Briconsejos antes de una refinanciación (I): Análisis

Estos últimos días estoy observando que, en los distintos extras dominicales de la prensa, hay bastantes artículos sobre que hacer ante la subida de los tipos de interés, dando consejos sobre refinanciaciones y demás. En algunos casos se dicen verdades de perogrullo, y en otros la cagan miserablemente. A continuación va mi visión sobre el asunto, o como yo lo haría (pero vamos, que vale lo mismo para una refinanciacion que para un coche):

En primer lugar, y antes de correr al Banco, análisis, análisis, y análisis. Me llama la atención como gente que se dedica a temas empresariales no aplica su knowhow en su vida diaria. Lo primero es hacer un análisis de los ingresos y de los pagos, de nuestro flujo de caja. Lo que en el argot financiero se llama cashflow. Tan fácil como poner un folio en horizontal y trazar una recta. A la izquierda ingresos (si hay pagas extras, haría un prorrateo previo), a la derecha pagos. Y sin imaginación, ponemos los que nos constan, con sentido común. Con eso tendremos una visión de nuestro balance de caja mensual.

La segunda parte sería analizar uno por uno dichos ingresos/pagos. Por ejemplo, respecto a la cuota de un préstamo, yo pondría entre paréntesis, el saldo de deuda que queda pendiente y el plazo en que finaliza dicho préstamo.

Y una vez hecho esto con nuestro flujo de caja mensual, haría otro tanto con mi patrimonio, en definitiva mi Balance. A la izquierda mis activos (inmuebles,valores,fondos,liquidez,etc...) a la derecha pasivos, o sea las deudas y su plazo de vencimiento.

Este autoanálisis nos vendrá bien para ir seguros a negociar. Es lo primero que nos van a preguntar, especialmente las entidades que no nos conocen. Y por otro lado, esta reflexión cuantitativa nos ayudará al siguiente paso que es hacernos un DAFO. Supongo que a muchos les suena. Debilidades-Amenazas-Fortalezas-Oportunidades. Debilidades y Fortalezas son aquellas características mías, o de mi unidad familiar, que pueden suponer puntos positivos o negativos en la refinanciación. Por citar algunos, sin ánimo exhaustivo:

Debilidades:
* Figurar en Listados de Morosidad.
* Empleo inestable.
* Sueldo congelado.
* Etc.....

Fortalezas:
* Experiencia crediticia positiva
* Funcionario
* Diversidad de fuentes de ingresos
etc...

Las Amenazas y Oportunidades son circunstancias externas que nos influirán de igual modo. Pongo unos escasos ejemplos.

Amenazas:
Ralentización inmobiliaria
Costes fiscales
etc....

Oportunidades:
Competencia bancaria
Próxima reducción de los costes por subrogación
etc...

Lo mejor es ir apuntando todo tipo de circunstancias que nos afecten y luego clasificarlas en cada uno de los cuadrantes. ¿Para qué todo esto?

1. Si nos paramos a escribir nos paramos a reflexionar. Habrá muchas con las que habíamos contado, pero con otras tantas no. Demosle una vuelta.

2. Tendremos una visión bastante aproximada de nuestra realidad (casi mejor si pedimos ayuda a alguien de confianza que nos eche un cable para corregir excesos de subjetividad). Conoceremos nuestros puntos fuertes. Y nuestros puntos débiles.

3. Si conocemos esos puntos, hablar de ellos en el Banco no nos pondrá tan nerviosos. Es importante causar siempre una sensación de seguridad. Las dudas, los no-lo-había-pensado, no son buenos compañeros de viaje. Mentira. Lo que no es un buen compañero de viaje, mejor dicho, es demostrar esas dudas.

4. Deberemos esforzarnos en potenciar los positivos ante nuestro interlocutor y ocultar/justificar/arreglar los débiles.

5. De acuerdo con este ejercicio de reflexión, nos ayudará a fijarnos objetivos que puedan estar a nuestro alcance. Es decir que tipo de operación financiera necesito, mi cuota, que tipo de entidad....


Pues eso. Pero para sacarle todo el jugo a este análisis hay que hacerlo fundamentalmente desde la visión que va a tener de nosotros y de la operación la entidad financiera. Eso para el siguiente post.

Las hipotecas multidivisas y el Museo Guggenheim de Bilbao.

Uno de los temas estrellas en el Foro de Rankia, y en general en foros, blogs y demás espacios de internet son las hipotecas multidivisas. Se trata de hipotecas que, en vez de estar nominadas en euros, están nominadas en otras divisas, y lógicamente están referenciadas a índices distintos del Euribor, concretamente al famoso Libor Yen, Libor Franco Suizo, etc...No son nuevas, hace más de 10 años que las he visto utilizar, fundamentalmente en la financiación de empresas, pero también en la financiación de algunos casos concretos de particulares, especialmente en operaciones hipotecarias. Tras la galleta de la peseta y sus devaluaciones desaparecieron dentro de los cajones de los chicos de Marketing de los Bancos. Pero ahora han vuelto.

Y han vuelto porque a la escalada de tipos del Euro se suma la apreciación continuada del euro (lógico por otra parte). Así, por un lado se consiguen tipos muy atractivos en comparación con los que resultarían de financiarse en euros, y se pierde el miedo a los efectos de una depreciación del euro, porque la gente tiene memoria de pez. Por otro lado los Bancos, al haber menos competencia en este campo, cobran diferenciales substancialmente más caros que los que aplicarían a la misma hipoteca en caso de estar en euros, pero es que ademas obtienen ganancias derivadas de comisiones de cambio o del propio tipo de cambio, aspectos financieros estos que los consumidores no están generalmente preparados para negociar o asumir. Ademas se trata de hipotecas que financian un 70% generalmente sobre valor de tasación, o como máximo un 80% y para clientes con buen perfil de riesgo. O sea, un chollo para el Banco. De todos modos, esto últimamente esta cambiando, y empieza a verse gente que recurre a las multidivisas no tanto por ahorra dinero, si no porque las cuotas con una hipoteca en euros le son inasumibles. Este perfil es mucho más peligroso, pues no tiene el margen del primero para encajar una subida de las cuotas por una depreciación del euro.

Normalmente te dirán que si la cosa se pone fea no hay problema, que cojas y cambies de divisa. No suelen decirte que muchas veces tienes estos cambios limitados, que entre comisiones y tipos de cambio que te aplican te salen por un carajal, y que como te despistes te puedes llevar un susto. Tampoco te dicen que si con el tipo de cambio sales ganando debes tributar por ese incremento de patrimonio. Vamos, que claramente no me parecen nada atractivas.

Lo que más gracia me ha hecho es, cuando alguna empresa de refinanciación se ha ofrecido a tutelarme mi hipoteca en multidivisa, para acabar de convencerme. Por un lado soy consciente de que esa hipoteca duraría bastante más que esa empresa de refinanciación, y por otro, sobre la validez de sus consejos me parece que tendría las mismas posibilidades. Creo sinceramente, que como diría Gurusmundi, la especulación en divisas es la madre de todas las especulaciones. Se trata del mercado más rentable y más jodido. Para auténticos tiburones. Ahí es donde Soros ha hecho fortuna, no haciendo trading con Jazztel (y tengo mis serias dudas sobre si el mercado de renta fija no es bastante más complejo que el bursátil). Pero bueno, que me despisto. Lo que quería decir es que nadie se crea que eso de tutelar una hipoteca multidivisas esta al alcance de cualquier asesor financiero. Prácticamente diría que de muy pocos. veamos un ejemplo relacionado con lo fácil que es meterla hasta el zancarrón en materia de divisas, y con expertos de por medio.

Esta semana, en el Parlamento vasco le han dado una toñeja a Azkarate, Consejera Vasca de Cultura, por intentar contabilizar indebidamente perdidas de 6 millones de euros por especulación con dólares, habiéndole pillado el Tribuna de Cuentas con el carrito del helado. Por no repetir la noticia, el tema esta en que para ejecutar la operación de compra de las esculturas de Richard Serra para el Guggenheim, el Gobierno Vasco y la Diputación adquirieron dólares a troche y moche desde el 2002 al 2005. Todo ello sin contratar coberturas para el tipo de cambio. Esto ha supuesto unas perdidas de más de 6 millones de euros. Después de leeros la noticia (que dicho sea de paso, tengo la sensación de que el periodista y Azkarate se hace la picha un lío con el tema de las divisas) os invito a reflexionar sobre una serie de puntos.

1. No cubrieron el cambio porque era muy costoso. Esta misma semana, en el Blog de Mario Lopéz de Ávila, en Nodos, encontraba un post que era una autentica delicia. Hacía relación a los trabajos de los premios Nobel de Economía Tversky y Kahnemann. Estos llegaron a una serie de conclusiones que son totalmente aplicables a este caso, especialmente la primera, que es la que voy a destacar.

La gente trata de evitar los riesgos cuando busca la ganancia, pero elige el riesgo si se trata de evitar una pérdida segura. En el caso de la Seguridad, la "pérdida segura" es el desembolso en asesoría, equipamiento, formación, etc, frente a la pérdida tan sólo "probable" que representa la materialización de la amenaza, aunque las consecuencias de ésta última sean 100 o 1000 veces más costosas que la adopción de medidas preventivas.

Conclusión, Sra. Azkarate, lo que sido verdaderamente costoso ha sido su gestión. Estamos hablando de más de un 30% de sobrecoste. ¿Cuánto decía que le costaba la cobertura de cambio? Eso si, para echar mierda encima del BBVA ha andado lista.

2. "El comité asesor de finanzas, en el que figuran varias entidades financieras de primer orden así como altos ejecutivos del BBVA, nos dijeron que había posibilidades de debilitamiento del euro frente al dólar", afirma Azkarate. Para los de las multidivisas, si estos sabios, con información, poder, etc...no han conseguido pronosticar la evolución de la divisa, ¿qué posibilidades pensáis que tienen vuestros asesores? Si estos la han cagado así en apenas 4 años, en una hipoteca media que dure 15 o 20 años, ¿cuántas posibilidades os dais?

3. Las perdidas se producen durante los años 2002,2003,2004 y 2005.Es decir han estado 4 años dándose cuenta de que estaban perdiendo dinero, de que su estrategia suponía un importante riesgo. ¿Por qué nada más darse cuenta no han cubierto el riesgo con un seguro de cambio? Fácil, eso supondría renunciar a ganar si se daba la vuelta la situación. Estaban especulando. Claramente.

4. «Se asumió un riesgo. Todas las operaciones lo tienen», sostiene Azkarate, según El Correo. Esta señora se esta quedando con nosotros. El riesgo que deben asumir es que esa obra no este a la altura del precio pagado y Vds., tengan expectativas exageradas. El riesgo que deben asumir es no conseguir las cifras de recaudación previstas en su planificación financiera. Y así hasta el infinito. Los riesgos que Vd. debe gestionar son los derivados de la propia naturaleza de su negociado. En materia de divisas Vd. no debía sumir ningún riesgo, y menos con dinero público. Vd. debía asegurar la operación y punto.

5. Prueba evidente de que ellos mismos no se lo creen se concreta en que trataron de ocultarlo. Si bien durante los primeros años se reflejaron esas perdidas como debía hacerse, por diferencias de cambio, en las últimas, el sonrojo debía ser tan evidente que trataron de esconderlo como un mayor precio de adquisición. Evidentemente para ello el precio de la obra no debía estar claro, y de ahí el oscurantismo por parte de Azkarate en estos últimos años. Y ahora, cuando no tiene más remedio que confesar el ¿mea culpa? dice que es solamente un tema formal. Las formas son muy importantes, especialmente cuando ocultan déficits de gestión brutales.

6. De dimitir nada de nada.


Conclusión: Ni con un brillante equipo de asesores se ha evitado una torta de campeonato. Es más, reaccionaron como suelen reaccionar todos los especuladores, doblando la apuesta para recuperarse. Si a ellos les ha pasado, a ti también te puede pasar. Por tanto, te recomiendo, si me estas leyendo, que te financies únicamente en la divisa en la que tengas tu principal fuente de ingresos, sobre todo si es para algo tan importante como es tu vivienda habitual. Y si no me haces caso, al menos ten un alto conocimiento financiero (que te servirá de poco, pero menos da una piedra) y un holgado margen para encajar subidas de cuota vía revalorización de la divisa.

De lo contrario, no saldrás tan indemne como Azkarate. Te estarás jugando tu patrimonio.

PD: Este es el post número 100. Gracias a todos aquellos que leen, comentan o se pasan por el Blog.

¿De verdad se quiere apoyar el mercado del alquiler?

Recientemente, la vulgarmente conocida como "la Chacón" (por cierto, sigo insistiendo en que esta chica se ha hecho algo) nos comunicaba parte del Evangelio Laico según San ZP. Vamos a apoyar el mercado del alquiler. Me parece bien. Otra cosa es que vayamos nosotros y nos lo creamos. Y es que por sus obras les conoceréis. Y no me refiero a las públicas, que también.

Así, a bote pronto una se da cuenta de determinadas cosas:

1. El PSOE, al igual que el PP, sigue sin solucionar realmente el problema de los pisos de renta antigua. Eso si que es una herencia franquista y no la estatua de Menéndez Pelayo de la Biblioteca Nacional (que pena Rosa que te hayas tenido que ir, con los buenos momentos que me hacías pasar.
2. Han dicho que van a bajar de 4 a 1 mes el plazo para instar el desahucio de los inquilinos morosos. Dicho así suena bien. Pero es que lo que hacen es únicamente permitir que se inicié el procedimiento de desahucio. Procedimiento que en España tiene una duración media de entre 12 y 18 meses. Vamos, que según la legislación anterior un moroso podía estar en tu casa 4 meses por la gorra antes de que pudieses decir ni mu. Deben ser cosas de la sensibilidad social española. Eso si, si peinsan que con un puñado de juzgados especializados esto se va a solucionar sólo son tontos. Y si no lo piensan, son cínicos. Me inclino por la segunda opción, ya que me hace mucha gracia que esta medida la apoye quien se ha retratado ya votando en contra de lo mismo que ahora propone. Ay Carmen, perdón Carme, que te están cambiando.
3. Han dado muestra de la brillante capacidad de gestión pública del alquiler. Su Spaviv es la envidia de Europa.
4. A escasos meses de las elecciones se dedican a anunciar subvenciones varias: para inquilinos, para propietarios que pongan sus pisos en alquiler, para l niño y para la niña...en mi opinión una política totalmente errada. No se trata de dinero. Se trata fundamentalmente de seguridad jurídica, se trata de evitar que los morosos profesionales pasen de un piso a a otro sin pagar ninguno, se trata de poder recuperar las viviendas sin encontrarlas destrozadas, se trata de un problema de oferta Carme,,,

Y mientras pensaba todo esto me encuentro con un articulo del Cinco Días donde su autor, frente a este mundo edulcorado de ZP y su mariachi, señala dos puntos que demuestran en el fondo lo mucho de maquillaje electoral que tiene esta apuesta por el alquiler.

1. El primer punto es como la subvención no es neta fiscalmente. Deberá ser declarada ante Hacienda y tributar por ella. Incluso puede hacer que quien no tenga que declarar se vea obligado a ello. Y el caso es que había otras herramientas para evitar estos efectos.
2. Pero lo que más me indigna es lo que señala respecto a la última reforma del IRPF. Y esta relacionado con el principio de devengo y el principio de caja. Esto merece una exposición detallada.

Como bien sabrán los pequeños empresarios que tributen en Estimación directa, a Hacienda se la trae floja que tu cobres o no. Si una empresa factura a otra, y le gira una letra a 90 días, el beneficio derivado de esa operación, así como el IVA correspondiente a esa factura debían ser declarados. Incluso cuando pasados esos 90 días nuestro simpático amigo no nos pagaba, aún así debíamos declarar el beneficio ficiticio y computar como ingresado ese IVA que no lo ha sido. Glorioso. Únicamente cuando pasen más de un determinado numero de meses, le reclames las deudas, etc...únicamente en los casos tasados por la ley, podrás regularizar dichos apuntes. Esto corresponde al llamado principio de devengo, por lo cual los ingresos deben ser declarados cuando se genere el derecho a cobrarlos, independientemente de cuando se perciban estos efectivamente (si se perciben, añadiría yo). Es un criterio general de la generosa legislación tributaria de nuestro país.

En materia de arrendamientos, la antigua ley del IRPF, consciente o inconscientemente consagraba el principio contrario, el de caja. Los ingresos había que declararlos cuando realmente se percibían. Creo que el legislador era consciente del marasmo de mercado al que se enfrentaba, y de como aplicar el principio de devengo era una clara burla. Eso si, la AEAT(ya en la época de Aznar, otro muy respetuosos con los derechos fiscales de sus ciudadanos) pleiteo contra esta interpretación, pretendiendo imponer el principio general de devengo. Fracaso en los tribunales.

Pero resulta que estos adalides del mercado del alquiler, en la ultima reforma del IRPF, cuelan de rondón la interpretación de la Administración. O sea, se deben declarar todas las rentas generadas, se hayan cobrado o no. Y si no se han cobrado, sólo se podrán deducir aquellas que tengan una antigüedad de más de 6 meses y se hayan reclamado judicialmente

Carme, casi nos creemos que de verdad os importa potenciar el mercado del alquiler.

Ahorrando dinero en la cancelación registral de la Hipoteca.

Este será otro de esos posts breves pero espero que útiles. En su momento comente como había que jugar con las comisiones de cancelación de nuestra hipoteca (o de cualquier préstamo) para intentar ahorrarse algún eurillo. En este post iré un poquito más adelante en el tiempo, y me centrare en las hipotecas exclusivamente.

Una vez cancelado económicamente el préstamo hipotecario este sigue figurando en el Registro de la Propiedad. Nos deben haber dado un certificado de cancelación económica donde consta que ya no debemos nada, pero formalmente ahí sigue. ¿Que hacemos a continuación? Depende.

a) Si he vendido el inmueble o he cambiado la hipoteca sin usar la subrogación de acreedor, y fruto de dicha operación he obtenido el dinero para la cancelación de la hipoteca, la otra parte seguramente me ha retenido una cantidad X para levantar esa hipoteca del Registro de la Propiedad. Normalmente esa retención implica que ella(generalmente su Entidad financiera, a través de una gestoría o de la propia Notaria) tramitará el levantamiento de la hipoteca, y cuando este hecha, me darán mi escritura de cancelación, debidamente pasada por el Registro, las facturas y la liquidación correspondiente. En este caso mi papel se circunscribe a que mi Entidad Financiera no se haga la remolona y se pase por el Notario y firme lo antes posible. Y es que hemos pasado de un practica habitual, de que todas las entidades financieras pasasen por la Notaria en el momento en que sus clientes vendíamos para recoger su cheque y cancelar la hipoteca, a que no se pase ninguno. te dan un certificado de saldo, indicándote la deuda, la otra entidad manda un transferencia, y luego ya se pasan a firmar la cancelación. Esta moda tan simpática la iniciaron las entidades online y Bankinter. Es por ello que últimamente se dan fuertes retrasos en las cancelaciones regístrales.

Para ahorrarme la gestoría puedo intentar tramitarla yo, pero en este caso la otra entidad me retendrá de todas todas el dinero, hasta que no lo presente la lógica nota simple en la que no figura mi hipoteca. Me ahorraré ese dinero, pero me gastaré casí lo mismo y tendré inmovilizado la pasta de todas todas.


b) Si he cancelado con dinero propio mío, puedo encargarme yo mismo de la cancelación,o en su caso dejarla sin cancelar registralmente. Veremos las consecuencias,positivas y negativas de esto.

Los costes de una cancelación son limitados. Por un lado esta la escritura del notario, donde el Banco da carta de pago y libera la finca. Por otro la inscripción en el registro. Y si se encarga un tercero de ello, los correspondientes honorarios de gestoría. Así los costes pueden oscilar, para una hipoteca normal, y en función del número de fincas hipotecadas, entre 500 y 900 euros. Este coste, moderado, no lo era históricamente tanto, ya que había que añadir el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados sobre la Responsabilidad Hipotecaria. En la practica suele oscilar sobre un 1,5% del importe de la hipoteca formalizada en su día. Es una suma bastante fuerte, pero salva en algunas provincias como Vizcaya para determinadas operaciones, se ha acabado eliminando en general...

Hay gente a la que se le olvida que cabe la cancelación de oficio. Sin coste. Transcurridos 20 años desde el final teórico de la hipoteca según la escritura con la que se inscribió, el Registrador esta facultado para cancelarla de oficio. Así, una hipoteca firmada en los 80 a 20 años, se podrá cancelar de oficio llegado el 2020. Bastara, bien con una instancia privada remitida al Registrador, bien que este lo haga de oficio al emitir, por ejemplo, un Certificado Registral de Cargas de la Finca...

De este modo uno se ahorra esos costes notariales y registrales. Pero se corre un riesgo, y es que político listillo vuelva a implantar algún impuesto sobre las cancelaciones regístrales. Yo por tanto usaría este sistema cuando falten escasos años o cuando ya se ha producido el transcursos de ese plazo y sin embargo aun no se ha levantado, pero no en otro caso.

El agente urbanizador, o el antimonopolio como excusa del oligopolio

Miguel Ángel acaba de dedicar un post en su blog del bufete de Manga Abogados a la figura del Agente Urbanizador. El motivo concreto del post es que en las nuevas legislaciónes autonómicas 2.0 en materia de suelo y urbanismo, algunas Comunidades Autónomas, como Madrid, han decidido prescindir de esta figura de Gestión Urbanística. Otras, como Castilla La Mancha, limítrofe con la misma, siguen apostando por ella. Y como excusa la de siempre, evitar el monopolio del suelo y forzar a que este se urbanice rápida y socialmente, Pues ja, y más ja.

Habría que empezar explicando que eso eso del Agente Urbanizador. Seguramente, los pocos que han oido hablar de el son los profesionales del tema por un lado, y por otro lado los particulares que hayan debido sufrirlo. Empecemos pues por el principio, y al igual que en el caso del post sobre el Fondo de Maniobra, absolutamente para novatos.

Dentro de las distintas clases de suelo que se distinguen en España, existe la figura del suelo urbanizable. Ahora mismo no dispone de las condiciones físicas (aceras, suministros,etc...) ni jurídicas(adecuadi reparto de cargas y beneficios derivados del urbanismo, nuev división registral, etc...) necesarias para ser suelo urbano (solar) y empezar a edificar directamente. Digamos que es la reserva urbanística de las ciudades. Para desarrollar este suelo la legislación autonómica conoce distintas figuras, en función de una mayor o menor intervención del poder público. Lo más extremo sería la expropiación de los propietarios por parte del Ayuntamiento, y que este urbanizase y vendiese los solares. No es nada frecuente. Algo intermedio es el sistema de cooperación. Y dejándolo prácticamente todo en manos de los propietarios es el llamado sistema de compensación. En el sistema de compensación son los propios propietarios, los que una especie de cooperativa llamada Junta de Compensación, y en función del suelo aportado, votan sobre que proyecto de urbanización van a presentar, en función del planeamiento urbanístico y de sus propios intereses. Se decide así mismo el presupuesto y se reparten las cargas. En todo caso, quien participa en esa Junta de Compensación son los propietarios del suelo, aunque a esa Junta la ley le confiere una serie de facultades que van más allá de las de un mero ente privado.

Este sistema es el más utilizado en España, al menos hasta hace un tiempo. Si no recuerdo mal, fue la primer ley valenciana del suelo, impulsada por el PSOE, que la copio en otras Comunidades y luego gestionada por el PP, la que saca un nuevo modelo de gestión de este suelo urbanizable. El agente urbanizador. ¿Por qué?

La excusa es que se trataba de evitar el monopolio del suelo, de agilizar su gestión y de favorecer la competencia, y bla bla bla...En palabras de una de esas leyes...

"el régimen de iniciativa privada para la actividad urbanística, es una
actividad económica de interés general que afecta tanto al derecho de la
propiedad como a la libertad de empresa. (...) La urbanización es un servicio
público, cuya gestión puede reservarse la Administración o encomendar a privados
(...) allí donde se confíe su ejecución a la iniciativa privada, ha de poder ser
abierta a la competencia de terceros, lo que está llamado además a redundar en
la agilidad y eficiencia de la actuación".

Así, para evitar que los particulares que están dentro de esas Unidades de Ejecución de Suelo Urbanizable se hagan los remolones en la creación y desarrollo de una Junta de Compensación, se introduce a un tercero. Un tercero que pasa por allí, presenta un plan concreto de urbanización al ayuntamiento, y si este se lo aprueba le acaba convirtiendo en una especie de Junta de Compensación monopersonal. Así se dirigirá a los propietarios del suelo y les dirá cuanto tiene que apoquinar en metálico y cuanto tiene que ceder en superficie para el ayuntamiento, instalaciones públicas, viales y demás. Si el particular no quiere o no puede seguro que le encuentra un comprador a un precio irrisorio o admite pago en especie (terrenos). Este agente urbanizador es el que se hará cargo de la gestión financiera y técnica del proyecto. Su beneficio deriva de los honorarios que les pase a esos clientes forozosos que no le han contratado, así como del suelo que se haya dedicado a recoger en esos proyectos. este tipo de practicas son las que han llevado a la Comunidad Valenciana ante la UE. Y este tipo de negocio es el que gestionaba Astroc. Básicamente era un agente urbanizador, no un promotor.

¿Evita esto un monopolio? No, sencillamente cambia quien tiene la sartén por el mango. De tenerla los propietarios de los terrenos la pasan a tener empresas urbanísticas. Se desliga el derecho a urbanizar del derecho de propiedad, vaciándolo en mi opinión. Se crea una nueva casta de terratenientes urbanísticos, ya que no cualquiera puede conformar una empresa que cumpla la función de agente urbanizador, y es que para su gestión necesitan básicamente tres cosas: capacidad financiera, conocimientos técnicos, contactos políticos. O sea, empresas participadas por Entidades financieras, despachos de abogados y arquitectos, agentes de los partidos, y por supuesto en ocasiones promotores que ven la posibilidad de conseguir así suelo de una manera más barata que lidiando con ese propietario de suelo que ya no traga con cualquier cosa. Esos propietarios que se niegan al progreso y que pretenden sangrarles.

Pues puestos a elegir, prefiero a esos propietarios que han heredado sus tierras generación tras generación, o que se la han jugado y han soltado su dinerito comprando esos terrenos, que a estos defensores de la ¿competencia? en los despachos municipales y en las alcantarillas del poder...

Lamentablemente, la figura del agente urbanizador esta extendiéndose. Espero que ninguno tenga que conocerla de cerca.

Prestamos rapidos a través de SMS

No se muy bien cual es la relación entre Finlandia y el mundo de los móviles. Pero es evidente que algún rasgo de los finlandeses, o del país , o de...impulsa ese amor que tienen por los móviles. Si hablo de móviles y de Finlandia la marca que inmediatamente salta es Nokia. Pues bien, parece que la finlandesa Ferratum le ha encontrado una nueva utilidad al mancuentro (maruja, mancuentro en Cáceres....). Una vía de comercialización de préstamos. Funciona tal que así:

1. Me registro en su web.
2. Cuando necesite pasta, les mando un SMS. Los importes que otorgan son 100, 200 o 300 euros. Pedazo generosos...
3. La primera vez tardan 24 horas en abonarlo. Después 10 minutos.
4. Tengo 15 días para devolverlo.
5. Ah, son majos y no cobran intereses. Sólo una comisión de un 25%.

Lo siento chicos, pero si queréis disfrutar de este tipo de servicio financiero, hay que irse a Estonia, Holanda, Finlandia o Suecia.

Conclusiones que extraigo:

1. En los países nórdicos no deben existir los descubiertos, lo cual me parece fantástico. Pero como aquí si, no le auguro un gran nicho de mercado a este producto. Quizás no somos tan sofisticados.
2. Que barata es la comisión. ¿Alguien se anima y calcula el TAE? Y luego algunos se quejan del coste de los descubiertos en España. No se como pasan estas cosas en esos países nórdicos que algunos nos ponen como ejemplos.
3. Al menos aqui te la lian parecida, pero parece que te hacen un favor y parece que no te cobran.

Ah, lo he disfrutado a través de Springwise New bussines ideas. Tiene ideas molonas y otras que son de jartarte de reír. Al menos aquí, en España.

Llanera, una excusa para hablar del Fondo de Maniobra

Tanto los medios, como los comentarios de algunos lectores del Blog, apuntan a que parte de la crisis de Llanera se debe a una inadecuada estructura financiera. Como dicen algunos, se ha financiado a corto plazo, a través de créditos circulante activos a largo. Al vencer los créditos, y no haber generado aun retornos los activos que se sustentaban en los mismos, se produce la suspensión de pagos.


Un primer aviso. Voy a intentar hacer de este post algo lo más vulgar posible, en el buen sentido de la palabra. Intentaré que sea el típico post financiero para no financieros. Y es que creo que todos los que apenas sabemos algo de finanzas empresariales somos conscientes de lo parte de lo que ha pasado. Lo que más me interesa es que aquellos que no tengan ni papa idea comprendan la dimensión del problema. Que me perdonen los puristas si uso terminos demodé o simplifico mucho algunas cuestiones. Este post no es para ellos. Así que empezaré por el principio.



Un Balance no es más que una foto fija del patrimonio de una empresa a 31/12. Esa foto fija tiene dos caras. El Activo, que son los bienes y derechos propiedad de la empresa, y el Pasivo, que es como se ha financiado la empresa, las deudas de la misma. Así, el Activo se suele descomponer en Inmovilizado, que viene a ser la infraestructura con la cual la empresa produce sus bienes y servicios(la sede social, las oficinas, los vehículos, la maquinaria, todo lo que este a nombre de Llanera para este fin sería Inmovilizado), y que por tanto tiene vocación de permanencia, y Circulante, que es aquella parte del balance que se caracteriza porque "se mueve", su finalidad es convertirse en dinero(hablamos de las mercancías, de las cuentas de clientes, y del propio dinero. En el caso de Llanera, los terrenos destinados a las promociones son también parte del circulante). En la otra parte del Balance, en el Pasivo, también hay dos grandes bloques. La financiación a largo plazo, compuesta por los fondos propios de la empresa(se suele calificar como no exigible, porque los accionistas no son acreedores, pero vaya que si exigen) y por otra financiación a largo plazo(bancos,prestamistas, etc...).



De este tocho, quedan claras dos cosas. Hay dos grandes bloques en cada parte del Balance, y por otro lado se habla del concepto de largo o de corto plazo. Generalmente se utiliza la convención, tanto a nivel contable como financiero, que de que el corto plazo es hasta un año, y el largo lo que lo supere. Aunque realmente, lo que debería definir lo que es largo o corto es el llamado periodo medio de maduración. ¿Qué es eso?



El PMM viene a ser la media temporal desde que metemos pasta para producir un bien o servicio hasta que conseguimos cobrarla. Es el tiempo que tardamos en convertir en dinero nuestra producción. Así esta claro que no tiene nada que ver el periodo medio de maduración de una calderería con el de una promotora inmobiliaria. Por tanto en cada empresa, el hablar de financiación a corto, o financiación a largo, depende de si supera o no ese periodo medio. En la practica, sin embargo, todo el mundo se acoge a ese plazo anual.



Pues bien, la ortodoxia financiera dice que el inmovilizado hay que financiarlo a largo, y que el circulante se puede y se debe financiar a corto(aunque taly como veremos, se busca siempre un cierto margen). Así por ejemplo, la financiación normal de un coche sería a través de un préstamo o un leasing, y con un periodo acorde con su vida útil. Si deseo financiar una venta que le he hecho a un cliente, lo puedo hacer a través de un descuento comercial que ira en función del plazo que le haya dado (lo frecuente suelen ser 90 días o algo más en muchos sectores). Lo que no tiene sentido es que si financio un edificio lo hago con una póliza de crédito a un año, o que me compre un coche con un préstamo a 25 años.



Los financieros hablan del Fondo de Maniobra. Y es aquella parte del Activo Circulante financiado con Fondos Propios+Pasivo Exigible a largo. Viene a ser el margen de seguridad. Después de financiar todo el Inmovilizado, cuanta pasta me sobra para financiar el circulante y no pillarme los dedos. El ideal como he dicho, es que fuese 0. Pero en la práctica no lo es. Es imposible ajustarlo tanto, y ademas genera riesgos. O sea que como los pantalones, mejor que queden un poco largos y ya le cogeras el dobladillo.



Cuando una empresa tiene Fondo de Maniobra Negativo, eso quiere decir que esta financiado su Inmovilizado parcialmente con Pasivo a Corto. Y es muy difícil por tanto que pueda cumplir sistemáticamente con sus obligaciones de pago. Por que lo que da dinero, no es el inmovilizado, sino la rotación del circulante. Así que la empresa, o bien se desprende de inmovilizado, para equilibrar su estructura financiera, o bien inyecta fondos propios o deuda a largo para hacer otro tanto.



Veamos, Llanera se dedicaba a comprar terreno que no eran urbanos directos. Estamos hablando de terrenos rústicos, de urbanizables no programados, de...terrenos que requieren una gestión urbanística, para transformarlos en un solar urbano donde poder edificar pisos que se puedan vender. Esos terrenos iban cargados por tanto de expectativas que Llanera pago, y supongo que bien pagado. Lo lógico es que Llanera hubiese aportado fondos propios. Pero lo hizo con financiación bancaria, supongo que para crecer rápidamente y conseguir un efecto multiplicador en los beneficios. Los Bancos no eran históricamente muy amigos de financiar este tipo de activos, donde la viabilidad urbanisitica del terreno no estaba consolidada. Pero algunos han tragado con ello. Eso si, no financian a largo. Lo dan como créditos circulante, como prestamos con carencias (puentes), con o sin garantía hipotecaria, pero a un plazo no excesivamente largo. Uno, dos, quizás tres años....En cuanto el terreno se consolida, entonces si suelen otorgar un préstamo promotor a un plazo largo, 20 o 30 años, con dos de carencia y a correr. Pero durante esa situación transitoria se pende de un hilo.



Y es lo que ha pasado. Esos créditos han vencido, porque estaban colocados a corto, y no les ha dado tiempo a los de Llanera a lograr que se pueda edificar en sus terrenos. Ademas se encuentran en medio de una situación de desconfianza hacia el mercado inmobiliario. Y como dijo Lenin, siempre se acaba rompiendo el eslabón más débil, el más apalancado el más financiado. El Fondo de maniobra negativo de Llanera les ha pasado factura.



¿Cómo no lo vieron? Creo que era una cuestión de expectativas. Cuando concertaron los créditos, confiarían en que, llegdo el vencimiento, las entidades no tendrían ningún problema en renovarselos. Seguramente así había sido en otras ocasiones, pero en este momento, con el runrún de fondo que hay, basta que una entidad financiera lance el grito de tontolhaba el último para que se cierren todas las puertas.


De ahí la importancia, de que en los momentos en los que la empresa tiene una situación de fuerza con los Bancos, lograr una fuerte financiación a largo. Si estimamos que la vida útil de algo son 10, no esta mal pensado intentar financiarlo a 15. Por que cuando las cosas vayan mal, estará jodido conseguir fondos ajenos o propios para alimentar nuestro Fondo de Maniobra...

PD: Casí se me olvida. Hay empresas que, aunque tengan un Fondo de Maniobra Negativo no suelen presentar problemas de tesorería. Son aquellas que tienen un PMM negativo, es decir, cobran antes de lo que pagan, y a veces con mucha diferencia. Estoy hablando basicamente de la Gran Distribución, tipo Carrefour, Eroski o Corte iNGLES. Empresas con una naturaleza real casí más financiera o inmobiliaria que puramente comercial. Aunque eso da para otro post.

Desmitificando la Banca Personal y la Banca Privada

Conversación clásica de café:

"Pues yo tengo un gestor de Banca Personal que pierde el culo conmigo. Me conoce como si fuese su hermano. Cada poco me llama para revisar mi cartera, y siempre me ofrece algo nuevo. Eso si que es Banca Personalizada. No se como aguantas aún en tu entidad"

El caso es que la Banca Personal llegó para quedarse. Pero la gente no tiene muy claras las limitaciones que ofrece. A veces piensa que da más de lo que da, y otras se queda corta. Para centra el tiro primero hablemos de lo que considero Banca Personal.

Es aquel servicio de Banca en el que se ofrece al cliente la figura de un gestor especializado. Gestor que se ocupara integralmente de todas su necesidades financieras, planificando la gestión de su patrimonio no sólo desde la administración o asesoramiento en materia de productos financieros y no financieros. Deberá tener en cuenta también los aspectos fiscales (más allá de los propiamente inherentes a dichos productos), jurídicos, de viabilidad económica, etc...

La verdad es que una tarea compleja. Hay que saber de todo. O mejor dicho, en mi opinión hay que saber un poco de todo y sobre todo contar con equipos de apoyo que den soporte cuando el asunto entra en profundidades. En todo caso es un servicio caro, porque mantener estos gestores y estructuras no es moco de pavo. Pero si se sabe utilizar bien, si se sabe vender los servicios que prestan, la fidelización, la vinculación del cliente crece exponencialmente. Ahí toma sentido la frase del líder en España de este segmento de "Banqueros Personales".

¿A quién va dirigido? Depende de cada entidad. Digamos que hay Bancos donde un cliente de Banca Personal suyo, sería tratado como de Banca privada en otros, un segmento de "volumen" superior. Y entrecomillo volumen, porque en la practica es así como se suelen segmentar los clientes. Hasta tanto importe de recursos gestionados Banca al Detalle (la de siempre), hasta tanto (Banca Personal), por encima Banca Privada., etc...De ahí que lo que diga en materia de BP puede ser aplicado perfectamente a BPvda.

Creo que el volumen de recursos es importante, tanto el actual como el potencial que se busca captar. Pero a veces a los gestores se les olvidan una serie de puntos:

1. El perfil del cliente ejecutivo de una . El Señor Matías de 75 años, que solo quiere tener su Deposito a Plazo Fijo de 600.000 euros y no desea ser sacado de ahí. No creo que sea un cliente de Banca Personal. No va a apreciar los servicios que se le presten. Es darle un pañuelo a quien no tiene mocos Sin embargo quizás si lo sea el joven empresario que aunque solo cuenta con 60.000 euros de recursos líquidos, se le observa una fuerte tendencia al alza. O el recientemente ascendidomultinacional que este en igual situación.

2. Como medir el patrimonio. Hay entidades que se fijan sólo en el patrimonio financiero: Depósitos, Fondos, Acciones, Obligaciones(incluso algunas entidades miden tan sólo aquel patrimonio financiero que puedan movilizar, gestionar)..Y se les olvida que en este país hay patrimonios que se concentran en gran medida entorno a activos inmobiliarios o empresariales. Y que esos activos, aunque no sean financieros, pueden llegar a serlo en un momento dado. Y que es necesario estar ahí antes de que eso se produzca. Ciertamente eso exige equipos multidisciplinares, pero las oportunidades de negocio y la vinculación se elevan sustancialmente.

Volviendo al comienzo del post hay tres tácticas comerciales que me hacen gracia. Sobre todo porque en algunos inversores les que pensar que el banco esta realmente centrado en ellos:

1. Fulanito me llamo cada x tiempo para ofrecerme el producto tal o el producto cual. Me ha hecho un análisis financiero y va buscando en los mercado aquello que mejor cuadra con el mismo. En fin. Fulanito tiene a los clientes de su cartera segmentados en una serie de grupos, y el ordenador automáticamente le carga las acciones comerciales a realizar con cada uno. Eso es asi en la inmensa mayoría de los casos en todos los segmentos de clientes bancarios. Otra cosa es que en Banca Personal o Privada se le de más boato al asunto, pero el Data Mining funciona para todos. Fulanito no pierde el sueño pensando en ti.
2. Fulanito presiona constantemente al cliente para que rote la cartera. Advirtiéndole de las grandes oportunidades bursátiles, o en derivados, o en materias primas. Pasa especialmente en las divisiones de banca Personal de aquellas empresas que son básicamente Agencias o Sociedades de Valores. Comprad, comprad, malditos, vendría a ser su lema. Se les olvida sistemáticamente que, por mucho que acierten casi siempre(que no lo hacen), esa rotación permanente para un cliente típico de Banca Personal solo tiene dos ganadores. Uno ellos, pues los grandes clientes de las casa de Bolsa no son los que tienen fuertes depósitos de valores(cuyos comisiones de custodia y mantenimiento son mínimas) si no los que mueven compulsivamente su cartera. No les gustan los que van a largo. Y el otro ganador es Hacienda, que les machaca freneticamente con el tipo marginal. ¿Dónde esta aquí la planificación financiero fiscal?
3. Fulanito carece de productos propios. Apuestan por la arquitectura abierta. La mitad de los que dicen eso no sabe lo que significa pero quedan de p. madre. Se trata de que la empresa de Fulanito (Banco, Soc. de valores, Corredor de Seguros, etc...) no comercializa productos propios. Vende productos de terceros, de otras gestoras o entidades, y su ganancia esta en la comisión que estos le pagan. Fulanito en muchas ocasiones se vera tentado de colocar aquello con lo que gana más. Eso si, siempre podrá decir al cliente que el no le vende producto propio, porque prefiere venderle lo mejor que haya en el mercado.

Dicho todo esto, si encuentras un buen gestor de Banca Personal pegate a él como una lapa, pero siempre con los ojos bien abiertos, y sin comulgar con ruedas de molino...

Y como bonus track, y para desengrasar el tocho que he metido comentaré dos anécdotas relacionadas con las Banca Personal y con el Asesoramiento en la inversión en acciones. Igual no pegan mucho, pero como dice Gurusmundi,no blogueo m ucho sobre gestión de patrimonios y demás (entre otras cosas debido a mi ignorancia) y esta es una buena oportunidad para soltarlas.

1. Conocí una vez a un gestor en Banca Personal, en los prototiempos de esta actividad en España, que carecía de cualquier formación financiera al respecto, pero que contaba con una labia fantástica. Dado el nulo apoyo de la central en materia de recomendación de activos, el mismo asesoraba a sus clientes. A partir de ahí podían pasar dos cosas. Que todo fuera bien, y entonces el cliente ni aparecía de lo feliz que estaba. O que fuera mal, y el cliente llegaba hecho un basilisco. Entonces el Gestor sacaba una carpeta con el nombre del cliente, extraía de la misma fotocopias de prensa con recomendaciones de reconocidos gurús, con idéntica fecha que en su recomendación de compra. Su argumentación era que él no iba ser más listo que ellos, y que estas eminencias recomendaron esos valores. Conseguí aplacar a bastantes clientes así, que tenían un respeto reverencial hacía la prensa salmón.

2, Dicen que allá por la mitad del siglo pasado a un ¿asesor? en materia bursatil estadounidense se le ocurrió una brillante idea. Mando un amplio mailing a una serie de potenciales clientes por todo el país. En el les exponía cómo había dado con la piedra filosofal. A traves de complicadas fórmulas matemáticas había logrado saber, con una exactitud de más del 90% cual era la tendencia de un valor. Dicho de otra manera, que les podía decir si ese valor iba a subir o a bajar. Y que iba a compartir ese conocimiento con ellos gratuitamente en una primera fase. Así les indicaba que el valor X iba a subir durante un periodo dado(una semana, un mes,...el que fuese). Al finalizar ese periodo, los potenciales ¿clientes?, que veían que la predicción se cumplía, recibían otra carta con una nueva estimación. Y así hasta 3 veces. El caso es que la cuarta parte pedía una fuerte suma de dinero por seguir recibiendo dicha información tan fiable. En la carta reconocíaque era una cantidad respetable, pero que podían amortizarla en su primera operación financiera dada la seguridad del método inversor que habían tenido la suerte de comprobar. Y muchos pagaron...
Evidentemente en cada envío de cartas, el 50% pronosticaban una tendencia alcista, y el otro 50% bajista. El ¿asesor? descartaba volver a enviar cartas a aquellos con los que había errado que coincidían con la evolución del valor La credulidad hacía el resto. Aunque parezca increíble me han comentado que funcionaba bastante bien. Seguro que . Así, la muestra inicial se reducía a un círculo que había tenido la "suerte" de recibir tres envíos. Anthony Blake tiene que tener alguna explicación para que semejante obviedad tuviese éxito.