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Echevarri

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El arbitraje salvará al alquiler: increíble pero incierto

20 de Marzo de 2009

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Siento mucho el recochineo del título. Bueno, realmente no lo siento. Es una forma educada de no decir tacos al acordarme de aquellos medios de comunicación que, en ocasiones, se limitan a difundir notas de prensa. En ocasiones con toda la buena fe del mundo. En otras me temo que la realidad es mucho más compleja (y nauseabunda). Pero que queréis que os diga. Uno ve esto en internet y le jode por haberle hecho perder el tiempo. (y la electricidad y el dinero de la conexión y...), pero si uno paga sus euros por un ejemplar de este periódico y se encuentra con esta ¿cosa? el cabreo es de los buenos. Pero empecemos por el principio.

Históricamente, cada Gobierno que hemos conocido en democracia se ha propuesto como salvador de es mercado lastimoso que es el mercado de viviendas de alquiler. Y todos han fracasado ( o no, ya que realmente dudo mucho que fuesen intentos serios). Un políticamente correcto diría que es que es muy difícil, que hay muchos intereses a conciliar, que si hay que tener una visión social con los inquilinos. En mi opinión, políticamente incorrecta es que no hay huevos. Ni ovarios. Y así el problema se perpetua.

Es entonces cuando alguien, desde la iniciativa privada, ve un nicho de negocio goloso. ya que donde suele embarrancar el tema es en los Tribunales, recurramos al arbitraje privado. Desde organismos privados, desde negocios privados, se impulsan la comercialización de una serie de Planes (curioso nombre) comercializados a través de las inmobiliarias. Alquile sin miedo, que en un plis plas se lo soluciona el arbitro, no como esos cansinos de la Administración de Justicia. Y ya de paso le coloco un seguro en el paquete. Quien no alquila es porque no quiere. Y entonces llega a nota de prensa de la que hablo. Me refiero a la Nota de Prensa de Europa Press que publica Expansión: El arbitraje logra desahuciar en 25 días frente a los ocho meses de la vía judicial.

En primer lugar me da vergüenza autocitarme (punto 2 del caso de los Elipe y más información en la web de Cienladrillos) pero hace ya tiempo que se viene avisando de que no parece nada claro que se pueda someter contractualmente a arbitraje privado un contrato de arrendamiento de vivienda. El asunto es peliaguado cuando uno constata que, ante la ineficacia de nuestros Padres de la Patria, ha habido una contratación masiva de este tipo de productos. Por tanto, y en primer lugar, este es un punto cuando menos oscuro.

En segundo lugar, lo del plazo de 25 días me mueve a la risa. A la risa Felisa. Eso será si el inquilino desaloja voluntariamente. Si no lo hace, para la ejecución del laudo hay que recurrir a la Administración de Jsuticia. Si, esas misma que tarda esos 8 meses. Y no vayáis a a pensar que si son lentos para unas cosas son rápidas para otras.

Por otro lado, y aunque la legislación limita, por su propio concepto, las posibilidades de recurrir un laudo que no nos guste en vía judicial (No tendría sentido montarse un sistema privado y luego que funcionase igual que uno publico) lo cierto es que hay laudos arbitrales anulados. En esta y en otras materias. Por tanto, la seguridad y rapidez de un laudo de estas características puede ser parecida a una sentencia en primera instancia. O, incluso en ocasiones, yo diría que menor.

Si os fijáis en la Nota de Prensa, se citan como ventajas la menor exigencia en materia de notificaciones así como la no necesidad de celebrar una vista. Todo esto está en consonancia con algo por lo que se han anulado algunos laudos (aunque no fuesen de materia arrendaticia) y es que los magistrados observan falta de imparcialidad por parte de los arbitros. Pensad en la publicidad de estos planes, de estos paquetes arbitrales-aseguradores.¿ quién van dirigidos?, ¿a quién se venden? Sobre todo al propietario, se le vende como solución a sus problemas, como medio de proteger sus derechos. No se plantea como método de hacer justicia, de alcanzar un resultado equitativo, legal. Parece claro hacia donde cargan, Y eso conduce a que nos encontremos con laudos arbitrales que no son admitidos a ejecución por los Tribunales debido a que consideran que las cláusulas son nulas.

Es una pena. A mi el arbitraje no me parece una mala opción, aunque no tengo claro que, tal y como esta montado el mercado, sea una opción para el tema del alquiler. Lo que me parece horroroso como se han creado una serie de conglomerados jurídicos, de sociedades, haciendo creer a la gente que tiene todas las virtudes del sistema judicial ordinario y ninguno de sus defectos. Y lo que puede ocurrir es que se acaben cargando una vía que era inicialmente interesante. Para todos aquellos que esteis interesados me gustarría recomendaros un Blog, llamado Foro de Arbitraje.

A este respecto encuentro de lo más goloso un articulo de Negocio del 3 de marzo de 2009, en su página 28. González-Espejo, Secretario del Consejo de Administración del Grupo Lar, nos recuerda que si bien el arbitraje es mucho más ágil a la hora de resolver los conflictos entre partes, implica un mayor costo y la posible revisión de los laudos arbitrales. Pero añade algo más que lo que es clave para entender los motivos que hacen que el arbitraje, a nivel internacional y entre grandes empresas funcione, y a nivel domestico y entre propietarios e inquilinos no. Y es que su experiencia es que las empresas se someten al laudo, y lo cumplen voluntariamente. No explica las causas. Lo hago yo. Esta muy mal visto no someterse. Y salvo que el asunto sea gordísimo o demasiado evidente, recurrir un laudo, negarse a cumplirlo voluntariamente, afecta a la sociedad a la hora de desarrollar su negocio. ¿Qué proveedores o clientes van a confiar en él y en el arbitraje si sabotea sistemáticamente el sistema que se han otorgado mutuamente?

Es evidente que, esa sanción oculta para el inquilino condenado al desahucio no existe. Y, sin embargo, yo si que creo que por ahí podría empezar una reforma del sistema legal. No tengo clara la viabilidad del arbitraje en esta materia, pero si desde luego otras variantes:

a) Igual que existe el seguro obligatorio de circulación debería existir un seguro obligatorio de arrendamiento, que garantice el cobro de las rentas así como el estado en que se devuelve la vivienda (si no me equivoco, ya se están incluyendo este tipo de riesgos dentro de determinadas pólizas de hogar, aunque yo prefiero algo separado, con un tomador que es el inquilino, unos beneficiarios que son arrendadores y vecinos, y una prima única). Supongo que Carlos o Ángel podrán aportarnos una visión mucho más técnica del asunto. También debería cubrir todo lo relacionado con las relaciones con la Comunidad de Propietarios . A estudiar modos de coacción para imponer el Seguro, el papel del Consorcio, posibilidad de limitar la posibilidad de juicios rápidos o arbitrajes a aquellos contratos amparados por dichos seguros, etc...

b) Como complemento de dicho seguro obligatorio de arrendamiento, se crearía una base de datos de historial arrendaticio, consultable por las compañías a las que se solicite el seguro, para dejar al desnudo a aquellos que tiene una elevada siniestralidad, por llamarla de algún modo. En el se relejarían las polizas contratadas históricamente y sus devenires, asi como información judicial/arbitral vinculada a temas arendaticios. Resulta increíble que a día de hoy no exista nada similar, al menos en el caso español.

PD: Quiero dedicar este post a OAntonio. Gracias por tu colaboración.

Etiquetas: arbitraje · alquiler · increible · incierto

¿De verdad se quiere apoyar el mercado del alquiler?

09 de Octubre de 2007

Comentarios

Recientemente, la vulgarmente conocida como "la Chacón" (por cierto, sigo insistiendo en que esta chica se ha hecho algo) nos comunicaba parte del Evangelio Laico según San ZP. Vamos a apoyar el mercado del alquiler. Me parece bien. Otra cosa es que vayamos nosotros y nos lo creamos. Y es que por sus obras les conoceréis. Y no me refiero a las públicas, que también.

Así, a bote pronto una se da cuenta de determinadas cosas:

El PSOE, al igual que el PP, sigue sin solucionar realmente el problema de los pisos de renta antigua. Eso si que es una herencia franquista y no la estatua de Menéndez Pelayo de la Biblioteca Nacional (que pena Rosa que te hayas tenido que ir, con los buenos momentos que me hacías pasar.
Han dicho que van a bajar de 4 a 1 mes el plazo para instar el desahucio de los inquilinos morosos. Dicho así suena bien. Pero es que lo que hacen es únicamente permitir que se inicié el procedimiento de desahucio. Procedimiento que en España tiene una duración media de entre 12 y 18 meses. Vamos, que según la legislación anterior un moroso podía estar en tu casa 4 meses por la gorra antes de que pudieses decir ni mu. Deben ser cosas de la sensibilidad social española. Eso si, si peinsan que con un puñado de juzgados especializados esto se va a solucionar sólo son tontos. Y si no lo piensan, son cínicos. Me inclino por la segunda opción, ya que me hace mucha gracia que esta medida la apoye quien se ha retratado ya votando en contra de lo mismo que ahora propone. Ay Carmen, perdón Carme, que te están cambiando.
Han dado muestra de la brillante capacidad de gestión pública del alquiler. Su Spaviv es la envidia de Europa.
A escasos meses de las elecciones se dedican a anunciar subvenciones varias: para inquilinos, para propietarios que pongan sus pisos en alquiler, para l niño y para la niña...en mi opinión una política totalmente errada. No se trata de dinero. Se trata fundamentalmente de seguridad jurídica, se trata de evitar que los morosos profesionales pasen de un piso a a otro sin pagar ninguno, se trata de poder recuperar las viviendas sin encontrarlas destrozadas, se trata de un problema de oferta Carme,,,

Y mientras pensaba todo esto me encuentro con un articulo del Cinco Días donde su autor, frente a este mundo edulcorado de ZP y su mariachi, señala dos puntos que demuestran en el fondo lo mucho de maquillaje electoral que tiene esta apuesta por el alquiler. Leer más

Etiquetas: apoyo · mercado · alquiler

El PSOE dice NO al alquiler...

29 de Abril de 2007

Comentarios

Y es que hay noticias que se comentan solas. Tras machacarnos con que el mercado del alquiler esta por debajo de lo que le correspondería(cierto), tras reconocer implícitamente(y s no vease la SPA donde incide) que el problema esta en una legislación que desprotege absolutamente al propietario, etc...bueno, tras todo eso, cuando pueden poner su granito de arena para irlo solucionando, ¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡SORPRESA!!!!!!!!!!!!!!, mejor lo dejamos como esta.

Sres. del Psoe, antes de retirar estatuas de Franco de las calles convendría acabar con legislación franquistas que aun pervive en nuestro país, subrepticiamente. Es vergonzoso que aun hoy, en el siglo XXI, siga habiendo familias afectadas por los los "alquileres de renta antigua" minimamente moderados por la legislación democrática. Y es vergonzoso que el espíritu que subyace en esa legislación expropiatoria siga manchando los nuevo marcos legales que se han ido generando. Leer más

Etiquetas: alquiler · PSOE