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O lo que se me ocurre sobre el mundo financiero

Echevarri

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Etiqueta "aval": 5 resultados

Cobrando por avalar a mi empresa

06 de Noviembre de 2011

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Dejamos atrás el mundo de las comunidades y nos metemos en el de las empresas. Aprovecho para recomendar, si os gusta el tema financiero-empresarial, el blog de esta misma casa del Maestro Petersen, Economía Doméstica. Todos los posts tienen miga, y especialmente me quería centrar en dos, Avalar a nuestra empresa – Primera parte: “El concepto y las repercusiones” y Avalar a nuestra empresa – Segunda parte: “Evitar la duplicidad de la CIRBE”. Dos grandes posts en los que se da una visión muy práctica del día a día empresarial cuando se solicita un crédito o una línea de descuento, y nos ponen por delante la necesidad de un aval.

En esencia, y generalizando, si las empresas no están lo suficientemente capitalizadas, si constantemente las vaciamos para vivir de esos retornos, si. es nueva y apenas tiene patrimonio, etc, lo más normal es que nos pidan un aval. Y cuando hablamos de aval, puede ser un aval de los socios o de una sociedad patrimonial o del grupo cuyos activos resulten de interés para el prestamista. Es más, en ocasiones ha sido habitual que por motivos fiscales (los dividendos no se deducen de la base imponible, y los intereses si), eran habituales los préstamos de carácter fiscal: en vez de aportar el socio dinero a la empresa, ponía esa misma suma como garantía pignoraticia de un préstamo que se le concedía a la empresa. El juego de intereses cobrados (deposito pignorado) /intereses pagados (préstamo) más el de las deducciones fiscales podía dejar un margen interesante. Pero todo eso está cambiando con todas las reformas normativas en relación con las operaciones vinculadas y las necesidades financieras del Fisco, y de que manera. ¿En qué sentido? Leer más

Etiquetas: aval · empresa

Los avales inmobiliarios y los melodramas de Antena 3

23 de Febrero de 2009

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No vamos a negar que Antena 3 genero toda una imagen de marca. Si estábamos en la sobremesa y una cadena nos colocaba un melodrama televisivo sobre una pobre mujer sufridora, de infumable factura, sin duda era Antena 3. Yo no se si alguien lloraba con ellos . Bueno si, yo de rabia. Casi casi como cuando se me ponen a contar las penas sobre los pobres promotores inmobiliarios.

Había leído el artículo, pero me olvidé de el hasta volver a encontrarlo en las recomendaciones de Fernan2. Y hasta ahora no he tenido tiempo de comentarlo. Se trata de un texto de Cotizalia-El Confidencial: Quiero ejecutar mis avales. Perdón, ya no quiero comprar mi vivienda. El artículo esta bien, se nota que tiene otro nivel mucho más elevado que otros del mismo medio (vamos, que lo escriben profesionales del asunto). Pero me parece sesgado de ....narices.

¿Lo habéis leído ya? Venga, os lo resumo. En estos tiempos de crisis se ha pasado de una situación de desprotección del comprador sobre plano a otra de desprotección del pobre promotor inmobiliario. El empresario se encuentra con que, a pesar de haber otorgado avales, numerosos compradores aprovechan los retrasos en las obras u otros motivos para solicitar la resolución de los contratos y la devolución de las cantidades entregadas a cuenta. Pues, parafraseando a PutaBolsa, no les compro esta película. Vamos, que es peor que lo de Antena 3., Atención al siguiente párrafo.

La situación, finalmente, es la siguiente: una simple demora en la entrega de las viviendas puede dar pie a los compradores a denunciar el contrato firmado hace tiempo. Pero el motivo real de esta denuncia no es la demora sufrida en la entrega de la vivienda (el comprador podría esperar más tiempo para recibir su vivienda, tal y como sucedía hace más de “un año escaso”) sino la conveniencia económica de dar por finalizado dicho contrato. Se trata de motivos económicos y no inmobiliarios. En esta situación, el promotor tiene todas las de perder. Si no accede a rescindir el contrato de compraventa y devolver las cantidades recibidas de los compradores, será una entidad financiera, o compañía aseguradora, la que ejecute los avales que garantizaban estas cantidades entregadas a cuenta del precio de la vivienda.

Cuanta miga tiene el asunto:

1. Previamente a este párrafo el autor nos habla de la obligación legal de la entrega de avales. Bien, mi experiencia en la práctica es que son muy pocos los promotores que entregan dichos avales, ya que son muy pocos los compradores que se los piden. El riesgo de que Consumo les imponga una sanción, y la cuantía de la misma, les suele compensar frente a la flexibilidad en la financiación y la reducción de costes financieros. Por tanto, dichos avales, haberlos haylos, pero de aquella manera.

2. Los avales garantizan lo que garantizan las cantidades entregadas a cuenta, si, pero no cubren otros riesgos que pueden devenir del incumplimiento por parte del promotor de entregar las viviendas. ¿Qué pasa con cocinas encargadas?. ¿qué pasa con decisiones financieras adoptadas en virtud de una entrega prevista? Para eso no hay cobertura vía aval en el texto legal. Me fastidia que se quiera dar una imagen de sobreprotección que no se corresponde con la realidad.

3. A continuación va y nos dice que antes, en los años dulces, los clientes esperaban pacientemente a la entrega del piso ya que, efectivamente les compensaba el retraso dada la revalorización existente. El resolver el contrato les perjudicaba. Pues vaya descubrimiento. En todo caso, que tenga claro el autor que hubiesen preferido, tanto los que compraban como inversión como los que compraban para usarlo que se les hubiese entregado en su momento. No entiendo que encima deban pedir perdón por ello. O sea, que el mercado mitiga la mala gestión del promotor y encima el cliente debe pedir perdón. El cliente ejerce sus derechos.

4. Por cierto, derechos que también tienen el promotor y vaya que si los ejercía. Era habitual ver promotores que se acogían a las clausulas contractuales para resolver el contrato, abonando una indemnización al comprador, que le era ampliamente compensada por el nuevo comprador de la vivienda. De eso los autores del artículo no dicen ni mu. ¿Cuantos clientes se han quedado sin vivienda cuando estaba a medio hacer?

5. Y es que, aquí quería llegar yo, ya decían los romanos aquello de pacta sunt servanda. Los acuerdos están hechos para cumplirse. El promotor pactó unos plazos de entrega con el cliente, y el promotor debe cumplirlos, conforme a dicho contrato y al Derecho Positivo. Así de fácil. Y si ahora al cliente no le interesa no veo cual es el problema. Incluso me consta que hay despachos de abogados especializados en resolver contratos de compraventa sobre plano con los promotores, es algo absolutamente legal y legítimo.

6. Y es que, me llama la atención eso de que no son motivos inmobiliarios, que son económicos, los que empujan a la gente a tal situación. Por mi, como si son filosóficos. Para empezar, recordar que los motivos inmobiliarios, todos los motivos inmobiliarios tienen un trasunto económico. Y que si la entrega tope es en en 3 años, son 3 años, no tres y medio. Queso supone un coste y un riesgo, que son esas variables que debe gestionar un empresario. Y si no estaba seguro, que hubiese puesto 4 o 4,5. Pero claro, entonces la venta se complica. Es que no se puede todo.

7. Y es que además han sido los propios promotores, y ya lo he dicho en más de una ocasión, los que han dinamizado el mercado acudiendo al concepto de inversión inmobiliaria. Que pasa, que ahora resulta que el inversor inmobiliario no tiene derecho a que le entreguen ese producto en un plazo X. Pues señores míos, da la casualidad de que el tiempo es un concepto básico en la valoración de alternativas de inversión. Supongo que un promotor inmobiliario serio sabe perfectamente de lo que le hablo.

El siguiente párrafo tampoco tiene desperdicio:

Ahora, rápidamente, nos ponemos en la situación opuesta: el promotor cumple con los plazos estipulados en el contrato privado de compraventa y cita al comprador un día y hora determinados en una notaría para entregar las viviendas que ha finalizado, conforme al contrato firmado con anterioridad entre las partes. El comprador no comparece aduciendo cualquier tipo de motivo. Ahora es el promotor quien puede obligar al comprador a cumplir al contrato. ¿Cómo? Muy sencillo, denunciándole. Pero esto tiene un problema: pasará mucho tiempo hasta que un juez obligue al comprador a cumplir con el contrato que firmó. Nuevo fiasco para el promotor y nuevo motivo por el que más de un promotor se ha ido al “otro barrio”.

Esta cargado de maniqueísmo. Y cualquiera que lo lea se dará cuenta.

Vamos a ver, si el promotor incumple el comprador tiene dos opciones. La primera es solicitar la resolución del contrato, la devolución de las cantidades entregadas, así como las correspondientes indemnizaciones,pactadas o no. Para ello se acogerá en su caso al aval bancario, que, como es evidente no le cubre todo. Luego tendrá que recurrir a esa Justicia tan lenta de la que se habla. Y el Promotor lo sabe.

Pero si el cliente aún así espera, y espera, y espera, es posible que se le pasen los avales de plazo, y se encuentra en la tesitura de ejecutarlos o de recurrir a la Justicia (si, esa tan lenta). Y es que a pesar de lo que puedan creer los autores del artículo hay compradores que quieren su vivienda y promotores que no se lo entregan, por no hablar de alguna entidad bancaria que vacila bastante con los avales (claro que de eso no se habla).

El promotor por su parte no recibe avales del cliente por una sencilla razón. Recibe dinero. A ver repitan todos conmigo: el promotor recibe dinero(el dinero que el promotor decide) y el cliente avales. Me parece bastante sencillo. El promotor recibe el dinero y se reserva además la propiedad del inmueble hasta la escrituración y total entrega de las cantidades. Es decir, cobra por adelantado y mantiene el bien en su poder. ¿A alguien le parecen escasa garantías?

Hablemos claro. El problema estriba en que alguno se ha pillado los dedos con dichas garantías, y es que, en su furor comercial ha pedido cantidades muy pequeñas durante la construcción. Si sólo solicito el 10% durante la obra, para poder venderá mejor, tengo menos atado l comprador que si solicito el 30%. Pero tengo un serio problema si el mercado cae un 20% por ejemplo.

La segunda parte es que la Ley exige igualdad en las cláusulas de penalización para el supuesto de incumplimiento, lo que hace que muchos promotores sean muy lights, ya no por proteger al comprador, si no por protegerse ellos mismos. Pero claro, eso debilita su posición.

Creo que ya somos todos mayorcitos para saber de que hablamos. Que hay promotres serios que lo estan pasando mal, pero hay comentarios que no aguantan un examen con un mínimo de rigor.

Etiquetas: aval · inmobiliaria · melodramas · Antena 3 TV (A3TV)

Avales o condiciones resolutorias

11 de Junio de 2008

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Bueno, había prometido un texto aclaratorio a la Hipoteca Fantasma y su desenlace, pero, ante la calidad y cantidad de los comentarios, creo que no es en absoluto necesario. Eso si, a ver si en los próximos días me animo, y a propósito de la fe pública registral, escribo algo que creo interesante, para evitar metidas de pata frecuente.

Es por ello que este post no tiene nada que ver, en principio, con los dos anteriores. Ni siquiera en su origen. El arranque de este post parte de una consulta que me realizan por correo. Hace ya tiempo que tome la decisión de no responder las consultas que me llagan por mail, y ello por distintos motivos:

1. Es agotador,

2. Me quita tiempo para publicar en el Blog, con lo que en vez de comunicarme con muchos lo hago sólo con uno.

3. Ésto no es un servicio de asesoría bajo ningún concepto, solo un lugar de charla entre amigos. Y no puede serlo desde el momento en que considero que para hacerlo, por un lado, necesitaría un conocimiento de los casos mucho mayor del que me suele suministrar. Pero es, que por otra parte, considero ese trabajo de asesoramiento como algo profesional, y por tanto con algún tipo de coste, en muchas ocasiones (aunque, p. ej. la mera consulta en Notaría es gratuita, y no se aprovecha como debiera). Por ello, ese asesoramiento individualizado, que aquí no se presta, se debe realizar por una asesor profesional, y la gente, de un modo u otro debe pagar por ello, como por los tomates del Carrefour.

Pero claro, entre las consultas las hay de todo tipo, y algunas francamente sugerentes. Por ello considero, en ocasiones, que pueden dar lugar a un post para tratar los temas que suscitan de un modo general. Y es lo que voy a hacer con la siguiente, en la que se pone de manifiesto la gama de alternativas que tiene el propietario de un terreno para cubrirse ante una permuta. Cito a continuación parte del correo que me llegó:

He hecho un contrato de permuta por mi casa y cuando firmamos el contrato el constructor nos entrego un aval como garantía. Ahora nos ofrece cambiar el aval por una "condición resolutoria" en el contrato para poder liberar ese dinero. A cambio nos ofrece algunas mejoras en el piso que nos entregara. mi pregunta: ¿es merece la pena el cambio?. ¿esta clausula ofrece la misma seguridad que el aval?...

Bien, no le pregunté ninguna circunstancia más al remitente, ya que para hablar de un tema genéricamente considero que es más que suficiente.

De las permutas ya hemos hablado con anterioridad, concretamente de su vertiente fiscal. Se trata de operaciones en las que el propietario de un suelo (o en este caso, si entiendo bien el correo, de un terreno) entrega este activo a un promotor. Y éste, a su vez, lo que hace es entregarle, en un futuro (existe también la permuta simultanea, pero es otra historia menos frecuente), y en compensación a ese terreno una o varias viviendas, todo ello con los ajustes de dinero que sean menester para equilibrar de común acuerdo, las valoraciones de ambos activos. El promotor consigue así el terreno sin tener que recurrir a un desembolso monetario (pero no sin unas consecuencias financieras), ya que acaba de encontrar a su primer comprador, por decirlo de un modo muy burdo.

Pero claro, no es tan sencillo el asunto. El propietario del solar, normalmente, desea garantías ante la eventualidad de que no se le entregue la vivienda, ya que él si que entrega esa finca, inscribiéndose el dominio del nuevo propietario en el Registro de la Propiedad. Y que mejor garantía que un aval bancario adecuadamente redactado.

Y digo adecuadamente redactado en el sentido de que el que entregue la finca debe ser el que, convenientemente asesorado, marque que importe y en que condiciones se avala. De eso ya hemos hablado muy al comienzo del blog. Por tanto tener un aval bancario, si no esta adecuadamente redactado, no vale de mucho, solo para tener un semillero de pleitos.

Supongamos que ese aval esta correctamente redactado, que garantiza el valor que tiene que garantizar y que es ejecutable tal y como nos conviene. Llegado ese caso, la garantía es muy muy fuerte.

Pero antes de entrar con la condición resolutoria, conviene explicar de donde viene ese aval. Ese aval, normalmente, vendrá del crédito promotor que le conceda el Banco que le financie la operación al agente inmobiliario. Cuando hablo de crédito promotor hablo en sentido amplio. A ese empresario se le darán X millones para adquirir ese suelo y para financiar esa obra, y dentro de los mismos una parte sera en créditos, disponibles de distintos modos, otra en avales (para el caso de la permuta o para los compradores de vivienda sobre plano, o para la Administración) y un ultimo tramo normalmente suele reservarse para la subrogación (en este sentido, es muy interesante este post , sobré el que volveré dentro de unos días). En general, y repito, en general, las entidades financieras suelen admitir los trasvases entre estos distintos tramos de un modo consensuado. Un ejemplo: oye que al final necesito menos dinero para financiar la obra, pero necesito más de avale, pues se recorta de un lado y se amplia el otro, siempre y cuando el limite global se mantenga.

Evidentemente, todos estos riesgos, todas estas operaciones crediticias o de activo, suele descansar, como digo, sobre una garantía hipotecaria sobre las fincas que que el promotor adquiere. Y aquí surge el primer inconveniente para otro tipo de garantías. Y me refiero a las condiciones resolutorias.

Las condiciones resolutorias, lo que suponen es que, de acontecer el hecho al que están sujetas (p.ej. que no se entregue la vivienda en el plazo X) la operación se deshace, se resuelve, en términos jurídicos (sin perjuicio de otras penalizaciones). Voy a poner el ejemplo con un contrato de compraventa de un inmueble que se realiza con precio aplazado. Es decir, se entrega la vivienda en Notaría pero el comprador no entrega la totalidad de la suma. Se puede vender, y el nuevo propietario adquiere el 100% de la propiedad, incluso podría llegar a venderla, pero se introduce una clausula que, para que tenga efectos ante terceros, debe ir en la escritura notarial de compraventa e inscribirse en el Registro. Y esa clausula advierte, que si dentro de ese plazo no acontece el pago, se produciría la resolución del contrato.

Me vais a disculpar que no entre en temas jurídicos para no perdernos. Además me consta que aquí hay gente que sabe mucho más que yo (lo que no es difícil). Me basta con que ahora , a los que no la conocían, sepan de la existencia de estas clausulas. Vista así, tal y como las he comentado pueden parecer tan buenas como los avales. Oye, no me dan la pasta pero recupero el terreno. Ya.

Pero para ello, hay que tener en cuenta cuándo y delante de qué se inscribe la clausula. Normalmente estas clausulas no se suelen usar, ya que el Banco, siempre exigirá que la finca este libre de cargas. Y evidentemente, si existe una clausula de este tipo anterior a su hipoteca, preferente a la misma, toda su operación corre un serio riesgo, de ahí el recurso al aval como medio generalizado para garantizar estas operaciones.

Evidentemente, no hay ningún problema en constituir esta clausula DETRÁS de la hipoteca del Banco. Pero en ese caso, los que quedan colgados son los que entregan el terreno, ya que si las cosas fuesen mal, recuperarían el solar si, pero con la hipoteca bancaria, lo cual no es, evidentemente lo mismo que ellos han entregado. Y si las cosas pintan muy mal, se pueden encontrar con que el Banco ha ejecutado la hipoteca y puede que ellos se queden sin nada.

Tal y como se plantea la pregunta, el promotor bancario quiere liberar ese dinero ( es decir, incrementar sus posibilidades de financiación en el Crédito Promotor, o bien, recuperar dinero pignorado que tenga fuera de esa operación, algo también frecuente). Vamos que quiere recuperar liquidez. Si yo estaría en el lugar del que plantea la duda, mis alternativas serían:

1. Si prefiero, ante un incumplimiento, el dinero, me quedo con el Aval. Si prefiero recuperar mi activo con la condición resolutoria.

2. Ahora bien, en el caso de optar por la condición resolutoria, hay que preguntar al promotor si se hace sobre la finca libre de cargas. Si te dice que no, que va tras la hipoteca del Banco o de otras cargas, creo que esta clara la respuesta. Al menos yo lo tendría claro.

Eviudentemente insisto en que esto es una reflexión general apropósito de la consulta, no una respuesta a la misma. Le diría a la persona en cuestión que este tema bien vale una consulta a un Notario, a un abogado.

Etiquetas: aval · resolutoria

Los avales: el aval bancario.

18 de Junio de 2007

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En este caso, tal y como explicaba en el post anterior, es el cliente el que se dirige a la Entidad Financiera. Busca que ésta le avale economicamente frente a un tercero. Se pueden distinguir 3 tipos de avales:

Aval Económico:La entidad financiera responde de un pago aplazado, ya sea originado por un alquiler, una compraventa, pagos a Hacienda, etc....
Aval Técnico: Responde economicamente del incumplimiento de compromisos de naturaleza no económica. El caso más claro suele ser la adjudicación de un contrato público. Para participar en estos concursos públicos se suele exigir la figura de un preaval.
Aval Financiero: La entidad financiera garantiza el pago de un instrumento financiero, p.ej. letras, pagarés, etc...
Créditos documentarios: Son avales que se dan generalmente en el ámbito internacional, en operaciones de imporexpor. La entidad financiera garantiza que, de cumplirse una serie de condiciones por parte del exportador se compromete a pagar. Y como el exportador normalmente no conoce a este banco, que es del importador, esa garantía se articula a través del compromiso de un Banco del país del exportador. A grandes rasgos y explicado de un modo vulgar.

Evidentemente para el común de los españoles, el aval más usado es el económico, especialmente el dirigido a garantizar un alquiler, y en menor medida el que garantiza compromisos de pago con Hacienda. Leer más

Etiquetas: aval

Los avales: El avalista de un préstamo.

17 de Junio de 2007

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Hay temas recurrentes. Que van y vienen. Que se nota que siguen sin estar claros. Y uno de ellos, en el mundo financiero son los avales. Así como a todo el mundo, le suena ligeramente que es un préstamo, respecto al aval la imagen es mucho más borrosa. En dos posts espero centra un poquito el tema.

Un aval es una garantía. Una garantía de tipo personal(no real, no se garantiza con un bien concreto). Al avalar A a B ante C en un contrato de crédito, en caso de incumplimiento( e incluso sin necesidad de ello) C puede dirigirse directamente contra A, reclamándole las cantidades económicas acordadas. Conclusiones:
1. El aval es algo accesorio a una obligación principal: avalo en un préstamo hipotecario, en un préstamo personal, avalo una letra de cambio, un alquiler,....
2. El aval supone una garantía personal. Por tanto, cuando se dice que avalo con mi piso, en el sentido de que hay una garantía real, hipotecaria, eso no es un aval. Yo avalo con todo mi patrimonio, y si se dirigen contra mi y no cumplo, es entonces cuando se lanzaron contra mi piso, contra mi colección de Dr. en Alaska y contra todo mi patrimonio. Leer más

Etiquetas: aval · préstamo