El blog de Echevarri

O lo que se me ocurre sobre el mundo financiero

Etiqueta "inmuebles": 8 resultados

Cómo cancelo la hipoteca de un inmueble que compro

13
26 de enero de 2009
Comentarios
Días atrás hablábamos de los problemas que estaban teniendo aquellos que, confiando en una futura subrogación, habían vendido su vivienda sin cancelar su préstamo hipotecario. Recordé, a raíz de los comentarios, que la gente no tiene muy claro cómo se ha de proceder cuando se efectúa una compraventa de un inmueble gravado por una hipoteca, cuáles son los pasos a seguir si no queremos vernos afectados de una u otra manera. Para verlo más claro, voy a poner un ejemplo.
Supongamos que compro al contado, sin recurrir a Banco que financie una nueva hipoteca para mi, en cuyo caso el haría esto mismo. Partimos de que compro un inmueble en 200.000 euros, y he quedado en desembolsar el 100% el día de la firma, ante Notario.
En primer lugar el vendedor debe preguntarle a su Banco si va a acudir a la firma de las escrituras ante Notario. Esto simplifica mucho el proceso de cancelación, pero estadísticamente es raro. Hay muchas entidades que por política no lo hacen, fundamentalmente por ahorros de tiempo o políticas organizativas. Si va a acudir simultáneamente a la venta no me hace falta ni certificado, únicamente que me diga la cantidad necesaria para saldar la hipoteca, tendiendo en cuenta que esto se va a hacer, generalmente con cheque bancario (lo que supone dos días más de intereses) a entregar en la Notaría. Supongamos que me dice que son 50.000 euros
El día de la firma tendré preparados dos cheques bancarios: uno por 50.000 euros a favor del Banco que tiene la hipoteca, y otro por la cantidad restante hasta los 200.000 menos el importe necesario para los gastos de levantamiento de la hipoteca. Como no sabemos cuanto es, hemos preguntado anteriormente y nos dicen que serán unos 600 euros. Por tanto , será por 149400. ¿Qué hacemos con los 600 euros? Lo habremos hablado previamente con el vendedor, ya que son gastos de levantamiento hipotecario que le corresponde, pero que debemos tener controlados para asegurarnos de que va a tramitar la cancelación y de que va a hacer frente a sus costes. Dejando claro esto, podemos dejar que lo tramite él, comprometiéndonos por escrito a devolverle los 600 euros cuando termine de hacerlo. Sin embargo, lo más habitual es que lo hagamos nosotros (nuestra Gestoría o Notario) tirando de esos 600 euros que le hemos retenido, y tramitándolo conjuntamente con la compra. La tramitación consiste en que el Banco firme la escritura de cancelación (recordemos que ha ido a recoger el cheque y por tanto puede firmar in situ) e inscribirla en el Registro. Más menos dos, tres meses. Una vez levantada la hipoteca, se le entrega al vendedor la copia de la escritura de cancelación, las facturas y el sobrante (fundamental redondear en la retención siempre al alza).
No suele ser así, tal y como he dicho. El Banco no suele acudir a la firma, por lo que deberemos solicitar que el vendedor obtenga, para la fecha de la firma un certificado bancario en el que conste el saldo necesario para cancelar la hipoteca del Banco X, a favor del vendedor, sobre la finca nº aaaaa. por importe de tal, constituida en tal fecha. Es muy importante la fecha valor que se indique en el documento a efectos del saldo de cancelación, ya que no es lo mismo cancelar a través de una OMF, de una transferencia, de un cheque bancario o de dinero.
En Notaría no tendremos al del Banco. Haremos constar cómo vamos a cancelar hipoteca, incorporando copia del medio de pago y, generalmente, el certificado que nos han dado. Por supuesto, le retendremos la suma para el levantamiento de hipoteca. Después de firmar, y en función de lo acordado, bajamos con el vendedor al Banco para entregar el cheque y cancelar el préstamo, o mandamos el dinero a través de una OMF (Transferencia Banco de España) o Transferencia Ordinaria. En vez de mandarlo a a la cuenta ordinaria, mandadla a la cuenta contable del préstamo y dejad bien claro en el concepto para qué es.
¿Problemas? Los problemas suelen ser menores, pero molestos. La pasta no suele perderse, ni el Banco receptor apropiarse de ella, salvo algún apoderado despistado ;). Los más habituales son otros de detalle, a saber dos:
a) No le he retenido el dinero al vendedor. Pues me temo que, si se hace el orejas, aunque sea un gasto suyo, te lo vas a comer con patatas si quieres levantar la hipoteca, ya que dudo que vayas a llevarle a juicio por ello.
b) El Banco, que no fue a la firma, no acaba de acudir ante el Notario a firmar la cancelación. Importante hablar con la entidad para conocer los motivos, su procedimiento(que si solo formo con el Notario X, que si necesito tal o cual documentación, que si nadie me ha dicho nada) etc. El problema se puede agravar si son hipotecas muy antiguas, el Banco ha desaparecido de España, ha sido absorbido o fusionado.
En mi modesta opinión, uno de los flecos habituales en operaciones inmobiliarias es que es frecuente encontrarse con prestamos ya cancelados pero cuyas hipotecas siguen figurando en el Registro, lo que entorpece las titulizaciones, las compraventas, las ampliaciones de préstamos. En los próximos días os comentaré alguna idea (peregrina) que tengo sobre cómo podría reformarse legalmente este punto y ganar en agilidad y seguridad.
 
Etiquetas: inmuebles · hipoteca

El alma como heredera o legataria de un inmueble.

10
08 de enero de 2009
Comentarios
El otro día Pau, de Futurfinances, me llamaba la atención sobre algo que había encontrado en una Nota simple registral y que debía haberle llamado la atención. Me dio el aviso, a ver si podía tratarlo en el Blog, y como me ha parecido un tema interesante, aunque estadísticamente irrelevante, voy dedicarle esta entrada. Y es que, aunque muchos de vosotros no habéis oído hablar del mismo, y seguramente no volváis a hacerlo, no esta mal como curiosidad de nuestro Derecho. ¿De qué hablamos?
Os pongo en situación Os ponéis a examinar una Nota simple de un inmueble y os encontráis con que el titular del mismo es el alma de D. Pepito Pérez. Si, he dicho el alma. Así, tal cual. Como es obvio, nuestro Derecho no reconoce la vida después de la muerte, o al menos la titularidad jurídica a nombre de entes incorpóreos, de ánimas errantes. ¿A qué se refiere entonces esta expresión que nos podemos encontrar en pleno siglo XXI? Leamos el art. 747 del Código Civil
Etiquetas: herencia · legataria · inmuebles

¿Subrogaciones a la brava? Sin inmueble y con préstamo

35
02 de enero de 2009
Comentarios
Se me han adelantado. El asunto ha estallado antes de que le dedicase un post de mis Episodios Económicos. Estoy hablando de la noticia de la que se hace eco El País en una noticia titulada Con deuda y sin casa. El asunto resulta escalofriante, y creo que del mismo la gente puede aprender muchas lecciones. Eso si, teniendo en cuenta que no suele confiar en exceso en el nivel de os periodistas en estas materias todo debe ser cogido con pinzas, aunque, en esencia, se corresponde bastante bien con otros casos que he oído.
Os recomiendo que leáis primero la noticia. A continuación os expongo mi resumen, y para acabar preciso aquellos puntos clave.
Familia con una cuota hipotecaria que no puede pagar. Aparece una empresa, una SL, que se ofrece a comprarles la vivienda y subrogarse en la hipoteca. El precio de la compra sería el saldo pendiente de la hipoteca. Dicho operación conllevaría que dicha familia permaneciese en su antigua propiedad de alquiler, pagando una cantidad de renta sustancialmente inferior a la de la cuota. Todo esto se hace en escritura publica, pero sin contar con la entidad bancaria titular de la hipoteca. La nueva propietaria de las fincas ni consigue subrogarse en los préstamos ni paga las cuotas. Para más inri, según lo escrito ni siquiera liquida los gastos fiscales correspondientes de ITP, estando la propiedad sin inscribir en el Registro (salvo una). El Banco da por vencidas las hipotecas, y reclama la deuda, con intereses y gastos, a los antiguos propietario que nunca han dejado de ser deudores.
Conclusiones:
1. La subrogación del deudor no es algo a lo que este obligada la entidad bancaria. Hasta ahí se podía llegar. El Banco puede o no admitir a un cliente. Lo normal, la práctica generalizada, como conoce cualquiera que se haya subrogado en el préstamo promotor por la compra de un inmueble nuevo, es hablar con el banco previamente, que éste comparezca en la firma, consintiendo en la subrogación (ojo, no en la compraventa, que se puede hacer sin su consentimiento), y modificando el préstamo según las negociaciones que se hubiesen mantenido.
2. Evidentemente también cabe la subrogacion a posteriori, aunque es muy muy rara e inhabitual. En esencia funciona tal y como teóricamente se planteaba en estas operaciones. Se compra y a posteriori el Banco comparece y autoriza la subrogación. Lo cierto es que, en os casos que conozco, dicha práctica se da por razones de urgencia, y SIEMPRE se ha hablado con el Banco que ha mostrado verbalmente su conformidad. Hacer lo contrario es un tanto suicida.
3. Y digo que es suicida ya que, y os invito a leer vuestra Hipoteca, cuenta con una serie de cláusula de vencimiento anticipado (y ojo, entre otras alquilar sin su consentimiento o en determinadas circunstancias). Y por lo general, entre ellas suele estar la transmisión de la vivienda sin su OK. Alguno pensará que ésto choca con mi afirmación de que no es necesario tal consentimiento para la compraventa. Para nada. Uno puede vender y el otro comprar, pero se reserva el Derecho de declarar en ese mismo momento vencida la hipoteca y por tanto exigir el 100% de la misma, que es lo que parece que han hecho. ¿Por qué esta clausula?
4. Es una vieja discusión en Rankia, y a muchos no les entra en la mollera, pero el asunto esta claro. En un préstamo hipotecario conviven dos garantías, la hipotecaria y la personal. Y por muy mal que lo estén pasando esas familias, entiendo que el Banco prefiere la garantía personal de dichas familias a las de una SL constituida con 3000 euros y que, por lo que se desprende de la noticia, no cuenta con músculo financiero alguno. Por tanto el Banco no gana nada (más bien pierde) con dicho cambio, por lo que difícilmente admitiría la subrogación ni el pago de la hipoteca por otra persona que no sea el deudor con el que a contrato. Llegado ese punto, el comprador deberá buscarse la vida, conseguir una nueva hipoteca y, yendo de la mano con el vendedor-deudor cancelar el préstamo vencido.
5. No quiero entrar en las posibles derivaciones penales del asunto (la noticia habla de estafa). No conozco suficientemente todos los detalles. Ahora bien, me gustaría llamar la atención sobre un punto. ¿Cómo esperaba pagar la diferencia entre las cuotas hipotecarias y los alquileres?, ¿qué tipo de ingresos tiene esa sociedad como para hacer frente a esos diferenciales ingresos-pagos, en relación con un montante hipotecario de dos millones de euros? Ni a eso, ni a la siguiente pregunta parece tener respuesta el representante de la entidad, que da unas explicaciones, a mi juicio, chocantes.
6. No deben ser muchos los ingresos cuando, y esto si que es de traca, de la noticia resulta que las compraventas (salvo una) no se han inscrito en el Registro (lo que no impide que la sociedad sea la propietaria de esas viviendas), y es que ni siquiera se han liquidado los impuestos. Eso complica el asunto aún más. Por un lado, al no figurar en el Registro a nombre de la sociedad, al menos los acreedores de la misma, en una primera instancia, no lo tendrán fácil para embargarlos. Pero por otro lado, hay una afección real de esos inmuebles al ITP generado en la operación de Compraventa, lo que de hecho, y tal como se desarollan los hechos,se convertirá en una carga más sobre el inmueble. Tremendo galimatías.
7. Con todos mis respetos, lo de los deudores es también de traca. Hubo quien hablo previamente con su Banco y fueron avisados de que ni se les ocurriese. Pero ellos nda, ni caso. Hablaron con la Oficina de Consumidores y les dijeron que era legal. Que peligro lo de las Oficinas de Consumo, y la de algunos profesionales que asesoran en estas materias. Claro que es legal. Pero también es legal dar el préstamo por vencido. Y, aunque ya se que la gente oye lo que quiere oír, no me suena nada extraño que les hayan dado esa respuesta. Es como cuando les dicen a una pareja que se separa y en la que uno se adjudica la vivienda y el pago de la hipoteca que el Banco debe pasar por ello. Impresionante.
8. Igual de impresionante que la doble moral del medio. Resulta que se identifica al Notario que interviene en la operaciones, operaciones legales tal y como recuerdo en el punto anterior. Muy bien. ¿Por qué no se identifica al responsable de la Oficina de Consumo que les asesoró?, ¿no tiene nada que decir?
9. Sigo dándole vueltas al modelo de negocio de esta sociedad. En su día se dedicaban a opciones sobre viviendas. Entiendo que se trataba del típico negocio de pases inmobiliarios, donde se vendía esa opción a un tercero, que era el que finamente escrituraba. Dicho negocio funciona en mercados alcistas. Pero en este caso, uno se queda pensando, y siento ser pesado, de dónde pensaba sacar la pasta para aguantar el tirón, o cómo pnesaba hacer dinero, habida cuenta de que, presuntamente no la tenía. ¿Acaso con una brutal bajada de los tipos que pusiese en breve la cuota por debajo del importe de los alquileres? Si es así, este es un hombre de riesgo y no un gestor de hedge funds. Otras explicaciones que se me ocurren son mucho peores.
10. Me llama la atención el desconocimiento de este hombre sobre la operativa real de las entidades financieras. Y ojo con las responsabilidades personales, y no estoy hablando de las penales. No solo él como administrador, es que los accionistas pueden tener serios problemas si se demuestra que esta sociedad estaba infracapitalizada para desempeñar el negocio que desarrollaba. Másles vale no tener bienes a su nombre.
¿O habeís aburrido mucho? A mi me parece un tema apasionante.
 
Etiquetas: subrogación · bravo · inmuebles · préstamo

Cuando no coinciden los titulares del préstamo hipotecario con los compradores del inmueble (II)

20
13 de diciembre de 2008
Comentarios
En el post anterior explicábamos la figura de la asunción acumulativa de deuda, su naturaleza, judicial, administrativa y doctrinalmente reconocida como de garantía de una deuda, y su nulo encaje en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. vamos que no había que pagar impuestos.


De todos modos, como la casuística es muy rica, surgen multitud de variantes. Además, las implicaciones fiscales van más allá del mencionado Impuesto. Podemos analizar todos estos supuestos,partiendo siempre de lo expuesto en el post anterior, es decir, de su naturaleza jurídica.


1. ¿Qué efectos tiene con la deducción por vivienda habitual en el IRPF? Si asumimos lo expuesto en el primer post, no pasa nada. Es decir, Pepe y Pepa se deducen el 100% del Préstamo Hipotecario, ya que el abuelo no paga nada (no les esta realizando ninguna donación, recordémoslo, sobre esto haré un matiz a continuación). Me consta que para Hacienda, o al menos para algunos funcionarios de Hacienda no es así, pero su interpretación no es consistente con lo expuesto anteriormente. No tiene sentido lo de que sólo se puedan desgravar por los 2/3 de la cuota, ya que pagan realmente el 100%. Por tanto, y si se topan con la negativa a admitir esa deducción deberían recurrir. Otro tanto puede ocurrir con los supuestos de exención por reinversión en la vivienda habitual. Por si acaso, en la firma del préstamo incluiría siempre la coletilla del Notario, especificando la naturaleza por la queda obligado el abuelo, así como guardar como una hormiguita todos los pagos, de donde van y de donde vienen.
  Leer más
Etiquetas: préstamo · hipoteca · inmuebles

Cuando no coinciden los titulares del préstamo hipotecario con los compradores del inmueble (I)

12
13 de diciembre de 2008
Comentarios
Esto os pasa por no gustaros mis resúmenes de Ajuste de Cuentas. Sois tíos duros y os va la caña. Vale. Pues os va tocar doble ración de posts relacionados con sesudos temas jurídicos, hipotecarios y fiscales. Orgullo pureta.

Ahora en serio, entre este y el siguiente post voy a tratar de explicar un tema, que si bien puede resultar a alguno un tanto durillo, creedme que es sumamente frecuente en la práctica. Y más os vale estar al loro, ya que los chicos de las distintas Haciendas españolas, están caninos, y pretenden maximizar sus ingresos, incluso olvidándose de resoluciones judiciales. Por tanto, espero que mi mensaje cale. Y para ello, como casi siempre, solo me asomaré, de lejos a las profundidades jurídicas del tema. El que quiera bucear en ese zenote que lo haga.

Es por ello que voy a centrar estas lineas en aquellas operaciones hipotecarias cuya finalidad es adquirir un inmueble, siendo consciente de que la garantía hipotecaria se utiliza para otros muchas cosas, y que puede haber múltiples ramificaciones del tema.   Leer más
Etiquetas: préstamo · hipoteca · inmuebles

El valor fiscal de los inmuebles

7
21 de abril de 2008
Comentarios
Este es un tema de eterna polémica. Alrededor de la valoración fiscal de los inmuebles han corrido ríos de tinta en artículos doctrinales, cientos de folios en recursos y sentencias, etc...y todo ello en estos últimos años, con un mercado al alza. ¿Qué ocurrirá con un mercado a la baja? Pues que el asunto se disparará. Las distintas Haciendas están viendo decrecer el numero e importe de las operaciones, por lo que extremaran su celo sobre las restantes, siempre con la interpretación más rigorista y extrema. Los particulares, a los cuales antes la inversión inmobiliaria les daba grandes resultados, se resistirán a ceder más parte de su menguado pastel.


Sobre este tema creo que, actualmente caben destacar los siguientes aspectos.



  1. Cuando hablamos de valoración de bienes inmuebles no hablamos únicamente de valoración a efectos de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. La valoración fiscal de los inmuebles nos afecta en el IBI (la antigua contribución), en el ICIO, en el posiblemente difunto Impuesto de Patrimonio, en el IRPF, etc...
    2.   Leer más
Etiquetas: fiscal · inmuebles

Sorpresas te da la vida

6
12 de febrero de 2008
Comentarios
A pesar de mi buena voluntad no he podido dedicarle más tiempo al Blog. Sólo pedir disculpas una vez más a los que aún me siguen leyendo. De hecho, sigo sin disponer de ese tiempo, pero esta entrada me parece absolutamente necesaria (aunque pido disculpas por el excesivo tecnicismo). En parte porque me ha causado estupor, en parte porque así me sirve de recordatorio para volver sobre ella en el futuro.


El asunto versa sobre las obligaciones fiscales de un comprador de bienes inmuebles. En primer lugar os comento como estaba el tema hasta el momento, o al menos como creía yo que estaba, aunque, confieso, que no me moleste en mirar la normativa.


Desde hace muchos muchos años, cuando se realizan operaciones inmobiliarias en las que un No Residente transmite un bien inmueble, el adquirente, sea residente o no, esta obligado a practicarle una retención a cuenta del Impuesto sobre la renta de los No Residentes. Dicha Retención es un 3% sobre el importe declarado en escrituras. Evidentemente como cualquier sujeto obligado a retener por ley, en el caso de no haberlo hecho deberá abonarlo de su bolsillo (quedando el bien adquirido afecto). La justificación práctica de esta medida esta clara, evitar que por su presunta desvinculación con el territorio español el No residente no declare al año siguiente el incremento de patrimonio obtenido por la venta ante la Hacienda Española y desaparezca. Digamos que Hacienda considera que, generalmente ese 3% sera un importe igual o superior, en la generalidad de los casos al resultante de aplicarle el impuesto.
  Leer más
Etiquetas: obligaciones · fiscales · inmuebles

El Confidencial y las ventas de inmuebles del Santander

5
25 de junio de 2007
Comentarios
Lo reconozco. He tenido que leer tres veces la noticia de El Confidencial. Y a la tercera me he dado cuenta de que se estaban quedando conmigo. Me ha costado asumirlo, porque considero a este medio como uno de los mejores en información económica: veraz, plural, independiente, pegado a la noticia, etc...y se cargan ese imaginario con una noticia como esta: Santander gana más con la venta de una oficina que con el margen financiero de la sucursal en 25 años.

Y, claro, de primeras te preguntas varias cosas:
¿Por que no lo han vendido todo antes?
¿Por qué se siguen dedicando a la Banca Comercial?
¿Por qué los accionistas no han fusilado por esta muestra de incompetencia a Afredo Sáenz?
Pues porque es mentira, el titular juega con las palabras y mezcla conceptos, y creo que intencionadamente.

Según se desarrolla en el cuerpo de la noticia, una oficina de 500 metros cuadrados en Serrano tiene un precio de venta de 4,5 mm de euros, lo cual es superior al margen financiero de esa oficina en 25 años. De ahí, Fátima Martín, autora del articulo extrae que el Santander gana más.   Leer más
Etiquetas: confidencial · inmuebles · Banco Santander

Otros contenidos sobre 'inmuebles' en Rankia

Deducción de Gastos en Comunidad de Bienes que pone en alquiler sus inmuebles

Alfonso133. Veo en enlace http://www.rankia.com/foros/fiscalidad/temas/1801117-ibi-deducible que los gastos producidos por puesta en alquiler de inmuebles personales se

Obras de mejora en inmueble comprado en 2002 y vendido en 2012

Headphone. Hola, Tengo una gran duda sobre la declaración de la renta del año 2012, por la venta de un inmueble (segunda residencia). El caso es que compré un piso en

No me dan cita para la declaración de la renta porque he realizado transmisiones de más de 2 inmuebles o accion

Black. Me parece genial, pero tengo obligación de hacerla ¿Cómo hago la declaración de la renta? Un saludo

Pagar por bienes inmuebles

masefuco. ¿Alguien, me dice cuanto se debe de pagar a la renta, por los siguientes impuestos? Primera Vivienda Segunda y Tercera Vivienda Plaza de aparcamiento Local

Tributacion por usufructo de 1/4 parte de varios inmuebles y nuda propiedad restante

crystnaxy. Me gustaría saber cómo tributa la nuda propiedad cuando el usufructo sobre esa nuda propiedad no es absoluto. La duda es sobre varios inmuebles en los que mi

Declarar en el IRPF la Donacion de Inmuebles

rgonzalezsierra. Buenas tardes, puede que la pregunta que hago sea un poco recurrente, pero son tantas las respuestas que estoy un poco perdido y necesito ayuda. Mi abuela

Doble imposición internacional por un inmueble

rraull. Hola, tengo una duda, he buscado por el foro algo parecido pero se refería a dividendos. El caso es: una chico italiano que presenta la Declaración de la Renta

Finaliza el plazo para presentar el Modelo 720

CIRO Consulting. Los residentes que sean titulares de cuentas, valores o inmuebles en el extranjero tendrán que presentar hoy, como máximo, la declaración informativa, cumplimentada mediante el Modelo 720. En anteriores publicaciones os explicamos cómo cumplimentar el modelo, junto con vídeos explicativos que desglosaban el procedimiento y contestaban a las dudas frecuentes que suele plantearse el .

Obligación de declarar cuando sólo tienes rendimientos del capital inmobiliario, arrendamiento de inmuebles

Ibort. Según manual de la Agencia Tributaria, página 5 no tienen obligación de declarar los contribuyentes que hayan obtenido " rendimientos " de inmuebles

Tributación venta inmueble renta 2012

Kriill. He vendido un inmueble en 2012 comprado en 2004 (no es vivienda habitual). Tengo dudas sobre el precio de venta y adquisición que tengo que indicar a la hora

Ver más contenidos sobre 'inmuebles' Seguir leyendo sobre inmuebles
Echevarri

Echevarri

Usuario de Rankia desde sus inicios. Su blog está considerado uno de los más representativos de Rankia.




Twitter
RSS
e-Mail





Etiquetas

ajuste   banca   banco   crisis   cuenta   Echevarri   financieros   fiscal   hacienda   hearst   hipoteca   inmobiliaria   inmuebles   intermediarios   inversión   negocio   nominados   préstamo   seguro   tarjetas de crédito  
Ver todas


Últimos comentarios


Sitios que sigo


Enlaces


Últimas entradas de los Blogs