La Disolución del Condominio: Ejemplo y aclaraciones

Ya estamos de vuelta. Y no sólo yo. Por lo que he visto en mi correo también han vuelto algunas dudas sobre las disoluciones de condominio. En su momento las señale como la manera lógica de acabar con una situación de copropiedad en proindiviso(parejas,herencias) cuando una de las partes quiere quedarse con el bien. Indique que la opción de la compra era una burrada fiscal.

El caso es que algunos, lamentablemente, han acabado la relación con su pareja y no se acaban de coscar de como va esto, por lo que veo en el correo. Así que pondré un ejemplo, y luego plantearé algunos problemas típicos que se suelen generar.

A y B compran un piso al 50%. Lo escrituran en 180000 euros, con una hipoteca de 150.000 euros que les da el Banco X. A y B, como una buena pareja pagan al 50% las cuotas. Sin embargo pasado el (poco)tiempo A y B lo dejan. A decide quedarse con el piso. Pongamos, que de buen rollito, valoran el piso en 200.000,00, quedando una hipoteca de 140.000 euros. ¿Como se recoge esto en la escritura? Más o menos, tal y como sigue.

Que A y B son propietarios al 50% de un piso, que valoran en 200.000 euros, y que a día de hoy cuenta con una hipoteca de 140.000. Esta claro que por tanto a cada uno, en una división ideal le corresponderían 100.000 euros de Valor de piso y 70.000 de Hipoteca. Para extinguir la copropiedad, A debe quedarse con los 100.000 del 50% de B. ¿Y como le paga eso? Asumiendo los 70.000 de deuda que le tocarían a B y abonándole 30.000 euros.

Ahora vamos con la casuística:

a) A y B tienen tan buen rollo que B no quiere nada de pasta. Formalmente eso es una donación, no una disolución del condominio. El problema es que las donaciones entre extraños(me refiero a no familia directa) son muy caras desde el punto de vista fiscal. Habría que hacer números pero seguramente compense hacer una disolución del condominio "ficticia"(lógicamente, no puedo recomendar eso)

Si nos atenemos al ejemplo, A y B, deberían valorar como mínimo la vivienda en lo que les costo. De no ser así(y aun siendo así) es posible que Hacienda les gire una comprobación de valores, aunque en AJD es bastante más raro que en TPO. Bien, entonces A y B serian propietarios cada uno de un 50% valorado en 90000 euros, y a su vez, cada uno sería responsable de 70000 euros de crédito. Por tanto A debería abonar a B 20.000 euros y asumir la deuda.

En el ejemplo del que hablamos B no recibe realmente esos 20.000 euros. ¿Que pasaría fiscalmente? Pues nada, o mejor dicho, algo positivo. Una minusvalía fiscal. B adquirió ese 50% por 90 mil euros y lo transmite por 90 mil, pero es que además deberá descontarse los gastos que le ocasiono la compraventa, por lo que se habrá generado una minusvalía fiscal, generalmente irregular, que podrá compensar con plusvalías irregulares.

b) Los mayores problemas suelen venir de las compras asimétricas. Supongamos que en ejemplo indicado A hubiese puesto los 30.000 euros que iban de los 150 de Hipoteca a los 180 de escrituración(me olvido de los gastos para simplificar). Y como el amor todo lo puede siguen escriturando al 50%. En el fondo lo que se ha producido ahí es una donación(que normalmente Hacienda no se mete en ello, pero si lo hace tiene todas las de ganar, porque es clarísima).

El asunto toma un color parduzco con la separación. Supongamos que al mes de escriturar deciden vender. Si B se pone cabrón exigirá el 50% de la venta del piso, tras liquidar la hipoteca. Es decir, que si lo venden en el mismo precio que lo compraron, se habrá levantando del orden de 15000 euros por la patilla.

Si encima esto debe encajar en una disolución del condominio el asunto se complica para que cuadren las cifras, sobre todo si hay mal rollo. Normalmente se intenta recoger que en aquella operación hubo un préstamo, no una donación.

c) B debe tener cuidado con el plazo de los 3 años que marca Hacienda en relación con la Vivienda Habitual. La ley exceptúa de estos supuestos los casos de separación. Me imagino, aunque no estoy seguro, que para el caso de parejas de hecho registradas funciona igual. Pero si no esta registrada y B abandona el piso en menos de 3 años, deberá devolver las deducciones que se haya practicado en la compra o por el préstamo. Y pueden ser una pasta.

d) Los gastos fiscales, notariales,registrales, etc...corresponden en principio a todos los copropietarios, aunque lo lógico es que se haga cargo quien se queda con el inmueble.

En todo caso, siempre recomiendo lo mismo. Acudid a la Notaria con tiempo. Hablad con ellos, exponedles el caso y que os planteen como lo van a montar y los gastos que tienen.

Blogus interruptus.

Pues eso. Que me tomo unos días. Entre 7 y 15. Pero volveré, como McArthur.

Pasadlo bien.

PD: Me he tomado nota de las sugerencias.

De la Hipoteca Only Interest a la Hipoteca Paco

Me envía Fast por mail un link para ver un vídeo con las hipotecas only-interest. Vaya, las hipotecas con carencia de capital de toda la vida. Me pregunta a ver que opino sobre las mismas, y si se puede saber cuantas de esas hipotecas se hacen en España.

Pues vamos a mojarnos. Sobre el vídeo, las carencias y lo que se tercie.

En primer lugar aclaremos conceptos. Que haya carencia de capital en una hipoteca significa que durante ese periodo no se devuelve principal, no se amortiza capital. Sólo se pagan intereses debiendo esos 200 mil, hasta que finaliza esa carencia, que . Por ejemplo, si las liquidaciones son mensuales, una hipoteca de 200 mil euros al 5% de interés supondría pagar mensualmente 833 euros(200 mil*0,05/12). Lógicamente, permaneces debiendo los 200 mil, hasta que finaliza ese periodo, que normalmente suele ser de un año o pocos más. A partir de ahí comienzas a amortizar según el sistema establecido.

El vídeo me parece muy ameno y didáctico. Muy americano, en el buen sentido de la palabra(algunos realizadores españoles podían copiar). Pero me parece que cae en el sensacionalismo en algunos momentos. Al margen de qu todos se pongan a vender sus casas a la vez hay algo más sangrante. Cuando el supuesto experto, en plan risas con el entrevistador, le da la razón al decir que un señor que pague una hipoteca en la que sólo se haga cargo de los intereses no es propietario del piso. Como broma del Bar de Moe me parece buena. Como realidad no tiene fundamento. Ese Sr. es tan propietario jurídicamente como el que no tiene hipoteca, o como el que tiene una hipoteca a 30 años con amortizaciones. Y como es propietario puede hacer con su casa lo que le de la gana, mientras no dañe la garantía del Banco.

Si a lo que se refieren, como parece, es que financieramente es más propietario el que amortiza, pues las carcajadas igual bajan cuando veamos los números. Si ese prestamo lo coloca a 30 años, en esas mismas condiciones, el primer año paga de cuota cerca de 1000 euros y unos 240 son amortización. Es decir al final del primer año, que es el que se fija de carencia, habrá amortizado la escalofriante cifra de poco menos de 3000 euros. Uuuuuuuuu, que gran diferencia entre amortizar y no amortizar. De 0 a 3000 euros. ¿Esa es la diferencia entre ser o no propietario?

Pero es que además se nos olvida que nada impide al hipotecado hacer aportaciones la hipoteca durante el periodo de carencia. O sea que si nuestro amigo aporta 3001 euros al finalizar el año, según la teoría de nuestros grandes cómicos, será más propietario que el de una hipoteca normal...Nada, no os comáis la cabeza. Lo que afirman es una sandez.

Donde si que tiene razón es en la critica del uso masivo de este tipo de hipotecas. He alucinado cuando han dado la cifra de un 60% de las nuevas hipotecas en California. Fast, la cifra en España es desconocida, pero dudo mucho que alcance ese porcentaje. De todas maneras, y en relación a ese elevado número habría que distinguir unos puntos:

1. El problema estriba en cuando se venden esos periodos de carencia para que la cuota te encaje a huevo. Me explico. Yo estoy a favor de ese tipo de hipotecas cuando responden a una necesidad transitoria: estoy terminando de pagar otra cosa, tengo pendiente un cobro x con el que reducir esa hipoteca, voy a ascender de categoría funcionarial, etc...Cuando esto no es así, y sencillamente es que no llega me parece que se ha convertido un producto de delicatessen en menú del día y habrá problemas. Ahí estoy en contra.
   
2. Hay que distinguir carencias y carencias. Lo normal son carencia de uno o dos años, por los motivos que indico anteriormente. Me consta que algunas entidades, como creo recordar UCI, llegaban a 5, que me parece excesivo, por lo expuesto. Pero es que Banco Gallego y Bankinter han comercializado hipotecas con carencia durante toda la vida del préstamo. Me parece una burrada, salvo que seas un tío versado en temas financieros y tengas clara una política de amortizaciones.
3. Otro tipo de carencia, es cuando se da la denominada carencia total. Es decir. En vez de pagar mes a mes, pagas todos los intereses conjuntamente al finalizar el periodo de carencia, normalmente un año. Nuestro amigo de los 200 mil pagaría 833+12 al cabo de un año. Es por ejemplo el caso de la Hipoteca Paco del Banco Santander(vaya nombre) o de la Hipoteca año en Blanco de la BBK. Aquí hay que tener cuidado, pues esa cuota es gorda. Por eso en estos casos, las entidades suelen capitalizar esos interés en el importe solicitado de la hipoteca y abonártelo a la vez que te liquidan esa primera cuota. Saben que esa la vas a pagar.
4. Lo que muchas veces no se dice es que si tengo un préstamo a 30 años, con carencia de 5, el subidón al cabo de 5 años es fuerte, pero ya no sólo porque se empiece a amortizar. Es que tengo que amortizar en 25 y no en 30 años. La carencia me ha consumido tiempo para amortizar.
   

En todo caso, la carencia, (como la cuota creciente que responde a otras necesidades), debe responder a una situación del cliente, acomodarse a su realidad. Si no es fruto de una situación transitoria me parece un tremendo error.

Del chiringuito al Derecho de Superficie, pasando por la Concesión Administrativa.

El Chiringuito, el Chiringuito...cantaba Georgie Dann. Pues bien, los de El Confidencial anuncian otra señal del apocalipsis inmobiliario. El final de los chiringuitos. Parece ser, aunque no he tenido ganas de leerme a fondo en esta tarde de verano la vigente Ley de Costas ni su Reglamento, que el año que viene será el último de los Chiringuitos en la playas españolas. Deberán ser demolidos, y su reinado, como el de los dinosaurios, pasará a formar parte de la Historia. Y eso, a pesar de que como los defensores del Toro de Osborne, han surgido lobbys que los defienden como elemento de identidad cultural.

Yo no lo tengo tan claro. Y eso que no me interesa mucho. Pero toca algún tema que si que me resulta atractivo. El de los seudo-propietarios, que hay muchos en España. Y es que el motivo de la pretendida eliminación de los chiringuitos playeros no es otro que el estar instalados en pleno dominio publico, es decir en suelo de titularidad pública, y que a diferencia de otro tipo de suelos o bienes estatales no puede ser vendido, embargado, transmitido, ni nadena. El concepto, en cuanto a Costas es amplio: artículos 3,4 y 5 de la ley. A esa zona de dominio público, le sigue una zona de servidumbre, donde el suelo puede ser de propiedad privada pero se ve fuertemente afectado por limitaciones, licencias y autorizaciones(por cierto, que hay muchísima gente con propiedades dentro de la zona de servidumbre. Más les vale tener un buen seguro de incendios. Si la casa desaparece, no se lo dejarán volver a reconstruir al estar dentro de la zona de servidumbre). Es la Abarca 100 metros desde el punto más alto de pleamar.

plazas de Pues bien, como el suelo del dominio publico no pude ser objeto de transmisión, y los chiringuitosestán sobre el mismo, se plantea el problema. La Ley lo resuelve en base la figura de la Autorización. Viene a ser como una Concesión Administrativa Light. Las de verdad suponen que el Estado concede a un particular la facultad de explotar un bien del dominio público, generalmente a cambio de un canón o contraprestación, sin entrar en tecnicismos. Pero así como los titulares de la concesión pueden inscribir esta en el Registro de la Propiedad, comprarla, hipotecarla, etc...la Autorización no. Y es que las concesiones pueden llegar a 30 años y las autorizaciones no puede pasar de 1, entre otras muchas diferencias...Clasicamente, en las grandes ciudades, eran frecuentes las Concesiones Administrativas a particulares al adjudicarse parkings a residentes. Pero ultimamente el asunto se ha disparado a otros campos.

Y aquí es donde yo quería llegar. Además del Boom de los campos de Golf, existe el Boom de los Puertos Deportivos. Alguno se preguntara la causa. Es fácil. Se gana terreno al mar y/o se construye donde antes no se podía hacer. Vamos, un pelotazo anfibio. Evidentemente estos puertos pertenecen al dominio público segun la ley, pero la Administración, en pago por sus servicios, suele conceder a las Constructoras que se adjudiquen el proyecto, la concesión administrativa de ese puerto. Y es muy goloso: atraques, locales de ocio, apartamentos, naves industriales....

Si todo eso fuese explotado bajo el régimen de alquiler no hay problema. El tema esta en que esas concesiones son transmisibles. Así, en las zonas portuarias hay multitud de naves, que figuran en el Registro de la Propiedad como concesión administrativa. Y cuando el plazo se acaba, se acaba. Y también conozco el caso de apartamentos en la misma situación. Los que los venden, además de decir que que baratos son para lo cerca que están del mar, callan como bellacos sobre este tema. Si alguien se lo señala, dicen que no hay problema, que la Administración, vencida la concesión la renovará sin problemas. Pues me temo que no es tan sencillo. Que se lo pregunten a los propietarios de las Naves del Polígono de Raos, en el Puerto de Santander. Me temo que estos si que necesitan una ONG y no los de los chiringuitos.

Una figura similar es la utilizada por el Gobierno Vasco para las VPOs que transmite en propiedad. Es el llamado Derecho de Superficie. Consiste en que el suelo sigue siendo de propiedad publica siempre. Lo que transmiten es lo que se ha edificado encima de él, por un plazo de 50 años. Al finalizar ese plazo esa construcción revierte en beneficio del propietario del suelo, el Gobierno Vasco. Sin embargo, al no ser un bien de dominio público, y al haber menos controles que en una concesión administrativa, tengo mis serias dudas sobre si al cabo de 50 años, el Gobierno Vasco va a tener el coraje político de reclamarlo. Yo apuesto a que no.

Así, entre el propietario y el no propietario, tenemos la figura del concesionario. Un seudopropietario que más le vale saber de su condición, para no llamarse a engaños.

Una grandísima carta de presentación...

Acabo de leer en el Blog de Andrés, gurú de la Marca Personal, un pequeño anuncio de alguien que se ofrecía para la limpieza del Hogar. Con diferencia es mejor que el 99% de las cartas de presentación que los licenciados acompañan a sus curricula (o currículums, depende de lo fino que se sea con el latín): Breve, concisa, capta la atención brutalmente y se distingue de la masa...

Reproduzco el texto:

"Si llegan tarde del trabajo y el tiempo no le da para recoger su casa....si compartes piso y nadie tiene tiempo para limpiar, no lo duden más, llamen al xxxxxxxxxx, y soluciono su problema! y tendran bienestar en casa...Hogar limpio = Hogar féliz."

Impresionante.

PD: El Blog de Andres, ex-hombre de empresa y actualmente consultor freelance en temas de PersonalBranding(vamos, el Automarketing) es francamente ameno. Se este o no de acuerdo con él(lo estoy en numerosos casos) siempre nos descubre caminos poco transitados. Muy recomendable.

Cuando la relación de pareja dura menos que la hipoteca.

En la Gaceta de los Negocios leo una noticia, que para muchos es evidente, pero que para otros no, tal y como la realidad me lo ha demostrado varias veces: El divorcio no libera al responsable solidario. Aunque con este titular se podría haber ido más allá, se centran en el tema fiscal. Nos recuerda, que una vez roto el vinculo matrimonial, con sentencia de divorcio firme, tan libres en lo civil como Rociíto, aun nos pueden caer cariñosos recuerdos indirectos de nuestro ex. Con un ejemplo se vera claro. Pepa y Pepe se divorcian en el 2007. Pepa se queda con la propiedad de la casa, abonándole una cantidad x a Pepe. Pepe se pira a Antigua. A Pepa, le reclaman en el 2008 la deuda fiscal que su marido contrajo en el 2005 con Hacienda. Deuda de la que Pepa, no tenía ni idea, pues hacían declaraciones separadas, a pesar de no tener separación de bienes.

No me gusta fusilar artículos si estos ya son suficientemente claros. O sea que lo mejor es leerse directamente la fuente, que esta muy clarita. Pero si me vale el artículo, para comentar un par de apuntes, que considero importantes, sobre lo que ocurre cuando una pareja se rompe, pero nuestra amiga la hipoteca sigue ahí:

Y es que la frase de, "El divorcio no libera al responsable solidario", ojala algunos compañeros letrados se la leyesen, porque me sonroja en ocasiones las respuestas que les dan a sus clientes.

En el proceso de divorcio se establece un procedimiento para adjudicar los bienes de la sociedad de gananciales(si este era, como es común el regimen matrimonial existente), y el disfrute de los mismos. Así, se acuerda que Pepita se queda con la casa, abonándole a Pepito la cantidad de x euros. O que Pepito se queda con el uso de la casa durante un tiempo determinado, y que la propiedad siga estando al x% en proindiviso. Nada que objetar.

El problema es que lógicamente también se regula la otra parte del patrimonio que son las deudas. Pues tu Merenganita, que te quedas con la casa, y te quedas también con el 100% del préstamo, que yo de él no quiero saber nada. O Fulanito, el Juez ha determinado que tu te tienes de encargar de pagar el 100% del préstamo hipotecario, aunque vivas en una pensión, en tanto en cuanto los niños sean mayores y Fulanita viva con ellos en la casa. Todos estos acuerdos, incluidas las decisiones que impone el Juez porque no se ha llegado a un acuerdo, son válidas y vinculantes para las partes.

Pero no para terceros. Y el tercero por excelencia en esta historia es el Banco como acreedor. Al Banco acreedor le da igual el acuerdo que hayan alcanzado. Le da igual que el Juez haya impuesto a Fulanito la carga del pago del préstamo. La hipoteca la firmaron los dos, y los dos quedan obligados con el Banco, salvo que este decida lo contrario, cosa que generalmente, salvo que se le aporten nuevas garantías y/o sujetos capaces de generar recursos, no suele hacer.

Digo esto porque es muy común aquel que piensa que no le corresponde pagar por las situaciones comentadas. Pues no. Cara al Banco debe hacerle. Sigue siendo igual de deudor. Y si el crédito no es satisfecho, ya conocemos las consecuencias:listas de morosos, embargos, ejecución de sus bienes, etc... Y por supuesto incluyo en esta película a los avalistas, generalmente los padres de una de las partes, que siguen siendo avalistas por mucho que su hijo ya no sea propietario del piso. Por supuesto, que tendrán luego todo el derecho del mundo a reclamar, el ex y los avalistas, a la otra parte las cantidades que hayan debido pagar ellos, y que no les correspondían de acuerdo con la sentencia de divorcio, pero esa sera una disputa entre ellos. No con el Banco.

Me he encontrado más de un letrado, y por supuesto muchos clientes, que creen que la película no es así. Lo de estos últimos es disculpable, pues no son profesionales, lo de aquel es la repera. Todo abogado debería informar a sus clientes de cual es la situación que se les plantea con la hipoteca, así como de la necesidad de dirigirse a la entidad acreedora para llegar a un acuerdo, vía novación hipotecaria, que permita desvincularse del préstamo a quien se desvincula de la propiedad, así como liberar a los avalistas. Y si el acuerdo no es posible con la entidad, buscar otras en la competencia. No se pueden dejar estos flecos colgando.

El segundo punto tiene que ver con las parejas de hecho, ya que con los matrimonios al estar por medio la disolución de la sociedad de gananciales no hay problemas. Me refiero a la típica pareja que tiene un piso en copropiedad, normalmente 50%. Se les rompe el amor, y uno de ellos decide quedarse con el piso. Pues bien, en este caso el tirón de orejas va para el Notario. He visto algun que otro caso en que el Notario, planteada la operación, la tramita como una compraventa. Y no acabo de entender la causa, porque perjudica a su cliente claramente. Veamos el ejemplo. Piso que se valora en 300 mil euros, al 50% de cada parte. El que adquiere debera pagar un iTP, en función de la Comunidad Autónoma de hasta un 7% sobre 150.000, el valor de la participación que adquiere. 10.500 euros del ala

La solución correcta es practicarlo bajo la fórmula de la disolución del condominio: los efectos materiales son los mismos, con la diferencia de que el impuesto que debe pagar el adquirente es, según Comunidad Autónoma, hasta el 1% de la valoración de la propiedad, o sea, 3000 euros. Una diferencia de más de un millón de las antiguas pesetas. Hace tiempo que no me encuentro con uno de estos casos, pero cuando los veía clamaba al cielo.

Por supuesto, es igualmente aplicable a culquier supuesto de copropiedad: amigos que compran en comun, bienes en copropiedad fruto de una herencia, locales de negocio adquiridos por varios socios...

Espero que estos consejos no os hagan falta nunca. El amor es muuuuuu bonito.