De como la hipoteca más barata no es la mejor opción

Patxi Laostia y Jon Sorrosorro son amigos, y residentes en Bilbao. Directivos de una misma empresa, una multinacional con distintas plantas en todo el país. Ya maduritos, de 50 años, Patxi es ingeniero y es el responsable del Departamento de Producción. Jon es Abogado y lleva el Departamento de Recursos Humanos.

Patxi es un fiel amante de los Bancos por internet. Para el conceptos como servicio, asesoramiento, etc, solo pretenden encubrir precios más caros. Todos ofrecen lo mismo en la mente de Patxi. Patxi que es un tío vehemente, y muy seguro de si mismo, que para eso es ingeniero y del mismo Bilbao, le echa sistemáticamente en cara a su amigo Jon, un tío mucho más filosófico y reservado, que no abandone totalmente a su entidad de toda la vida, una entidad tradicional, y con la que tiene una fuerte vinculación. Le parece mentira que trabajando en el Departamento Financiero no lo vea igual de claro que él.

Este año les acaban de dar a los dos una mala noticia. Debido a la crisis económica, la firma cierra la planta de Bilbao. Dentro de las distintas alternativas que les ofrecen esta recolocarse en otra empresa del grupo en Asturias. Para ese supuesto la empresa les ha ofrecido una ayuda a fondo perdido de 30.000 euros para la compra de vivienda en la Comunidad asturiana (permanencia mínima 10 años). Si además se hipotecan, la entidad les pagaría una ayuda mensual fija de 500 euros al mes para la hipoteca, durante un máximo de 15 años.

Jon y Patxi comentan la jugada. Ambos tiene exactamente el mismo perfil económico y financiero. Cuentan con exactamente los mismos ingresos, el mismo patrimonio, (un piso en Bilbao, con un valor de 360 mil euros cada uno, libres de cargas), con ahorros para cubrir el 20% más los gastos, etc. La intención de ambos es comprar la vivienda en la Comunidad de destino, sin vender la de Bilbao, a donde esperan retornar en unos 15 años aprox. De hecho ambos han comprado en Asturias por el mismo precio en la misma urbanización. Y ambos van a pedir la misma hipoteca 250.000 euros a 15 años, para una viviendas cuya tasación se estima en 310.000 euros. Y como no podía ser menos surge el pique. Patxi reta al mingafría de Jon a ver quien encontraba la mejor hipoteca, si él en el ciberespacio o Jontxu en su entidad tradicional u otra similar. Una cena para ambas familias estaba en juego. Entre los requisitos, que fuesen hipotecas sin vinculaciones, ni seguros de prima única ni nada de nada.

Tres meses despues:

Ambas familias estaban comiendo en el mejor restaurante de la Comunidad asturiana, celebrando su mudanza. Una cena a lo grande. En el café, y mientras sus mujeres e hijos hablaban, ellos, ajenos a todo, sacaron sus carpetas, con sus escrituras y sus papeles. El primero en hablar fue Patxi Laostia:

- Mira Jon, yo, en la entidad Banconet he conseguido un hipotecario muy guapo. Sin ninguna vinculación me he ido a Euribor +0,45, sin com. de apertura y sin com. de cancelación. Lo tienes complicado tío.

Jon sonrió:

- Pues yo no he apretado tanto. He encontrado otra entidad, distinta a mi Banco de toda la vida, donde me daban un Euribor + 0,5 y una com.de apertura de 0,25%. Las comisiones de cancelación las legales (0,5% primero cinco años, 0,25% el resto, eso si con amplios porcentajes exentos)

Patxi exclamó:

- Lo sabía, eres un pringado, paga la cena.

- No tan rápido. ¿Cuáles han sido tus gastos?

Patxi no se lo creía.

- ¿Mis gastos?, los mismos que los tuyos hablamos de dos hipotecas idénticas, firmadas en el mismo Notario, por los mismos valores, como mucho cambia el importe de la gestoría, que no te va a compensar ni de lejos.

- Patxi, estas equivocado. Asesorado por mi entidad yo no he hipotecado la vivienda de Asturias como tu. He hipotecado la de Bilbao. Me aprovecho así de la normativa que en Vizcaya declara exentas de AJD la constitución de hipotecas para adquirir una vivienda habitual, por lo que me he ahorrado el 1% sobre la responsabilidad hipotecaria. Vamos, tu has pagado por ese concepto 3750 euros más del tirón que yo. Creo que no hace falta hacer número para saber cuál es la mejor hipoteca.

- Pero tío, tu vivienda habitual no esta en Vizcaya...

- Da igual, solo debo manifestar que el dinero que recibo lo destino a tal fin y que el bien que hipoteco si que este en Vizcaya. Además, dada la finalidad, me podré desgravar el préstamo hipotecario perfectamente en la Delegación de la AEAT de Asturias. Aprovecho lo mejor de dos mundos. Lo cierto es que considero que lo escasamente más cara que es mi hipoteca sobre la tuya esta sobradamente compensado con el asesoramiento que me ha permitido ahorrarme ese pico. ¿No crees?, ¿no te dijeron nada por internet?

Patxi comenzó a pensar en la cuenta que le esperaba. Chulo si, racional también.

DLF, El Día de la Liberación Fiscal.

Después del post anterior, quizás un tanto árido, algo para aligerar. O quizás para llorar. Y es que aunque se trata de un modo de enfocar nuestra relación con la fiscalidad muy habitual en otros países, en España es un concepto poco usado, especialmente entre nuestra clase política. ¿De qué hablamos? Se trata de cuantificar el número de días que dedicamos a trabajar, gratia et amore, al servicio de nuestra amada Administración. O visto de otro modo, cuando empezamos a trabajar realmente para nuestro propio patrimonio, cosa que a algunos parece molestarles.

El Thin Tank Institución Futuro, impulsado por la clase empresarial y los profesionales liberales navarros, ha desarrollado una página web para que calculemos nuestro Día de la Liberación Fiscal (recomiendo celebrarlo convenientemente, compartirlo con los amigos, grabarse un vídeo y subir el festejo. Como idea, propongo visionar Espartaco, de Kubrick).

Evidentemente, se trata de un invitación a la reflexión, de un ejercicio en el que comprobemos si realmente vivimos en una sociedad donde el neoliberalismo salvaje, con el que asustan a los niños antes de irse a dormir, se esta apoderando de nuestra sociedad. Si es así, lo disimula profundamente. Para el común de los españoles, se ha calculado como día el 22 de mayo, aunque siempre nos queda el consuelo de que los hay en una peor situación.

Insisto en que la metodología empleada puede ser cuestionada, dado que va más allá del puro y duro IRPF y teniendo en cuenta que las pautas de consumo, y de vida en general, influyen y mucho en la presión fiscal que soportamos. Pero, como ya he dicho, esto es sólo un aldabonazo para que pensemos un poquito en lo que damos. Y en lo que recibimos.

La reforma de la Ley de Subrogaciones: siempre cabe hacerlo peor

A finales del año pasado el Gobierno saco adelante una ley que reformaba numerosos aspectos del mercado hipotecario: hipotecas inversas, comisiones de cancelación, subrogaciones de acreedor, hipotecas recargables, etc...

Dicha reforma fue sumamente aireada en prensa a comienzos de este trimestre, bajo la peregrina idea de que el Gobierno había introducido subrepticiamente una reforma fundamental, tal como que en el supuesto de una fortísima bajada en la valoración de los bienes hipotecados, el acreedor podría exigir la ampliación de las garantías sobre activos. Como ya comente en su momento no se trata de ninguna novedad, y si de una absoluta desvergüenza periodística.

Sin embargo, nuestros amigos los periodistas y sus colegas ( a veces) los políticos, no acaban de hablar de un supuesto mucho más sangrante, y que, en la práctica ha supuesto un notorio empeoramiento de la situación del común de los mortales y una reducción de la competitividad bancaria.

Primero, como suele ser habitual, un aviso. Voy a prescindir de tecnicismos en la medida de a posible, voy a pesar de determinados plazos, supuesto y trámites, que en nada ayudarían a explicar la situación. O sea que, puristas y conocedores abstenerse.

¿Qué es la subrogación de acreedor? Se trata de un procedimiento legalmente regulado por el que un deudor hipotecario puede cambiar de acreedor, de entidad financiera. Pero frente al clásico sistema de cancelo hipoteca-aperturo hipoteca en el Registro de la Propiedad, aquí lo que hace el Registrador es aprovechar la hipoteca ya inscrita y limitarse a cambiar al titular de la misma, y donde pone Banco X acaba poniendo Banca Y.

En la práctica hay evidentemente una cancelación ecónómica de la Hipoteca del banco X, pero no registral. Eso hace que al margen del ahorro que se deriva de hacerlo todo en una escritura y en una inscripción registral en vez de en dos, y además de tener una comisión de cancelación más baja si la hipoteca es posterior a ¿abril? del 2003, el ahorro fundamental consiste en no tener que volver a pagar los impuestos por constitución de la hipoteca en el Registro, pues se aprovechan los ya pagados. Así, si en una Comunidad Autónoma ese impuesto es el 1%, aplicado sobre la Responsabilidad Hipotecaria de un préstamo de 200.000 euros, nos saldría un ahorro en impuestos de 3000 euros, más menos.

Dicho procedimiento fue impulsado (ley 2/94) al calor de la bajada de tipos que desde comienzos de los 90 se daban en nuestro pais, y con el fin de ir convirtiendo parte de la cartera hipotecaria a tipo fijo en tipo variable. Es por ello que la subrogación, tal y como lo entendía la ley, pasaba necesariamente por una mejora en las condiciones de tipos aplicables (posteriormente se ha permitido tambien la novación de plazos).

Bien, ahora que tenemos claro que es y cuales son las ventajas de una subrogación de acreedor, veamos como era el sistema viejo, y como queda tras la reforma, para darnos cuenta de la TREMENDA CAGADA de nuestros legisladores.

Sistema antiguo: Una vez el Banco Y, el aspirante, nos da el OK a nuestra hipoteca, nos entrega una Oferta Vinculante, donde se recoge la Hipoteca que esta dispuesto a subrogar y en que condiciones. Esta oferta se presentaba al Banco X, sin más formalismos ( o sea copia con acuse de recibo). Este Banco tenía un plazo para certificar al banco Y el saldo existente, y aunque no estaba obligado, de hacerlo ampliaba el plazo que tenia para negociar con el cliente o en su caso ENERVAR la operación. Esta enervación la conseguía igualando o mejorando la oferta que le habían presentado. Pero era el cliente el que decidía si esta oferta igualaba o mejoraba en primera instancia, pudiendo tramitar la subrogación con el Banco Y en todo caso. Aunque la Ley no decía nada, hubo algún Banco que considero vulnerado su derecho a enervar, pues habían presentado una oferta mejor en tiempo y forma, y acabo llevando a cliente y Banco de la competencia los tribunales, consiguiendo la victoria. La Jurisprudencia ha reconocido, pues ese derecho a enervar como un derecho ejercitable en todo caso.

Sistema nuevo: Se le concede al Notario un papel fundamental. La comunicación entre entidades se realiza a través del Notario. Es decir, la oferta vinculante se comunica a través del mismo, que levanta un acta notarial. Y la voluntad de enervar de la otra entidad otro tanto. Y aquí es donde esta el problema. Y gordo. En que sólo se habla de manifestar la voluntad de enervar, no de una contraoferta concreta.

Es decir, la entidad titular del préstamo manifiesta que esta dispuesta a enervar la operación, igualando o mejorando la oferta. Y no tiene que concretar que piensa hacer, si igualar o mejorar, ni de que modo. Y es que, ¿que es mejorar? ¿es mejor una hipoteca al euribor +,45 sin ninguna vinculación pactada o una al euribor +0,35 cargada de compromisos que de no llevarlos a cabo te ponen en el euribor +0,60?

Algunas entidades se están aprovechando de esto. Con la nueva legislación la pelota esta en su tejado y levantan acta diciendo que van a mejorar. Como la Ley tampoco prevé en que que plazo se va a materializar esa mejora, ni una sanción para el supuesto de incumplimiento, tienen el campo abonado para los abusos (estoy pensando en una de las principales entidades de este país). Sistematicamente paralizan todas subrogaciones que reciben. El cliente recibe una oferta sustancialmente peor que la que tenía de la competencia, pero el Banco mantiene que, desde su punto de vista, es mejor. Y si lo vuelve a intentar una segunda o tercera vez, se encuentra con que le cierran el camino del mismo modo. El Notario pasa de ser una garantía a un dique, aún contra su voluntad. Y el único camino que le queda al particular es el judicial. Se ha pasado de que sea la entidad la que tenga que llevar a los Tribunales al cliente que vulnere la Ley de Subrogaciones a que se tenga que llevar al Banco originario. Todo un avance, teniendo en cuenta quien es el más fuerte de los dos, y con mayor capacidad financiera y jurídica.

Y es que, a pesar de que en esta ley parece (y digo solo parece) que se ha abierto un camino para solventar algunas cuestiones en materia de subrogaciones (subrogación de créditos hipotecarios, subrogación de múltiples hipotecas, etc...)`también ha permitido que se disparen estos abusos, sin que periodistas ni asociaciones de consumidores, ni notarios, ni registradores, hayan dicho ni mu. En mi opinión, la ley debe clarificar varios puntos:

1. Que se entiende por mejorar (igualar esta claro) En pleno siglo XXI deben ser conscientes de la existencia de hipotecas con vinculaciones, multidivisas, de la vuelta de las hipotecas de tipo fijo, ec...¿cómo homogeneizarlo? En mi opinión, el criterio debe ser siempre pro cliente, este debe ser el que juzga si una oferta es mejor que otra, y si una entidad no esta conforme, es muy sencillo, que se limite a igualar, que ahí si que no hay dudas.

2. Se debe establecer un plazo concreto para materializar las ofertas derivadas de enervaciones de subrogación. Y si no se cumple, la sanción contra el banco debe ser ejemplarizante. En caso contrario, le saldrá sumamente rentable desanimar al mercado obstaculizando cualquiera oferta de subrogación

La Ley reformada, la 2/94, era muy mejorable. Y muchos nos quejábamos de ella. Nuestros políticos, y los funcionarios que les preparan las leyes, han demostrado que todo es susceptible de empeorar. Su actuación es lamentable, y luego dirán que están mal pagados. Para mi son caros, muy caros, tan caros que es una lastima que haya que esperar 4 años para subrogárnoslos de encima y encima sin la esperanza de contra con otra oferta vinculante.

Monologos

A continuación quiero compartir con vosotros uno de mis monólogos favoritos. A mi juicio, y quizas sin la carga mitica del IF de Kipling, esta muy cerca del mismo. Muy prosaico y muy realista. Pero ahora que me doy cuenta, quizás alguno de vosotros no conoceis la pieza de Kipling...

Ahí os va, extraído del Blog de Angel María....


Si puedes conservar la cabeza cuando a tu alrededor todos la pierden y te echan la culpa;
si puedes confiar en tí mismo cuando los demás dudan de tí,
pero al mismo tiempo tienes en cuenta su duda;
si puedes esperar y no cansarte de la espera,
o siendo engañado por los que te rodean, no pagar con mentiras,
o siendo odiado no dar cabida al odio,
y no obstante no parecer demasiado bueno,
ni hablar con demasiada sabiduría…
Si puedes soñar y no dejar que los sueños te dominen;
si puedes pensar y no hacer de los pensamientos tu objetivo;
si puedes encontrarte con el triunfo y el fracaso (desastre)
y tratar a estos dos impostores de la misma manera;
si puedes soportar el escuchar la verdad que has dicho:
tergiversada por bribones para hacer una trampa para los necios,
o contemplar destrozadas las cosas a las que habías dedicado tu vida
y agacharte y reconstruirlas con las herramientas desgastadas…
Si puedes hacer un hato con todos tus triunfos
y arriesgarlo todo de una vez a una sola carta,
y perder,
y comenzar de nuevo por el principio
y no dejar de escapar nunca una palabra sobre tu pérdida;
y si puedes obligar a tu corazón, a tus nervios y a tus musculos
a servirte en tu camino mucho después de que hayan perdido su fuerza,
excepto La Voluntad que les dice “!Continuad!”.
Si puedes hablar con la multitud y perseverar en la virtud
o caminar entre Reyes y no cambiar tu manera de ser;
si ni los enemigos ni los buenos amigos pueden dañarte,
si todos los hombres cuentan contigo pero ninguno demasiado;
si puedes emplear el inexorable minuto
recorriendo una distancia que valga los sesenta segundos
tuya es la Tierra y todo lo que hay en ella,y
lo que es más,
¡serás un hombre, hijo mío!

Grandiosamente británico. Pues bien, en El Pez Gordo o The Big Kahuna, Kevin Spacey, productor de la obra ,usa una columna de Mari Theresa Schmich, llamada Usen protector solar. A continuación, os cuelgo el momento en que Kevin la pronuncia en la película. Únicamente falta un pequeño fragmento al comienzo, necesario para entender la referencia al protector solar. Ese fragmento es este:

Señores y señoras usen protector solar.Si pudiera ofrecerles sólo un consejo
para el futuro, sería éste: Usen protector solar.Los científicos han comprobado
sus beneficios a largo plazo mientras que los consejos que les voy a dar, no
tienen ninguna base fiable y se basan únicamente en mi propia experiencia. He
aquí mis consejos:

Y ahora los consejos:




Se trata de una buena película, de tipo teatral. Por encontrar un referente, aunque en un tono muy distinto, tenemos Glengarry Glen Roses. En este film se narra la historia de tres vendedores muy distintos que esperan en un hotel la llegada del gran cliente, de aquel que lo va a solucionar todo, y de como interactuan y cambia su forma de ser. Están el cínico, el que esta de vuelta y el novato. Y en se sentido hay otro fragmento excelente del que no tengo imágenes, pero gracias a josdeputa si cuento con el texto. Mucho menos poético que el anterior pero igualmente bueno.

LARRY: Oye Bob ¿tienes un minuto?, quiero decirte algo.
BOB: Claro
LARRY: Hay personas en este mundo, Bob, que parecen muy profesionales cuando hablan de lo que hacen, ¿y sabes porque?
BOB: ¿Porqué?
LARRY: Porque no saben lo que hacen. Porque si sabes lo que haces no tienes que aparentar que lo sabes. Te sale con naturalidad, ¿me sigues?
BOB: Sí
LARRY: Bien, y a lo que iba. ¿Sabes como se nota la diferencia?
BOB: No
LARRY: Pues mira. Llegas a saberlo porque una vocecita que sale de algún rincón de tu cerebro te dice: "Este hombre que tengo delante de mi, o esta mujer, me está mintiendo descaradamente, contándome patrañas".Y cuando ya tienes esa pequeña información, ¿qué hay que hacer?.
BOB: Eh...no...no...no lo sé.
LARRY: Te diré lo que haría yo. Yo le diría: "Amigo, he oido muchas mentiras en mi vida, porque Dios sabe que soy vendedor, y quien más, quién menos dice alguna cosa que no es del todo cierta. Pero tú te llevas la palma. Creo que no tienes ni la más remota idea de lo que estás diciendo.Tus hijos te admiran, seguro. Todos confiamos en que nuestros hijos lo hacen. Y quizás tu mujer no se da cuenta, pero yo lo sé. Y al saberlo me siento obligado a comunicarte el hecho de que te considero un maldito fantasma mentiroso desde que has empezado a hablar".Y luego me sentaría y me acabaría la sopa.

Recordad a la hormiga

¡Recordad El Álamo! Esa fue la consigna que el gobierno estadounidense utilizo para desatar la guerra contra México a mediados del XIX. Pues bien, como parte de nuestra guerra en la economía del día a día, nosotros, como miembros del MLF, o Movimiento para la Liberación Financiera, debemos recordar a la hormiga.

Quien más quien menos tendrá en su mente a mi hormiga favorita. Le dedique varios posts, narrando las desventuras con su gemelo Cigarra ( o debería decir Cigarro, para equilibrar a a Aido). El caso es que procuré explicar como veía nuestro futuro, más allá de las crisis puntuales. Y hacía especial hincapié en que debíamos en buscarnos la vida con respecto al ahorro para nuestra jubilación, dado que el actual sistema público de pensiones, amen de injusto (con los que contribuyen) es inviable a largo plazo. Es más, inviable ontologicamente, dado el marco presente y venidero.

Dentro de este planteamiento para el ahorro-jubilación había destacado una de las opciones, los planes de pensiones, reconociendo sus múltiples pegas, su mutante marco fiscal, y la falta de respeto de todos los políticos hacia los contribuyentes. Pero especialmente los del PSOE. Y, dentro de ellos, debe haber una mención especial para MAFO, Miguel Angel Fernández Ordoñez. A finales del 2004, el Gobierno de Rodríguez Zapatero desata una ofensiva contra los Planes de Pensiones. ¡Es que son para ricos!, clama el Secretario de Hacienda, el inefable MAFO. Son años en los que la Caja de la Seguridad Social esta que revienta, y claro, les fastidiaba el no poder meter mano a esos ricachones (los que ganan más de 12000 euros al año) que se atrevían a ahorrar para no depender de la Administración en un futuro. Hay cosas que nos e pueden consentir. Por favor, os recomiendo que os leáis todo este hilo. Podéis reír o llorar, pero, como bien sabéis, y a pesar de que la representante de la neo-gauche divine, Fernández de la Vega, dijese que eran solo reflexiones, el hachazo a los planes de pensiones se produjo más bien pronto que tarde, vía la eliminación de jugosas reducciones. Cito textualmente alguno de los párrafos de los medios citados en el hilo:

La justificación que ha dado el secretario de Estado de Hacienda durante su participación en unas jornadas de Winterthur y El Nuevo Lunes, es que hay que poner fin a la 'irracionalidad' que supone el que el ahorrador elija unos productos financieros en detrimento de otros por motivos fiscales y no por la rentabilidad, o porque se adapten mejor a sus necesidades.

Además, precisó que las cifras indican que los incentivo fiscales son "notablemente más utilizados" por las rentas más altas, lo que calificó de "injusticia" frente a las más bajas. "Lo que tenemos que hacer es avivar el ingenio para ver cómo podemos tocar otras teclas", es decir, explicó, estudiar el marco regulador y la forma de "retirar obstáculos" para, en el marco de la negociación colectiva, crear algo que permita y estimule la previsión social complementaria.

Fernández Ordóñez basó esta necesidad de mejora en aspectos como el progresivo proceso de envejecimiento de la población o el hecho de que las pensiones sean cada vez más elevadas. Esto, explicó, se une a los "espectaculares" cambios demográficos generados por la inmigración que, al tiempo que hacen aumentar el número de afiliados a la Seguridad Social y generan un superávit "transitorio", suponen un crecimiento futuro del número de pensiones. Además, dijo que la edad media de los inmigrantes que cotizan a la Seguridad Social es de entre 25 y 35 años, que es la misma que la del mayor tramo de la población española.Esto indica que todas estas personas se jubilarán al mismo tiempo lo que generará una situación complicada "a la que hay que buscar soluciones" como la modificación del cálculo de las pensiones o de la edad de jubilación, entre otras. Por último, concluyó que, la mesa del diálogo social, "tiene una gran responsabilidad" en la búsqueda de estas soluciones.

El responsable de Hacienda subrayó que los beneficios tributarios de esos productos están siendo utilizados «fundamentalmente» por las rentas altas. Para apoyar esa afirmación, explicó que, según datos correspondientes a 2002, la aportación media a esos productos de los contribuyentes con unos ingresos de hasta 12.000 euros fue de 786, lo que representa un aumento del 23,6% respecto a 1996. Por contra, las realizadas por los ciudadanos que declararon más de 12.000 euros aumentaron en ese periodo el 96% al pasar de 5.036 euros a 9.885.

Si habéis sido buenos, y os habéis leído todo el hilo, habréis comprobado el grado de demagogia de MAFO. Tremendo. Como ZP es generoso con sus chicos, aunque no le salgan brillantes en lo político (ahí esta Sebastián), le encontró a MAFO un puesto de relumbrón. El de Gobernador del Banco de España.Curiosamente, durante los días más duros de la crisis financiera que hemos estado viviendo, se le notaba callado, retraído. Pero tranquilos, que MAFO, el de las grandes ideas ha vuelto. Y mira por donde, casí 4 años despues de aquellas reflexiones que nos llevaron a donde nos llevaron (había que limitar los abusos de esos ricos de más de 12.000 euros al año), acaba de hablar sobre las pensiones públicas:

Fernández Ordóñez no fue ni mucho menos tan pesimista, aunque subrayó los "importantes retos a los que se enfrentan las finanzas públicas españolas", entre los que citó el sistema de pensiones. "De no acometerse pronto reformas adicionales en los sistemas de pensiones, la sostenibilidad de las finanzas públicas resultará cada vez más costosa y difícil", apuntó Ordóñez. Esa reforma, en su opinión, debe ir por dos caminos: cotizar más años para recibir la misma pensión y complementar la aportación pública con ahorro privado.

Tremendo. ¿Alguien más tiene una sana indignación?

1. En el 2004 este señor impulsa o ampara un golpe legal contra el sistema de planes de pensiones privados, o mejor dicho, contra sus incentivos fiscales. Golpe que mina la confianza de los participes, presentes y futuros en el sistema, y que debilita una de las posibilidades. Sus motivos tendrían.

2. Durante estos años han sido incapaces de generar una alternativa seria a esos planes de pensiones.

3. Tampoco han sido capaces de transformar el sistema público,donde, a pesar de su triunfalismo sabían que tenían un problema. Y serio.

4. En resumen, dañaron u sistema que ellos mismos habían creado, que tenía defectos, pero también virtudes, y fueron incapaces de generar una alternativa. Improvisación o mala fe, lo cierto es que me da igual. Su credibilidad es nula.

5. Me irrita que no hayan hecho nada por salvar el sistema público, que se hayan disparado las pensiones no contributivas, que se hayan financiado reestructuraciones salvajes a costa de la SS, etc y que hayan acabado con el neonato sistema privado de pensiones. Peor no se puede hacer. Y luego se dedicarán a escribir artículos en El País dando lecciones de Economía, cuando les toque pasar a la oposición.

Pues eso. Recordad a la Hormiga. Por la cuenta que os trae.

Cuando los datos registrales hay que tomárselos con tranquilidad

Después de la bronca de Fernan2 por haber colgado ese tocho legalista he hecho propósito de enmienda. Y comienzo desde el titulo del post, que lo pongo todo lo claro que puedo. Me refiero a aquellos supuestos en los que la información que nos da el Registro de la Propiedad, que se presume integra y veraz, debe ser tenida en consideración pero menos. Vamos, que a título informativo esta muy bien pero que no surte los mismos efectos que en la generalidad de los casos.

En principio, aquel tercero , que de buena fe y a titulo oneroso (es decir, costándole lo suyo) adquiere o grava un un bien inscrito en el registro de la Propiedad, confiando en que el titular del mismo es el que allí figura y que las cargas son las que allí constan, esta protegido frente a otros. Ya podrá aparecer otro que alegue ser el propietario, que alegue tener otros derechos sobre la finca, que lo llevará crudo, debiendo pleitear contra el vendedor. La protección, como vemos, es sumamente fuerte y atractiva. Pero tiene sus limitaciones.

Se trata de los supuestos de suspensión de la fe pública registral. Son situaciones en las que no se despliegan todos los efectos protectores del Registro sobre las fincas. Los que yo conozco son los siguientes:

1. Inscripción de concentración parcelaria, durante 90 días siguientes a la misma. Si os habéis leído La Hipoteca Fantasma allí se habla algo del tema. Se trata de un supuesto, en el que, habida cuenta del maremagnum que se monta con una concentración, se fija un plazo de 90 días desde la inscripción para poder corregir errores.

2. La reconstrucción de Registros destruidos, que puede suponer que las fincas en ellos comprendidas estén hasta dos años bajo esa suspensión de la fe pública. Es evidente que es un supuesto absolutamente lógico.

3. La adjudicación para pago de deudas, 6 meses. Se trata de amparar posibles impugnaciones de terceros por nulidad, etc...

4. Determinados supuestos de inmatriculación: La inmatriculación consiste en el acceso por primera vez de la finca al Registro de la Propiedad., Hay distintos métodos y situaciones. Y alguno de ellos conlleva esta suspensión durante dos años desde la inscripción. Son los famosos art. 205 y ss de la LH. Frente a otros procedimientos donde acaba interviniendo el juez y/o el Notario, en éste bastan dos títulos publicos (sentencias, escrituras, resoluciones administrativas) que estén enganchados, si se me permite la expresión, que traigan causa uno del otro, para con otras formalidades menores (edicto, catastro, etc) tener acceso al Registro.

Un ejemplo A le vendió en su día a B una finca en escritura pública, pero no estaba registrada. B, que la tiene debidamente catastrada a su nombre se la vende a C en escritura pública. Pues bien C puede inmatricular esa finca por primera vez en el Registro, eso si, con la suspensión.

5. Adquisición por herencia o legado, siempre que no se sea heredero forzoso, suponen otros dos años. Aquí lo que trata de proteger son los derechos de otros herederos que se sientan perjudicados, y garantizar así una posible impugnación con garantías.

Voy a detenerme en los dos puntos más frecuentes, el 4 y el 5. Más frecuentes y más peligrosos. Me gustaría que esta entrada tuviese la mayor de las difusiones pues me consta que mucha gente se ha p dedos en estas operaciones, con díficl marcha atrás.

La suspensión de la fe pública no impide que ese bien se puede comprar, vender, hipotecar, etc. Es perfectamente legal. Ahora bien, quien lo haga debe ser consciente de que en estos casos el Registro no le protege del todo. Si aparece un tercero que acredita un mejor derecho, por mucho que no este registrado, tiene las de perder. No podrá invocar que el confió en el Registro. Eso tiene unas consecuencias prácticas importantes:

1. Si he comprado la finca puedo perderla. No me quedará más que ir contra el vendedor y resarcirme en dinero,.

2. Tendré muy complicado conseguir la financiación hipotecaria. La garantía hipotecaria descansa sobre mi Derecho de propiedad. Si este no es valido, si me lo quitan, esa garantía hipotecaria desaparece. Conclusión. s muy difícil que una entidad financiera nos conceda financiación hipotecaria sobre un bien sujeto a este tipo de suspensiones, salvo que le concedamos garantías adicionales (avales, otras garantías hipotecarias, pignoraciones)

3. En conclusión, las posibilidades de compraventa quedan muy limitadas, pudiendo distinguirse tres situaciones.:

* La mejor es que nos demos cuenta de lo que hay y no procedamos a comprar, gravar, etc, o si lo hacemos seamos conscientes de lo que esta pasando:

* La segunda es que ya hemos soltado una señal y nos encontramos con que no nos habíamos dado cuenta de esa suspensión de la fe publica, y salta en el momento en el que vamos a pedir financiación al Banco o en el momento en el que el Notario nos lee la escritura. Y por supuesto se convierte en un semillero de pleitos, pues al vendedor no le suelen valer las excusas, y dirá que nosotros ya lo sabíamos y blablabla.

* Y la peor, es cuando siendo ya propietarios, aparece un desconocido que nos mete un pleito alegando tener derechos previos sobre esa finca. Casi nada.

En el caso de las inmatriculaciones, es bien fácil. La propia nota simple nos dice que hay una suspensión de las del 205. Pues eso, que no firmemos ningún contrato ni soltemos un duro sin ver la nota simple. Y si somos valientes, y tras verla, al ruedo.

Pero, lamentablemente, en el caso de las herencias el tema es mas grave. En ocasiones no hay ningún aviso, pues hay Registros que lo hacen constar y otros que no, amparándose estos en que la ley es publicidad suficiente. Vamos, que el que compra o grava el bien, ya sabe, ya que lo dice la nota simple que es de un heredero, por que deberá preocuparse de averiguar si es es forzoso o no, para en su caso saber si esta protegido o no. Me parece sumamente alambicado y peligroso. Normalmente no da problemas, pero cuando los da la cara de tonto es mayúscula. Y no, dicho criterio no me lo invento, lo podeis ver en este link que resume la opinión de los Registradores.

Se adquiere un bien por herencia, y luego se hipoteca. Manifiesta la entidad de crédito su sorpresa por el hecho de que ni en la nota simple previa a la hipoteca, ni en la nota de despacho de la misma se haga referencia a la limitación durante dos años de los efectos de la fe pública del art. 28 LH.

Conforme a dicho precepto “Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúanse las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos.”
El fundamento del mismo se halla en la posibilidad de aparición de un heredero que revele el carácter de aparente del titular registral, en ese caso, y habiéndose producido una enajenación onerosa por ese titular registral dentro de los dos años siguientes al fallecimiento del causante, la pérdida de su derecho por el heredero aparente frente al heredero real perjudica al tercero. Se trata de una causa de anulación establecida en la Ley y que goza de la publicidad de la misma, lo que explica que no se haga mención de esa limitación ni en la publicidad formal ni en la nota de despacho, máxime cuando, a diferencia de lo que ocurre con la limitación del art. 207 LH, no hay un precepto, ni legal ni reglamentario –como el apartado segundo del nº 2 del art. 298 RH-, que obligue a recoger la limitación de la fe pública como una circunstancia más del asiento.

Me parece una auténtica aberración (y entiendo que es perfectamente aplicable este mismo criterio a las concentraciones parcelarias, por lo que el riesgo se dispara). Si el que el particular deba saber lo que es el 205 de la LH me parece duro, que además deba conocer la propia Ley en si para saber que hay determinados supuestos en los que no debe fiarse del Registro me parece lamentable. Los Registradores, con ésto, perjudican la seguridad del tráfico, defendiendo un campo en el que cabe una interpretación más garantista y efectiva. Es una pena que, en un sistema que en su conjunto me parece muy valido, se den estas lagunas que son facilmente mejorables.

El coste fiscal de las novaciones a multidivisa tras la Ley 41/07

En este Blog he procurado hacerme eco de las operaciones de hipoteca multidivisa. He intentado explicar sus pros y sus contras de una manera sencilla, advertir de los riesgos que tienen, más allá de los que la ven como una especie de panacea universal, de esto esta chupao. Y para ello, he contado con vuestra colaboración y con la de gente como Máximo Suchowolski, redactor del diario Negocio, que se suele encargar de temas de fiscalidad.

Como ya señalamos aquí, y como también hizo el mismo Máximo en su medio, detrás de esta moda existe una factura fiscal, en parte desconocida por los particulares y profesionales del sector, en parte inestable debido a un marco fiscal que se esta construyendo a golpe de casuismo, de tomas de postura de la Administración.

En su día se apunto la posibilidad de que si novamos o nos surbrogamos de una hipoteca normal a una multidivisa debemos volver a pagar el impuesto de AJD, pues Hacienda considera que no esta exenta esta modificación por alterarse la base de la obligación. Máximo nos aportaba una consulta de la AEAT que confirmaba que esa era su opinión.

Pues bien, Hacienda sigue manteniendo su criterio tras la reforma hipotecaria de finales del 2007, posterior a este comentario. El cambiar tu Hipoteca a una Fugu, bien novando dentro de tu Banco, bien subrogándote a otra entidad y transformándola en multidivisa tiene un peaje caro, muy caro, que debe ser tenido en cuenta, y del que los particulares, y mucho menos los asesores financieros o profesionales bancarios, deben olvidarse.

A continuación os pego la consulta que me ha enviado Máximo y que ratifica, que tras la reforma hipotecaria, nada ha cambiado al respecto. Toca pagar.

NUM-CONSULTA V0858-08
ORGANO SG de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos
FECHA-SALIDA 24/04/2008
NORMATIVA Ley 2/1994, art. 9, RITPAJD RD 828/1995 art. 40, TRLITPAJD RDLeg 1/1993 art. 31-2

DESCRIPCION-HECHOS El consultante, que es titular de un préstamo hipotecario concertado en euros con una entidad financiera, se está planteando efectuar una novación para convertirlo en un préstamo en divisas, nominado inicialmente en yenes japoneses con posibilidad de conversión a diferentes divisas a lo largo de la vida del préstamo.

CUESTION-PLANTEADA Tributación de la operación en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. En concreto, se consulta si la operación puede estar exenta de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, conforme a las modificaciones introducidas en la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria (BOE de 8 de diciembre de 2007).

CONTESTACION-COMPLETA En relación con la cuestión planteada en el escrito de consulta, este Centro directivo informa lo siguiente:En primer lugar, cabe indicar que la cuestión de la posible exención de la novación de un préstamo hipotecario consistente en el cambio de la divisa de la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante, ITP), ya ha sido tratada por este Centro Directivo en numerosas contestaciones, entre las que se pueden citar las de 18 de julio de 2003 (1013-03), 12 de noviembre de 2004 (V0266-04), 21 de marzo de 2005 (V0448-05), 10 de mayo de 2005 (V0788-05), 6 de marzo de 2006 (V0369-06) y 30 de mayo de 2007 (V1136-07), cuyos postulados, basados en la interpretación de la normas que se transcriben, se pueden sintetizar en las conclusiones que se indican a continuación:El artículo 31.2 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre de 1993) ?en adelante, TRLITPAJD? dispone en su párrafo primero que ?Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1 de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma?.A este respecto, el artículo 30.1 del TRLITPAJD dispone en su párrafo primero que ?En las primeras copias de escrituras públicas que tengan por objeto directo cantidad o cosa valuable servirá de base el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa. La base imponible en los derechos reales de garantía en las escrituras que documenten préstamos con garantía estará constituida por el importe de la obligación o capital garantizado, comprendiendo las sumas que se aseguren por intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento u otros conceptos análogos. Si no constare expresamente el importe de la cantidad garantizada, se tomará como base el capital y tres años de intereses?.Por otra parte, el artículo 40 del Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo (BOE de 22 de junio de 1995), titulado ?Valor en moneda o divisa extranjera? establece lo siguiente:?1. Si el valor de los bienes o derechos viniere fijado en moneda o divisa distintas de las españolas, se tomará como valor declarado el que resulte de aplicar el tipo de cambio vendedor, fijado por el Banco de España, que esté vigente en el momento del devengo, salvo que el efectivamente satisfecho fuese superior en cuyo caso se tomará este último.2. Si el valor apareciere fijado indistintamente en moneda nacional o en moneda o divisa extranjera, se tomará el mayor valor resultante entre uno y otro, aplicación hecha de la regla a que se refiere el apartado anterior.3. Si el valor viniere establecido en moneda o divisa extranjera, cuyo tipo de cambio vendedor no estuviese fijado por el Banco de España, se estará a su valor de mercado.?En cuanto a la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios (BOE de 4 de abril de 1994), a la que se refiere el consultante, la exención de la novación modificativa de préstamos hipotecarios está regulada en su artículo 9 en los siguientes términos: ?Estarán exentas en la modalidad gradual de "Actos Jurídicos Documentados" las escrituras públicas de novación modificativa de préstamos hipotecarios pactados de común acuerdo entre acreedor y deudor, siempre que el acreedor sea una de las entidades a que se refiere el artículo 1.º de esta Ley y la modificación se refiera a las condiciones del tipo de interés, inicialmente pactado o vigente. Conjuntamente con la modificación del tipo se podrá pactar la alteración del plazo.?Conforme a los preceptos transcritos, la doctrina de este Centro Directivo, expuesta en las contestaciones a consultas reseñadas se puede sintetizar en las siguientes conclusiones:Primera: La operación de novación de préstamo hipotecario en la que se modifica la moneda designada para su amortización, que pasa a divisas, constituye una novación del préstamo hipotecario. Por tanto, la escritura pública en la que se formalice dicha operación estará sujeta a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, por reunir los requisitos exigidos en el artículo 31.2 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (TRLITP), aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre de 1993).Segunda: La base imponible de la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales, de la novación descrita será el valor en euros resultante de aplicar las reglas del artículo 40 del Reglamento del impuesto sobre el valor en moneda o divisa extranjera al importe de la responsabilidad hipotecaria total fijada en divisas, que comprenderá tanto el importe de la obligación o capital garantizado, como las sumas que se aseguren por intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento u otros conceptos análogos.Tercera: En cuanto a la posible exención de la cuota gradual, al amparo del artículo 9 de la Ley 2/1994, dicho artículo establece la exención de la cuota gradual de actos jurídicos documentados en el caso de que la novación modificativa se refiera a las condiciones del tipo de interés, inicialmente pactado o vigente, a la alteración del plazo del préstamo o a ambas. Sin embargo, la novación descrita se refiere al cambio del objeto de la obligación, resultando modificada la divisa, y no las condiciones del tipo de interés ni el plazo, por lo que no resulta aplicable dicha exención a la escritura notarial que documente la citada operación.A este respecto, cabe precisar que no es lo mismo cambiar el tipo de referencia, pasando, por ejemplo, de ser el ?EURIBOR? al ?LIBOR?, a cambiar la moneda o divisa de pago del préstamo, pasando, como en el supuesto planteado, de euros a yenes o a otras divisas, pues la tributación en el ITP es diferente:1. Cambio del referencial del tipo de interés del préstamo hipotecario, sin cambio de la moneda de pago.En este caso, la operación consistiría en la modificación del tipo de interés mediante el cambio del índice de referencia y del diferencial a adicionar al mismo, sin modificación de la moneda en la que ha de amortizarse el préstamo. A este respecto, en aplicación del artículo 31.2 del TRLITPAJD, la primera copia de la escritura notarial que documente la operación descrita estará sujeta a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, cuando concurran los siguientes requisitos:Tratarse de primera copia de una escritura.Ser inscribible en el Registro de la Propiedad.Tener contenido valuable.No estar sujeta a las modalidades de transmisiones patrimoniales onerosas ni operaciones societarias del ITP, ni al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.Pues bien, la modificación del tipo de interés mediante el cambio del índice de referencia y del diferencial a adicionar al mismo debe calificarse como novación del préstamo. Por tanto, la primera copia de la escritura notarial que documente la citada operación cumple los cuatro requisitos citados, por lo que estará sujeta a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del ITPAJD. La cuestión a analizar es si tal operación se considera incluida en el supuesto de modificación del tipo de interés, al que se refiere el artículo 9 de la Ley 2/1994, y, por tanto, estará exenta de la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del ITP. El referido precepto exige tres requisitos para la aplicación de la exención:Que se trate de escrituras públicas de novación modificativa de préstamos hipotecarios pactados de común acuerdo entre acreedor y deudor.Que el acreedor sea una de las entidades a que se refiere el artículo 1.º de dicha Ley.Que la modificación se refiera a las condiciones del tipo de interés, inicialmente pactado o vigente, a la alteración del plazo del préstamo o a ambas.La modificación que se analiza se refiere exclusivamente a las condiciones del tipo de interés, ya que se modifica el índice de referencia y el diferencial a adicionar al mismo, sin la posibilidad de amortizar en otro tipo de moneda diferente al euro. Por tanto, en este caso sí se cumplirían los tres requisitos citados y, en consecuencia, la escritura pública estaría exenta del gravamen por la modalidad gradual de actos jurídicos documentados.2. Cambio del referencial del tipo de interés del préstamo hipotecario con cambio de la moneda de pago, pasando de euros a divisas (en este caso, a yenes japoneses).En este segundo caso, se pacta la posibilidad de amortizar en otro tipo de moneda diferente al euro, lo cual supone un cambio del objeto de la obligación, que pasa de euros a divisas, y no sólo a las condiciones del tipo de interés. Se trata ahora de la operación descrita en las conclusiones expuestas al principio de esta exposición. Por tanto, la operación estará sujeta a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del ITPAJD, por cumplir los cuatro requisitos exigidos en el artículo 31.2 del TRLITPAJD, sin que sea posible aplicar la exención regulada en el mencionado artículo 9 de la Ley 2/1994, ya que la modificación no se ha referido en exclusiva ?a las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente, a la alteración del plazo del préstamo, o a ambas?, pues también se ha cambiado el objeto de la obligación, que pasa a ser una divisa, en el caso planteado, el yen japonés, con posibilidad, además, de ulteriores cambios a otras divisas.Por último, cabe advertir, en relación con la última cuestión planteada, que las modificaciones introducidas en la Ley 2/1994 por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria (BOE de 8 de diciembre de 2007) no han alterado la tributación en el ITPAJD de las novaciones modificativas de préstamos hipotecarios en las que se modifica la moneda designada para su amortización, que pasa a divisas, que se mantiene en los términos expuestos.ç

CONCLUSIONES:
Primera: La escritura pública que documente la operación de novación de un préstamo hipotecario consistente en la modificación del índice de referencia y el diferencial a adicionar al mismo, sin modificar la moneda en la que debe satisfacerse la deuda, está sujeta a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del ITPAJD, si bien estará exenta de dicho gravamen, en virtud de lo dispuesto en el artículo 9 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, siempre que el acreedor sea una de las entidades a que se refiere el artículo 1.º de dicha Ley.
Segunda: Por el contrario, si la novación del préstamo hipotecario documentada en escritura pública incluye la posibilidad de amortizar en otro tipo de moneda diferente al euro, se tratará de un cambio del objeto de la obligación, que pasa de euros a divisas, y no sólo una modificación de las condiciones del tipo de interés. Por tanto, la operación estará sujeta a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del ITPAJD, sin que sea posible aplicar la exención regulada en el mencionado artículo 9 de la Ley 2/1994.Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

Avales o condiciones resolutorias

Bueno, había prometido un texto aclaratorio a la Hipoteca Fantasma y su desenlace, pero, ante la calidad y cantidad de los comentarios, creo que no es en absoluto necesario. Eso si, a ver si en los próximos días me animo, y a propósito de la fe pública registral, escribo algo que creo interesante, para evitar metidas de pata frecuente.

Es por ello que este post no tiene nada que ver, en principio, con los dos anteriores. Ni siquiera en su origen. El arranque de este post parte de una consulta que me realizan por correo. Hace ya tiempo que tome la decisión de no responder las consultas que me llagan por mail, y ello por distintos motivos:

1. Es agotador,

2. Me quita tiempo para publicar en el Blog, con lo que en vez de comunicarme con muchos lo hago sólo con uno.

3. Ésto no es un servicio de asesoría bajo ningún concepto, solo un lugar de charla entre amigos. Y no puede serlo desde el momento en que considero que para hacerlo, por un lado, necesitaría un conocimiento de los casos mucho mayor del que me suele suministrar. Pero es, que por otra parte, considero ese trabajo de asesoramiento como algo profesional, y por tanto con algún tipo de coste, en muchas ocasiones (aunque, p. ej. la mera consulta en Notaría es gratuita, y no se aprovecha como debiera). Por ello, ese asesoramiento individualizado, que aquí no se presta, se debe realizar por una asesor profesional, y la gente, de un modo u otro debe pagar por ello, como por los tomates del Carrefour.

Pero claro, entre las consultas las hay de todo tipo, y algunas francamente sugerentes. Por ello considero, en ocasiones, que pueden dar lugar a un post para tratar los temas que suscitan de un modo general. Y es lo que voy a hacer con la siguiente, en la que se pone de manifiesto la gama de alternativas que tiene el propietario de un terreno para cubrirse ante una permuta. Cito a continuación parte del correo que me llegó:

He hecho un contrato de permuta por mi casa y cuando firmamos el contrato el constructor nos entrego un aval como garantía. Ahora nos ofrece cambiar el aval por una "condición resolutoria" en el contrato para poder liberar ese dinero. A cambio nos ofrece algunas mejoras en el piso que nos entregara. mi pregunta: ¿es merece la pena el cambio?. ¿esta clausula ofrece la misma seguridad que el aval?...

Bien, no le pregunté ninguna circunstancia más al remitente, ya que para hablar de un tema genéricamente considero que es más que suficiente.

De las permutas ya hemos hablado con anterioridad, concretamente de su vertiente fiscal. Se trata de operaciones en las que el propietario de un suelo (o en este caso, si entiendo bien el correo, de un terreno) entrega este activo a un promotor. Y éste, a su vez, lo que hace es entregarle, en un futuro (existe también la permuta simultanea, pero es otra historia menos frecuente), y en compensación a ese terreno una o varias viviendas, todo ello con los ajustes de dinero que sean menester para equilibrar de común acuerdo, las valoraciones de ambos activos. El promotor consigue así el terreno sin tener que recurrir a un desembolso monetario (pero no sin unas consecuencias financieras), ya que acaba de encontrar a su primer comprador, por decirlo de un modo muy burdo.

Pero claro, no es tan sencillo el asunto. El propietario del solar, normalmente, desea garantías ante la eventualidad de que no se le entregue la vivienda, ya que él si que entrega esa finca, inscribiéndose el dominio del nuevo propietario en el Registro de la Propiedad. Y que mejor garantía que un aval bancario adecuadamente redactado.

Y digo adecuadamente redactado en el sentido de que el que entregue la finca debe ser el que, convenientemente asesorado, marque que importe y en que condiciones se avala. De eso ya hemos hablado muy al comienzo del blog. Por tanto tener un aval bancario, si no esta adecuadamente redactado, no vale de mucho, solo para tener un semillero de pleitos.

Supongamos que ese aval esta correctamente redactado, que garantiza el valor que tiene que garantizar y que es ejecutable tal y como nos conviene. Llegado ese caso, la garantía es muy muy fuerte.

Pero antes de entrar con la condición resolutoria, conviene explicar de donde viene ese aval. Ese aval, normalmente, vendrá del crédito promotor que le conceda el Banco que le financie la operación al agente inmobiliario. Cuando hablo de crédito promotor hablo en sentido amplio. A ese empresario se le darán X millones para adquirir ese suelo y para financiar esa obra, y dentro de los mismos una parte sera en créditos, disponibles de distintos modos, otra en avales (para el caso de la permuta o para los compradores de vivienda sobre plano, o para la Administración) y un ultimo tramo normalmente suele reservarse para la subrogación (en este sentido, es muy interesante este post , sobré el que volveré dentro de unos días). En general, y repito, en general, las entidades financieras suelen admitir los trasvases entre estos distintos tramos de un modo consensuado. Un ejemplo: oye que al final necesito menos dinero para financiar la obra, pero necesito más de avale, pues se recorta de un lado y se amplia el otro, siempre y cuando el limite global se mantenga.