 2 resultados

Las innovaciones financieras en tiempo de crisis (II): subvenciones del promotor

09 de Septiembre de 2008

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En la entrada anterior examinaba un propuesta norteamericana que, desde la vertiente jurídica, y con el apoyo de los Bancos, buscaba depurar los Balances, facilitar el pago de las cuotas y mantener con un hálito de vida la esperanza de recuperar los activos dañados. Como señalaba, no existe nada similar en nuestro ordenamiento, aunque jugando con los sistemas de liquidación se podían obtener algunos, que no todos, efectos similares.

Hoy toca hablar de medidas financiadas por los promotores inmobiliarios, orientadas a dinamizar sus ventas. Me voy a referir a algo que comienza a ser frecuente. Consiste en la subvención (aunque el termino no es exacto) por parte del promotor de parte de la cuota del hipotecario. Así, si la cuota del hipotecario, tal y como señalan en Blog Inmobiliario (210 mil euros, al5,3 a 35 años), son 1095, el promotor pone 500, quedando la cuota en 595. Una cantidad sustancialmente diferente, durante un plazo por ejemplo de 3 años. Es decir, el promotor pagaria 500 euros mensuales durante 36 meses. Es decir, 18000 euros de coste para el promotor. ¿Qué ventajas tiene ésto frente a una rebaja del precio del inmueble por el mismo importe? Puro marketing, pero que según he comprobado funciona comercialmente: Leer más

Etiquetas: innovacion · financieras · crisis · promotor

Las innovaciones financieras en tiempo de crisis (I): certificados de amortización negativa.

08 de Septiembre de 2008

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Decía aquel Ministro del Interior con el tuvo a bien obsequiarnos FG que, los experimentos con gasesosa. Parece mentira que dicha proclamación de prudencia no se correspondiese luego con su ejecutoria. Creo que lo más brillante de sugestión se condensa en esa aportación suya al uso de la gaseosa. Y convendría que mucho aprendiz de mago financiero reflexionase sobre ella antes de lanzar un nuevo Frankenstein financiero como panacea para resucitar a este Lázaro de mercado.

Que se me entienda bien: no estoy en contra de la sofisticación financiera. Para nada. Creo en el diseño a medida, en la delicatessen financiera, etc...De lo que estoy en contra es de que se vulgaricen dichas creaciones financieras y se acaben colocando en masa, indiscriminadamente, por profesionales que saben poco más que los clientes que han de asumirlas. A título de ejemplo, y dado que ya le he dedicado el suficiente tiempo y espacio a las hipotecas multidivisas y al tremendo agujero que van a hacer en un futuro, me quedaré con dos, una que aún no ha aterrizado en España y otra que esta en pleno desarrollo en nuestro país. En la entrada de hoy hablaré de los certificados de amortización negativa, dejando para mañana las subvenciones del promotor.

En una entrada muy sugerente, pero que creo que ha pasado injustamente desapercibida en Rankia, del Blog de Felipe Sanchez Coll, éste recoge una de las posibles soluciones al hecho de que el valor de mercado de la vivienda se sitúe por debajo del saldo vivo del préstamo hipotecario, lo que unido a una incapacidad de pago de la cuota por parte del deudor conduciría a la entidad financiera a una situación difícil. La propuesta, impulsada por Bernanke, consiste en fomentar la refinanciación de estos créditos y en el "perdón" por parte de las entidades acreedoras de las cantidades adeudas que se situasen sobre ese valor de mercado. Pero con matices, y cito a Felipe:

Sin embargo, en lugar de dejar marcharse de rositas a aquellos que tomaron una hipoteca que hoy no pueden pagar la Oficina de Supervisión recomienda otra solución complementaria. El diferencial entre el valor de la hipoteca y el valor actual del mercado no sería perdonado para siempre. El prestamista podría emitir un documento al que se denominaría “certificado de amortización negativa” por ese importe. De tal modo que si la propiedad recuperara su valor inicial y posteriormente fuera vendida, el prestamista tendría derecho a reclamar la cantidad adeudada más unos intereses.Bill Ruberry, el portavoz de la Oficina de Supervisión, explicaba que si una casa tiene una hipoteca original de 100.000$ y el precio de mercado en la zona es de 80.000 “entonces hay una parte negativa de 20.000$”. En ese momento el prestamista podría refinanciar ese negative equity de 20.000$.Si posteriormente la casa es vendida por 100.000$, entonces el prestamista podría recuperar los 80.000$, más los 20.000$. Si la venta se realiza por encima de los 100.000$ entonces el tenedor de ese “certificado” podría obtener unos intereses por encima de esos 20.000$. Además, en la propuesta se contempla otra posibilidad no menos llamativa, la de que esos certificados pudieran ser negociados. Un punto que hace pensar que los norteamericanos no han acabado de comprender en su totalidad el problema de las titulizaciones sobre hipotecas “Sub-prime”.

Bien, con la solución planteada, se consiguen varios logros. Se depuran los balances de los bancos, se ponen de manifiesto el daño real causado por la crisis, se reduce el monto de los pagos mensuales favoreciendo el cumplimiento crediticio, y ante una eventual evolución positiva de los precios, dicha condonación se retrotrae, existiendo una expectativa de recobro. De alguna manera, busca detener la hemorragia, cortando por lo sano y salvando lo salvable.

Evidentemente éso tiene un coste, supone reconocer unas perdidas abultadas (pero quizás sea mejor eso que dejar el mercado haga suposiciones sobre perdidas latentes superiores). Perdidas que irán contra la cuenta de resultados de esas entidades, ya que entiendo que esos certificados habrán de ser provisionados del alguna manera. Dicha joroba financiera supone aceptar que durante un tiempo esos balances estaran lastrados. De ahí que el supervisor proponga refinanciarlos. Pero, entre nosotros, y como comentaba en el Blog de Felipe, me parece una aberración. Si la titulización de hipotecas subprime nos ha llevado hasta aquí, que esperan de hacer otro tanto con lo que no es si no un desecho de las mismas, de algo que aparentemente carece de valor.

¿Y en España? Desconozco si hay algún estudio de como articular jurídicamente estas figuras de los certificados de amortización negativa en nuestro sistema hipotecario. Así mismo habría que ver sus implicaciones fiscales, contables, de supervisión del Banco de España...En tanto en cuanto llega eso o algo similar, lo más parecido que conozco lo hace una EFC, que pacta con los clientes unas cuotas fijas durante un periodo X (2-3-5 años), pero con un Préstamo a tipo variable. ¿Cómo salvan la diferencia entre la cuota que pagan y las que les correspondería según tipos? Capitalizándola en el préstamo. Es un supuesto de amortización negativa. De una manera similar podrían usarse los sistemas de capital aplazado. Hay entidades que postergan la amortización del 20%, del 30% , del 40% del préstamo al vencimiento del préstamo, reduciendo de esta manera la cuota. Hasta ahora, eso si, los intereses correspondientes a ese capital aplazado se pagaban mes a mes junto con la cuota ordinaria, pero nada impediría a que igualmente se capitalizasen, dejando una cuota más liviana, a costa de generar una pelota futura considerable.

Soy consciente de que estas soluciones ibéricas no suponen, a diferencia de las norteamericanas, un reconocimiento temporal del agujero patrimonial. Son algo muy distinto, pese a que formalmente los efectos sean similares. Y me preocupa que, al igual que corre con la multidivisa sean usadas para financiar una nueva expansión crediticia, permitiendo que aquellos no pueden comprar algo lo tengan al alcance de la mano gracias a la magia financiera. En dicho sentido, la propuesta yanki supone un claro marcaje de las hipotecas dañadas, y no se puede usar, en principio para financiar operaciones insostenibles.

Los experimentos con gaseosa, ya se sabe, pero parece mentira que al menos no hay un debate público sobre posibles soluciones legales, que no pase por rascar el bolsillo del contribuyente (cosa que en USA tambien hacen).

Etiquetas: innovacion · financieras · crisis · amortizacion · negativo

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