• La inversión en vivienda nueva ha sido un buen refugio contra la inflación, al igual que la inversión en Bolsa. La tasa de crecimiento anual compuesta del IPC fue del 3,85%, cuando el IGBM creció un 8,54%, el índice de Constructoras creció un 9,67% y la vivienda nueva un 7,94%
• La rentabilidad de la inversión en Bolsa (IGBM) fue superior a la que generó la inversión en vivienda, sólo referida a sus índices sin tener en cuenta otros ingresos (dividendos y alquileres).

• El 31-12-1.992 disponíamos de 15.290.873 ptas. (91.900€) para invertir, bien en un activo sin riesgo (obligaciones del estado) o en la compra de un inmueble.
• El precio medio x m2 de la vivienda en España en diciembre de 1.992 era de 919€/m2 ( Fuente: Sociedad de Tasación S.A.)
• Las obligaciones del estado a 15 años ofrecían una rentabilidad media en 1.993 del 8,7%, y en 2.008 del 4,92%.
• Las letras del tesoro a 12 meses desde 1.993 a 2.011 nos ofrecían esta rentabilidad media de:

• El impuesto medio devengado, tanto sobre las rentas de capital como de las personas físicas, fue del 15% para nuestro supuesto.

El resultado de la opción B/, con los rendimientos de las obligaciones y la reinversión continua de los intereses, habiendo pagado todos los impuestos devengados por IRC sería de :

         159.879€   Liquidez 

           91.900€   Recuperación principal invertido 

         251.779€   Patrimonio 

           5,4%      %CAGR'92-'11  

 

Como se observa, el valor sólo de la vivienda es un 3,92% inferior al que le correspondería de haber realizado una inversión en un activo sin riesgo.

 

Cuando analizamos si cotizan con descuento o sobreprecio acciones o valores  de un mercado de renta variable, calculamos su valor activando los rendimientos esperados con una tasa de descuento que corresponde a la de los bonos corporativos de largo plazo emitidos por las empresas de máxima calificación. Si realizamos este mismo cálculo, pero con las tasas de descuento de la deuda a largo plazo, observamos que pese a haberse producido descensos importantes en el precio medio de la vivienda en España del 16,7% desde los máximos de diciembre de 2.007 (Fuente: Sociedad de Tasación S.A.), aún no se ha producido un descalabro relevante sobre su valor intrínseco.

 

En nuestro caso, la opción A/, tiene en el alquiler un rendimiento adicional que corresponde con el diferencial entre las tasas compuestas de rentabilidad, del 5,4% al 8%.

 

 

Todo esto nos lleva a una última conclusión:

La inversión en vivienda a largo plazo, pese a los altibajos del mercado, no ha hecho perder valor a sus inversores, al igual que ocurre con los mercados de renta variable que raramente se pierde valor en plazos  largos.

 

¿Es adecuado entrar en el mercado inmobiliario en estos momentos?

Habrá que analizar cada caso, ya que aquí hemos trabajado con el valor medio de la vivienda en España. Teniendo en cuenta el exceso de capacidad aún en algunos mercados, zonas, provincias, etc...en manos de bancos y promotoras no es descartable un ajuste adicional de aprox.10-15% según anteriores análisis realizados, lo que nos llevaría a tener la oportunidad de entrar en este mercado con descuentos del 15%-20% sobre el valor de la vivienda en 1.993.

 

 

Tablas y metodología (modelo simple):

 

 

Francisco Fernández Reguero.

 

 

Mucho se ha escrito ya sobre el precio de la vivienda en España y los ajustes que deben producirse en el mismo. Ajustes que, por cierto, aún no llegan según las expectativas razonables que se exponen.

Recomiendo una lectura pausada del post dedicado a "La correcta valoración del precio de la vivienda" de Manuel Caraballo http://manuelcaraballo.wordpress.com/sector-inmobiliario/la-correcta-valoracion-del-precio-de-la-vivienda/

Básicamente, se expresa 3 corrientes en su análisis para el cálculo de la sobre-valoración de los precios de la vivienda :

1. La utilizada por The Economist. Éste calcula la sobre-valoración a través de la comparación de las rentabilidades que ofrecen los inmuebles a través de su alquiler en distintos países, llegando a la conclusión de que unos países están por encima de la media y otros por debajo. España, dice The Economist, el sector residencial está sobre-valorado en un 50%  ( en en'10 el 55%).
2. La utilizada por el Instituto Juan de Mariana. Éste calcula la sobre-valoración por la comparativa de las rentabilidades históricas que los inmuebles ofrecieron a sus propietarios ( 33% en en'09)
3. La utilizada por Manuel Caraballo ( Izadi AG ). Éste calcula la sobre-valoración por el esfuerzo que realiza el comprador según la renta familiar neta disponible (40% aprox.).

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