La sobre-valoración del precio de la vivienda versus la evolución de los tipos de interés y las hipotecas constituidas

¿Hasta qué punto la evolución del crédito hipotecario y los tipos de interés ha insuflado la demanda de viviendas y los precios medios de las mismas en España?

 

Julio Rodríguez López, gerente de la Universidad de Alcalá de Henares y ex- presidente del Banco Hipotecario entre los años 1985 y 1994, nos da algunas claves: 

"La demanda y los precios de la vivienda dependen sustancialmente de las condiciones de financiación externa: tipo de interés, plazo del préstamo para la adquisición, relación préstamo/valor y disponibilidad a prestar por parte de las entidades de crédito. En general, las condiciones de los mercados de capitales ejercen una influencia evidente sobre la situación del mercado de la vivienda.

 

Los episodios de auge inmobiliario en España han estado acompañados de fuertes expansiones del crédito hipotecario a promotor y a comprador de vivienda. El fin de dichas etapas de expansión ha coincidido con cambios de signo en la política monetaria, materializados en elevaciones de los tipos de interés o en frenos al crecimiento de los préstamos (racionamiento del crédito)".

 

Ésta es evolución de los tipos de interés desde principios de los '90 hasta 2.007:

 

La evolución del IPC, y de los índices de los mercados de renta variable y la vivienda se expresan en el siguiente cuadro, extraído de los datos de Sociedad de Tasación desde 1.985 hasta 2.011:

 

Como se observa hay cierto paralelismo en las tendencias, a menor tasa de interés mayor valor de la vivienda, aunque éste se rompe en el fin de ciclo. Y es que la percepción de riesgo que nos marcan las bajas tasas de interés afectan al valor de los activos, siempre que los mercados funcionen eficientemente (lo que no ocurre al día de hoy, no hay crédito aunque sean bajos los tipos).

 

No se recoge en este cuadro el boom inmobiliario de los años '70 que acabó estallando con la crisis del petróleo de finales de 1.973, al subir el Gobierno los tipos de interés e introducir topes a la concesión de créditos. Pasaron casi 30 años para recuperar el récord de viviendas comenzadas de 1.973.

 

La evolución de las hipotecas constituidas, en número y en importe, se expresan en los gráficos adjuntos. La falta de homogeneidad de las series estadísticas que nos proporciona el INE nos ha hecho dividirlas en dos gráficos distintos, aunque ambos expresan una correlación visual más que evidente entre las hipotecas constituidas y los precios de la vivienda.

 

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El precio de la vivienda nueva frente a la capacidad adquisitiva de los salarios

Partiendo de los datos publicados por la “Sociedad de Tasación” en su informe anual “Síntesis del Estudio de Mercado de Vivienda Nueva en 2011”, se observa que desde 1.985 hasta 2.011:

• La inversión en vivienda nueva ha sido un buen refugio contra la inflación, al igual que la inversión en Bolsa. La tasa de crecimiento anual compuesta del IPC fue del 3,85%, cuando el IGBM creció un 8,54%, el índice de Constructoras creció un 9,67% y la vivienda nueva un 7,94%
• La rentabilidad de la inversión en Bolsa (IGBM) fue superior a la que generó la inversión en vivienda, sólo referida a sus índices sin tener en cuenta otros ingresos (dividendos y alquileres).

 

¿Cómo evolucionaron los salarios medios en España?

 

El salario medio mensual en 1.985 era de 612,68€ y en 2.011 hasta el tercer trimestre de 2.011 era de 1.880,84€. La tasa de crecimiento fue del 4,41%.

 

A tenor de estos datos, el precio de la vivienda nueva multiplicó por 7,29x su valor mientras el salario lo hacía 3,07x.

 

De haber mantenido los salarios su capacidad adquisitiva desde 1.985, la vivienda nueva cotizaría actualmente con un sobreprecio del 57,88%.

 

La sobre-valoración del precio de la vivienda

sobrevaloración

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