La Hipoteca Fantasma, Primera Parte

Fuera llovía. Eso estaba bien. Le ayudaba a David a concentrarse en su trabajo. Miró por última vez las gotas golpear contra las ventanas de su despacho, antes de volver a sumergirse en su trabajo. Y dicho y hecho, se enfrasco en la lectura de la documentación que tenía delante suyo, mientras tomaba notas rápidamente sobre un folio en blanco.

David era un abogado especializado en temas inmobiliarios. Tenía la inmensa fortuna de trabajar en un sector que le apasionaba, lo que evidentemente se transmitía al exterior. Con el tiempo se había forjado una interesante cartera de clientes. Y entre ellos estaban los Martínez, un grupo familiar que acostumbraba a realizar operaciones de inversión inmobiliaria. Y en una de ellas estaba trabajando justo ahora.

Realmente era una operación muy muy muy menor, para las que estaban acostumbrados a realizar. Ni por importe, ni por complejidad, ni por ninguna variable que se le ocurriese descollaba. No estábamos ante la compra de una unidad de ejecución, no se trataba de impulsar un cambio de uso de un inmueble de industrial-comercial a residencial. No, nada de eso. Simplemente se trataba de la compra de un Chalet inserto en una gran finca en medio del campo, en una pequeña localidad. Los Martínez habían olisqueado una compra interesante. Un matrimonio se había separado recientemente y habían puesto en venta el inmueble. El precio, dada la situación, parecía muy interesante.

David había repasado posibles contingencias, asegurándose de su no concurencia (retractos legales de colindantes, expedientes urbanísticos en curso, etc...). Todo parecía en orden. Básicamente solo le faltaba cotejar la información registral y comprobar que el matrimonio tenia plena disposición sobre la finca, así como comprobar las posibles cargas, afecciones y demás información sobre la finca. Para mayor certeza y seguridad, para su estudio iba a utilizar por una lado la Nota Simple que había solicitado al Registro de la Propiedad su Notaría de confianza, donde iba a firmar la operación, y que se iba a utilizar como fax de cargas por el Notario. Y por otro un Certificado Registral (lo que implicaba una responsabilidad personal del Registrador sobre la información allí contenida).Una vez se hubiese asegurado de tenerlo todo controlado, se encargaría de hablar con los vendedores para que le indicasen como se iba a repartir el dinero entre ellos y de que manera querían cobrarlo.

Mientras escuchaba el sonido del fax descargando el fax de cargas que le remitía la Notaria, se dedico a releer una vez más la copia de la escritura pública de los vendedores. Sin ninguna incidencia digna de reseña. Se levantó, recogió el fax y verificó los datos registrales de la Nota simple recibida con la Escritura Pública y con el Certificado que había recibido el día antes. Efectivamente, era la finca 5500 del Registro de VC. Y si, coincidía la descripción de la escritura con la de Nota Simple. Allí estaban los vendedores como propietarios del 100% de la finca y con plena capacidad para disponer, y no había una sola carga, ni una sola afección, ni nada de nada. Limpia como la patena. La firma sería cantar y coser.

Y si era así, ¿por qué tenía la sensación de que se le escapaba algo? En algún lugar de su cerebro, una alarma se había encendido, pero no era capaz de saber la causa. Su instinto animal le ponía en sobreaviso. Cerró los ojos, y comenzó a recordar....

Ahí estaba. Descolgó el teléfono y llamó al agente inmobiliario que llevaba a los vendedores. Le enredó en una charla intrascendente, confirmándole la hora a la que quedarían al día siguiente en la Notaría, y asegurándole que le volvería a llamar para concretar el resto de extremos. Y ya de paso aprovecho para constatar que aquel era el único inmueble del que eran propietarios. Y entonces David profundizó con su globo sonda....

Bueno, ya me dirás como hacemos lo de la hipoteca del Banco C...

Y el API le dijo que sin problemas, que ya conocia la cantidad (180.000 euros), y que una hora antes de la firma se haría con el certificado del banco y lo aportaría a la firma.

Efectivamente, la memoria de David no le había jugado una mala pasada. Recordó perfectamente el comentario de su jefes, y es que los vendedores no podía hacerse cargo individualmente del pago del préstamo. Esa afirmación había surgido muy al principio, hacia casi medio año. Y justo ahora había vuelto a su mente.

Pero...¿dónde estaba el préstamo hipotecario? Repaso el certificado, repaso el fax de cargas. Y por supuesto la escritura. Todo concordaba. Ni rastro de ninguna hipoteca. ¿Y si el préstamo estaba a nombre de ellos pero no se encontraba hipoteca esa finca? No, tal y como le dijo el API no tenían ningún inmueble más, y además el propio Banco C. les había dado un certificado para cancelar el Préstamo Hipotecario a propósito de la venta del chalet.

¿Por qué no se reflejaba la Hipoteca, cuando era evidente que estaba ahí?

El futuro de los intermediarios financieros

Pau, de Futurfinances, empresa de interemediación financiera, ha tenido la amabilidad de solicitarme permiso para reproducir parte de de un antiguo post mio sobre los intermediarios financieros que considero necesarios, en una entrada del Blog de su empresa. Es un detalle que le halaga, y mucho, a uno. por cierto, recomendaros un par de entradas de Pau, donde nos presenta a los sospechosos habituales (perdón por el chiste): Las entidades con las que suelen trabajar los intermediarios financieros (Tocata y fuga). Son viejos conocidos. Faltan de incluir entidades regionales, y también mencionaría a UCI. Lo que no sabia es que Santander Consumer había cerrado el tenderete, aunque hace tiempo que su antigua marca, Hispamer, se estaba alejando a velocidad de crucero de estos negocios.

He estado releyendo mi post, y las acotaciones de Pau. Lo cierto es que va a hacer un año y sigo pensando lo mismo. Como dice la canción, reforzaré mis posiciones. Hay un gran número de intermediarios financieros que están de más en el sector. No tienen la capacidad ni la experiencia necesarias para desenvolverse en este mundo, para aportar soluciones. Lo siento, pero es así. Y especialmente destacaría como especialmente vulnerables a la crisis las redes de franquicias. Lo que ha ocurrido en el sector inmobiliario, con casos como el de Don Piso (por cierto, vaya morro, cuando el negocio va mal pretenden convertir en franquiciados a los empleados) se repetirá en este otro y con más virulencia. ¿Qué otros productos van a vender estos franquiciados?, y si son capaces de hacerlo, ¿con qué márgenes?

Quedará un nicho para esos pocos que señalo. No creo que supongan más de un 20% de le mercado actual, siendo optimistas. Pequeños orfebres financieros, auténticos bufetes jurídico-económicos, donde el valor de la marca cede en relación con el expertise del profesional que lleva tu caso, tu terapeuta financiero.

Alguno pensará que exagero. Pues igual hasta me quedo corto. Una de las franquicias veteranas del sector, DuckFin ha entrado en concurso de acreedores. Y ha entrado para ser liquidada. No future. Y ahí están 100 franquiciados viéndolas venir. Hace tiempo me fije en ellos porque prestaban dos servicios que los diferenciaban del resto. Pero la valoración que se desprendía de los mismos no podía ser positiva.

Por un lado ofrecían un seguro del título de propiedad. Al común de los mortales no le sonará esto. Y no le suena porque este tipo de seguros se utilizan en el sistema inmobiliario norteamericano para cubrir las deficiencias de su Derecho Registral. En nuestro caso es bastante redundante, no se justifica en mi opinión, y por tanto no se debería vender.

Por otro lado, sus franquicias vendían hipotecas multidivisas. Para vencer las resistencias del cliente a la hora de contratarlas, se le adosaba un servicio de asesoramiento postventa, para una adecuada gestión de los cambios de divisa. Ya partíamos de que tengo mis serías dudas sobre la capacidad, ya no de DuckFin, si no de la inmensa mayoría de profesionales financieros, de minimizar el riesgo que suponen este tipo de operaciones. Pero ahora, además, los particulares que se acogieron al mismo se encuentran huérfanos. Nada es para siempre.

Pero demos una buena noticia a los intermediarios financieros. O al menos yo la considero buena. Leo en el Blog de Francisco Hernández, fundador de Crisalia, otro intermediario financiero, que ING ha lanzado una OPA sobre Interhyp, por 416 millones de euros, lo que supone una prima sobre su cotización de un 42%. Interhyp es el mayor broker hipotecario alemán. A diferencia de Francisco, desconozco su modelo de funcionamiento (franquicia vs. red propia), pero en todo caso creo que es una señal de que, haciendo las cosas bien, hay esperanzas aún en este sector.

Para acabar, recordar una idea. Los intermediarios financieros, o al menos muchos de ellos, deberían olvidarse de ser únicamente aquellos que tramitan hipotecas con un perfil de riesgo inferior al marcado por la Banca Comercial. Dada la complejidad de los productos de activo y pasivo cuentan con oportunidades para convertirse en los asesores bancarios independientes de sus clientes. Quizás se gane menos dinero, pero de un modo más constante. Y se dormirá mejor.

Recopilatorio de los Episodios Económicos

Trasteando con el Blog me ha dado cuenta que bajo esta rubrica, la de Episodios Económicos (homenaje a los Episodios Nacionales de Galdós), ya están 9 historias, desarrolladas en 13 posts. Son historias breves, de muy distinta clase, sobre nuestra relación con el Fisco, las Finanzas, el Mundo inmobiliario, y con las que pretendo aliviar el tono plúmbeo que, en ocasiones, puede acoger el Blog.

Supongo que muchos ya las habéis leído, pero otros, más nuevos quizás, no habéis tenido ocasión en su momento, ni le habéis echado un vistazo al Blog. Bueno, pues como el 10 es un número importante, hagamos parada y fonda y que están todas disponibles en un solo post, antes de que esta semana cuelgue la número 10.

1. Representación de la Inversión Hipotecaria con Capital Privado en 3 actos: Presentación y Nudo y Desenlaces alternativos: Una historia de empresas de refinanciación, pardillos inversores y desesperados endeudados. Estreno de la saga.

2. Una romántica: A la separación por la fiscalidad.: Un triángulo en toda regla, Adán, Eva y Hacienda. Lo de la serpiente en el Paraíso ya no se lleva.

3. La cigarra y la hormiga, o Esopo aplicado a las finanzas y su desenlace: Un ejemplo de como el sistema cuida por el hijo pródigo. Especialmente recomendado para aquellos que creen en el sistema y además ahorran. Además contamos con documentación top secret.

4. El Blog de Echevarri: I. Evasión y victoria y su desenlace Familias poderosas, política, dinero, tensión sexual. ¿Alguien da más?

5. El notario y un señor de Murcia Nada es lo que parece, recomendado especialmente.

6. Hipoteca Déjà Vu Esto debe ser el P2P aplicado a las hipotecas. A cada problema, una solución.

7. Negocios Verdes: Los ideales y los negocios no mezclan bien. ¿O si?

8. Quid pro quo De plena actualidad. Quizás nos encontremos ante el protagonista del primer capitulo de la serie, el refinanciador de Representación de la Inversión en Capital Privado unos años después.

9. Renglones torcidos: Como los políticos son capaces de encontrar utilidad a cualquier situación.

Cumbres borrascosas: Entre Notarios y Registradores de la Propiedad

Es un auténtica pena. Pero algo me dice que los españoles somos capaces de cargarnos solitos, sin ayuda de ningún tipo, las pocas cosas que funcionan bien en este país. Es un don. Y, con sinceridad, nuestro marcho hipotecario en cuanto a su cobertura legal, controles, y demás, era de lo poco que se libraba. Me refiero especialmente al funcionamiento de Notarías y Registros.

En primer lugar un inciso, pues para mucha gente que no tiene ocasión de tratar con ellos, son casi equiparables y no tienen nada que ver. Los Notarios son fedatarios públicos fundamentalmente. A través de ellos un documento consigue el status de documento público (equiparable a una sentencia, por ejemplo) lo que le dota de una serie de privilegios. El Registrador de la Propiedad se encarga de calificar jurídicamente esos documentos e inscribirlos en el Registro de la Propiedad que lleva. Viene a constituir en la práctica un doble control. Dicho todo esto de un modo muy basto, muy a grosso modo.

En lo que se parecen Notarios y registradores es en que, a diferencia de otros cuerpos de funcionarios públicos ello funcionan como profesionales liberales. No cobran de la Administración. Sus ingresos proceden de los propios usuarios de sus servicios. Esta doble vertiente hace que por ejemplo sus ingresos sean totalmente variables y que, a la vez, lo que puedan cobrar por cada uno de sus servicios este fijado en un arancel por Ley. O que tengan que buscarse la vida en cuanto a locales, plantilla y demás, pero no puedan cogerse alegremente las vacaciones, pues prestan un servicio público y deben cubrirse estas ausencias, etc...

Si a esto le unimos su vinculación con el mundo inmobiliario, el que intervengan en momentos distintos en las mismas operaciones, etc, explica su proximidad en la mente de la gente. Y tanto es así que, no se ahora, pero tradicionalmente había mucha gente que no estudiaba específicamente para la oposición de Notarías o Registros. Sencillamente se presentaban a la oposición que saliese primero una vez estuviesen preparados, pues los temarios eran muy similares.

Y a pesar de todo ello creo que son muy distintos, incluso que el perfil profesional y personal de Notarios y Registradores es por fuerza distinto. Al Notario lo eligen las partes, en una gran ciudad hay un número determinado, si, pero puedes libremente elegir entre ellos. Lo que hace que unos tengan una buena clientela y otros no Esto ocurre especialmente por diferentes motivos: don de gentes, equipos a su cargo, nivel profesional para ofrecer soluciones y colaborar asesorando a sus clientes, etc...pero también influye el tamaño de la ciudad. No tiene nada que ver la Notaría en una población de 20.000 habitantes que en un pequeño pueblo de 2000, por mucho que sea capital de comarca. Hay Notarías claramente deficitarias. Y aunque el boom inmobiliario ha hecho que se esconda un poco la situación, la competencia entre ellas puede ser dura.

Los Registradores sin embargo gozan de un auténtico monopolio zonal. En su demarcación solo hay un Registro, y a el se debe acudir. Digamos que no requieren un perfil tan comercial como el de los Notarios, que no necesitan esa proximidad con los clientes ( a pesar de lo cual conozco casos de quitarse el sombrero). Digamos que están ligeramente más pegados al estereotipo funcionarial español. Pero hay de todo. Frente a esta ventaja su problemática viene dada porque en sus ingresos no influye su profesionalidad. Están íntimamente ligados al momento del ciclo inmobiliario de la zona que ocupan. Y a la gestión de sus oficina. Frente a ello los Notarios pueden hacer muchas más tareas (testamentos, sociedades, etc...).

Como vemos son mundos muy muy distintos. Y en ocasiones enfrentados. Se ha acusado a la Dirección General de Registros y Notariado, órgano común a ambos cuerpos, e inscrito en el Ministerio de Justicia, de prestarse a una reducción del papel del Registrador, en beneficio del de los Notarios, de intentar acercarnos al modelo norteamericano. Espero que no sea cierto, porque el modelo yankee da grima.

Por otro lado la UE tiene en su punto de mira al Notariado Latino, del cual el Española es uno de los máximos exponentes. Los burócratas europeos entienden que desarrollan una función privada y quieren acabar con lo que ellos denominan monopolio. Sin conocer exactamente sus conclusiones supongo que buscarán algo más cercano al modelo anglosajón, donde el Notario es poco más que una clase de abogado particular. En mi opinión, algo tremendamente peligroso para la seguridad de nuestro tráfico inmobiliario (tanto como la acusación a la DGRN que antes reflejaba). Frente a ello hay algunos que buscan la fusión entre ambos cuerpos, existiendo también quien la rechaza (en cierto modo me recuerda a lo que ocurrió con los Corredores de Comercio). Los registradores que se niegan vienen a decir que los que lo propugnan, básicamente Notarios, lo único que quieren es salvar su culo.

Claro que siempre hay quien quiere el culo de Registradores. La fuerza cuasiextraparlamentaria IU apuesta por la conversión de los Registradores en funcionarios públicos ordinarios. O casi. Viene a decir que quiere modificar el actual sistema de aranceles para convertirlo en ¿un modelo no lucrativo?. Así, tal cual. ¿Por qué? Cito de la entrada de Arbo.

denuncian que los registradores combinan un ’status’ de funcionarios públicos con el de profesionales del derecho, lo que les permite percibir retribuciones “acordes al mercado” directamente por parte de los ciudadanos y sin el inconveniente de la competencia.

En base a esta información, la comisión procedería a fijar una retribución para los registradores de la propiedad y mercantiles con criterios similares a los del resto de funcionarios públicos, y bajo el principio de no lucratividad de los aranceles de los funcionarios públicos establecida en la Ley de Tasa y Precios Públicos.

Me parece muy bonito. Pero yo tengo varias dudas:

1. Les recuerdo a los Señores de IU que los Registradores, con sus ingresos, se pagan todos sus gastos de personal, locales, etc. Entiendo que si al final el Registrador va a acabar siendo un funcionario más esto va a suponer, en ultima instancia, la incorporación como tales de toda su plantilla, la asunción por parte del Estado de todos los gastos que conlleva esa estructura. No me creo que el Estado sea capaz de conseguir una mayor eficiencia económica.

2. Y es que el actual sistema tiene la ventaja de que quien lo paga sea el que lo usa. Y el tiempo ha demostrado que, financieramente es viable, quizás en buena medida porque el sector público no ha puesto las zarpas en él.

3. El coste arancelario para los particulares es francamente bajo para el servicio que se presta. Cantidades como 120, 180, 240 euros son bastante frecuentes. Incluso en bastantes novaciones y similares, muy inferiores. Algo me dice que el Estado seria incapaz de mantener esa estructura si lo administra directamente. Vamos, que medidas como el todo gratis de las ampliaciones de plazo de las hipotecas sería inviable, a pesar de sus escasa utilidad.

4. El modelo más cercano que tenemos de un Registro Inmobiliario totalmente controlado por la Administración es el Catastro. Su funcionamiento, en mi experiencia, es sustancialmente peor que el del Registro de la Propiedad. Eso por no hablar de Registros inmobiliarios municipales o autonómicos en materia de vivienda protegida.

5. El actual modelo hace que haya una fuerte competencia entre gente muy capacitada para optar a los Registros. Lo que indirectamente logra que el nivel que haya en los mismos sea, técnicamente muy muy alto. Y eso redunda en seguridad para el ciudadano.

6. Además, el que se consiga por parte de los Registradores una fuertes retribuciones permiten que sean mucho menos sensibles a posibles cantos de sirena, corrupciones y demás, estando como están en un cruce de caminos muy sensible del mercado inmobiliario. Digamos que se evitaría así que se convirtiesen en el típico político de turno con amistades peligrosas. Seguro que los Sres. de IU me entienden perfectamente.

Por último un ruego a Llamazares, avatar de IU. A ver si por una vez se dedican a algo serio, y dejan de hacer bromas con las cosas de comer. Lo de resucitar la Tasa Tobin ya ha cubierto el cupo de tonterias de este semestre.

La Tarjeta Transparente

A traves de Blogahorro me acabo de enterar de una, a mi juicio, buena idea en el manido mundo de las tarjetas de crédito. Se trata de la Tarjeta Santander Plus, lo más flojo es el nombre. Esteticamente se trata de una tarjeta transparente, donde parecen flotar la banda, los logos y los números. Se trata de una Mastercard. El funcionamiento es tal que así.

1. Compras en el comercio
2. Te mandan un SMS para confirmarte la operación y RECORDARTE que...
3. INMEDIATAMENTE te abonan un 5% en la cuenta de la tarjeta.

A mi juicio lo novedoso estriba en la bonificación inmediata, reforzada por el hecho de recordar tal situación en el SMS. Si además, como entiendo, ese dinero se materializa en nuestra libreta o cuenta corriente asociada a la tarjeta y no en la propia cuenta de crédito interna de la misma, me parece una excelente idea. ¿Por qué?

Al margen de las comisiones que pueda cobrar la tarjeta, o si es de crédito con pago aplazado o fin de mes, o...cuestiones que desconozco y me aburren(y que seguramente acaben estropeando la coherencia del mensaje que paso a comentar), lo verdaderamente destacable es que se acuerden de un concepto básico en psicología. Y es que los premios y los castigos deben ser llevados a cabo cuanto antes, de un modo claro, seguro, previsible, (de ahí, supongo lo de la transparencia física de la tarjeta) y que el que los reciba tenga claro en concepto de que los esta sufriendo/gozando. Si a un niño le castigas tres días después de que haya hecho una trastada será difícil que asocie ambos hechos. Si unas veces le castigas y otras no, otro tanto. Si no tiene claro cuando le estas premiando, más de lo mismo.

En las promociones de tarjetas similares que yo conocía las bonificaciones se abonaban al cabo de un tiempo, con unas limitaciones numerosas, en la propia tarjeta incrementando el limite de la misma, etc...el titular no acababa de tener claro que beneficio obtenía de la tarjeta, aun cuando probablemente, como producto tuviesen mejores condiciones que esta. Pero somo así de simples.

GoolzOOm y GoolGis

En su momento ya os recomendé el blog de Tecnología Inmobiliaria, de Jesús Barrio, por su interesante mix del sector inmobiliario y de tecnología.

Las herramientas GoolZoom y GoolGis

Ahora me gustaría recordaros dos herramientas que ha desarrollado que me parecen muy interesantes, especialmente para todos aquellos que tengan trato diario con el mundo del ladrillo y de los solares. Viene a satisfacer una demanda creciente en nuestra sociedad, y se trata de lograr la mayor integración posible de la información, gráfica y descriptiva, de los inmuebles, en sus distintas vertientes: física, jurídico-civil, fiscal, urbanística...evitando errores, ahorrando tiempos....sólo en la medida en que esta información sea accesible a todo el mundo, del modo más fácil posible, conseguiremos que el mercado inmobiliario se acerque a un mercado de competencia perfecta, que mal que les pese a algunos, es lo deseable.

Muchos os habréis manejado con el Sigpaq, especializado en fincas rusticas, y con herramientas muy interesantes en materia de medición de áreas, linderos y demás. Otros tantos habéis recurrido al servicio de mapas de la Oficina Virtual del Catastro. Pues bien, Jesús ha conseguido integrar estas herramientas, y alguna más en una sola aplicación (no soy técnico y no se si esta es la palabra correcta). Se llama GoolzOOm y os invito a probarla. A continuación, y en palabras de Jesús, paso a describirla...

Hasta ahora en GoolzOOm se ha conseguido integrar:
Información catastral,
ortofotos de toda España (Sigpac y PNOA),
vista de pájaro de Virtual
Earth (aunque sólo funciona con Firefox),
fincas registrales (comenzando), y
diferentes cartografías del IDEE

Pero, además del tema registral que comentaba Jesús, se echaba en falta algo fundamental en nuestros días. Y me refiero a la información urbanística. Así nace GoolGis, según comenta Jesús:

Éste tipo de información está muy distribuida, la tienen los ayuntamientos y las administraciones públicas en formatos que no son accesibles por otras aplicaciones.

De ahí nace GoolGis, con idea de transformar mapas y cartografías en un formato que sea accesible por otras aplicaciones (Google Maps, Yahoo Maps, OpenLayers, etc..) y de ésta forma permitir la elaboración de mashups con ellos, a la vez de poder comenzar a añadir información urbanística a la web de GoolzOOm.

Más información sobre la próxima presentación de Goolzoom en público en el post de Tecnología Inmobiliaria.

Ibanesto, el antimarketing

Banesto acaba de relanzar su marca (importante matiz al que luego volveremos) Ibanesto. Color corporativo azulón, quizás para darle una entidad distinta del propio Banesto y para posicionarlo como una alternativa clara al naranja de ING o al verde de Uno-E. Cuanto saben estos chicos de marketing, del Departamento de Comunicación.

Y después de eso, segunda lección. Vamos a currarnos una campaña viral, baratita, con anuncio rodado en plan amateur y distribuidos vía you tube (para ahorrar ya se sabe). Que reflejen adecuadamente nuestro nuevo concepto de Banca, Low Cost Banking (es que lo del Banking se ve que pega, oye, y que me dices del loucos). Y como son tan graciosos, seguro que se vuelvan pasto del pásalo,pásalo (que también es muy low cost).

Mira que van a tener razón, ya que hasta yo voy a colgarlo, a ver que os parece.







Además nos montaremos una web molona, alternativa a la oficial, donde colgaremos este y otros vídeos, interactiva con el usuario. Y que mejor que hacerlo bajo nuestro nuevo slogan, Gastamos menos para darte más.

Y ya tenemos reactivada la marca. Y como decía Shreck al comienzo de su saga, y voy yo y me lo creo. Y es que a mi no me ha hecho ni xxxxxxxxxxxx gracia.

1. ¿Qué mensaje pretende trasladar Banesto? Más allá del concepto de Low Cost, sobre el que luego hablaremos, creo que es clarificador ese gastamos menos para que tu ganes más. Es decir, según ellos, la clave esta en reducir costes. No se trata de innovar, no se trata de ofrecer mejores productos, no se trata de cuidar la relación con el cliente. No, se trata de gastar menos. Todo un ejemplo de innovación.

2. ¿Y en qué van a gastar menos? ¿Van a pagar menos al accionista de Banesto, que es fundamentalmente el Santander?, ¿van a retribuir menos al Consejo de Administración? Pues de la realidad no parece derivarse eso. Parece que tienen a gala el controlar a esos empleados gastones, que se quejan del hombro o que pretenden un puesto de trabajo distinto al de secador de manos de primera generación. Y es que a los empleados hay que controlarlos de cerca.

3. Quizás conviene recordarles que el concepto low cost es un concepto que, guste o no guste, viable o no viable, supone mucho más que la reducción de costes de personal o la de gastos generales vía estrujar a esos mismos empleados. Quizás conviene que sepan que el low cost implica básicamente el desnudar el producto, el limarle todos los extras que no le aportan valor al tipo de cliente objetivo, y ofrecérselo así. Así, en las aerolíneas hablamos de suprimir la prensa, las comidas, las posibilidades de anulación de los vuelos, etc. Supone también echarle imaginación y operar desde aeropuertos alternativos, crear nuevos mercados, y aunque a muchos no nos guste, chupar subvenciones públicas. Pero en el caso de IBanesto no parece ser eso lo que buscan. Es más fácil decirle al empleado que gaste menos.

4. Recordemos que IBanesto no existe como tal, es una mera marca que encubre una pagina web de Banesto, con productos y precios específicos. Y recordemos que luego, los clientes que capta, deberán ser atendidos en muchas ocasiones presencialmente en las oficinas de Banesto. Y yo me pregunto, ¿cómo se sostienen esas afirmaciones de que gastamos menos? Una de dos, o efectivamente no gastan nada, por que la unidad ad hoc de IBanesto se chupa gratis el trabajo de sus compañeros de Banesto, o bien, si no hay cuenta de resultados separada, gasten o no gasten, gastaran lo mismo que los de Banesto, porqué no hay otros.

5. Evidentemente ya se que, en última instancia esto tiene un poso de broma. Ya se que que al final se trata de captar un cliente sensible al precio, a la tecnología, con canales, en teoría más baratos. Pero me parece muy triste lograrlo haciéndose los tontos con estas campañas, riéndose de sus propios compañeros. Por cierto, ¿qué tienen que decir los sindicatos a propósito de esta creatividad? Creo que CC.OO. es el sindicato mayoritario, seguro que defenderán la imagen de los trabajadores. ¿O no?

6. Por curiosidad, y para que vean que tengo sentido del humor, un par de preguntas dirigidas a Salvador del Puño, responsable del Departamento de Ahorro e inventor del prolongador de lapices:

• ¿Dónde estaba Vd. cuando Banesto compro Aguas de Fuensanta a los Rato? Seguro que hubiése negociado mejor.
• ¿Como es posible que el año pasado hubo quien se subió la retribución hasta un 25% en ese paraíso del ahorro? A ver si están vendiendo los lapices de estraperlo...

De vuelta con las inversiones inmobiliarias en el extranjero

Aunque parece que fue ayer este blog ha cumplido un año en abril. Un año en el que han pasado muchas cosas en el entorno financiero y económico. Un año en el que hemos conversado sobre muchos temas. Pero uno de los primeros, y que con el tiempo ha ganado en interés, ante la situación del mercado inmobiliario español, es el de la inversión en inmuebles en el extranjero.

En su momento le dedique el post llamado Inversiones inmobiliarias en el extranjero. Creo que conviene que los inversores que se vayan a decantar por estas operaciones repasen los riesgos o factores que comentaba:

1. Destino de la compra
2. Riesgo País

3. Riesgo Divisa

4. Riesgo Legal

5. Riesgo promotor

6. Riesgo souvenir

7. Riesgo Fiscal

8. Riesgos Financieros

9. Riesgo Tiempo Compartido

10. Riesgo Banco

Vamos, que hay que andar con pies de plomo. Cualquier rentabilidad extraordinaria solo puede derivarse de una falta de información por parte de otros operadores del mercado (raro, raro) o bien de una mayor dosis de riesgo. Teniendo en cuenta que el riesgo nunca se puede eliminar totalmente, pero si gestionarlo, cada una deberá hacer números, y contar con el asesoramiento correspondiente para adentrarse en este mundo. Y sobre todo planificar.

A este respecto, creo que puede servir de ayuda una nueva publicación que he descubierto, llamada In The World Magazine. Aparte de la edición en papel, tienen una web en la que vuelcan buena parte de sus contenidos, e incluso los ejemplares hasta ahora publicados, integros y en formato pdf.

En la revista existen interesantes reportajes sobre fiscalidad, aspectos jurídicos, y mucha mucha publicidad. A veces directa, ya veces entremezclada con las noticias. Debemos ser inteligentes y saber separar el grano de la paja. Por otro lado, en este tipo de publicaciones la publicidad me parece parte del contenido, pues lo que estamos buscando son asesores o comerciales, y ambos se anuncian en dicho medio.

Echadle un vistazo y ya me contaréis.

No sos vos, es ING Direct

Supongo que a alguno le sonará la frasecilla de marras. Por un lado, se asemeja a aquella película argentina, No sos vos, soy yo. Por otro, es una muletilla muy usada, tal y como se recoge en el propio film, para romper con tu pareja de un modo políticamente correcto, formando equipo con otras como yo no te merezco, tu te mereces alguien mejor que yo, tenemos que hablar, hace tiempo que lo nuestro no funcionaba, no es un adiós, solo un hasta pronto, etc...(para morbosos, aquí).

El caso es que me he acordado de la película en cuestión cuando Miguel, uno de los responsables de Rankia, ha colgado en el portal su (breve) experiencia hipotecaria con ING Direct. Miguel es un buen tío. Y quizás por ello no se le nota el cabreo mayúsculo que debe tener. Y es que ING le ha dado calabazas. Y además se les ha dado y poco finamente, a la francesa, o sea, que poco más que le ha despachado a las bravas. Lo más curioso del tema es que, en Rankia, como comunidad financiera, hay un buen número de evangelistas de ING Direct. Incluso hubo un tiempo en que criticarla suponía que te tachasen de intenciones aviesas. Miguel, que es un hombre ponderado, no caí en tales extremos, pero me consta que los veía con simpatía. Hasta ahora, supongo.

Y es que la queja de Miguel me ha recordado a determinado episodio de Enrique Dans con Air Europa. Lamentablemente para Miguel,en primera instancia, en segunda para todos los consumidores, y en ultima para la propia mejora de ING, ésto no va a tener la misma repercusión mediática.

Por eso he querido poner este post. Por qué aunque Miguel ya lo sabe por mi, el problema no lo tiene él, es de ellos. Debe ser una de las pocas veces que la excusa es cierta.

Pero veamos exactamente el relato de los hechos en palabras del propio Miguel:

Me ha llamado la atención leer la valoración de Ethan_mad en relación a la Hipoteca Naranja de ING Direct: http://www.rankia.com/valoraciones/valoracion.asp?n=2220. Su título "ING trato lamentable" lo dice todo. El hecho de sacarlo en el foro es porque yo he vivido una situación similar con ING, es más al leerlo parecía que estaba contando mi propia historia sólo que la operación de Ethan_mad es de menor riesgo aparente que la que yo proponía a ING.Creo que acontecen 3 elementos que llaman la atención de la política comercial de la Hipoteca Naranja que merecen ser revisados:

1) ¿Por qué ven viables tantas operaciones que finalmente deniegan en riesgos? Como ejemplos:

http://www.rankia.com/valoraciones/valoracion.asp?n=2220

http://www.rankia.com/valoraciones/valoracion.asp?n=1271

http://www.rankia.com/valoraciones/valoracion.asp?n=1268

http://www.rankia.com/valoraciones/valoracion.asp?n=759

http://www.rankia.com/valoraciones/valoracion.asp?n=582

2)¿Por qué no te ofrecen una explicación del motivo del rechazo de la operación? Es una cuestión de educación. Solicitan al cliente toda una serie de documentos financieros personales para justificar la viabilidad de la operación, pero no se dignan a ofrecer ni la más mínima explicación de por qué el departamento de riesgos no ha visto viable la operación.

3) ¿Por qué, una vez denegada, te ofrecen una hipoteca de otra entidad?Lo que terminó de sorprenderme es que el asesor cuando me dice que rechazan la operación, me ofrece la hipoteca de otra entidad. En concreto me intentó vender una hipoteca de Unión de Créditos Inmobiliarios a Euribor + 0,59.

Las respuestas, ya que ING no las ha sabido comunicar podrían ser:

- Tal vez preconcedan las hipotecas por el objetivo comercial de captación de un cliente. Al hacer el primer estudio, me aperturaron una Cuenta Naranja y una cuenta Nómina.

- Tal vez lo que busquen sea vender el cliente captado a otra entidad. Al menos eso fue lo que intentaron hacer conmigo, vender mi hipoteca a Unión de Créditos Inmobiliarios por una comisión de X.

- Tal vez preconcedan las hipotecas por conseguir los datos del potencial cliente e incluirlos en una base de datos.

- Tal vez haya tenido algo que ver el cambio en el diferencial de la hipoteca en ese periodo. Ha coincidido que ING ha aumentado el diferencial del 0,33% al 0,45%. Evidentemente es más rentable para ING firmar hipotecas ahora a Euribor + 0,45 que a Euribor + 0,33 hace unos días.

- Tal vez no me estaría haciendo estas preguntas si me hubieran explicado cuando rechazaron mi solicitud por qué excedía los riesgos.Dado que en los últimos 2 meses he revisado unas cuantas hipotecas, en breve pasaré a valorarlas en la sección valoraciones, esperando le sirva de ayuda a alguien.

Un cordial saludo.

Por si alguien se ha perdido, les resumo lo que se deduce de las intervenciones de Miguel y de los demás. Solicitan una operación hipotecaria a ING Direct. Previamente por internet o por telefono, se les hace un pre-estudio. Pre-estudio que indica la viabilidad de la operacion. Evidentemente no supone una concesión de la operación. Es sólo un primer filtro, pues se debe constatar que la documentación aportada es correcta, la ausencia de problemas en bases de datos crediticios, la oportuna tasación, etc...Eso creo que todos los damnificados lo admiten. Lo que no admiten es que, tras ese estudio previo, se envie una documentación a ING para que termine concediendo la operación a expensas de la tasación y el tiempo vaya pasando. Y nadie de la cara. Hasta que al final te dicen que te lo deniegan. Así, sin más, sin una mínima explicación. Y encima, como en el caso de Miguel, te intentan colocar una Hipoteca de otra entidad, sustancialmente más cara, y cuyo target de cliente no se corresponde para nada con el de ING. Vamos, es como si te dice una chica que tu no vas a mojar con ella, que no estas a su nivel, pero que tiene una amiga que se lo haría contigo (eso si, que le gustaría mirar mientras).

Si en algo me he equivocado al transcribir los hechos, que me corrija Miguel o cualquiera de los otros.

No se lo lo que vosotros pensareís. A mi se me ocurre lo siguiente:

1. Llevo tiempo, mucho tiempo, diciendo que la mejor hipoteca no es la más barata (algo que, curiosamente no hay que recordar en otros sectores, como el de coches). Que en la relaciones financieras, como en todo en la vida, el precio es un factor importante, pero no el único. Alguno no se lo explicaba. Bueno, pues aquí tiene una buena muestra. Por muy barata que sea esta hipoteca no es la mejor, al menos no para Miguel. Me recuerda en cierto modo a la propuesta de la nueva plataforma de seguros de Zurich. Nosotros aquí solo damos precios, no nos vengas con otras cosas.

2. En parte la actitud de ING es consustancial con su propio modelo de negocio. Ellos presumen de que son muy baratos al no tener oficinas. Voy más lejos. Además de eso, son muy baratos porque su personal es muy barato. Sus teleoperadores son sustancialmente más baratos que sus equivalentes en Banca tradicional. Además, su propio modelo de negocio, sin atención (salvo excepciones) cara al público, permite que la cualificación( que es lo que al final se paga) se concentre en unos cuantos jefes de grupo. Gracias a esos jefes de grupo, y al sistema informático, se toman las decisiones de riesgo correspondiente. Dudo mucho que el gestor telefónico sea más que un acarreador de papeles. Ya no es que no tenga atribuciones (también ocurre en la Banca tradicional), es que seguramente no sea capaz de poner en valor la operación , de discriminarla adecuadamente (quizás así se evita perder una operación por una mala interpretación de un concepto en la nómina, o por un mero apunte de un impagado de un recibo de telefónica, o...). Es un mero intermediario.

3. En un modelo como el de ING no hay márgen para ningún tipo de negociación. Lo tomas o lo dejas. Por lo expuesto anteriormente no se paran a analizar con el cliente si existe puntos débiles, que, mejorados, conduzcan a la viabilidad de la operación. Un no es un no. Y, en ese momento de decir No, que como todos sabemos es muy duro, el teléfono supone una gran ayuda. Gracias al teléfono, o a el email, Calimero se puede convertir en el Dr. House. Al cliente se le elimina el derecho al pataleo y que te ocupe la silla mientras se indigna. Y ese es un coste que se ahorra ING con su estructura, coste que tienen los Bancos tradicionales (a muchos de los que les han denegado la operación les hubiese gustado tener una oficina física donde pedir explicaciones alguien con cara y ojos. Seguramente no conseguirían nada, pero el sofoco sería mutuo y se desfogarían.

4. Llegado este punto, y sin que se me mosquee nadie, me ha hecho gracia la reacción de algunos. Me explico. hay mucha gente que se mosquea cuando va a sacar dinero de su banco para llevárselo a la competencia. Le molesta que le pregunten a donde se lo lleva. A ellos que les importa, si el dinero es suyo. Pues ING hace otro tanto. El dinero es suyo (o de sus depositantes, que se lo han confiado) y hace lo que quiere con el, no tiene porque dar explicaciones. ¿O sí? En mi opinión, ambos, bancos y clientes, deberían comunicarse mutuamente por qué se ha frustrado la operación. ¿No estamos todos los días diciendo que los negocios, las relaciones entre empresas y clientes son conversaciones? Pues hablemos, leches, que es la única manera de aprender unos de otros.

5. Por último esta la banderilla de UCI. Creo haber expuesto en posts anteriores que ese es un modelo hacia el que se tiende. Un modelo en el que la entidad distribuye productos propios y ajenos. Frente a ello no tengo ningún reparo. Pero si en cuanto a las formas (a no ser que forme parte del concepto fresh banking). Y es que, suena muy duro eso decir que yo no te quiero, pero vete con ese, que yo pillo cacho de todos modos. Muy muy feo, y poco romántico (y en el fondo lo somos, tenemos nuestro corazoncito). En estos supuestos le voy a dar un consejo gratis a ING, aunque quizás le parezca hipócrita para su mentalidad holandesa. Constituya una sociedad con UCI, en la que ING sea minoritaria, muy minoritaria, pero que el nombre sea ING hipotecarios o algo así. De ese modo la pasta la pone ING y Vds. la marca, se llevarían sus comisiones vía dividendos y UCI consolidaría en la cuenta de PPYGG. Y el cliente ni se entera. Pero si no les gusta, aún hay más. Firmen esas hipotecas como ING Direct, y a traves del correspondiente instrumento financiero, acuerden con UCI que esta asuma el riesgo de las mismas a cambio de una comisión (no recuerdo el nombre exacto de esta permuta financiera, seguro que sus operarios lo admiten). Todo ello, evidentemente, derivando la atención telefónica hacia una plataforma ad hoc sostenida por UCI.

Resumiendo, no sos vos, Miguel, es ING. Como dice Tonino Caratone, Me cago en el amor.