Lo que la Naturaleza no da, IESE no presta

Ayer adquirí el número de Octubre de la revista Emprendedores. Hace años que esta en el mercado, y quizás por ello es bastante irregular. Junto con reportajes bastante prescindibles, de vez en cuando encuentro pequeñas joyas. Ayer, lo que llamo mi intención fue por mero interes: Blogs para emprender. Las mejores bitácoras de negocios, economía y creación de empresas.

En su interior pasaban por una serie de blogs muy conocidos, alguno de los cuales figura en el preview que han colgado en la web. A estas horas aún no han puesto el pdf del artículo, pero era bastante extenso. Y entre los blogs destacados para inversión y Bolsa figuraba Rankia. Cito:

"Más que un Blog, Rankia es una de las redes de blogs financieros en español más grande del mundo. Lo mejor es que resulta sencillo acceder a las distintas áreas de interés, ya que los bloggers suelen estar muy especializados en cada materia: hay blogs sobre divisas y finanzas internacionales, comentarios diarios sobre Bolsa o recomendaciones para invertir según el perfil de riesgo de cada uno"

Creo que todo el equipo de Rankia, y por extensión todos sus bloggers debemeos estar contentos. Y es que Rankia ha pasado de ser conocido por sus foros, a serlo por los Blogs. Y eso, en un escenario tan competitivo como el de las bitácoras, es muy destacable. Le auguro un buen futuro.

De todos modos éste no es el tema del post. En el mismo artículo citan a una serie de guru-bloggeros. Hablamos de Varsavsky, de Dans, de Fernando Polo, etc...y entre ellos de Luis Huete. Y ahí es donde yo quería ir a parar.

Luis Huete es uno de los profesores estrellas de IESE, quizás la principal escuela de negocios de este país, y, sin temor a equivocarme, la que cuenta con el lobby más influyente. Luis Huete vendría a ser un gurú local en temas de gestión empresarial(liderazgo, estrategia). Ademas de la docencia participa activamente como consejero, directivo, asesor, llamalox de numerosas sociedades. Y entre estas sociedades esta Llanera.

Aunque las referencias figuran en la Red a patadas, lo resumiré para aquel extraterrestre que no haya oído hablar del tema. Llanera es un grupo inmobiliario bastante antiguo que en los ultimos años(desde el 2002) ha dado el gran salto, creciendo brutalmente. Para el gran público es conocido por su publicidad en el Valencia CF o en clubs ingleses. Para las entidades financieras su nombre suena adquisición de grandes lotes de terrenos no urbanos directos con créditos puentes, en espera del desarrollo del PAU, o de la reclasificación correspondiente. Todo eso este año parece haberse venido abajo. Las noticias hablan del cierre del grifo por parte de Bancaja y CAM y de serios problemas con Lehmans.

Este espectacular crecimiento estaba liderado por el joven Fernando Gallego. Hijo del fundador y brillante exalumno del IESE. Se había rodeado de un gran número de directivos fichados a golpe de talonario de la competencia, muchos de ellos con su título de Master de Escuela Vip a hombros. Lo cierto es que el número de directivos parecía grande para el volumen de negocio que movía, aun que también es cierto que en el negocio de promoción inmobiliaria los ciclos de negocio van más allá del año, y las operaciones tardan en madurar. Podían aducir que estaban sembrando. Y dentro de esa siembra, como Consejeros independientes, Gallego fichó a dos de sus exprofesores en el IESE, el mencionado Huete, especialista en temas de gestión, liderazgo y demás a José Luis Suárez, especialista en temas financieros, quizás un tema más terrenal.

Durante años, una de las críticas más fuertes a las promotoras era la ausencia de profesionalización de sus directivos. Que si tenían déficits de gestión, que si eran unos patanes, que si eran albañiles grandes...En muchos casos podía ser cierto, pero suplían esas carencias con un control exhaustivo de las obras, con la escuela de la vida, con la sabiduría del perro viejo al que le han dado mil patadas y sabe que ante todo hay que aplicar el sentido común. Pues bien, en Llanera, no se les podrá acusar de falta de formación, de ausencia de cualificación profesional de....

Algunos aducen que Fernando Gallego desarrolla un liderazgo muy personalista. Que centraliza las decisiones. Es posible que sea así. pero entonces me pregunto que hacían todos esos directivos y consejeros bailándole el agua. Supongo que no comparten, como buenos profesionales, esa visión autocrática de la empresa,ni esa planificación de alto riesgo financiero. Si no se les tenía en cuenta, debían haberse ido(Huete y Suárez lo han hecho, pero sólo tras el estallido de la crisis). Y si colaboraron en la gestión realmente, entonces es aún peor. Lo cierto es que el mito de los Masters, de los gurús, ha quedado una vez más seriamente dañado. En IESE seguro que han rechinado algunos dientes. El prestigio de sus titulados pierde valor. Aunque este tema merece otro post, confirma mi teoría de que la formación no lo es todo.

A mi, mencionar como bloggero de referencia a Luis María Huete me parece excesivo. No niego su valía profesional, pues no soy ningún experto en esos temas de Alta Dirección que trata. Y visto lo visto, le va muy bien. Pero como Bloggero me parece que no esta a la altura de Dans o de Varsavsky. Apenas postea, sus ultimas aportaciones son dos posts en mayo. Y el anterior es en marzo. Es evidente que no es una de sus prioridades. Aunque quizás podría redimirse si en un post explica realmente lo que que ocurrió en Llanera. Los Bloggeros de prestigio tienen esa habilidad de mezclar su vida personal y profesional y servirla calentita en su Blog, sin omitir aquellos episodios menos afortunados.

Hora de emprender

De vez en cuando conviene sacar la cabeza del mundo financiero, de los fondos, de la hipotecas, y dedicarse a contemplar por un momento el mundo empresarial que podríamos llamar real, y que es el que da sentido y sustento al primero. Si un país no tiene empresas que produzcan bienes y servicios, de que le sirve su sistema financiero. vale, exceptuemos el caso de los paraísos fiscales, como excepciones a la regla, pero que tienen sus sentido último en tanto en cuanto hay una regla. Por que ya me dirán cual es el atractivo de colocar la pasta en Suiza más que minimizar la presión fiscal y asegurar la preservación del capital ante posibles hecatombes. Pero bueno, volvamos a la economía real. Y volvamos a la economía real de España.

No me cansaré de repetir, que en este país la figura del empresario no esta bien vista, ni por la derecha, ni por la izquierda,ni por la iglesia, ni por....Venimos de una tradición católica-feudal donde el trabajar estaba mal visto, donde el hidalgo era el prototipo nacional, donde se despreciaba lo material en aras de lo espiritual, etc...todo ello a diferencia de otras zonas de Europa, influidas por el soplo protestante. Pero es que cuando llega los movimientos de izquierda (que por otro lado, y aunque este no es el lugar, entroncan con la visión más cateta del cristianismo) y le sacuden por otro lado al empresariado. Si a eso le sumamos nuestro proverbial aislacionismo durante la dictadura, la defensa de un mercado intervenido por el Estado, el establecimiento de aranceles proteccionistas para proteger a las burguesías catalana y vasca, pues desembocamos en la transición con el empresario (el de verdad, no el beneficiario del Régimen) como objeto de pim pam pum. No hay más que ver la atención que se dedica en los planes de estudio a la formación empresarial ( y no me refiero a carreras como LADE donde ni Dios quiere ser empresario, salvo algún freakie).

Es por ello que te alivia ver casos como el comentado en el Blog Salmón de Extático, y sus relojes con Hora Española. Gente que se juega su pasta, su tiempo, su energía, en lanzar un proyecto empresarial en un sector donde, aparentemente, España no cuenta con muchas ventajas competitivas. Gente que se esfuerza en buscar esas ventajas y en demostrar que se puede innovar. Gente consecuente con sus ideas. Creo que su caso, fracase o triunfe, es un caso para estudiar en los MBAs. Necesitamos mucho como ellos.

Lo cierto es que a cuenta de ese post, me empape un poco en el mundo de los relojes, especialmente gracias a un foro, relojes-especiales. Y descubrí que aunque pocos, existen un pequeño grupo de auténticos visionarios, de gente que auna una concepción artesanal, de dedicación completa a su trabajo, con una clara mentalidad empresarial de su estilo de juego: pequeñas tiradas, esmeradísimo servicio, comunión con el cliente, etc...

Descubrí así las pequeñas obras de arte de Pedro Izquierdo, donde el clasicismo y el gusto por el detalle casi me producen un Síndrome de Stendhal. Que decir de la mezcla entre tradición e innovación de Pita, que entre otras cosas suprime la corona del reloj, gracias a su mecanismo patentado. Me quede con pena de no poder navegar en la web de SAWC, otro fabricante hispano con fama bien ganada, según parece. Incluso, fuera de los fabricantes, me alegre de una iniciativa como Uhren, distribuidora de relojes alemanes, apostando por relojes alemanes de pequeñas marcas, que apuestan más por el producto que por el Marketing. O mejor dicho, su producto es su Marketing.

En cierto modo todos ellos me recuerdan a la primera parte de Tucker, la pelicula de Coppola acerca del magnate del automóvil del mismo nombre. Aquel soñador que se adelanto a su tiempo. Espero que todos ellos tengan mucha mejor suerte que Tucker, machacado por una competencia desleal. Se la merecen, sin duda.

Y hablando de coches, el mismo fenómeno, el del pequeño artesano-empresario, el de la empresa dirigida un público selecto, el de la producción limitada, etc...también se da. Y si no que se lo digan al fundador de Hurtan, Juan Hurtado. Una empresa granadina que tuvo el atrevimiento de fabricar el llamado Morgan Español. Una empresa con 30 años de antiguedad, y que estoy seguro, capeara las crisis mucho mejor que otras más grandes. Y compartiendo estrategia, que no segmento tenemos a la gente de Tramontana. Pasamos de vender estilo clásico/ingles a precio accesible a vender prototipos de alta tecnología cercana a la F1 por 600.000 euros. Apuestas arriesgadas, pero una vez que fragüen, dificilmente abordables, dificilmente replicables.

La Hora Española es la Hora de los Empresarios.

Garantías jurídicas inmobiliarias

Creo que este va a a ser uno de los posts más breves que voy a escribir. Y es que, el Sr. Silvestre, citado en el anterior post, ha tenido a bien enviarme un mail, con un nuevo artículo escrito en El País, como respuesta a la Carta al Director motivado por su artículo sobre Hipotecas y Mortgages. Y como siempre me han dicho, si algo esta bien no lo toques. Y creo que es suficientemente claro.

A diferencia de los medios tradicionales, servidor si se digna a enlazar.

Sistema Registral Español o el Sistema Norteamericano

Tras saber que algunos me leen en burbuja.info, de vez en cuando me doy una vuelta por esos lares. Lo cierto es que el otro día había un hilo la mar de interesante, porque demostraba hasta que punto la gente desconoce cómo funciona nuestro Registro de la Propiedad. Alegremente, algunos le pusieron a parir al autor de un artículo en El País, Registrador para más señas. Podría llegar a entender que le criticasen en materia económica, ya que no es un experto, que le acusasen de falta de sensibilidad social, pero me hacía gracia como algunos negaban la mayor en un campo que domina ampliamente. Y es que este Registrador, Miguel Silvestre afirmaba, y yo con él, que el sistema registral español es infinitamente mejor que el estadounidense. Pero de aquí a Lima. La seguridad jurídica no tiene nada que ver. Intentaré explicarlo sin tecnicismos.

El sistema registral español es un registro de fincas. Las fincas(los pisos, las casas, las concesiones administrativas) que son susceptibles de propiedad, abren lo que se denomina su folio registral. Una ficha en lenguaje vulgar, como ya explique en su momento. Evidentemente uno puede comprar y vender fincas que estén fuera del Registro, y las transacciones ser válidas (los típicos prados entre vecinos mayores en un pueblo), pero la ley, determina una serie de ventajas para quien confía en el Registro. Son estímulos que llevan a la gente a inmatricular sus fincas, es decir, a introducirlas en el Registro de la Propiedad. El principal estimulo es que aquel tercero, que adquiera onerosamente una finca de buena fe, fiándose de lo que pone en el Registro tiene una posición inatacable. Ya le comenté en aquel post, pero quizás lo veamos mejor con un ejemplo.

Supongamos que A le compra a B un piso. B figura en el Registro de la propiedad como propietario con pleno dominio sobre esa finca., sin cargas, sin anotaciones de ninguna demanda, nada... A posteriori, y a través del correspondiente juicio, otro, llamémosle C demuestra que el piso le pertenecía realmente a él, a C y no a B. Pues a A le importa un pito. Eso es un problema entre B y C. C deberá solicitar la correspondiente indemnización de B, pero a A no le tocan un pelo siempre que reúna esos requisitos que he indicado, y que dan lugar a lo que se denomina como Tercero Hipotecario de Buena Fe.

Evidentemente con un sistema así puedes dormir tranquilo. Sabes que si confías en el Registro tienes un altísimo grado de seguridad. La Ley presume que lo que dice el Registro es cierto, y que lo que no dice, no existe.

Veamos el caso norteamericano. No existe un Registro de Propiedades como en España. Existe un Archivo o Registro de Documentos, de Contratos, de Donaciones, etc...A través de los cuales, y con la ayuda de una empresa de servicios jurídicos se llega a la conclusión de que, posiblemente, quien te lo venda está facultado para ello. El problema estriba en que no se dan certezas. Si ocurre lo mismo que en el caso anterior, C podrá poner a A de de patitas en la calle. Este deberá reclamarle la correspondiente indemnización a su vendedor, A. Evidentemente el sistema es muy inseguro (seguramente B derive en insolvente). Es por ello, que se hace de obligada contratación un Seguro del Título. El título es el negocio jurídico (compraventa, sucesión, donación, etc...) a través del cual adquirimos la condición de titulares de un derecho, en este caso de propiedad. Pues bien, este Seguro indemnizaría a A por la pérdida de la propiedad, pero A pierde su vivienda, y seguramente el seguro no le cubra mucho más allá del precio original.

De ahí que Silvestre infiera que, nuestro sistema (que por supuesto es susceptible de mejoras), como garantía de las emisiones de renta fija hipotecaria, es mucho más seguro que el sistema estadounidense. Me parece una verdad de Perogrullo. Y es que hay Registros y Registros.


Y desde otras perspectivas, yo como propietario prefiero nuestro sistema. Como Compañía Aseguradora prefiero el sistema norteamericano. Ese negocio asegurador es enorme. Los seguros son carísimos y lógicamente los prolongas durante mucho tiempo. Vamos, que los que se quejan de la minuta del Notario o del Registrador ya podían echarle un vistazo a la alternativa norteamericana. Y es que, cada vez que en los últimos años se han producido ataques a los Registradores desde los medios, e incluso determinadas campañas para modificar el sistema, muchas veces esta detrás el lobby asegurador, al cual le gusta mucho más este modelo tan moderno. Eso, y la extraordinaria litigiosidad en USA, explican el tamaño grandioso de muchas Compañías de Seguros.


En próximos posts comentaré las excepciones a ese principio protector de nuestro Registro de la Propiedad, pero que son muy escasas.

PD: Por cierto, que participo en el concurso de Rankia. Se que no tengo muchas posibilidades, pero soy un poco David.

Las empresas de informes comerciales: Utilidades y limitaciones

Hace tiempo, con motivo de las crisis de Eurobank, y posteriormente de la intervención de Afinsa y de Forum, hubo algo que me llamado la atención. Algunos de los usuarios insistían en que habían contrastado la calificación crediticia de dichas empresas, y que por eso habían invertido en ellas. En un primer momento pensaba que se referían a agencias calificadoras del tipo S&P, Moodys o Fitch Ibca. Pero sabía que eso era bastante duro de creer. Se referían a las típicas empresas de informes comerciales, que entre sus labores, se encargan de dar una recomendación de crédito. Estas empresas de información comercial, con internet de por medio, han experimentado un renacimiento, debido en parte a que alcanzan ahora a un gran público que antes las desconocían y ahora las tienen muy accesibles. Quizás por ello, se hace necesario conocer su utilidad y sus limitaciones:

1. En primer lugar distinguirlas de las Agencias Calificadoras. Estas, que a nivel de reconocimiento internacional son las tres citadas, son otra historia. Su misión es calificar(dar rating) a los emisores y a las emisiones de deuda, en función de su calidad crediticia. Esto incluye a corporaciones privadas, públicas, Estados, etc. Es decir, nos informan acerca del riesgo que corren aquellos que invierten en dichos activos, todo ello a través de un sistema de notas (las famosas combinaciones de letras). Su fuerza es tal, que una revisión al alza o a la baja, hace que los mercados exijan de ese emisor una mayor rentabilidad, o que incluso les expulsen del mercado. Es más, para ser objetivo de muchas instituciones de inversión colectiva debes estar calificado crediticiamente por estas agencias.
Una diferencia fundamental con las empresas de informes comerciales es que las Agencias cobran sus honorarios de los emisores, de los cuales además recaban la información que necesiten, aparte de la que ellos manejen. Por eso algunos no califican alguna emisión, para no pagar o para no ampliar dicha información. Muchas veces porque saben que la calificación no va a ser buena. En todo caso eso dificulta y encarece la colocación entre inversores.
Actualmente están en el ojo del huracán por las crisis de las subprimes norteamericana. Se les acusa de no haber hecho una buena calificación del riesgo crediticio de los instrumentos financieros con los que se financiaba dicho negocio. Es posible que así sea. Se les acusa, soterradamente, de parcialidad en tanto en cuanto cobran de los emisores. No lo sé. En todo caso, y aunque como trabajan sus calificaciones y emiten sus informes no es objeto del post, decir que me siguen mereciendo mucha más confianza que las empresas de informes comerciales: por medios de investigación, por naturaleza de las empresas calificadas, etc...

2. Las empresas de informes comerciales cumplen también su papel. Elaboran unos documentos acerca de empresas, e incluso autónomos, en los que les identifican: Razón social, denominación comercial, marcas, domicilios, actividad empresarial, teléfonos, etc...En muchas ocasiones te identifican parte del equipo directivo, como mínimo el gerente, y de vez en cuando incluyen accionistas o empresas participadas. Es posible que hagan mención también a los Bancos con los que trabajan, así como a las instalaciones donde desarrollan su labor.
Uno de los puntos más importantes que manejan es el tema de contenciosos varios que tenga la empresa. Así suelen recoger los apuntes que tenga en el RAI, Asnefs, incidencias con la Seguridad Social o con Hacienda, pleitos judiciales e incluso procedimientos concursales.
También suelen recoger los balances y las cuentas de Pérdidas y Ganancias de los dos o tres últimos ejercicios, información que suelen tratar y darte una serie de ratios bastante comunes.
Y por último, y en base a todo ello suelen emitir una opinión de crédito, que generalmente es una opinión de crédito comercial. Es decir, si fuesen proveedor, cuanto le aplazarían en una compraventa.

3. Las fuentes de estas empresas son básicamente públicas. Tiran de Registros Mercantiles, fundamentales para todas las informaciones contables. También de Boletines Oficiales. Así mismo bucean en bases de datos de incidencias de cobro, las ya mencionadas de Rais y Asnefs, y alguna más. Algunas recurren a empresas de clippings. Y también se suele contrastar la información con las propias empresas. Directamente les llaman, para confirmar algún dato. Es habitual que en estas llamadas les pregunten si el inmueble es propio o alquilado, ya que inicialmente no suelen consultar Registros de la Propiedad (aunque si encargas un informe personalizado, o sólo buscas eso, también te lo pueden hacer). Lógicamente muchas de las empresas se niegan a confirmar ningún dato.
Estos informes los paga quien los solicita, los particulares u otras empresas que están interesadas en saber acerca de los investigados, y su coste suele ser bastante asequible.

4. Como veis las fuentes son bastante accesibles a cualquiera, que podría acceder a ellas sin problemas. Y son también bastante limitadas. Yo lo veo los siguientes problemas en cuanto a fiabilidad y operatividad:
a) Lo más importante son los datos contables. Me refiero a los Balances. Pues bien, hay varios problemas. Suelen estar bastante desactualizados. Te encuentras con informes cuyos últimos balances corresponden a ejercicios cerrados hace incluso 3 años. Esa información vale de bien poco cara a un análisis de riesgo. Además, muchas de esas empresas no auditan sus cuentas, con lo que estas pierden bastante credibilidad. Y respecto a las que las auditan no se suelen incluir ni la memoria ni el informe que se deposita en el Registro Mercantil, y esto suele ser importante a la hora de interpretar estas cuentas. Por tanto, tienen problemas de actualización, de fiabilidad, y de interpretación.
b) La partida inmobiliaria no se contrasta. Quizás en otras latitudes carece de importancia. En España no lo creo.
c) Las alarmas negativas, como el Rai o los procedimientos judiciales me constan que llegan tarde. En un doble sentido. Muchas veces tardan en actualizarse en el informe, y te encuentras con que procedimientos en marcha desde hace un año no constan. Pero es que aunque hubiesen llegado a tiempo no te dicen nada. Cuando empiezan a parecer todas esas alarmas muchas veces ya es demasiado tarde. Hay empresas inmaculadas en tal sentido, que no han tenido ningún problema, pero que se conoce en el mercado, que hay un run run, de que lo van a tener. Un lego en la materia que lo vea desde fuera no debería interpretar la ausencia de noticias como buenas noticias.
d) Fruto de todo ello, la cifra de crédito que recomiendan es bastante arbitraria, y en general limitada, para lo que son operaciones mercantiles. Deben ser conscientes de sus propias limitaciones, pero a más de uno le conceden un crédito que no se merece ni de lejos.

5. Así podría parecer que no valen para nada. Pues no. Creo que son útiles. Pero desde luego no para invertir en dichas empresas, o darles un préstamo, o...sin más herramientas de análisis que lo que te cuenten los conocidos, veas en los medios y un informe de estos medio pasable. ¿Qué juego le podemos sacar? ¿Qué aspectos tienen de utilidad?
a) Evidentemente valen para descartar a los muy malos. De una manera rápida y online, nos quitamos de encima muchas empresas que no merecen ni una llamad de teléfono, ni para ser proveedor, ni para ser cliente suyo. Cuando ves que cifras, alarmas, informes, etc... todo apunta en la misma dirección...es que la empresa no pita (aunque hay algún fallo clamoroso en los informes por el factor actualización que antes comente). Vamos, son un pre-requisito.
b) Nos permite ver de golpe un montón de información, sobre la que deberemos profundizar. Por ejemplo, no sería malo, si se ve que la empresa sigue depositando las cuentas en el Registro Mercantil, solicitar del mismo una copia de las cuentas anuales. Por otro lado nos da información sobre administradores, directivos y sociedades vinculadas, y a través de sucesivos links, podemos hacer una idea de determinados grupos empresariales.
c) Me parecen bastante mejores para usar desde el punto de vista de marketing que como herramienta de valoración de crédito. Permiten conocer aproximadamente el tamaño de una empresa, su actividad, y sobre todo a quien podemos dirigirnos, minimizando la puerta fría y evitando visitas improductivas. De hecho, estas empresas suelen dedicarse a vender grandes listados de referencias comerciales para campañas de telemarketing.

Como ya he comentado el coste es bastante ajustado, pero hay que ser consciente, precisamente por ello, de que no hacen milagros.

El Hipotecante No Deudor

En su día algo señale en el post sobre la figura del Aval, la existencia de una figura que se vendía como tal, pero cuyos efectos y alcance eran muy muy distintos. Estoy hablando de la figura del "Hipotecante No Deudor". El Hipotecante No Deudor es aquel, que en un préstamo hipotecario pone como garantía su inmueble, pero no es deudor. Es decir el ni recibe el dinero del Banco ni tiene la obligación de devolverlo, su obligación se circunscribe a poner una garantía hipotecaria, que constituye a favor de dicho préstamo sobre una finca de su propiedad. Vamos a puntualizar algunos extremos y con ello veremos la figura más clara.

1. Es distinto, tal y como señalaba al hablar del Aval, ser Avalista de ser Hipotecante no Deudor. El avalista, tal y como se entiende comúnmente, avala con todos sus bienes presentes y futuros, pero no con ninguno específicamente, no hay una garantía real que se inscriba en el Registro de la Propiedad y que surta efectos frente a terceros. El avalista, en principio, no tiene limitada para nada la capacidad de enajenar o gravar sus bienes (aunque habría matices si hablamos de alzamiento de bienes u otros casos cercanos). El Hipotecante No Deudor hipoteca un inmueble de su propiedad. Esta carga sobre este inmueble hace que, a la hora de venderlo, le exijan normalmente que la cancele. Otro tanto si pretende introducir una nueva hipoteca sobre ese inmueble. Salvo que sea la misma entidad financiera que ya ha gravado el bien, le van a exigir que lo libere normalmente. Su capacidad de maniobra está bastante más limitada. A cambio, y frente al avalista, el Hipotecante No Deudor, sólo responde con ese bien, y hasta el importe de la Responsabilidad Hipotecaria. Única y exclusivamente. Lo que ocurre es que con frecuencia, el Hipotecante No Deudor firma también en ocasiones como Avalista, en cuyo caso se combinan ambas garantías.
A posteriori veremos algún ejemplo en el que se combinan este y otro puntos.


2. Para poder ser Hipotecante No Deudor, uno tendrá que tener la capacidad de hipotecar un bien inmueble. Pero además, la entidad financiera que exija esa garantía, querrá lógicamente que no existan cargas preexistentes. Lo que significa que si alguien está dispuesto a ser Hipotecante No Deudor deberá cancelar previamente las cargas (hipotecas, por ejemplo, que pesen sobre el inmueble).

3. Al constituirse Hipoteca sobre dicha finca, está obligado a lo mismo que en cualquier otro préstamo Hipotecario, en relación con la conservación del inmueble. De ello, lo más reseñable es que el inmueble deberá estar asegurado contra incendios, y teniendo como beneficiario a la entidad financiera, en tanto en cuanto la garantía está en vigor.

4. Existen varias ocasiones en que se utiliza esta figura. Suele ocurrir cuando el hijo compra un inmueble y va por encima del 80%. Algunos padres prefieren optar por ser Hipotecantes No Deudores y limitar su responsabilidad desde un principio. Otros se encuentran con que les dicen que firman de avalistas, y se encuentran luego firmando también como Hipotecantes No Deudores. Algunos no se enteran hasta el momento en que quieren vender el inmueble y se tropiezan con la carga en el Registro (vamos, que en el Notario no oyeron nada, y que tampoco les extraño que un tasador visitase su casa). En ocasiones, se firma conscientemente así, ya que, aunque algunas entidades no lo dicen, estos préstamos suelen quedar por debajo del 80% de valor de tasación, al combinarse dos o más garantías hipotecarias. De este modo se pueden conseguir mejores condiciones financieras.
Es muy frecuente el uso de esta figura cuando se opera sobre viviendas protegidas de segunda mano, que cuentan con un precio máximo de escrituración. Ello limita la tasación, y por tanto el importe del préstamo, debiéndose desembolsar una fuerte cantidad fuera de escrituras que es difícil de financiar con otras alternativas.
También se utiliza esta figura cuando se compra un inmueble ruinoso y uno no quiere o no puede meterse en un préstamo auto promotor para rehabilitarlo.
E incluso hay financieras que cuando hablan de aval para operaciones superiores al 80% de valor de tasación, no conciben otra cosa que la combinación de aval personal+hipotecante no deudor para las operaciones superiores al 80%, especialmente si los avalistas son muy mayores, y su esperanza de vida es corta.

5. Hay que tener en cuenta que son operaciones ligeramente más costosas estas operaciones que si fuesen solo con aval. Hay que tasar una finca más y hay que realizar una inscripción más en el registro. Y otro tanto cuando se cancela registralmente.

6. Este tipo de garantías también saltan a Cirbe, por lo que, al igual que el aval, puede limitar nuestra capacidad crediticia.

7. Al igual que el avalista, si acaba teniendo que pagar para evitar que se queden con su bien, se subroga en las acciones que la entidad financiera pueda tener contra el deudor.

Pasemos al ejemplo, para ver cómo juega la figura del Hipotecante No Deudor, y fijarnos en algún punto más.

A adquiere una casa rustica por 100, pero necesita otro tanto para la rehabilitación. Como la rehabilitación va a ser básicamente interior, y no va a afectar a la descripción registral, en vez de pedir una licencia de obras mayores, en base a un proyecto de arquitecto y toda la parafernalia, solicita una licencia de obras menores de arreglo de tejado y ventanas. Al hacerlo así no necesita proyecto, pero no le van a dar un hipoteca de autopromoción donde se va disponiendo en base a certificaciones de obra. Le quedan dos opciones, o se financia transitoriamente con algo (préstamo personal con carencia de capital) o alguien (papi le deja el dinero), o bien consigue que Papi ponga como garantía el apartamento de Estepona. Finalmente logra esto último.

El Banco le tasa la casa en 100 y el apartamento en 200, y le da el préstamo de 200 mil que necesita. La carga hipotecaria la distribuye, de acuerdo con A, de la siguiente manera. 80.000 euros de carga hipotecaria van a caer sobre la casa rural, y 120.000 sobre el apartamento. Su padre sólo figura como Hipotecante No Deudor. No avala.

A partir de ahí, varios supuestos que no agotan la casuística:

A) Todo va bien. Se hace la obra y A ya tiene su flamante casa. Su padre ni se entera de nada. Las cuotas del préstamo le caen a A. Este como es un buen hijo, re-tasa la casa después de la reforma. Valoración 240 mil. Solicita al Banco una novación del préstamo hipotecario, ampliando la carga hipotecaria sobre su casa y liberando a su padre. Happy forever!!!!!!!!!!
B) A nunca fue un buen chico. Pilla toda la pasta de la obra(los 100 mil) y se marcha a Brasil, pero antes vende su casa por 100, de los cuales solo ve la diferencia de 20 al tener que cancelar la hipoteca que grava esa finca. El Banco se dirige contra el padre cuando se da cuenta de que las cuotas se acumulan y el otro ha desaparecido. Le podrán reclamar lo que se deba hasta la responsabilidad hipotecaria asignada a esa, que se deberá mover sobre los 180 mil euros si ha sido gravada con 120000 de principal.
C) El padre de A se da cuenta de su hijo se la va a colar. Y vende el apartamento de Estepona, cancelando la hipoteca de 120 mil euros y quedándose con 80 mil euros tras vender su casa (eso sí, ha tenido que pagar además comisión de cancelación parcial, levantamiento de hipoteca, etc). Ojito, porque esto es una donación a favor del hijo y tiene sus consecuencias fiscales oportunas. Hay que declararlo. En este caso no parece sencillo, pero en otros en los que el padre se vea obligado a vender el apartamento y haya buen rollo, quizás una opción fuese firmar un reconocimiento de deuda del hijo hacia el padre por la cantidad de hipoteca levantada. Un préstamo privado, vaya.

Hay muchas más posibilidades, pero hay que tener en cuenta que la figura del Hipotecante No Deudor hay que tenerla clara cuando se va a firmar en garantía de alguien. Limitas tu responsabilidad a una cantidad cierta (la responsabilidad hipotecaria) pero a cambio te limita muchísimo en cuanto a como administrar tu patrimonio.

Negocios Verdes

9 A.m.

El solo entraba a raudales por la ventana del Despacho de A. Desde allí se podía contemplar la Bahía en todo su esplendor. El mar azul como una tabla y que parecía fundirse con el cielo en el horizonte, las velas hinchadas de los veleros, mientras se percibía, si uno se fijaba mucho el ruido de los aparejos de los barcos fondeados, agitados por la brisa marina. A A le cargaba las pilas empezar su jornada disfrutando de ese grandioso escenario. Pero la defensa de la Naturaleza le reclamaba. Tenía su agenda muy cargada, como de costumbre.

A. había fundado, junto con unos antiguos compañeros de la Facultad de Derecho y un conocido arquitecto una Asociación Ecologista. Habían pasado ya 15 años y lo que empezó siendo una idea de jóvenes, y al principio una afición, se había convertido en su quehacer diario. La pequeña ONG se había vuelto una poderosa organización. Se trataba de la entidad más representativa de la Comunidad Autónoma. Y aunque tocaban muchos palos, por lo que se habían hecho conocidos es por su vigilancia en materia de urbanismo. A se encargaba de dirigir el equipo jurídico y técnico que trabajaba este área.


10 A.m.

Precisamente a primera hora recibía en el despacho a C., destacado promotor local. No se hizo esperar. Su secretaria le aviso de su presencia en la sala de espera. A. salió a recibirle. Ante todo, educación, y le acompañó hasta su despacho. Era la primera vez que C. lo visitaba, aunque si habían tenido ocasión de charlar en algún evento. Sin embargo, no podían decir que no tuviesen relación. Hacía escasos meses que el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Autónoma había declarado nulo un plan parcial en el Ayuntamiento de P. Pues bien, el promotor que impulsaba dicho Plan ya que tenía ya edificadas y a punto de entregar las primeras 60 viviendas. El asunto pintaba mal, pero muy mal. Las licencias habían devenido nulas y el asunto parecía no tener arreglo ni visos de una posterior legalización. A. le ratifico en sus sospechas.

- No te engañes C. No hay nada que hacer. Te lo advertimos. El asunto está plagado de graves irregularidades. Eso no hay Dios que lo salve. Dalo por perdido. Y no cuentes con que nos vayamos a achantar usando a las familias como rehenes. Es mejor que no sigas por ahí, ni por la vertiente política. Nos consta que una empresa como la tuya puede asumir la perdida. Y lo más importante es que hayas aprendido la lección.

A. miraba fijamente a C. No tenía buen color. Blanco, muy blanco. Su moreno de yate parecía haber desaparecido. O quizás era la sangre la que no llegaba a su rostro. Le hablaban de indemnizaciones millonarias, de la perdida de los beneficios de cientos de pisos aún pendientes de iniciar, así como de haber tirado por el retrete la inversión en aquellos terrenos. Tendría problemas con el núcleo familiar que sostenía la promotora. Pero A. seguía a lo suyo.

- Veras C., sabemos que tienes entre manos otra operación que aun no has cerrado en el municipio de M. No pongas cara de sorpresa. Ya sabes que todo esto siempre acaba siendo de dominio público para los que, de un modo u otro estamos en el mundillo. No es una buena idea. No adquieras esos terrenos. Hazme caso. Marcamos de cerca a ese ayuntamiento y a su Corporación Municipal. No nos gustan. No pierdas tiempo ni dinero en comprar el terreno ni en arreglar voluntades. Olvídate de él.

C. no pudo menos que señalarle que se trataba de una opción clara, donde no parecía haber el más mínimo resquicio legal, a diferencia del caso que tenían en tribunales, y que había generado una fuerte polémica por su impacto ambiental. C. no perdía su sonrisa mientras le respondía.

- Quizás tienes razón. Pero ya te hemos dicho que ese Ayuntamiento no nos gusta. Y créeme que siempre se pueden encontrar defectos de forma en ese Plan recién aprobado. Somos expertos en ello. Sabes que no impugnaremos directamente las licencias sino la normativa base. No tenemos prisa. No paralizaremos las obras, ni inscribiremos ninguna advertencia en el Registro de la Propiedad. Sabes que no tenemos capacidad económica para sostener esos avales. Pero nuestro Gabinete de comunicación se encargará de difundir la noticia de que estudiamos acciones legales contra el Plan. A ver como se lo explicas a tu familia y a la familia de los posibles compradores. Sobre todo cuando acabemos interponiendo la demanda contra el Plan. Tardaremos años pero te afectará, y más con el precedente de P.

Silencio. A. se encargo de acabar con él:

- Pero para que veas que nuestra actitud es constructiva, y que no somos enemigos del sector inmobiliario, que es fundamental para nuestra región, creo haberte encontrado una solución. Después de haber estudiado tu operación (volumen, tipología, mercados, etc...) creo que existen alternativas interesantes en los municipios vecinos de T. y de S. Creo que en el fondo lo tuyo no es mala intención. Se trata de que estas mal asesorado. Por eso te voy a recomendar que trabajes con un Despacho Multidisciplinar. Ellos conocen gente con opciones sobre terrenos en esos municipios. Además te prestaran labores de asesoría jurídica. Sus arquitectos se encargaran del proyecto. Ya verás que rentable te sale. Y como es gente que trabaja bien, seguro que no tienes que volver a saber de nosotros. En materia urbanística, quiero decir.

Seguro, pensó C. que se daba perfecta cuenta de la jugada. Conocía los rumores acerca de ese Despacho Multidisciplinar y de su relación con la Asociación. Pero el tiempo corría en su contra. Necesitaba no volver a tener problema a corto. Así que amablemente se despidió de A., agradeciéndole su atención.


12 A.m.

A A le encantaba que los planes saliesen bien. Como el de C. Parecía convencido. Eso le alegraba. Los acuerdos siempre eran beneficios para todos. Pero había gente que no era capaz de entenderlo. Por ejemplo el Alcalde de M. Al margen de ser, como muchos de sus compañeros en otros Ayuntamientos, un tío absolutamente insensible con el Medio Ambiente, tampoco apreciaba las virtudes de la negociación. En fin, le volvería a dar una oportunidad más. Y todo porque en el fondo representaba los intereses medioambientales de la colectividad, que si fuese por A. ya le estaría aplicando medidas más duras. Marco su móvil, y tras un breve y formal intercambio de saludos, A. le explico el motivo de su llamada.

- Señor Alcalde, debería reconsiderar su postura. Creo que en el momento actual su Ayuntamiento puede hacer mucho más por la Conservación del Medio Ambiente. Sabe que le hemos propuesto en multitud de ocasiones actividades a realizar: De una Auditoria Medioambiental al establecimiento de un Gabinete Asesor para el Ayuntamiento. Prevenir siempre es mejor que curar. También se podrían realizar actividades formativas para el pueblo. Algunos de estos temas deberán salir a Concurso, pero está claro que tenemos todas las de ganar. Otras se podrían articular vía subvención o adjudicación directa. En su mano queda. Creo que no me equivoco al señalar que muchas empresas invierten en aquellos municipios con una mayor conciencia ecológica, y así nos lo hacen saber. No se trata de gasto. Es una inversión. ¿Hablamos dentro de 15 días? Estupendo.

2 P.m.

Le gustaba comer en este Restaurante. Se había ganado la mención en la Guía Michelin a pulso, y quedaba a un paso de su despacho. Y era miel sobre hojuelas que pagase R. Se trataba de un oscuro, pero eficaz miembro del aparato del Partido en el poder. Solían quedar a comer con frecuencia pues R. se dedicaba dentro del Partido a los temas urbanísticos. Ambos aprovechaban estos encuentros como cauce de comunicación informal, muchas veces previo a la toma de contacta que la Asociación realizaba con los Alcaldes. Muchas veces no servía de nada, pues la realidad municipal era muy compleja, dados los personalismos, pactos de gobierno etc...Pero A. mantenía estos contactos con otras fuerzas políticas. Todos eran conscientes de a que se jugaba. R le hizo saber que finalmente iban a impulsar en la costa una serie de PGOUs que estaban paralizados. Habían logrado alcanzar un inestable equilibrio para estar seguros de que no habría problemas políticos. Le pedía ayuda, para que terciase con algunas fuerzas minoritarias que podían poner en peligro algunos de ellos.

- Lo intentaré, siempre y cuando esos planes respeten los principios que defendemos. Para estar seguro de ello, y como gesto de buena voluntad, sería bueno que en el Concurso para la adjudicación de la redacción de los planes se tenga algún gesto con Gabinetes que sabemos que son honestos y con sólidos criterios ecológicos. Seguro que no tenéis comprometidos todos.

R le hizo saber que haría lo posible. A. se puso serio.

- Lo posible y necesario es que lo hagáis. No bromeo. Si no es así, esos planes se convertirán en un objetivo prioritario. Estamos muy preocupados por esa zona.

Vaya que si lo sabía R. Como sabia el poder que suponía redactar el Plan General de un Ayuntamiento, y el jugo que le podía sacar una organización bien preparada. Como la de A. Porca política.


5 P.m.

A. visitaba las oficinas del Despacho Multidisciplinar que le había recomendado a C. Allí le esperaba uno de sus viejos compañeros de estudios B. B dirigía el Despacho y era el contacto formal con A. Las reuniones eran periódicas, pues en el fondo venían a ser los dos departamentos de una misma empresa. O se trabajaba en equipo o no había nada que hacer. Así, tras informarle B a A de la evolución de los asuntos en marcha, le pregunto cómo le había ido el día:

- Creo que bien. A C. le he apretado donde le duele. Creo que en breve te llamará. Cierra las opciones sobre terrenos que estas negociando en esos municipios. Creo que le colocaremos al menos un par. Se discreto. Y por supuesto se llevará el postre de la casa, servicios jurídicos y arquitectónicos incluidos. Creo que hemos ganado un cliente. Tengo dudas respecto al alcalde de M. Le he sido todo lo explicito que se puede ser, pero no estoy seguro al 100% del éxito. Si no actúa lógicamente, habrá que presionarle, bien desde la Asociación, rebuscando en su dossier y tirando de nuestro Gabinete de Prensa, o bien por otras vías, en cuyo caso igual tiramos de vosotros. No sé. Respecto a R. como siempre. Creo que nos podremos adjudicar la redacción de un par de Planes en la Costa. Habla con las que ya sabes para que se presenten y encárgate de coordinarlo todo para sacar la mayor rentabilidad al asunto. Me adelanto más las líneas fundamentales del programa de subvenciones que van a sacar, por lo que pondremos en marcha proyectos ad hoc inmediatamente. Además he cerrado un inicio de acuerdo con él para el tema de publicidad institucional en el Boletín de la Asociación. Ah...y que estés tranquilo con el tema de aquel impuesto de plusvalía. Se solucionará. Y ahora, ¿qué te parece si echamos un vistazo a los números del mes?

8 P.m.

Como siempre, A y B volvían juntos a casa. Las familias de ambos vivían juntas en dos inmensas fincas colindantes. Se trataba de terreno rústico. En teoría, lo único que se podía edificar allí eran instalaciones agropecuarias y las casas de quienes explotasen esas instalaciones. Aprovechando la vaguedad de la normativa, y la buena disposición del Alcalde, al que conocían por su actividad, no hubo problemas en sacar las licencias para unas casas de labranza que no desmerecían nada del mejor de los chalets.

En la entrada de ambas fincas A y B se separaron, saludándose desde sus Todoterrenos.

Donando Fondos de Inversión en vez de Dinero

Alguna vez he comentado como la última reforma fiscal en España ha limitado el juego con las minusvalías. En aquella ocasión, la modalidad que se utilizaba era un tanto exótica (se hablaba de utilizar derivados) pero tiene puntos de conexión con esta otra que voy a comentar. Lamentablemente, la nueva ley le ha hecho perder del mismo modo gran parte de su atractivo, pero siempre hay gente a la que le puede encajar. Me voy a referir a aquellos casos en los que se realiza una donación de dinero. Creo que en Rankia lo he comentado alguna vez, pero nunca está de más.

Cuando un conocido o desconocido te regala dinero, eso es amor, o algo así decía un rijoso anuncio de desodorantes. Pues bien, para Hacienda, cuando alguien te regala dinero eso es una Donación. En la práctica hay muchísima gente que no declara estas operaciones. Y seguramente no pase nada si son de pequeño importe. Pero si el importe es fuerte, y sobre todo si se va a usar ese dinero en otras operaciones posteriores, donde es posible que Hacienda meta los morros para conocer el origen del dinero, es mejor hacer las cosas bien. Y hacer las cosas bien, significa que el donatario, el que recibe el dinero debe tributar por el mismo en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Los tipos varían, además de por importe y Comunidad Autónoma, en función de las relaciones familiares entre donante y donatario, siendo reducido o muy bajo cuando hay una relación muy cercana. Pero si no es así, por ejemplo un tío, o más lejano aún el importe puede ser un pico. ¿Qué hacer?

Una práctica habitual era convertir previamente ese dinero en participaciones de un fondo de inversión previamente a la donación. El generoso donante invertía ese dinero en un Fondo de Dinero(los antiguamente denominados FIAMMs), activos sin riesgo. Supongamos que invertía la cifra de 180.000 euros. A continuación donaba en documento privado esas participaciones al donatario, y este practicaba una autoliquidación en Hacienda de valor de esas participaciones, 180.000 euros. Para no volvernos locos con casos concretos, y poniendo una cantidad totalmente arbitraria, supongamos que en función de parentesco, importe y Comunidad Autónoma, le toca pagar 12.000 euros. El donatario los paga.

Hasta este punto la peli es igual que en la donación de dinero. La diferencia es que aquella peli se acaba aquí. A los 180 mil había que restarle los 12 mil y eso es lo que te quedaba. Aquí, sin embargo el film es un poco más largo. Con el documento privado de la donación (y por si acaso con el donante, que los bancos son pejigueras) y con el modelo de Hacienda liquidado, el donatario solicita a la Gestora el cambio de titularidad de las participaciones. Tardaran escasos días. Según se las ponen a su nombre, y en función de la planificación fiscal o bien reembolsaba inmediatamente o bien esperaba a que pasase un año. ¿Dónde estaba el ahorro?

El ahorro estaba en su IRPF. Al utilizar como vehículo de la donación las participaciones del Fondo de Inversión se consideraba que había habido una perdida, al ser el Impuesto de donaciones un gasto necesario para su adquisición.

Valor de adquisición de las participaciones Costes para su adquisición>Valor venta Parte.

En nuestro caso, y prescindiendo de la rentabilidad que daría el fondo que sería pequeña, sobre todo si se hacía corto plazo, estaba claro que a grosso modo tendríamos una pérdida de esos 12000 euros. Si la operación se hacía a un año vista, la perdida era algo inferior, en función de la rentabilidad que hubiese dado el fondo. Por ejemplo con los tipos actuales, estimemos para ese tipo de fondo un 3%. La perdida rondaría en este caso 12.000 euros -0,03*180.000. Redondeando unos 7000 euros de pérdida fiscal.

Esas pérdidas fiscales eran compensables con incrementos de patrimonio, siempre y cuando estas ganancias se hubiesen generado también en periodos análogos. Las pérdidas a corto se compensaban con ganancias a corto, y las de largo con el largo. El famoso plazo de un año, aunque había ciertas normas que modulaban esto. Pero es que cabía también la opción de compensar las pérdidas a corto con otros rendimientos a corto, como podían ser los del trabajo. Esto era muy goloso, pues se podían conseguir importantes ahorros fiscales, incluso de más de un 40% sobre esos 12000 euros que nos había sableado Hacienda.

Ahora el tema está mucho más limitado. Da igual cuando se genere esa perdida. Se puede compensar con cualquier ganancia patrimonial, independientemente del plazo en que se genere. Pero sólo se puede compensar con ganancias patrimoniales. Se acabo el chollito de compensar con las rentas del trabajo o del capital mobiliario. Por tanto ahora el ahorro mínimo y máximo seria del 18% aprox. sobre la cuota que nos ha metido Hacienda, y siempre y cuando generamos una plusvalía patrimonial. Es decir, tenemos que aprovechar para acompañar la jugada señalada de la donación del fondo con la venta de algún activo (fondo, piso, etc...) para así poder restarle la perdida.

Menos da una piedra.

El negocio de la Thermomix

Este fin de semana venia un interesante artículo en el Magazine de El Mundo: La "secta" de la Thermomix. Muy interesante. El secreto de la Thermomix, producto estrella de Vorwerk, como el de Telepizza, también está en la pasta (ah, que era en la masa, que lapsus). En España facturó más de 90 millones de euros el año pasado. ¿Y cuál es la receta que da lugar a esa pasta?

El Producto: La Thermomix es un robot de cocina. O mejor dicho, el "robot de cocina" (con el tiempo, seguramente, le ocurra lo que a otras marcas Vespa, Martini, en las que se confunden el producto genérico y la marca concreta). Probablemente los hay mejores, pero el hecho de ser uno de los pioneros y el resto de ingredientes que comentaré han logrado este liderazgo.

La Distribución: El artículo no lo aclara, aunque algo insinúa al utilizar la expresión "secta". El sistema de distribución de Thermomix parece c