Comentario Gastronómico a la Hipoteca Fugu

Como fruto del post acerca de la Hipoteca Fugu he mantenido un intercambio epistolar con Máx, agradable donde los haya. Os extraigo la copia de una consulta a Hacienda que me ha mandado, así como sus comentarios sobre el Tema.

Gracias Máx


Nº. CONSULTA1013-03
ORGANOSG de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos
FECHA SALIDA18/07/2003
NORMATIVALey 2/1994, art. 9, RD 828/1995 art. 40, RDL 1/1993 arts. 4, 30, 31-2 y 45-I-C)-24ª
DESCRIPCIONOperación de novación de préstamo hipotecario en la que se producen dos modificaciones simultáneas: ampliación del límite inicial y amortización del capital en divisas. En opinión de la entidad consultante, se producen dos convenciones susceptibles de tributar por la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Sin embargo, considera que sólo debe estar sujeta la primera, ya que el hecho de modificar la divisa no constituye un acto valuable económicamente.
CUESTIONTributación por la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados de las operaciones de novación de préstamos hipotecarios en las que se producen dos modificaciones simultáneas, consistentes en la ampliación del límite inicial y en el cambio de la moneda designada para la amortización del capital, que pasa a divisas.
CONTESTACIONEn relación con las cuestiones planteadas en el escrito de consulta, este Centro Directivo informa lo siguiente:
En primer lugar, el artículo 31.2 Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, referido a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, determina lo siguiente:
"2. Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1 de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma.
Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contratos".
De acuerdo con dicho precepto, la primera copia de escritura notarial que documente la novación de un préstamo hipotecario estará sujeta a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, cuando concurran los siguientes requisitos:
Primera copia de una escritura.
Inscribible en el Registro de la Propiedad.
De contenido valuable.
No sujeta a las modalidades de Transmisiones Patrimoniales Onerosas ni de Operaciones Societarias o al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Por otra parte, el artículo 45.I.C) del Texto Refundido dispone que "Con independencia de las exenciones a que se refieren los apartados A) y B) anteriores, se aplicarán en sus propios términos y con los requisitos y condiciones en cada caso exigidos, los beneficios fiscales que para este impuesto establecen las siguientes disposiciones: 24.ª (publicado erróneamente como 23ª) La Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios".
El artículo 9 de la citada Ley 2/1994, en la redacción dada por Real Decreto-Ley 2/2003, de 25 de abril, de medidas de reforma económica (artículo decimoséptimo), dispone que "Estarán exentas en la modalidad gradual de "Actos Jurídicos Documentados" las escrituras públicas de novación modificativa de préstamos hipotecarios pactados de común acuerdo entre acreedor y deudor, siempre que el acreedor sea una de las entidades a que se refiere el artículo 1.º de esta Ley y la modificación se refiera a las condiciones del tipo de interés, inicialmente pactado o vigente, a la alteración del plazo del préstamo o a ambas".
De acuerdo con dichos preceptos, en lo que se refiere a la escritura pública que documente una modificación consistente en el cambio de divisa, cabe indicar que la adaptación de un préstamo hipotecario para cuya amortización se modifica la divisa en que debe ser realizada debe calificarse como novación del préstamo. Por tanto, la primera copia de la escritura notarial que documente dicha operación cumple los cuatro requisitos citados, por lo que estará sujeta a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Sobre esta cuestión, no se comparte el criterio manifestado por la entidad consultante, que considera que dicha escritura pública no debe estar sujeta a la cuota gradual porque el hecho de modificar la divisa no constituye un acto valuable económicamente. A este respecto, el apartado 3 del artículo 30 del Texto Refundido del impuesto establece que "Se entenderá que el acto es de objeto no valuable cuando durante toda su vigencia, incluso en el momento de su extinción, no pueda determinarse la cuantía de la base. Si ésta no pudiese fijarse al celebrarse el acto, se exigirá el impuesto como si se tratara de objeto no valuable, sin perjuicio de que la liquidación se complete cuando la cuantía quede determinada". En este sentido, la escritura pública que documente la novación de un préstamo hipotecario, modificando la divisa, sí tiene por objeto cantidad o cosa valuable: siendo la hipoteca el acto que motiva la inscripción registral, el acto de contenido valuable estará constituido por el importe en divisas de las cantidades garantizadas por el derecho real de hipoteca, en los términos previstos en el artículo 30 del Texto Refundido y de acuerdo con lo que se establece en el artículo 40 del Reglamento del impuesto sobre valores fijados en moneda extranjera.
De los artículos citados, el párrafo primero del apartado 1 de artículo 30 del Texto Refundido establece que "En las primeras copias de escrituras públicas que tengan por objeto directo cantidad o cosa valuable servirá de base el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa. La base imponible en los derechos reales de garantía en las escrituras que documenten préstamos con garantía estará constituida por el importe de la obligación o capital garantizado, comprendiendo las sumas que se aseguren por intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento u otros conceptos análogos. Si no constare expresamente el importe de la cantidad garantizada, se tomará como base el capital y tres años de intereses". A su vez, el artículo 40 del Reglamento dispone lo siguiente:
"1. Si el valor de los bienes o derechos viniere fijado en moneda o divisa distintas de las españolas, se tomará como valor declarado el que resulte de aplicar el tipo de cambio vendedor, fijado por el Banco de España, que esté vigente en el momento del devengo, salvo que el efectivamente satisfecho fuese superior en cuyo caso se tomará este último.
2. Si el valor apareciere fijado indistintamente en moneda nacional o en moneda o divisa extranjera, se tomará el mayor valor resultante entre uno y otro, aplicación hecha de la regla a que se refiere el apartado anterior.
3. Si el valor viniere establecido en moneda o divisa extranjera, cuyo tipo de cambio vendedor no estuviese fijado por el Banco de España, se estará a su valor de mercado."
En cuanto a la posible exención de la cuota gradual, el transcrito artículo 9 de la Ley 2/1994, establece la exención de la cuota gradual de actos jurídicos documentados en el caso de que la modificación se refiera a las condiciones del tipo de interés, inicialmente pactado o vigente, a la alteración del plazo del préstamo o a ambas. Sin embargo, la modificación sobre la que se consulta se refiere al cambio del objeto de la obligación, resultando modificada la divisa, y no las condiciones del tipo de interés ni el plazo, por lo que no resulta aplicable la exención regulada en dicho artículo a la escritura notarial que documente la citada operación.
Por otra parte, en lo que se refiere a la escritura pública que documente la ampliación de un préstamo hipotecario, vale lo dicho anteriormente. Tan solo precisar que la base imponible no estará constituida por la responsabilidad hipotecaria total, sino tan sólo por la añadida en la ampliación, entendiéndose que la base imponible debe fijarse en función del incremento de la responsabilidad hipotecaria, es decir, por el importe de principal ampliado, más los correspondientes intereses pactados y las cantidades que se hayan estipulado para costas y gastos, habiéndose pronunciado en igual sentido el propio Tribunal Económico-Administrativo Central en Resolución de 22 de septiembre de 1994.
Por último, en el supuesto planteado en el escrito de consulta, en el que la operación de novación del préstamo hipotecario integra dos modificaciones –ampliación del límite inicial y amortización del capital en divisas– podría resultar de aplicación el artículo 4 del Texto Refundido, al que se refiere la entidad consultante, que dispone que "A una sola convención no puede exigírsele más que el pago de un solo derecho, pero cuando un mismo documento o contrato comprenda varias convenciones sujetas al impuesto separadamente, se exigirá el derecho señalado a cada una de aquéllas, salvo en los casos en que se determine expresamente otra cosa". Sin embargo, la aplicación de este precepto requiere la concurrencia de dos convenciones independientes, lo que no parece suceder en el supuesto planteado.
En el supuesto analizado, se produce una única novación del préstamo hipotecario, cuyo importe se amplía y además se pacta su pago en otra divisa; es decir, las modificaciones son simultáneas, por lo que debe entenderse que se origina una sola novación. Por lo tanto, se producirá un único hecho imponible sujeto a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, constituido por la escritura pública que documente la novación del préstamo hipotecario, cuya base imponible será el valor en euros que corresponda (aplicando las reglas del artículo 40 del Reglamento del impuesto sobre valor en moneda o divisa extranjera) a la nueva responsabilidad hipotecaria total fijada en divisas y determinada según lo dispuesto en el artículo 30 del Texto Refundido del impuesto.
CONCLUSIONES:
Primera: La operación de novación de préstamo hipotecario en la que se producen dos modificaciones simultáneas –ampliación del límite inicial y amortización del capital en divisas– constituye una única novación del préstamo hipotecario, cuyo importe se amplía y además se pacta su pago en otra divisa. Por lo tanto, se producirá un único hecho imponible sujeto a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, constituido por la escritura pública que documente la novación del préstamo hipotecario.
Segunda: La base imponible de la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales, de la novación descrita será el valor en euros resultante de aplicar las reglas del artículo 40 del Reglamento del impuesto sobre valor en moneda o divisa extranjera al importe de la nueva responsabilidad hipotecaria total fijada en divisas, que comprenderá tanto el importe de la obligación o capital garantizado, como las sumas que se aseguren por intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento u otros conceptos análogos.
Tercera: En cuanto a la posible exención de la cuota gradual, al amparo del artículo 9 de la Ley 2/1994, dicho artículo establece la exención de la cuota gradual de actos jurídicos documentados en el caso de que la novación modificativa se refiera a las condiciones del tipo de interés, inicialmente pactado o vigente, a la alteración del plazo del préstamo o a ambas. Sin embargo, la novación descrita se refiere al cambio del objeto de la obligación, resultando ampliado el capital y modificada la divisa, y no las condiciones del tipo de interés ni el plazo, por lo que no resulta aplicable dicha exención a la escritura notarial que documente la citada operación.
Todo lo cual, con el alcance previsto en el apartado 2 del artículo 107 de la Ley General Tributaria, según redacción dada por la Ley 25/1995, de 20 de julio, comunico a Vd. para su conocimiento.



Hay que tener en cuenta, Echevarri, una cuestión clave: Parece claro que Tributos, implícitamente, da por supuesto que revisar las condiciones del préstamo es una novación modificativa. A partir de ahí, hay que pasar por escritura pública si se quieren hacer las cosas "oficialmente" (luego ya es cuestión de que el banco nos pueda convencer o no de que Hacienda no va a poner pegas, pero es conveniente saber que el peligro está presente, al menos hasta que exista un pronunciamiento de algún Tribunal Económico Administrativo, o de instancias superiores –pronunciamiento que no tengo constancia de que exista-). Y si hay que pasar por escritura pública está claro que el AJD no nos lo quita ni San Pedro bendito.
En otras consultas a Tributos la pregunta del consultante es más clara, en cuanto a que lo que pretende es pasar de euros a divisas, o al revés, pero no queda claro si se trata de una MDV o de un paso de hipoteca en euros a otra en divisas, fija, sin posibilidad de cambio express de moneda. Quizá por eso las respuestas sean más ambiguas que en la que te mando.
Yo lo veo así: en una hipoteca normal en divisa el cliente no se está planteando jugar con la moneda y el tipo de interés del país en cuestión, así que cabe pensar que el golpe fiscal de una modificación de las condiciones del préstamo no se le será tan gravoso. Lo hará, en todo caso, 'cada tanto', no repetidamente. En cambio, la MDH tiene, como gran virtualidad, no sólo aplicar tipos más bajos de interés, sino jugar con el sistema cambiario para aprovechar las oscilaciones de la divisa, y eso puede llevar a cierto perfil de cliente a revisar el préstamo cada dos por tres (teniendo en cuenta lo del IRPF que decís en el blog y que yo, ciertamente, no caí en comentar en el artículo, como le dije a un compañero vuestro de debate que me lo comentó). Por tanto, creo que es ahí donde está el verdadero 'palo' que puede dar Hacienda.

En definitiva: esto no deja de ser una posición de Tributos. Yo no sé si la inspección está levantando actas o no, por el tema de AJD. Creo que aquí hay que hacer dos cosas. Primero, preguntar en alguna oficina registral, colegio notarial, etc, cómo lo ven ellos, y contrastarlo con lo que nos digan en el banco. Y a partir de ahí que cada cual tome sus decisiones. Yo, personalmente, también dudo de que Hacienda vaya a estar pendiente, pero ten en cuenta, Echevarri, que el Fisco hace inspecciones aleatorias y que puede mirarnos por cualquier otro asunto y encontrarse con esto…

En fin, espero haber colaborado al interesante debate que habéis abierto.
Un saludo cordial a todos.

Voy a contenerme.

Voy a contenerme porque no quiero perjudicar ni a Miguel ni a Rankia, contra los que se ha emprendido esta cacería. Los que me conocen saben que soy de sangre caliente. O sea que os ruego que vosotros hagais otro tanto. MEDIR VUESTROS COMENTARIOS, Y DIFUNDIR LA NOTICIA TODO LO QUE PODAÍS. Con rabia contenida , eso si.

Eso si, he visto muchas mensajes de apoyo financiero que yo también comparto. Pero no podemos resignarnos. Rankia debe ganar esta batalla. No se pude sentar un precedente de tal calibre, y menos entre tales partes, y habrá que recurrir a todas las instancias (por cierto, el Juzgado es el mismo que llevo el caso de la SGAE)

Ánimo Miguel. Ánimo Rankia.

Hasta aquí puedo escribir.

Las Hipotecas Fugu

A diferencia de otro muchos, que seguramente estén en lo cierto, no veo en las hipotecas multidivisas la panacea hipotecaria. Ni siquiera las veo como un producto de distribución ordinaria. Si hablásemos de comida la compararía con ese manjar japones, exquisito, minoritario y mortal si el cocinero no es bueno, llamado Fugu.

Pues bien, nuestro Fugu Hipotecario que, curiosamente, se suele denominar en yenes inicialmente, cuenta con una serie de riesgos o variables a considerar. El más indicado suele hacer referencia al riesgo de tipo de cambio. Pero de ese ya hemos hablado mucho. Y a estas alturas no creo que le descubra a nadie nada nuevo si le dicho que si hipoteca de 100.000 euros en yenes contempla una subida del yen de un 10%, en euros deberá 110.000, sin pejuricio de que la cuota también le suba.

Mucho menos conocido, pero ya señalada en algún ocasión, es la variable fiscal. Como resultado de los cambios de divisa a que se refiera el Préstamo, se producirán plusvalías o minusvalías. Ganaremos o perderemos dinero. Y todo ello debe pasar por Hacienda. Si tenemos suerte no se nos debe olvidar que un 18% de las ganancias que obtengamos deben tributar. Si no lo hacemos, tarde o temprano recibiremos una bonita carta de Hacienda.

Pero es que la variable fiscal, para mi sorpresa toma una importancia capital en estos días. En el diario Negocio la sección fiscal es de Máximo Suchowolski: Muy muy recomendable. Máximo se descuelga hoy con una columna en la página 16 que, como mínimo, puedo calificar de inquietante para todos aquellos que tengan una multidivisa. Hacienda no exime de AJD el cambio de divisa. vamos a explicarlo.

Como ya he explicado con anterioridad cuando constituyes una hipoteca debes pagar el impuesto de AJD, que es un porcentaje, en función de la Comunidad Autónoma, sobre la llamada Responsabilidad Hipotecaria. Así en muchas Comunidades es un 1% el tipo a aplicar. Si la Responsabilidad Hipotecaria suele ser de un 150% del nominal de la hipoteca, habrá que pagar 1500 euros de AJD para que inscriban nuestra hipoteca en el Registro.

Pues bien, Máximo señala que Hacienda ya se ha pronunciado respondiendo a consultas vinculantes sobre que ocurre cuando cambiamos la divisa de referencia de nuestra Hipoteca. La interpretación de Hacienda es que habrá que volver a pagar AJD cada vez que se cambie, pues según el Fisco se esta cambiando el objeto propio de la obligación. Así que, además de considerar si acertamos o no cambiándonos de divisa, de tener en cuenta el tipo de cambio que nos aplican , las comisiones, etc...además deberemos contar con que según Hacienda hay que ingresarlo un buen pellizco. Y eso cada vez que nos movamos.

De aplicarse este criterio interpretativo la vida de las hipotecas multidivisas será efímera. Sin embargo tengo mis dudas, sobre todo en cuanto a cómo va a poder controlar Hacienda este movimiento de divisas de un modo eficaz y rentable. Una vez la hipoteca multidivisa esta inscrita en el Registro de la Propiedad no acabo de ver el modo en que Hacienda controle esos cambios, ya que los acuerdo para cambiar la divisa de referencia serán internos entre Entidad y cliente, no se deberá ir al Registro para nada, y por tanto no habrá que presentar ningún tipo de autoliquidación. Evidentemente Hacienda puede tener información de estos cambios, pero no se si la tiene de un modo sistematizado. Creo que no.

Y es que quizás esto tenga más visos de prosperar cuando tenemos una hipoteca no multidivisa, bien sea en euros o en cualquier otra moneda, y queremos cambiar la divisa y por tanto el tipo de referencia. En ese caso, al no haber ningún clausulado previsto si que deberemos acudir al Registro con una escritura. Y ahí estará Hacienda, esperándonos con su nueva factura de AJD. Es posible que esas consultas se refieran más bien a ese tipo de casos, pero no tengo la seguridad al no haberlas leído.

Se presenta apasionante el saber como les saldra esta Hipoteca Fugu a los gourmets financieros. La pregunta que yo me hago es si su sabor merece la pena.

Las hipotecas a más del 80% del valor son legales.

Sorpresas te da la vida, la vida te da sorpresas...cantaba Ruben Blades en Pedro Navaja. Canción muy recomendable por cierto. El caso es que me quede ojiplático al leer lo que leí. Pero quizás lo mejor, como siempre, es empezar por el principio.

Erase una vez una leyenda urbana que, como la chica de la curva, salía a colación de vez en cuando en las conversaciones de barra de bar. Que si hombre, que si, que me ha dicho el director de la sucursal X que es ILEGAL conceder hipotecas a más del 80%, que por eso el no las da. A saber que ilegalidades más esta haciendo el de la sucursal de enfrente. Lo dice la Ley (o el Banco de España, o el Botones Sacarino, o....).

Se trata de una leyenda muy antigua. Yo la vengo oyendo desde hace más de 10 años. En esencia siempre he creído que era el típico bulo que la lanzaba el Director que no estaba autorizado para dar esas operaciones por la política de riesgos de su Entidad. Es más, creo que en ocasiones, el pobre hombre se lo creía a pies juntillas. Me imagino la conversación con el Jefe de Riesgos: "Que si Pelaéz, que se lo digo. No es posible legalmente dar hipotecas por encima del 8o% de Valor de tasación. Vd. y yo queremos comer caliente todos los días, que los de enfrente se la jueguen y no nosotros. O sea que ya sabe, la operación esta denegada o consiga más garantía". Y Pelaéz se la tragaba hasta la bola.

Pero claro, una cosa es esta versión rupestre y otra que Ausbanc, que se supone que es la Asociación de Usuarios de referencia en materia financiera, se haya apuntado al carro. Así, en Mercado de Dinero, una de sus publicaciones, sostiene que en el caso de viviendas, la ley prohibe financiar más allá del 80% de valor de tasación. Por los motivos que comentare a continuación creo que esta afirmación no es conforme a Derecho. Pero es que ademas, el Presidente de la organización, Luis Pineda, en unas declaraciones, acusa a los funcionarios de negligencia o corrupción, por no intervenir para evitar la contratación de dichas prácticas.

Resumiendo. Que según el Sr. Pineda, el Banco de España esta permitiendo al sector que concedan hipotecas expresamente prohibidas por la ley hipotecaria, que nadie hace nada, que hay corrupción o incompetencia, y que Ausbanc denuncia todo esto, y....(y yo añado que también están incumpliendo la legalidad no solo el sector financiero y su supervisor. También los Notarios y los Registradores. Toma ya)

No se lo cree ni él. Y es que todo el argumento se sostiene sobre una interpretación errónea, por llamarla de algún modo, de la normativa:

1. Para empezar hablan de la Ley Hipotecaria y su artículo 5, tanto en el artículo como en las declaraciones. Pues no. De la Ley que están hablando es la Ley del Mercado Hipotecario, la 2/81. Es una ley breve así que os la podéis leer sin mucho esfuerzo. La Ley Hipotecaria española, la que regula la Hipoteca, el Registro de la Propiedad, etc...es bastante más larga.Y antigua. Hablamos del TR de 1946.
2. Supongo que a los que no son juristas esto les puede dar igual o sonar a chino. Pero es que no da lo mismo. Si nos leemos la Ley del Mercado Hipotecario, vemos que su objeto no es otro que regular que Hipotecas y de que modo van a poder ser titulizadas, ser incorporadas como garantías en emisiones de obligaciones, etc...Esa es la única virtualidad de esa Ley: Abordar la regulación del Mercado Financiero Hipotecario. No se trata de una normativa dirigida a las Entidades financieras que les dicte una política de riesgo o de concesión de créditos.
3. Resumiendo, que en España, sólo aquellas prestamos hipotecarios que vayan por debajo del 70%, o los que estén por debajo del 80% del valor tasación en el caso de viviendas, serán susceptibles de ser utilizadas por las Entidades Financieras para emitir obligaciones, cédulas, etc...a diferencia de otros países. A eso es a lo que hace referencia el art. 5 de esa Ley del Mercado Hipotecario, y no Ley Hipotecaria.
4. Dicho lo cual, es evidente que conceder Hipotecas por encima del 80% en el caso de viviendas conlleva una disminución de las garantías, para esa operación en concreto. Pero en ningún caso esta prohibido. Cada entidad fijara su política de riesgos, la rentabilidad que debe obtener de la misma así como los sistemas de seguimiento y control. Todo ello reforzado desde hace tiempo inmemorial por el Control del Banco de España. Por poner un ejemplo, y mucho antes de Basilea I y II, ya el Banco de España se encargaba de apretar las clavijas a las Entidades en estos créditos. Como bien saben , o deberían saber en Ausbanc, que son profesionales, el Banco de España exigía una política de provisiones (dotación de fondos para cobertura de riesgos) mucho más rigurosas en estas operaciones que en las ordinarias. Es decir, no sólo es que no podían obtener financiación en ese Mercado Secundario Hipotecario. Es que eran mucho más caras para las Entidades. De ahí la necesidad en muchos casos de segundas garantías. De ahí el surgimiento de un mercado, importado de USA, de los seguros de crédito para cubrir la diferencia entre ese 80 y el resto.
   
5. Por cierto, que las garantías no lo son todo en las operaciones financieras. Tan importante en las operaciones hipotecarias como la garantía es la capacidad de pago. Conozco más de una operación que desde el punto de vista de garantías esta sobradísima y no ha obtenido financiación porque esta claro que no pueden pagar, y que tarde o temprano aboca a una ejecución hipotecaria, una venta, etc...O sea que es perfectamente posible que haya operaciones que se financien por debajo del 80% que den muchos más problemas que otras que se financien al 90 o al 100%. Eso si, como norma general (y he dicho como general) el 80% me parece de una prudencia correcta.
6. Llegado este punto, lo que cabe preguntarse es qué persigue Ausbanc con todo esto. Me cuesta creer que tengan la convicción de que su interpretación es correcta, y las del BdE, los Notarios, los Registradores, las Entidades Financieras son incorrectas. Es más, ¿dónde ha estado Ausbanc todo este tiempo, si de verdad era tan evidente lo que afirma?
7. Le acaban de dar los de Ausbanc el Euro de Oro al Banco Santander. Supongo que no da hipotecas a más del 80% del valor de tasación. Una entidad que haría eso no sería digna de tal consideración. Bueno, ni ella, ni ninguna de sus participadas como Unión de Créditos Inmobiliarios. ¿Verdad? Supongo que en esa fiesta de los consumidores, Luis Pineda se lo dejaba bien claro al Director General del Banco Santander: ni una sola hipoteca a más del 80%.

PD: Curiosamente, a posteriori de la publicación de este post, el BdE les remitió una nota a Mercado de Dinero que confirma punto por punto lo que aquí se defiende. Y es que era muy claro, al menos para muchos.

Agradecimientos

Es obligado que dedique un post a daros las gracias a todos aquellos que me habéis votado en el Concurso de Blogs de Rankia. Gracias de todo corazón. Sin pedirlo expresamente os habeís acordado de mi.

Y felicidades al ganador.

No tienen ni Mifid idea.

Pues eso. Los burócratas de Bruselas no tienen ni MIFID idea. Se me entiende, creo. Tiene que ser eso, o quizás algo mucho peor, y es que son unos cínicos al estilo del Conde de Lampedusa de El Gatopardo, cambiando algo para que todo siga igual o peor. Es bastante difícil empeorar aún más esa normativa pastosa, que en aras del cliente, la competencia, la Unión Europea, etc...acaban de endilgar a las entidades financieras, e indirectamente a los clientes.

Para no repetirme, los principales males de la MIFID ya se han recogido en otros Blogs. Ahí tenemos por ejemplo El Blog Salmón. Se trata efectivamente de una normativa farragosa, que no soluciona nada, y que en vez de proteger a los clientes de las entidades financieras (volveré sobre esto más tarde) acaba protegiendo de los clientes a las Entidades Financieras, pues ahora cuentan con ese consentimiento informado.

Me parece tan tan mala la directiva que creo que conviene señalar uno a uno todos los granos que tiene, a ver si alguno se da por aludido:

1. Es una normativa maniquea. Hay que proteger al cliente. Y la normativa desarrolla esto como una protección del cliente respecto de las entidades financieras. Pues bien, puestos a ser iconoclastas, y reconociendo que como como en otros sectores se dan abusos, creo que el problema y la solución es anterior a ese planteamiento. El principal enemigo frente al que habría que proteger al cliente medio es él mismo. Y es que muchas veces, quien más daño se causan así mismos son los propios clientes. La escasísima cultura financiera genera auténticos kamikazes. Y mientras el Gobierno, al que le compete un teme tan importante como la enseñanza básica de sus ciudadanía mira hacia otro lado. Si de verdad se apostase por ello dudo mucho que ninguna entidad financiera pudiese abusar de los supuestos desvalidos clientes. Pero claro, esta muy feo decirles a los votantes, a los ciudadanos que no tienen ni idea, y que ellos y las instituciones son corresponsables, y no las entidades financieras, cuyo negocio no es la enseñanza. Pero son un malo cojonudo.

2. Pero es que, además de no acertar con el principal enemigo de los clientes, se olvida de otros malotes secundarios. Por poner un ejemplo, se olvida de las Haciendas de los países miembros. Sólo conozco al dedillo el tema español, pero me temo que Spain is not different. Las Autoridades Europeas, tan preocupadas de proteger al inversor, no dicen nada acerca de normativas fiscales que cambian cada 3x4, impidiendo cualquier mínima planificación financiera seria, incluso con efectos retraoctivos. No dice nada acerca de ese Estado dentro del Estado que supone la Hacienda de cada país, que en ocasiones se burla del Administrado, y de su patrimonio, jugando con el factor tiempo y la escasez de recursos de los mismos. ¿A alguien le suena lo de Solve et repete?

3. Toda esta carga burocrática no es gratis. El sobrecoste va a ser fuerte, muy fuerte. ¿Quién lo va a pagar? Lo pagará el consumidor, en aquellas entidades financieras que logren trasladar esos costes a su clientela. Lo pagará la entidad financiera, cuando no sea capaz de hacerlo. Y si esta entidad financiera es pequeña puede abocarle al cierre. ¿Alguien recuerda que uno de los Objetivos de la MIFID era estimular la competencia? Bonita forma de hacerlo, laminando a las pequeñas entidades del mercado, a las moscas cojoneras que incordiaban a las grandes y les obligaban a estar despiertas. Se que la seguridad tiene un coste. Y estoy dispuesto como cliente a pagarlo. Pero si no hay más seguridad y encima tengo menos opciones, apaga y vámonos.

4. Y por último están los curiosos olvidos. ¿Alguien me puede explicar por qué las entidades aseguradoras no están incluidas en el paquete? Resulta curioso el absoluto silencio que guarda el lobby asegurador al respecto. Después de lloriquear día si y día no con discriminaciones fiscales, con la competencia desleal de los Bancos, resulta que estas entidades, que venden productos financieros, no están sujetos a la MIFID. ¿Por qué?

5. ¿Y que pasa con los planes de pensiones? Resulta que la MIFID va a "proteger" al inversor de un Fondo de Inversión en Renta Variable pero no al que invierte sus dineros en un Plan de Pensiones que invierta también en Renta Variable. Así, así, rascándome la cabeza, y por su carácter finalista yo diría que el que debía ser supraprotegido es el participe de los Planes de Pensiones.

6. La MIFID solo se refiere a los denominados productos de pasivo o de inversión. No a las operaciones de activo, a los préstamos. Resulta que el quiera contratar con una entidad financiera un contrato de gestión discrecional debe demostrar que tiene experiencia, conocimientos, que su situación financiera es adecuada, etc...¿a qué tipo de examen se somete alguien que vaya a firmar una Hipoteca multidivisa? ¿No debería saber como funcionan los tipos de cambio? Eso como mínimo. Vaya forma de proteger.

¿Qué nos deparara el futuro? Nada especialmente bueno. Las entidades pequeñas desaparecerán, los malos profesionales conseguirán esa documentación que les cubra ante una reclamación y los buenos verán dificultada su labor de comercialización ante unos Tests que rozan la invasión de la intimidad. Tan es así, que se corre el riesgo de que se produzca una involución en el desarrollo de productos financieros, primando las entidades aquellos que estén fuera de la competencia de la Directiva, veanse los clásicos depósitos.

Todo un logro de la Unión Europea. Una vez más los burócratas europeos nos demuestran su absoluta desconexión con la realidad.

No era ésto, no.

El hombre que jamas supo de Kiyosaki

El Blog de Ángel, Presión Blogosférica, es uno de los pocos Blogs vinculados a temas tecnológicos que leo. Ello se debe a muchos motivos. A pesar de estar incardinado en dicho segmento, es también el Blog de un emprendedor, y eso me tira profundamente. Además cuenta con esa habilidad innata para algunos consistente en aportar pinceladas de su vida que, a los que somos de letras, nos hacen , más amena la lectura, reforzado por un buen sentido del humor. Y como colofón es uno de los editores de El Blog Salmón.

Normalmente suelo estar de acuerdo con él en aquellos temas que toca sobre los que puedo opinar: gestión empresarial, finanzas, etc...pero me temo que discrepo en uno de sus últimos posts: Robert Kiyosaki, Páguese primero. Por una vez y sin que sirva de precedente...Se trata de un post-respuesta al de Borja, otro emprendedor, fundador de Alanta. En ambos se contraponen dos posturas sobre la retribución del emprendedor.

Borja defiende que, ante las dificultades de tesorería inevitables en el lanzamiento de un proyecto, el emprendedor debe apretarse, y muy mucho, el cinturón. Vamos que si tiene que renunciar a cobrar, a ver un duro durante un tiempo, tendrá que hacerlo, y que en buena medida muchas veces supone la diferencia entre que la empresa siga adelante o no. Cito textual:

Reduje también los gastos de personal, incluyendo los míos. Prescindí del comercial, y asumí yo esa función. Eso supuso una disminución en las ventas, pero también una mucho mayor en los gastos. Al final del proceso, los gastos fijos no eran ni un 15% de los que habían sido.

Y eso significó, al final, la supervivencia de la empresa. Yo acabé muy cansado, y tuve que volver a la administración porque la empresa seguía sin ser capaz de pagarme el sueldo. Pero hoy, cinco años después de su creación, Alanta es una empresa viva, que da de comer a varias familias y que está consiguiendo clientes nuevos. Dentro de un par de años, cuando pueda volver a coger una excedencia voluntaria, espero que sea capaz de acogerme de nuevo y (esta vez sí) pagarme el sueldo sin problemas.

Ángel no comparte esta visión, y no se puede decir que sea por falta de experiencia emprendedora. Pero el asume la recomendación de Kiyosaki. Para los (pocos) que no lo conozcan, Kiyosaki es uno de los gurús de referencia en materia de lo que podríamos denominar autoayuda financiera. Ún autor especializado en bestsellers en los que se enseña a la gente a mejorar sus finanzas. Confieso que no lo he leído nunca. Mis conocimientos acerca del mismo vienen a través de la iniciativa impulsada por Jaizki, de los comentarios de Gurús Mundi, etc... Pues bien, una de las reglas-consejos de Kiyosaki a los emprendedores consiste en el Páguese Vd. primero. Cito a Ángel.

Como dice Kiyosaki citando a G. Clason, páguese primero. Antes deja de pagar el alquiler, a los proveedores o al banco. Negocia las deudas, pide crédito, pero págate primero. Esto es más fácil de decir que de hacer, y yo mismo sucumbo muchas veces a no apartar mi “nómina” (que no es tal, ya que opero como autónomo, pero prefiero mantener cuentas separadas y la “ilusión” de una asignación fija mensual por mi trabajo).

¿Por qué es importante pagarse primero a uno mismo? Por varias razones. En primer lugar, porque estamos haciendo un esfuerzo importantísimo para sacar adelante nuestra empresa, y si no lo recompensamos adecuadamente corremos el riesgo de perder la ilusión (o, como en el caso de Borja, tener que aparcar el proyecto aunque sea parcialmente hasta que esté más maduro). En segundo lugar, si la empresa sólo funciona a base de no cobrar un sueldo, es que nos estamos engañando y la empresa en realidad no funciona: por supuesto, si abro un negocio de “pintura gratis” en el que me dedico a pintar casas cobrando solo el coste de la pintura, tendré mucha demanda y venderé un montón, pero sólo a costa de perder dinero en cada operación. Como vemos dinero entrando por la caja, nos parece que en realidad ganamos, pero cada hora trabajada y no cobrada rara vez se contabiliza, y en realidad debe ir directamente a los gastos (pérdidas netas).

Eso si, he de reconocer que si bien con el primer argumento de Ángel (la motivación) estaba en total desacuerdo con el segundo me di cuenta de que las posturas podían estar más próximas. Especialmente si después termina de rematarlo con lo que sigue:

Dicho esto, hay algunas salvedades: la financiación con recursos propios puede ser más barata que la bancaria (de hecho, yo estoy haciendo eso mientras mis recursos me lo permiten), y al final viene a ser lo mismo meter 6.000 euros de ahorros en la empresa que dejar de pagarse cuatro nóminas de 1.500. Pero tiene que quedar claro que la empresa tiene una deuda de 6.000 euros que debe ser repuesta en cuanto sea posible. Es decir: estamos hablando de financiación, no de subvención.

Me gusta el giro que le da a la situación Ángel, aunque no comparta la filosofía de Kiyosaki que inicialmente defienda ni la phobia hacia la financiación bancaria. A proposito de esto, creo que haré algún post sobre como veo yo esto de la financiación bancaria vs. fondos propios. Pero ahora sigo con esto, que enseguida me disperso. Y es que, como he dicho al principio creo estar más cerca de Borja que de Ángel. A modo de ejemplo contaré una anécdota real 100% (que afortunadamente no me pasa a mi, que soy de sangre caliente y podría haber acabado como el rosario de la aurora).

Erase una vez un proveedor al que una empresa familiar controlada al 100 por un padre y dos hijos le debía desde hace tiempo una importante suma de dinero. Rondaba los 90.000 euros, y a pesar de que, dada la estrecha relación comercial y casi de amistad que les unía, habia reclamado la deuda con una exquisita corrección, la situación se le estaba complicando. Su propio negocio se resentía y no veía ningún gesto de buena voluntad por parte de los deudores. Así que un día, ya muy cansado, se agarro el coche y se personó en la Nave. Casualmente, cuando llegaba, vio al hijo mayor, el gerente de la firma, bajándose de un BMW con inmenso alerón de mal gusto. Al proveedor le constaba que ese coche era nuevo. El caso es que se saludaron afectuosamente, y le hizo ver la necesidad imperiosa que tenía de cobrar la deuda de un modo rápido, y al menos parte inmediatamente. El chaval le miró a los ojos y le dijo que no podía ser, que la empresa estaba pasando por un malísimo momento, que los Bancos se le habían echado encima, y que a duras penas subsistían gracias a que buena parte de su ciclo de compras-ventas se movía totalmente con dinero en efectivo. En ese momento, mi amigo el acreedor no pudo menos que señalarle que tan mal no irían, cuando acababa de pillarse aquel trastomóvil. La respuesta le dejo helado: "Eso lo he comprado con un préstamo, y lo pago con mi nómina". Recuerdo que la cara de mi amigo era un poema. ¿Nómina?, ¿qué nómina?, ¿cómo podía equipararse a uno de los currelas?

Evidentemente el orgulloso propietario del BMW jamás sabrá quien es Kiyosaki. Pero aplico su teoría a lo hispánico. Y como el muchos que conozco. Me consta que no es el caso de Ángel, pero si puede ser el de alguien que interprete a las bravas a Kiyosaki. Si ya tenemos una generación de empresarios españoles que aplican ese fundamento a las bravas, no veo la necesidad de animarles. Y mucho menos de mantener motivado al del alerón.

Creo, como parece señalar Ángel, que esa regla si tiene un fundamento útil, una enseñanza. El negocio debe ser rentable. Si aporto capital me debe dar una rentabilidad X, superior en un porcentaje determinado a lo que me daría una inversión sin riesgo. Si aporto mi trabajo, este también debe valorarse. Si la empresa, en el medio o largo plazo no es capaz de satisfacer la deuda que ha contraído conmigo por la aportación de esos factores, de capital y de trabajo, es que la empresa no pita. De no obtener esos beneficios será una bonita ONG, pero no una empresa. Eso si, esta regla debe fijarse para un plazo, no se pude deducir que desde un primero momento voy a tener el derecho, y encima preferente, a pillar pasta de la caja de la empresa. Y es que al final, lo que uno acaba viendo, es que a diferencia de lo que señala Ángel, en vez de tener una deuda la empresa contigo, tu acabas teniendo una deuda con la empresa, (cuenta corriente con administradores y socios, es el concepto contable) especialmente si trabajas en negocios donde algunos confunde el cash con el beneficio (por ejemplo un pub).

A diferencia de Kiyosaki creo que, en un primer momento todo el mundo tiene más derecho de cobro que el emprendedor. El cumplimiento de las obligaciones con los proveedores, con los Bancos, con los trabajadores, determinará una imagen de la empresa que puede ayudarla o condenarla definitivamente. Un retraso en el pago a los transportistas, una demora en el abono de los leasings, etc...puede suponer el cierre definitivo de puertas para una empresa que esta naciendo. Además el emprendedor busca obtener una ganancia superior a la que obtendría de trabajar por cuenta ajena, entre otras motivaciones. Esta ganancia extra se legitima moralmente por el riesgo que asume. Y la aplicación en sentido estricto de esta regla mitiga este riesgo, y creo que en última instancia hasta desmotiva, pudiendo lograr el efecto pedagógico inverso a lo que realmente busca: como yo gano un dinero, el negocio va bien.

No, en mi modesta opinión el emprendedor debe y puede esperar. ¿Cuanto tiempo? El que se haya fijado en su plan de negocio, que vendrá determinado por el tipo de negocio que haya iniciado y por su situación personal o caja de resistencia de la que disponga.

La salida a Bolsa de Visa

Sin perjuicio de que Fernan2 o Rebuzner os hagan un análisis como Dios manda de la próxima salida a Bolsa de Visa, no me resisto a compartir algunas reflexiones a propósito de la misma. Reflexiones que se quedan a nivel de hombre de la calle.

Como sabéis Visa es las mayor emisora de tarjetas de crédito a nivel mundial. Vamos, la Coca Cola de este negocio. Al igual que Martini su marca ha trascendido al propio producto, dando nombre genérico a todo un negocio. Y ello a pesar de no haber sido la primera, o quizás gracias a ello. Lo cierto es que se alza muy por encima de sus competidoras Mastercard, American Express, Dinners...Se trata de un negocio sumamente goloso. Hablamos de riesgos limitados por clientes, de negocio recurrente, de una adecuada tasa de rentabilidad, de un instrumento necesario en este mundo globalizado. Pero sobre todo hablamos de una poderosísima herramienta de información acerca de pautas de consumo, a la que me da que aun quedan quintales de posibilidades que explotar. Y poder participar en el number one de un sector así suena muy molón: volumen previsible, calidad de negocio, diversificación, etc. Pero....

Hay muchas dudas aún. No han señalado la cantidad de acciones que van a colocar, ni el precio que pedirán por ellas (se habla de un vol´´umen de 7000 millones), ni la fecha prevista. Eso es ya mucho, pero pudiese parecer lógico y común a otras colocaciones que hemos visto. Esta aún verde el asunto. No, mis dudas van por otro lado.

1. Las tarjetas de crédito han logrado resistir a la invasión de los móviles o de las nuevas tecnologías, ante las cuales muchos auguraban su ocaso. Pues todo lo contrario, incluso se han aprovechado de ellas, ahí tenemos el caso Pay Pal. El humilde plástico, con o sin banda, con o sin microchip, sigue estando ahí. La pregunta es ¿por cuánto tiempo?. No sabemos si será capaz de aguantar la llegada de nuevos competidores, especialmente ante el flanco de la seguridad que de vez en cuando deja al descubierto. Y si al final es así, la pregunta es si Visa estará preparada para subirse al carro de la tecnología vencedora en los medios de pago.

2. ¿Qué es lo que va a salir a Bolsa? Las últimas noticias hablaban de un participación de Visa Inc., o sea todo el negocio menos Europa. Pero casi más importante que eso es saber como le va a afectar a Visa el final de un modelo de gestión. Hasta la fecha Visa venía a funcionar como una cooperativa de Bancos, una especie de Agrupación de Interés Económico. Pero parece que con esta salida a Bolsa ese modelo quiebra. La pregunta es, ¿hasta que punto es así? Y si respondemos afirmativamente, ¿hasta que punto ese modelo de gestión contribuía al éxito de Visa y como le va a afectar el cambio? Creo que es una de las preguntas más importantes.

3. Y directamente relacionada con su salida a Bolsa esta el acuerdo extrajudicial alcanzado con American para frenar un pleito por prácticas anticompetitivas. Parte de la colocación ira destinada a dicho pago. ¿Hay una auténtica voluntad de salir a Bolsa, con lo que ello supone, o se trata de una mera alternativa de financiación para este suceso?, ¿de qué modo va a evitar Visa que se reproduzcan este tipo de litigios, pues es claramente carne de cañón de ellos?

Pues eso, que espero los análisis de los compis de Rankia, para aprender un rato.

Acerca del correo sobre Citisoluciones.

Me reafirmo en las opiniones que he manifestado. No van a ser ninguna alternativa a la Banca en este país.

Lo siento, pero no puedo responder a un correo, sin tener la constancia de que es el tuyo.

Suerte.

Es mejor vender coches usados que nuevos

Para no hacer demasiado denso y monotemático el blog voy a para durante unos días la serie dedicada a la refinanciación y/o los consejos sobre negociación de operaciones de financiación. Pero prometo continuar. Eah!!!!!

Cambiando totalmente de tercio me he leído de pe a pa la entrevista de El Mundo a Albert A. Gallegos, directivo de la patronal de Concesionarios/Distribuidores Americanos. Sobre todo me ha llamado la atención la frase que la titula: "El mejor negocio es vender coches de segunda mano". Y me ha llamado la atención, ya no porque me haya abierto los ojos, no. Sencillamente me ratifica en mis sospechas y en algo que me comentaban sotto voce algunos especialistas del sector, mientras otros lo negaban o callaban como putas.

Durante mucho tiempo, la venta de coches de segunda mano, entre algunos (muchos) concesionarios, les parecía, o hacían ver que les parecía un marrón. Te lo hacían ver especialmente si ibas a comprar un coche nuevo y entregabas coche a cambio. Que si eso no era negocio, que si no era "mi" negocio, que si pierdo dinero... En muchos se hundía la tasación del vehículo para que te buscases la vida. Pero creo que el tema es bastante más complejo, y este directivo me lo ha confirmado.

1. El problema en el caso mencionado no estaba en el coche usado. El problema estaba en lo ajustado de margenes de los coches nuevos. Actualmente, y en la entrevista así se insinúa, la venta de coches nuevos deja margenes raquíticos. Especialmente en el sector medio y bajo. Los concesionarios deben luchar contra la presión de las marcas, que condicionan totalmente su política comercial, logrando muchos de ellos sus beneficios para sobrevivir solo a base de esos rappeles de final de año por objetivos de ventas o por los ingresos de taller/recambios/accesorios (lo que a su vez conduce a la automatriculación y a la generación de un mercado de segunda mano pero menos segundamano). Por otro lado tienen la presión de los consumidores con un amplio mercado para elegir, de la propia marca y de otras. Además las marcas, y hablo en general, realizan apuestas muy comunes, sin fuertes rasgos distintivos. Y hablo de las tripas del coche, en las que los proveedores son compartidos (aunque puede haber distintos estándares de calidad), pero también estoy pensando en el diseño exterior, con intercambios de plataforma, mínimos reestyling, etc...todo por las economías de costes y las integraciones corporativas. Resultado: el consumidor acaba tirando por el precio, no hay fidelidad de marca, salvo contadas excepciones. Con este panorama, no cobrar en pasta, puede ser caótico para algunos concesionarios nuevos, especialmente si lo único que saben hacer es despachar coches nuevos, no vender productos.

2. A diferencia de lo citado el mercado de segunda mano es, en general, distinto. El proveedor de coches de segunda mano, es, en general, un no profesional. Y el comprador, otro tanto. El concesionario es la única parte profesional, y ahí puede aportar su valor añadido. Valor añadido que no estriba únicamente en su mayor habilidad negociadora. Valor añadido que consiste en diferenciación de producto (dos Mondeos nuevos son iguales, dos Mondeos usados no), en la garantía y seriedad (fundamental en este segmento), en la habilitación de lineas especificas de financiación a los compradores mediante acuerdos ventajosos(para los compradores) con financieras terceras, en la especialización e