EchevarriUsuario de Rankia desde sus inicios. Su blog está considerado uno de los más representativos de Rankia. 
 Etiquetas
ajuste banca banco crisis cuenta Echevarri financieros fiscal hacienda hearst hipoteca inmobiliaria inmuebles intermediarios inversión negocio nominados préstamo seguro tarjetas de crédito
Últimos comentarios
Sitios que sigoEnlaces
Últimas entradas de los Blogs
Etiqueta "AJD": 4 resultadosCréditos hipotecarios y AJD reloaded
29 de Marzo de 2010
Cataluña. Respirad profundamente, que os invada la relajación, y jugad conmigo un rato al pasapalabra temático catalán, así salteado. Con la B, forma popular de denominar al club de fútbol más importante de Cataluña (fácil). Con la E, ley que lleva varada en el TC desde tiempo inmemorial (casi tan fácil como la anterior), con la C, producto hipotecario en el que se ha basado la expansión de la banca de consumo de más de una entidad catalana. ¿Cómo que no sabéis la respuesta? Venga, no me digas que no conocéis los créditos hipotecarios. He dicho créditos, no préstamos.. Pues quizás, sólo quizás, vuestra hipoteca es un crédito hipotecario. Y quizás, tal vez quizás, alguien tenga una sorpresa desagradable para vosotros. Recordemos que un crédito hipotecario supone, a diferencia del préstamo, un contrato en el cual, en determinadas condiciones, se puede volver a disponer del dinero ya amortizado. Por lo demás, estos créditos hipotecarios customizados, funcionan de modo muy similar a un préstamo hipotecario: se establecen amortizaciones por el sistema francés, se va reduciendo en cada una de las amortizaciones el limite disponible de la linea principal de financiación, etc..(sin perjuicio que, de común acuerdo, y gracias a la amortización de aquella se vaya habilitando poco a poco la posibilidad de segundas y terceras disposiciones (más caras, que esto se les suele olvidar. ¿Por qué las entidades apostaban por este producto y qué problemas están surgiendo ahora? Leer más Trileros fiscales y el AJD
24 de Junio de 2009
Es de esas cosas que te dejaban con la boca abierta. Ver moverse las manos de los trileros, sus tres naipes arriba y abajo, o la bolita de turno bajo los cubiletes, observar como calienta el gancho a los incautos, como alimenta el trilero el ego del concursante dejándole ganar para luego desplumarle sin que sepa muy bien lo que ha pasado. Es glorioso. Claro que creo que nuestros políticos son dignos sucesores de los trileros. Así, en la normativa fiscal, nos entretienen con mil subterfugios, nos venden mil propuestas cada más justa, solidaria y progresista. Sus medios ganchos nos hacen creer en sus palabras. Hacemos los números tal y como ellos nos dicen y nos los creemos. Y a diferencia de los trileros, muchos siguen sin tener la conciencia de haber sido esquilmados. Hace unos cuantos años ya, en distintas Comunidades Autónomas, en muchos casos gobernadas por un partido que se autodenominaba antes como liberal (entre otras muchas cosas) se anunciaba la supresión/reducción del Impuesto de Sucesiones y Donaciones, especialmente entre familiares cercanos. Pero hubo quie se olvidó de la segunda parte. Frente al movimiento de distracción de la reducción de impuestos citada se producía una elevación de los Impuestos de Transmisiones Patrimoniales y de Actos Jurídicos Documentados. Y cuando digo subida quiero decir que de media solían duplicar los tipos. Sin despeinarse tu. En parte, ese movimiento alegraba a más de una entidad financiera local, pero sobre todo era hábil. La recaudación se iba a incrementar muy mucho, sin casi hacer nada. Estoy seguro que lo tenían muy claro. En sucesiones y donaciones el escaqueo es mucho mayor, las posibilidades de cobro menores, las garantías para girar complementarias también. Frente a ello tenemos los impuestos indirectos vinculados a operaciones inmobiliarias en pleno boom del sector. En el caso de los vinculados a hipotecas ineludibles, y en el caso de Transmisiones Patrimoniales por las compraventas, aun habiendo escapismo, siempre cabía tirar de complementaria con la garantía de que el inmueble estaba afecto al pago de dichas liquidaciones. Conclusión: te perdono 2 pero me llevo 6 y tu sociedad, entre La Noria y el Dónde estas Corazón, ni te has enterado. Dejan de pagar 4 gatos para que paguen 44. Mi cena apúntesela a aquella mesa, camarero. Y oye, ya sabéis que el criminal siempre vuelve al lugar del crimen. Y vuelve a cometerlo. Si siempre funciona, porque no vamos a repetir. Pues eso, que el cartero y los políticos siempre llaman tropecientas veces. Veamos, recientemente la Comunidad Autónoma de Madrid ha comunicado que va eliminar el Impuesto de AJD para operaciones hipotecarias vinculadas con la vivienda habitual. No ha quedado muy claro el tema, pues que yo sepa la ley no se ha aprobado todavía, pero parece ser que tanto para constitución de hipotecas para compras, como en los cambios de hipotecas, etc, se va a declarar como exento. Me parece muy bien, pero que muy bien, sobre todo teniendo en cuenta que la Ley de Subrogaciones, que permitiría una mayor fluidez hipotecarias se esta demostrando como bastante inoperante a estos efectos.Me uno a la alegría común o que capacidad económica tienes si debes recurría una hipoteca, pero en fin, que no esta mal. Pero.... Llama la atención el momento en que se produce. Justo cuando menos hipotecas, justo cuando menos se vende. Parece más un intento por estimular las compras que un acto de justicia para con los administrados. Y claro, a uno le entra el deja vu. Y es que algo más se mueve en la trastienda fiscal de las Comunidades Autónomas. Pero frente a la atonía del mercado ordinario de compraventa ordinaria de inmuebles, especialmente de viviendas, hay una alternativa, otro hecho gravable que crece de mala manera, que se dispara a marchas forzadas, como un auténtico tiro: las adquisiciones de inmuebles por entidades financieras (que se lo digan al pocero). Cito textual un interesante artículo de Expansion. Según los datos recabados por EXPANSIÓN, trece de las quince autonomías de régimen tributario común han elevado el tipo impositivo de Actos Jurídicos Documentados (AJD) en los casos de renuncia a la exención del IVA. O sea, en lugar de gravar el tipo general de este impuesto –el 1% del importe de la operación–, aplican un 1,5% o un 2%, según la comunidad. Y aquí conviene explicar qué es eso de la renuncia a la exención del IVA. Los inmuebles del promotor que llevan más de dos años sin vender desde la declaración de obra nueva se consideran usados. Por tanto, a la hora de vendérselos (y la dación en pago es una venta) al Banco para condonar una deuda, están exentos de IVA (7% para vivienda, 16% para otros) y sujetos a Transmisiones Patrimoniales (en general 7%). Pero al ser un transmisión entre empresas cabe renunciar a dicha exención y tributar por IVA. Y alguno diréis, que más da...pues no. El adquirente podrá luego aplicarse ese IVA y recuperarlo, mientras que el ITP es un mayor valor de adquisición. Por tanto, suele ocurrir, que haciendo números conviene el renunciar a la exención del IVA y así poder recuperar ese dinero. Sin embargo, en el caso de acogernos al IVA, junto con el mismo debemos pagar AJD. Y ese AJD es que estas cucas comunidades han subido. Total, que lo paguen los Bancos y Cajas, que son muy malos. Ah, ¿qué luego lo van a repercutirlo de un modo u otro a terceros? Ese no es el problema de los políticos de las CCAA. Lo importante es pillar, y muchas entidades van a tener que pagar por narices. Es más, la jugada puede ser aún más golosa. En determinadas ocasiones, la elevación de ese impuesto de AJD puede llevar a nuestro asesor fiscal a recomendarnos que no nos acojamos a la renuncia de la exención, a que tributemos por ITP. Y oye, mejor todavía para las CCAA, pues mientras que el IVA es un impuesto que controla la Administración central y que luego cede un parte a las CCAA, en el caso de Transmisiones Patrimoniales, lo controlan las Haciendas autonómicas y se lo chupan integro. Queda claro, que entre esas voraces CCAA está la de Madrid. ¿A nadie le suena familiar? PD: Consciente del ladrillo que os acabo de meter, comunico al sector menos hardcore del blog que en compensación voy a empezar a seguir, al igual que el año pasado, las nuevas emisiones de Ajuste de Cuentas, más como excusa para tratar temas financieros que como ejemplos realmente didácticos.
El AJD y las novaciones para fijar carencia
17 de Junio de 2009
La semana pasada nos malacostumbramos. Casi a post diario. Y esta es miércoles y vamos de secano. Tengo bastantes temillas atrasados, pero hoy, por razones que obviamente comprenderéis voy a publicar mi opinión sobre una consulta que me mandó un lector del blog la semana pasada, y que creo que es de recibo responder. A continuación os la extracto: Estimado Echevarri: Soy asiduo de tu blog, me encanta, por lo que te felicito. Dado que estoy en paro, le pedí al Banco que modificara la hipoteca para pagar menos cuota al mes, al menos durante uno o dos años. Como mi hipoteca es de 30 años, me dijeron que no podían alargar más el plazo, pero me propusieron establecer un período de carencia, así sólo pagaría intereses durante dos años y la cuota me bajaba unos 300€. Pregunté qué costes tenía y si tenía que pagar algún impuesto y me dijeron que no tenía apenas costes hacer la modificación de la hipoteca y no tenía que pagar ningún impuesto, el notario también me dijo que no había impuestos. El AJD, las Haciendas Autonómicas, y la indefensión del contribuyente paganini
22 de Julio de 2008
Me suelen decir que me enrollo en exceso. O sea que en este post trataré de ir al grano, aunque cada vez que lo pienso me lleno de indignación: 1. El establecer una Hipoteca sobre un inmueble esta gravado por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Dicho impuesto, que esta cedido a las Comunidades Autónomas, según zonas y casos, se suele mover sobre el 1%, ya no de la Hipoteca, si no de la responsabilidad hipotecaria, que viene a ser un 150% de aquella. Es decir, en última instancia, la Hacienda Autonómica se embolsa un 1,5%, como regla general, cada vez que se constituye una hipoteca, ya sea para compra de ese bien o para cualquier otro fin. 2. Uno de los modos tradicionales de evitar dicho pago es la llamada subrogación de deudor (no confundir con la de acreedor). En este tipo de subrogaciones, alguien, particular o promotor nos vende un inmueble, y como parte del medio de pago esta el quedarnos con su hipoteca, el subrogarnos en ella. Al hacerlo, y aunque la modifiquemos a posterior para adecuarla a nuestro gusto, siempre y cuando no incrementemos capital, estamos exentos de AJD. 3. En muchas de estas operaciones de compraventas con subrogación se incorporaban garantías adicionales. Estoy hablando de los avales personales. El típico supuesto de un chaval que se subroga en el crédito del promotor y el banco le pide que le avalen los padres. Técnicamente, es la denominada fianza sobrevenida (sobre un préstamo ya constituido). Por supuesto, como en cualquier operación hipotecaria, el adquirente/hipotecante pacta con el Banco que todos los gastos corren de cuenta suya, a excepción de los que pacte con el vendedor (vamos, que el Banco no paga nada). 4. Pues bien, algunas Comunidades Autónomas, entre ellas Extremadura, aunque no es la única (las que conozco son todas del PSOE), llevan ya uno o dos años reinterpretando la ley. Consideran que, en los supuestos en que en esa compraventa con subrogación haya habido una incorporación de avalistas se ha producido un nuevo hecho imponible, la constitución de esa fianza. Y exigen el pago de la misma por Transmisiones Patrimoniales, que generalmente tributa para estos casos de fianzas al mismo tipo que el AJD. 5. Lo increíble es que esta interpretación es sumamente novedosa. Ellos aducen (ya veremos que no es así) que lo establece la Ley, y que no pueden negarse a exigir dicho impuesto. Se olvidan de que nunca lo habían hecho hasta el momento, lo cual es sumamente gracioso en algunas Comunidades donde, desde la instauración de la democracia, y por supuesto desde la implantación de este marco fiscal, siempre ha gobernado el mismo (véase PSOE y Extremadura). Espero que estén exigiendo responsabilidades a sus antiguos compañeros de Partido que, según ellos, han actuado tan gravemente. Y es que, de creerles, no se hasta que punto podemos hablar de algún tipo delictivo. 6. El asunto roza el sainete cuando, en vez de comunicar públicamente el cambio de criterio (pues no es otra cosa) se dedican a revisar antiguas liquidaciones no prescritas, habiendo transcurrido ya años, y a girar liquidaciones complementarias con los correspondientes recargos e intereses de demora. Podéis imaginar el jarro de agua fría que supone para un chaval, para cualquier persona, que después de 3 años te vengan con una liquidación que facilmente supera los 3.000 euros. Y además generándote indefensión. Es lo que entienden los progres de este pais por favorecer el acceso a la vivienda. 7. Hablo de indefensión ya que el auténtico sujeto pasivo de este impuesto en el caso de las fianzas o avales, es, a diferencia de en las hipotecas, el beneficiario de las mismas, la entidad crediticia (que es quien puede recurrir esta liquidación). Realmente es a esta entidad a quien le giran esta liquidación complementaria. Y en ello se basan los políticos de turno para justificar que esta medida no afecta a los particulares. Es tomarnos por tontos. En primer lugar, las entidades nos repercutirán los costes gracias a la claúsula pactada en que nos hacemos cargo de todos los gastos (y, en lineas generales, discutirlo ante un Tribunal es ciertamente dificl). En segundo lugar, independientemente de que lo sufra una Entidad Bancaria o un chaval de 25 años, el cambio de criterio fiscal y la inseguridad jurídica que supone, son impresentables. Y en tercero, de no poder repercutirlo de un modo, lo harán de otro, elevando las condiciones financieras de las hipotecas. Me temo que nuestros políticos no entienden de economía de mercado (ellos estan con los derechos sociales y esas cosas, generalemnte pagados con estos impuestos). Ellos están a otra cosa. 8. ¿Que puede hacer el particular? En primer lugar acordarse electoralmente de los políticos que son capaces de practicar estas artes. Votar con el bolsillo, y pasarles la minuta. En segundo lugar exigir al Banco que recurra, dada la falta de legitimidad que tiene el particular ante Hacienda. Y que recurra todo lo que haga falta, pues en el y en su Gestoría ha confiado para tramitar la operación hipotecaria. Y si no lo saben, recordarles que, si además de lo expuesto hiciesen falta argumentos jurídicos de peso, los hay. Que se invoquen, pues dicho fianza tiene carácter mercantil, y como tal esta sujeta a IVA y no a Transmisiones. Y dentro de su sujección a IVA, esta exenta. 9. Ya no es solo que no hayan tenido la decencia de acabar con el AJD para la constitución de Hipotecas en la ultima reforma. Es que pretenden reinterpretar la Ley, cueste lo que cueste, y exprimir a los contribuyentes. Pero el chollo se les esta acabando. Las Administraciones Públicas, que han sido los principales beneficiarios (o mejor dicho los políticos) del boom inmobiliario se encuentran ante una teta que se deshincha. Ni agarrándose a interpretaciones peregrinas y arbitrarias podrán evitar la pobreza que se les viene encima. Comiencen a ahorrar, que El Rey esta desnudo. Parafraseando a ZP, podrá haber más menos derechos sociales, pero si no hay quien los financie, no se podrán llevar a cabo.
Otros contenidos sobre 'AJD' en Rankia.comAJD en renovaciones polizas de credito
Yann tiersen.
Buenas, Estoy buscando por el buscador algo relacionado con este tema pero no encuentro nada. Tengo una poliza de credito con garantia hipotecaria que
Ayuda , necesitamos asesor ¿incompatibilidad de impuestos?
jangel18.
Mi padre nos donó un terreno en 1994 ,en ese momento no hicimos la escritura de donación .En dicho terreno construimos nuestra vivienda ilegalmente, ya que
Igualdad rango hipotecas no inscritas
Esther99.
Buenas tardes, Me gustaría saber vuestra opinión en relación a dos escrituras de préstamo hipotecario autorizadas el mismo día en la que en una se pone que
El TS falla la sujeción a IVA y no al ITP-AJD en operaciones de compras inmobiliarias entre empresas.
Chanquete.
En todas las transmisiones inmobiliarias que se realicen entre empresarios se aplica el IVA y no el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos
Cancelación usufructo vitalicio, ¿prescrito? (ITP y AJD).
Landri.
Si hay un impuesto enrevesado, este es el ITP, sin duda.... a ver: padres donan su patrimonio en vida a sus hijos. a uno de ellos le corresponde la nuda
Ayuda con el AJD e ITP - he comprado un piso de 96.000€ y me vienen 12.000€ de impuestos
Giome.
Hola a todos, pues como decia en el título del post, he comprado un apartamento a Caja Madrid por 96.000€, valor de tasación 126.000€ y la hipoteca me la
Liquidación tp y ajd
Wiloco.
Buenas, a un amigo le ha llegado la liquidación tp y ajd sobre una vivienda que compro hace 3 años, ahora hacienda le ha subido la base imponible y ha tenido
Compraventa de vivienda con subrogacion
Fiscalista.
¿Cómo tributa la compra de un inmueble a una promotora en la que el comprador se subroga en el prestamo hipotecario en su día concedido a la misma? Y si además el banco le pide al comprador que le avalen sus padres o quien sea. ¿cómo tributa ese afianzamiento?
Ampliación y novación de préstamo hipotecario
Fiscalista.
1.- La escritura pública de ampliación de préstamo hipotecario realizada por una entidad financiera, que es sujeto pasivo del IVA, está sujeta a la cuota gradual de la modalidad de AJD, documentos notariales, al cumplirse los requisitos estipulados en el artículo 31.
Vivienda del portero. Tributación
Fiscalista.
Hechos:
En una comunidad de propietarios se ha acordado vender la vivienda del portero, para lo cual, previamente hay que proceder a:
-Efectuar la declaración de OBRA NUEVA (no siempre)
-Desafectar dicha vivienda de los elementos comunes; es decir, la vivienda del portero, como los ascensores y las escaleras, es un elemento común de todos los propietarios (cada uno con su
|
