El blog de Echevarri
O lo que se me ocurre sobre el mundo financiero

¿Préstamos a comunidades de propietarios?

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Publicado por Echevarri el 13 de septiembre de 2011

Voy a daros un poco de envidia. Me he pegado unas vacaciones como un señor, pero como un señor de los de antes de la primera crisis del petróleo. Ahora toca volver a la realidad, así que ya me tenéis por aquí para dar la trisca. Y como tema de arranque he optado por uno de los pasajes menos mediáticos del RD Ley 8/2011, ése que en pleno junio levanto la polvareda respecto a las ejecuciones hipotecarias (el parto de los montes), y en el que un servidor, siendo rarito, prefirió fijarse en el fin del silencio positivo. Pues bien, ahora toca hablar de su apuesta por la financiación a las Comunidades de Propiedad Horizontal, vamos, las de vecinos de toda la vida.  Os recomiendo la lectura de los arts. 17. y ss. del RD, con especial dedicación al nº 20, englobadas en el epígrafe Medidas para el fomento de las actuaciones de rehabilitación

¿De que va todo esto? Hagamos un flashback normativo. Vayamos al antecedente más inmediato de estas disposiciones, y del que traen causa, el capítulo IV de la archifamosa Ley de Economía Sostenible, dedicado a Rehabilitación y Vivienda. Y es que, tras el batacazo inmobiliario (en el cual tienen buena parte de responsabilidad los gestores políticos, y especialmente los actuales) hay quien apuesta por la rehabilitación urbanística de nuestras ciudades como una manera de hacer de la necesidad (los edificios y entornos hay que mantenerlos) virtud (dinamizar la economía reorientando e impulsando el sector constructor).

Aquí me vais a permitir que sea un poco chapas, pero me da la sensación que existe un doble complejo de culpabilidad. Por un lado, el mencionado de estos aprendices de brujo que han laminado todo un sector. Por otro, el recuerdo indirecto en la mayoría de los casos, y directo en otros, de la oportunidad perdida de la Ley del Suelo del 75. Me explico: la Ley del Suelo de ese año es calificada por mucho como una Ley buena, muy técnica, de indudable nivel, pero que nace en un mal momento. Es una Ley pensada para la expansión urbanística, para el desarrollo de los planeamientos, para  un ciclo económico expansivo y se encuentra de bruces con la crisis del petróleo (si, esa antes de la cual se veraneaba como un señor). Muchos, a toro pasado, creen que si en vez de centrar el acento en proyectos faraónicos hubiese aportado por la rehabilitación urbanística de las ciudades que habían experimentado años de desarrollismo febril con las consecuencias por todos conocidas, hubiese sido mucho mejor (sumarle a eso el nuevo marco administrativo y entenderéis los motivos por los cuales la Ley tuvo un éxito limitado) Pues bien, algo de reconocimiento de dicho error parece haber en estas medidas de fomento de la rehabilitación.

Pues bien, uno de los sujetos necesariamente implicados en dichas medidas son las Comunidades de Propietarios. En relación con su papel,había un problema endémico vinculado al tema de los dineros: ¿Cómo financian las obras de rehabilitación que les competen? Son entidades sin personalidad jurídica, del estilo de una sociedad civil o una comunidad de bienes (ojo, no se entienda de modo literal), lo cual implicaba que todos los propietarios de elementos de la Comunidad, de los pisos, garajes y trasteros, tenían que firmar el préstamo que se concedía a la Comunidad. Pues bien, el art. 20 viene a solventar esto...

 

Actuar en el mercado inmobiliario con plena capacidad jurídica para todas las operaciones, incluidas las crediticias, relacionadas con el cumplimiento de los deberes de conservación, mejora y regeneración, así como con la participación en la ejecución de actuaciones aisladas o conjuntas, continuas o discontinuas, que correspondan.
 
Atención al artículo de El Mundo publicado al hilo del artículo, que se hace eco del problema.
 
Desde la fecha señalada, una entidad financiera no puede dar ya directamente con la puerta en las narices al presidente de la comunidad alegando necesitar la firma de todos los comuneros para la obtención de un crédito.
 
"Por fin, y ya era hora, se da respuesta a una vieja reivindicación en el derecho inmobiliario de las comunidades: la cobertura jurídica para suscribir préstamos con los que poder afrontar el pago de las obras de rehabilitación, a las que, por otro lado, estaban obligadas por ley", afirma Vicente Magro, presidente de la Audiencia Provincial de Alicante y doctor en Derecho. Este experto aplaude tal medida y ve en ella una vía idónea para cumplir la ley de conservación de edificios: "En plena crisis, pagar en efectivo las derramas es más que complicado. Así, se facilita la firma de créditos para pagar unas cuotas mucho más cómodas".
 
Desde el CAF Madrid se indica que esta nueva normativa se traducirá en una muy importante agilización a la hora de solicitar créditos. "Ya no tendrán que ir todos los propietarios a firmar el préstamo a la entidad, algo que es sumamente farragoso y complicado, sino que podrá acudir únicamente el presidente como representante legal de la comunidad", dice Martín. Éste avisa además de que ahora "sólo queda que estas entidades reconozcan la personalidad jurídica de las comunidades y abran sus líneas de crédito como dice el RD".
 
Con perdón, con la que esta cayendo resulta acojonante la visión financiera de algunos profesionales. Va a ver que explicar el ABC crediticio, a algo tan sencillo cómo cuales son las bases para conceder financiación, más allá de los requisitos formales en los que algunos se ciegan y que, aunque puedan tener su influencia no son el meollo del problema,
 
Cuando se le concede un crédito a alguien se examina la capacidad de pago y las garantías, básicamente. Esas son las dos variables en esencia que se han de manejar:
 
¿Cuál es la capacidad de pago de una CP? En teoría vendría dada por los ingresos procedentes de sus partícipes (cuotas, derramas, etc) menos los gastos que afrontan. En algunas comunidades de propietarios y para determinados importes, a través de series históricas será relativamente sencillo determinarlo. En otras absolutamente imposible. ¿Les resultará extraño a los profesionales antes citados que los Bancos prefieran estudiar participe a participe en vez de a la propia comunidad? ¿ a qué no? Pero ese no es el principal problema.
 
El principal problema son las garantías, la responsabilidad,o dicho en lenguaje de la calle, qué puede hacer el Banco en el caso de que no le paguen. Históricamente ese ha sido el motivo que ha llevado a los Bancos a denegar operaciones a Comunidades de Propietarios. De hecho, la practica es que esa firma entre todos al alimón no solía ser más que una firma de un préstamo solidario de todos los firmantes, Y es que, entre nosotros difícilmente se le puede embargar nada a una Comunidad de entre sus escasos bienes (elementos comunes, fondos de reserva, etc...). Generalmente, entra en marcha el art. 22 de la LPH
 
1. La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho.
2. Cualquier propietario podrá oponerse a la ejecución si acredita que se encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad en el momento de formularse el requerimiento a que se refiere el apartado anterior.
Si el deudor pagase en el acto de requerimiento, serán de su cargo las costas causadas hasta ese momento en la parte proporcional que le corresponda. 
Por supuesto, este artículo tiene agujeros e interpretaciones múltiples, En definitiva una responsabilidad subsidiaria, limitada y muy complicada de ejecutar judicialmente, Conclusión: si yo, entidad financiera, he de dar un crédito, y las garantías se circunscriben a las de los comuneros, será estos a los que he de analizar. Y si lo hago, ¿no resultará más sencillo concederles a ellos el crédito y no meterme en vericuetos legales? ¿Algunos creen que basta con la personalidad juridica para que los Bancos te abran la caja fuerte?
 
Para un próximo post me reservo por donde pueden ir los tiros en un futuro, y algunos atisbos de solución.

 

Etiquetas: comunidades · financiacion · Préstamos



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Comentarios
2 Joaquín73
13 de septiembre de 2011 (20:47)

Y a ver quién es el guapo que firma un crédito solidariamente con el resto de comuneros, arriesgándose a ser él el que pague todo o parte en caso de impago al banco.
Bastante difícil es cobrar los gastos de comunidad a los morosos, como para tener que meterse en estas historias.
Me temo que la capacidad de endeudarse se queda como está, y si el proveedor acepta pagarés o similares de la comunidad bien, y si no, se tendrá que esperar a las derramas..

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3 Atreides
14 de septiembre de 2011 (09:10)

Coincido plenamente con tu análisis, Echevarri. La banca no va a entrar en préstamos a Comunidades de Propietarios si no firman los comuneros, ya que la garantía de pago son ellos, no un ente sin personalidad jurídica con unos bienes embargables de nulo interés para la entidad financiera.

Original post, sin duda.

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4 Tristán el subastero
14 de septiembre de 2011 (17:16)

Brindis al sol, por tanto.

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5 W. Petersen
14 de septiembre de 2011 (18:22)

Esto es de cajón …………….. me suena a leyes al estilo de lo que yo entiendo como medida electoralista el recuperar el impuesto de patrimonio a las grandes fortunas, mire Sr. Pérez Rubalcaba, esto recauda si mete usted a las clases medias, las que tienen ingresos y patrimonio pero no los suficientes para comprarse un piso en Monaco y residir ahí como mas de un deportista, o de crear un SICAV en Luxemburgo, Andorra o George Town (Grand Cayman) si su idea es apretar a los de la Forbes, ya le digo yo que va listo, bueno no hace falta que yo se lo diga, usted ya lo sabe …… pues esto lo mismo la ley está ahí, pero ningún banco o caja dará un euro, o si lo hará si unos cuantos comuneros refrendan el contrato con su aval personal, solidario y con renuncia expresa a los beneficios de orden, división y excusión.

Ahora he recordado que hace un tiempo fui presidente de una comunidad en un edificio que teníamos una vivienda, y una vez (la única) me sale el administrador con un presupuesto de pintar la escalera y no sé cuantas cosas mas, y la mitad de la factura seria sin IVA y así no ahorrábamos un pico ……¿oiga está usted loco o qué? O sea yo, que con esto solo gano disgustos, no cobro un euro, ni debo cobrarlo, y además me meto en un problema fiscal y de responsabilidad subsidiaria …. Es que hacienda no se mete con las comunidades ¿será porque usted lo dice no? ………… huelga decir que me dimitieron a la primera junta …………. Por tonto y meter a los comuneros en gastos (IVA) innecesarios a juicio de unos cuantos vecinos listillos.

El que quiera meterse en líos fiscales, allá él .... pero yo por cuenta de otro (además) ni de coña .. vamos ....

De verdad ….. cuando legislan ¿piensan en para qué sirve? En muchos casos creo que no ….. apuesto que el que ha parido esta ley , vive en una casa unifamiliar y no ha estado en su vida en una junta de comunidad de vecinos, porque entre otras cosas su casa no tiene comunidad.

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6 El sujeto pasivo
14 de septiembre de 2011 (19:32)

Poco me importará lo que diga la ley o el banco, porque ni harto de vino voy a compartir deudas con mis queridos vecinos.

Cualquier día legislarán que se acaban los pobres y todo solucionado.

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7 Echevarri
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Y a ver quién es el guapo que firma un crédito solidariamente con el resto de comuneros, arriesgándose a ser él el que pague todo o parte en caso de impago al banco.
Bastante difícil es cobrar los gastos de comunidad a los morosos, como para tener que meterse en estas historias.
Me temo que la capacidad de endeudarse se queda como está, y si el proveedor acepta pagarés o similares de la comunidad bien, y si no, se tendrá que esperar a las derramas..

Echevarri  en respuesta a  Joaquín73
14 de septiembre de 2011 (20:31)

Joaquin, el tema esta en que si tu fuese proveedor tragarías con financiar así una comunidad? Yo no. O sea que a las derramas y que cada cual se busca la vida.
Hay excepciones. Estoy en comunidades que tienen su negociete, a ver si lo trato en el siguiente post.

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8 Echevarri
Echevarri  en respuesta a  Atreides
14 de septiembre de 2011 (20:32)

Gracias Pau.

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9 Echevarri
Echevarri  en respuesta a  Tristán el subastero
14 de septiembre de 2011 (20:32)

Eso es capacidad de sintesis

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10 Echevarri
Echevarri  en respuesta a  W. Petersen
14 de septiembre de 2011 (20:34)

Lo heavy es que los supuestos expertos avalan la laey como el bálsamo de Fierabrás...
La calidad legislativa es mínima. Toda la normativa sobre subrogaciones es lamentable....

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11 Echevarri
Echevarri  en respuesta a  El sujeto pasivo
14 de septiembre de 2011 (20:34)

El problema es que compartes destino con ellos

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12 W. Petersen
W. Petersen  en respuesta a  El sujeto pasivo
14 de septiembre de 2011 (20:37)

Pues en el anteproyecto del Estatut de Catalunya, no sé en el texto definitivo, se indicaba el "derecho a ser feliz", y soy catalanista, no o niego, muy catalanista, lo digo porque no es por mi parte un ataque al Estatut, es un ataque a ciertos políticos ............

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13 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  W. Petersen
14 de septiembre de 2011 (20:44)

En la Constitución americana está mucho mejor expresado, es algo así como derecho a buscar la felicidad, lo que no es más que el derecho a defender nuestros propios intereses, con lo que estoy plenamente de acuerdo. Otra cosa es conseguirlo.

Pero en el Estatut que mencionas hay otro derecho con el que yo aluciné, el "derecho al paisaje".

Y si miramos otros estatutos o constituciones seguro que alucinamos en grupo. Nuestros políticos son unos chorras de cuidado.

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14 W. Petersen
W. Petersen  en respuesta a  Echevarri
14 de septiembre de 2011 (20:45)

No te referirás a vender la portería o el sobre ático ?????? porque no hace mucho que a través de una entidad financiera visité una finca, que según su web era un primer piso, pero que en realidad subías 4 escalones (si, si 4) y era una portería, entonces pregunté por la cédula de habitabilidad (tengo unas ideas .....) y el vendedor me dijo "pues muy fácil, como es pequeño el pisito, y es lo que usted busca, lo convierte en un loft, que están muy de moda y con la salida y ventilación al patio de la manzana no tendrá problema alguno" ¿negocietes de estos?

Por cierto, si publicas mas a menudo, sabes que tienes unos cuantos lectores, esperando a ver con qué nos sales, ya que normalmente tocas temas muy interesantes.

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15 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Echevarri
14 de septiembre de 2011 (20:46)

En la legislación acerca de las subastas judiciales hay otro brindis al sol que me gusta mucho, el concerniente a que los bancos puedan dar créditos para que los adjudicatarios paguen los remates de las subastas, juas-juas-juas.

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16 W. Petersen
W. Petersen  en respuesta a  Tristán el subastero
14 de septiembre de 2011 (20:49)

Pues vigila con estas cosas, porque en la constitución hay algo del derecho a la vivienda, que si se aplica como quieren algunos, tendrás que buscarte otro curro .............. Esto del "paisaje" si se indica que los ciudadanos tenemos derecho a que nuestro entorno natural sea objeto de conservación, ves ya sería al estilo americano .... y de mejor acuerdo por parte de la ciudadanía.

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17 W. Petersen
W. Petersen  en respuesta a  Tristán el subastero
14 de septiembre de 2011 (20:50)

A veces el populismo de algunos políticos de otras latitudes, no difiere mucho de los que tenemos aquí.

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18 Echevarri
Echevarri  en respuesta a  Tristán el subastero
14 de septiembre de 2011 (21:07)

juro que lo he visto una vez, la hipoteca del derecho de remate creo...

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19 Echevarri
Echevarri  en respuesta a  W. Petersen
14 de septiembre de 2011 (21:08)

Hay algunos que tienen auténticas viviendas, pero me referia más bien a complejos inmobiliarios fallidos, ya lo explicaré...
Gracias Petersen, a ver si soy capaz.

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20 El sujeto pasivo
El sujeto pasivo  en respuesta a  Echevarri
14 de septiembre de 2011 (21:36)

¿Otra vez solidario a la fuerza? Estoy empezando a cansarme.

Tendré que buscarme una cueva sin división horizontal y si es posible de ocupa.

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21 El sujeto pasivo
El sujeto pasivo  en respuesta a  W. Petersen
14 de septiembre de 2011 (21:42)

Te aseguro que mañana saldrá el sol por el oeste y por si tienes alguna duda te lo acabo de escribir en el BOE de Echevarri. Verdad verdadera.

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