El blog de Echevarri
O lo que se me ocurre sobre el mundo financiero

Opciones inmobiliarias y los mentalistas fiscales

14
Publicado por Echevarri el 05 de julio de 2011

Sostengo desde hace tiempo que en las distintas Haciendas que se reparten nuestros tributos se han desarrollado hace tiempo Departamentos de I+D+i impresionantes. Me imagino a un grupo de mentes privilegiadas dando vueltas a la normativa, desarrollando ingeniosos conceptos con un único fín: recaudar más. Y si para ello han de llegar a conclusiones jurídicamente cuestionables, pues se llega. Total, si el contribuyente les lleva a los Tribunales siempre tirarán con pólvora de rey. Así que si no protesta promoción, y si protesta que el y otros como él paguen la factura jurídica. Hacienda siempre gana, o all menos no pierden los que la gestionan.

El otro día leía un articulo en Expansión que me dejo turulato: La opción de compra, de Carlos Romero Plaza En el mismo se recogía, como aviso a navegantes, la interpretación ventajista, y desde luego a mi juicio y del articulista totalmente errónea, de la tributación de las opciones o señales de inmuebles en caso de desistimiento del comprador. Os lo trataré de resumir.

Creo que es pública y notoria una manera habitual de funcionar por parte de los promotores.  Sin entrar en tecnicismos jurídicos a través de contratos a plazo (opciones, promesas de compraventa con arras penitenciales, etc) se señalizaba un suelo X a un plazo dado (2,3,4 años, por ejemplo), dando unas cantidades a cuenta del precio final. Dichas cantidades se perderían, suponiendo la indemnización para los vendedores, en caso de que el comprador desistiese de formalizar la compraventa, que configuraba así un stock de suelo. Durante ese tiempo  se encargaba de buscar la financiación, de sondear comercialmente el mercado y, fundamentalmente en muchos casos, de desarrollar urbanísticamente el suelo.

También es público y notorio que muchos de esos contratos, dada la crisis, se han venido abajo. Bien debido a la ausencia de financiación, bien a la falta del interés del promotor, las operaciones no se han llevado a cabo, han vencido y los vendedores han hecho suyo el dinero entregado en concepto de indemnización. Y aquí es donde entra Hacienda.

Hasta donde yo conozco, y algo conozco, el criterio que se admitía y que parece lógico prima facie, es considerar que dicha ganancia, que dicho incremento patrimonial tributa en el ejercicio en que se concreta el decaimiento de esa opción, la conversión de esas arras en indemnización. Así, si en el 2004 se ha fijado que la fecha tope es marzo del 2006 y se han recibido en ese año 2004 100.000 euros a cuenta es 2006 el año en que se tributa por esta ganancia (si no se ha comunicado previamente la renuncia a ejercerla). Pues bien, parece que alguien ha pensado que esa no es la interpretación correcta. Atentos que es glorioso el asunto.

Según las mentes preclaras de la cosa pública, el ejercicio para declarar los citados 100.000 euros es ese 2004, usando una suerte de criterio de ¿caja? ni más ni menos. Conclusión, no sólo he perdido un negocio inmobiliario al no poder vender el terreno, es que encima, de un modo sobrevenido me van a meter un pullazo fiscal (sanción, recargos, etc...). Creo que no tiene un pase y me explico.

Cuando recibimos ese dinero no es una ganancia patrimonial, lo recibimos en concepto de adelanto de una operación que aún no se ha perfeccionado, no se ha formalizado. La naturaleza de dicha entrega va a variar en el tiempo. Inicialmente es parte de un precio por venir, una garantía realmente. Si todo sale bien, y se perfecciona, estamos hablando de que se quedará en un mero adelanto y a la hora de configurar mi posible ganancia tendré que estar a la plusvalía realmente obtenida. Si sale mal, esa garantía se convertirá en una indemnización, en una ganancia patrimonial (de la que habré de restar en su caso los gastos necesarios, por ejemplo jurídicos, para obtenerla). Y yo me pregunto si pretende Hacienda que en el 2004  declarase por una operación que no se como va a devenir, en que se vana concretar jurídicamente, y cuyo tratamiento fiscal va a ser tan diferente. Entiendo que en sus filas puede haber adivinos, pero en el común de las calles no.

Dicho lo cual, tres precisiones.

1) Insisto en que yo no he visto en la práctica dicha interpretación "mentalista", que me hago eco de lo expuesto por Carlos Romero. Pero me cuadra con determinadas formas de actuar que siguen el criterio de la maximización de la recaudación, caiga quien caiga (incluido el sentido común).

2) Que coincido con el autor en que no se puede considerar que dicha ganancia patrimonial se considere como obtenida en un periodo superior a un año, tratándose claramente de una indemnización puntual. 

3) Que obviamente estamos hablando de cantidades adelantadas que forman parte del precio final. En caso de tratarse de sumas que no estuviese incluidas en dicha precio, como una suerte de incentivo o comisión, la cosa es obviamente muy distinta.

Así que ya sabéis chicos, la próxima vez ue estéis ante una operación de estas a concentrarse y a tratar de adivinar el futuro.

 

Artículos relacionados con "Opciones inmobiliarias y los mentalistas fiscales"

Etiquetas: Opciones inmobiliarias y fiscalidad con freno y marcha atrás



Añadir comentario
14
Comentarios
1 Tristán el subastero
29 de junio de 2011 (20:03)

Es que no doy crédito. El Estado se está convirtiendo en una cueva de ladrones.

Esa interpretación no solo atenta al sentido común, sino a la inteligencia y, desde luego, a un mínimo sentido de la Justicia.

Me gusta
2 Daniel Bravo
05 de julio de 2011 (20:17)

En la primera página del Plan general contable hay una lista de principios contables. Me parece que esta gente devería echarle un ojo al principio de Devengo.

"Los ingresos se imputan cuando surge el derecho a cobrarlos, debiendo imputar, correlativamente, los gastos cuando surge la obligación de pagarlos, con independencia de la realidad del flujo económico, es decir, con independencia de cuando se cobren unos, o se paguen otros".

Ya hubo debate hace unos años: http://eprints.ucm.es/1452/1/pon_3.pdf

Me gusta (1)
3 Asotelo
06 de julio de 2011 (20:47)

Desde mi humilde opinión (de aficionado a estos temas) creo que el dinero que recibes por vender la opción de compra lo debes imputar al año que lo recibes, porque sin ser adivino sabes que esa cuantía la has cobrado, vendas o no el terreno. No lo veo como una garantía (si no hay intencion de devolverla en ningun caso) sino mas bien como una especie de venta "a trozos": Primero la opción de compra y luego, si quieres, el terreno.

Me gusta
4 Tpepa
X

En la primera página del Plan general contable hay una lista de principios contables. Me parece que esta gente devería echarle un ojo al principio de Devengo.

"Los ingresos se imputan cuando surge el derecho a cobrarlos, debiendo imputar, correlativamente, los gastos cuando surge la obligación de pagarlos, con independencia de la realidad del flujo económico, es decir, con independencia de cuando se cobren unos, o se paguen otros".

Ya hubo debate hace unos años: http://eprints.ucm.es/1452/1/pon_3.pdf

Tpepa  en respuesta a  Daniel Bravo
06 de julio de 2011 (21:28)

Yo, siguiendo el plan general contable y aunque lo tengo oxidado, creo que en la contabilidad de la empresa que vendió tenía que haber entrado ( y por tanto declarado)en su cuenta contable de caja 100.000 euros y haber salido de inmuebles ( opciones sobre ventas?) 100.000 euros, por tanto esos 100.000 euros de ingreso para el vendedor y los 100.000 de pago para el comprador se tenían que haber declarado en el 2.004. (O al menos esos creo).

Me gusta
5 Eguzkialde
07 de julio de 2011 (10:22)

Al final va resultar que el agujero de la capa de ozono es pecata minuta comparado con el agujero de la caja de nuestras instituciones públicas.

O como dijo el número 2 de papandreu ante el parlamento griego: amigos, el dinero nos lo hemos comido entre todos.(Nada de hechar culpas al BCE, FMI......

Por cierto hablando del FMI , cambio en la cúpula, una mujer, vaya traje , vaya piernas y menuda cartera debe tener esta señora para poder meter todo su sueldo dentro de la misma.(Me refería al sueldo neto , pués para el bruto habría que alquilar una cámara acorazada....)

Con tantos agujeros y tanta hambre material....alguien me podría decir donde puedo guardar mi humilde y valiente cartera.

Me gusta
6 Landri
07 de julio de 2011 (10:54)

Bueno bueno.... Echevarri.... pues has tocado un tema que me ha tocado de lleno. Casi cuatro años de padecimientos llevo (recursos al TEA) incluidos.

Dos cuestiones:

- El asunto no tiene nada de nuevo. Hay resoluciones de hace muuuucho tiempo sobre el tema de las opciones de compra, calificandolas como ganancia patrimonial (ojo, no derivadas de tranmisión, y po tanto a la base general (!!!!) y que han de imputarse en el momento de la concesión.

- La cuestión es que, si bien el sentido común nos dice todas las cantidades entregadas a cuenta (opción, señal, arras, etc.....) vienen a tener una misma lógica económica ("reservar" el inmueble para una compraventa futura),la DGT se mete (insisto, desde hace muchos años) en un jardín jurídico, diferenciando entre si la compraventa está perfeccionada (arras, señal,...) o no lo está (opción pura). Sin tener en cuenta que la lógica del mercado hace que los contratos no son cajones estancos, y que la realidad es que existen un inmenso mundo de grises.... (opciones con obligación de comprar en un plazo determinado... arras que en realidad son opciones... etc), y aquí es donde muchos contribuyentes estamos viviendo nuestro particular via crucis.

Me gusta (1)
7 Echevarri
Echevarri  en respuesta a  Asotelo
13 de julio de 2011 (18:53)

El problema, asotelo, es en concepto de que la declaras si forma parte del precio, del precio de una operación que aín no se ha devengado/formalizado. Un ejemplo:
Si no se llega a formalizar y recibo 10, declaro 10
Pero si se lleva a cabo la venta estamos hablando de que habría que declarar el incremento de patrimonio generado por el terreno, con los correspondientes ajustes fiscales(igual hasta hay una perdida fiscal)
El problema es que no sabemos ante que negocio jurídico nos encontramos.

Me gusta
8 Echevarri
Echevarri  en respuesta a  Tpepa
13 de julio de 2011 (18:53)

Tpepa te remito a mi respuesta anterior.

Me gusta
9 Echevarri
Echevarri  en respuesta a  Eguzkialde
13 de julio de 2011 (18:54)

Tu cartera' Al lado de tu Ak47

Me gusta
10 Echevarri
Echevarri  en respuesta a  Landri
13 de julio de 2011 (18:55)

Joder Landri, pues ya lo siento y creeme que no conocía que hubiesen sacado la recortada hace tiempo.

Me gusta
11 Tpepa
Tpepa  en respuesta a  Echevarri
13 de julio de 2011 (22:35)

Hola Echevarri. Creo que en este caso no llevas razón. Está claro que en tú contabilidad en el debe pones bienes y derechos y en haber deudas y compromisos de pago. Está claro también que hay un momento que un señor te entrega 10 y tú le entregas un derecho (opción de compra) que afecta a tú activo. Eso ya está contabilizado. Si dentro de dos años la opción se ejerce o no se habrá de poner en las cuentas contables como entra caja sale inmuebles o entra caja y sale " fin de derecho de compra sobre un inmueble tuyo". Otra cosa es que te guste o no, pero hoy por hoy es así y creo, además, que tiene su lógica. Te lo digo al revés. Imagina que hoy me entregan 500.000 sobre una opción de compra a 6 años. Y hoy no declaro esos 500.000. El precio total son 2.000.000. Dentro de 6 años vendo ¿Cuanta gente declararía los 2.500.000? y cuanta declararía sólo los 2.000.000? Para evitar la picaresca veo bien la opción de contabilizarlo en el momento del devengo.

Un saludo.

Me gusta
12 Landri
Landri  en respuesta a  Tpepa
14 de julio de 2011 (12:01)

Si yo concedo una opción de compra (pura y dura) la Ag. Tributaria me viene a decir que en ese mismo momento yo tengo una ganancia patrimonial, por el total de lo recibido, y que insisto, hay que llevarla a la base general (!!!!), es decir, que se puede llegar a tributar por ella hasta el 40 y tantos por ciento. Sin poder restar coste de adquisición, coeficientes de abatimiento, etc.... Es decir, como si te hubiera tocado el premio del pasapalabra. Cosa que es absolutamente ridícula, porque la opción se concede sobre un inmueble, que se compró por importe determinado, y que lleva x años en el patrimonio del contribuyente. La opción no se concede a cambio de nada (como pretende la aeat), sino que conlleva una "disminución" en patrimonio del contribuyente, a cuyo valor teórico equivale la prima, que es la PERDIDA DE DISPOSICIÓN para vender el inmueble mientras la opción está en vigor. ¿Cómo va alguien a darnos dinero a cambio de nada?, que es lo se deduce de lo dice la Agencia Tributaria....

Un ejemplo de lo surrealista de la situación: Si la opción de compra (muy habitualmente) se hace en documento notarial y se inscribe en el registro de la propiedad, la prima recibida está sujeta a ITP, por ser una "transmisión onerosa", pero en IRPF, la Dir. Gen. de Tributos dice que es una ganancia "no derivada de una transmisión (sic)", víva la coherencia !, es una transmisión para un impuesto, pero no lo es para el otro, según me interese !!! Por lo cual, ha de ser imputada en la base general, con lo que eso supone.... cuando por lógica debería imputarse junto con el precio de la compraventa (si se lleva a cabo), o en el momento en que la opción expire, si finalmente no hay compraventa.

Pd: Todo esto si hablamos de opción de compra "pura". Pero lo más grave aún es el caso de contratos llamados de opción, que no lo son del todo (la DGT, al menos reconoce que pueden exisitir), por ejemplo cuando el optante SE OBLIGA a ejercerla en un plazo determinado, como unas arras o un contrato de compraventa, y en estos, al menos, sí admiten que ha de imputarse en el momento de la compraventa.... falta que los departamentos de gestión se lean las resoluciones, en lugar de meter todas las opciones en el mismo saco, y ahí es donde a muchos nos han pretendido empitonar...

perdón por el tocho...

Me gusta
13 Echevarri
Echevarri  en respuesta a  Tpepa
15 de julio de 2011 (17:43)

Hola Tpepa, creo que Landri lo ha dejado claro. resulta que según tu interpretación una sola operación tiene dos tratamientos fiscales diferentes
Y en cuanto a tu ejemplo. Si hoy me entregan 50.000 euros sucederá como cuando le compro una vivienda a un promotor y hago pagos hasta la escrituración definitiva. El día que escriture se recogerán todos en escritura como Dios manda. Sinceramente, lo de la picaresca no lo entiendo.

Me gusta
14 Landri
Landri  en respuesta a  Echevarri
16 de julio de 2011 (19:27)

Tpepa, en tu ejemplo, y con todo respeto eh, sin más animo que clarificar, en mi opinión confundes la lógica contable con la fiscal.... que no siempre concuerdan. Si como tú dices, un promotor le paga a un particular una opcion de compra, por x dinero, a descontar del importe de la compraventa si se lleva a cabo... efectivamente sale un dinero de la caja de la empresa, y entra un activo (en este caso un derecho sobre el inmueble). Lo que yo critico es que (insisto, si es una opción "a secas") para hacienda la prima que recibe el otro es A CAMBIO DE NADA. Y ha de integrarla por su importe TOTAL en la base general, no la del ahorro. Es decir, el activo que se anota la empresa, se crea por generación espontánea, no sale del patrimonio del contribuyente.. (!) Insisto en que para mi, la cuestión del momento del devengo no tiene tanta importancia (el propio irpf, en las compraventas, permite ir imputando según se va cobrando), lo más grave del tema es que pretenden "sablearte" sí o sí por el total de la prima de la opción... cuando esto sólo tendría cierta lógica en el caso de que la opción se pague y finalmente no se ejerza....

Me gusta

Recomendado por: 3 usuarios



Echevarri

Echevarri

Usuario de Rankia desde sus inicios. Su blog está considerado uno de los más representativos de Rankia.




Twitter
RSS
e-Mail







Sitios que sigo



Rankia utiliza cookies propias y de terceros, con ellas obtenemos información sobre tus pautas de navegación y así podemos ofrecerte una mejor experiencia de uso y servicio mostrándote información relacionada con tus preferencias e intereses. Si continúas navegando aceptas nuestra política de cookies.