Comprar para Alquilar

Retomemos el viejo tema de la inmobiliaria, bastante gente me ha dicho que mi articulo sobre la vivienda le ha parecido interesante asi que voy a analizar el hecho de comprar una vivienda para alquilarla en vez de para venderla rapidamente por un beneficio rapido o de simplemente tenerla un tiempo esperar que suba, porque todos sabemos que la vivienda siempre sube o como mucho no baja. Si compramos una vivienda de aproximadamente 350.000 euros en Madrid, seguramente pagaremos de gastos de compra un 5% si la alquilamos debemos de tener en cuenta que lo habitual es tenerla sin alquilar un 5% del tiempo, entre que se van unos inquilinos vienen otros, reparaciones etc...

La vivienda se deprecia con el tiempo, no pagas lo mismo por una vivienda nueva que por una que tiene 20 años no? Y los indices de precios de la vivienda muestran una vivienda a igual condicion osea lo que costaba una vivienda nueva durante la historia del grafico o lo que costaba una vivienda usada de pongamos 20 años durante la historia del grafico. Durante el alquiler tenemos unos gastos de mantenimiento, reparacion e impuestos a pagar.

Tambien tenemos un riesgo de impago del inquilino, ya sabemos que no se le puede echar tan facil, aunque podemos poner un aval, lo cual nos dificulta mas encontrar inquilinos.

Yo calculo que en Madrid por una vivienda de 350.000 euros puedes pedir 1000 euros de alquiler y en Londres por una vivienda de 350.000 libras puedes pedir 2000 libras de alquiler, voy a comparar Madrid con Londres, para demostrar que no es lo mismo hacerlo en ambos mercados y tambien lo voy a comparar con Berlin, ya que me parece Alemania es el mejor mercado en este preciso momento junto con Japon y Macao para invertir en inmobiliaria.De donde saco que en Londres una casa o piso de 350.000 libras da 2000 libras de alquiler? Pues de mi propia experiencia, he vivido en Leyton (un barrio de Londres en el este) y pagaba por una habitacion media en una casa con cinco habitaciones, jardin etc... 110 libras semanales, y no era de lo mas caro ni muchisimo menos.. comprobe el precio del inmueble y eran 320.000 libras, ya que en es facil de comprobar en el Registro Nacional, actualmente vivo en Marylebone en un piso de 4 habitaciones y pago 140 libras semanales y ese piso cuesta 350.000 libras, todas las habitaciones son parecidas, bastante grandes, pero no hay sala, eso si en ambos casos incluia los gastos y el servicio de limpieza.

110 * 4.5 * 5 = 2475

140 * 4.5 * 4 = 2520

A esto le vamos a quitar los gastos de electricidad, limpieza etc... y diremos que siendo conservador quedan 2000 libras despues de pagar gastos.

Para ver precios de viviendas en Londres id a: RightMove Para ver precios de alquileres id a: Gumtree

Mi experiencia en Madrid es que un piso de 3 habitaciones mas o menos centrico cuesta unos 350.000 euros y lo alquilas por unos 1000 euros y tu pagas tus gastos, el tema de hacerlo por habitaciones creo que no varia mucho, las habitaciones suelen estar entorno a 300 y 400 euros. (Me puedo equivocar y no es una estadistica pero estoy siendo conservador en ambos casos y es para hacernos una idea.)

350.000 + 5% / 1000 al mes / 11 meses alquilado al año de media = 33.4 años

En ese periodo consigues la vivienda en propiedad y sin deudas.. pero has estado pagando los intereses tambien...Consideramos que una vivienda tiene una vida util de 100 años y que le queda un valor residual debido al suelo del 20%, esto de puede ver claramente en idealista las viviendas de mas de 80 años, valen bastante poco, por tanto en 33.4 años, habra perdido un tercio de su valor, pero... habra subido subido el equivalente a la inflaccion en ese tiempo, eso no es ganar dinero es mantenerlo!. (No podemos dar por hecho que subira mas que la inflaccion o menos ya que si nos remontamos a varios siglos atras y vemos los precios a largo plazo, se demuestra que el precio de la vivienda sube al mismo ritmo que la inflacion, aqui tenemos un riesgo!)

A todos estos calculos tenemos que sumarle el trabajo que nos lleva el ocuparnos del alquiler y del mantenimiento, si contratas a un profesional que te lo gestione te cobrara entorno al 5% a 10% del alquiler.

Por lo tanto llegamos a la conclusion de que si compramos una propiedad de 350.000 euros en 40 años aproximadamente (contando intereses y pagar un un profesional que la gestione) la podremos vender por un 60 de su valor por tanto 210.000 euros, suponiendo que ha subido con la inflaccion, ese es dinero de ahora que sera lo mismo en un futuro a precios de entonces, lo cual nos lleva a que tenemos 5250 euros de beneficio bruto anual, lo cual no esta mal, pero a cambio de eso estamos arriesgando que los tipos de interes suban, que ocurra algo en la zona y no consigamos inquilinos, que ocurra algo en la zona y se devalue mucho y el tener la atadura de una hipoteca constantemente durante muchos años, basicamente es un beneficio a cambio de un riesgo, si presuponemos que va a subir rapidamente y podemos vender en pocos años obteniendo beneficio por la subida eso es jugar a las apuestas que es lo que han hecho la mayoria de los especuladores y los ultimos van a terminar escaldados, por que la vivienda sube a un ritmo constante equivalente a la inflaccion en el largo plazo, por tanto si ha subido a mayor ritmo eso se debe de corregir.

Como se hace dinero de verdad con la vivienda? Consiguiendo un flujo de dinero positivo, comprando a un precio que despues de pagar la hipoteca y obtener el alquiler y pagar todos los gastos, tengas todavia un beneficio, si eso lo haces en unmercado en tendencia alcista, con lo que sube tu vivienda puedes rehipotecarla y poner ese dinero como deposito para la siguiente, y asi continuamente, cada vivienda te dara unos beneficios mensuales, cuantas mas viviendas mayor beneficio, con los consiguientes riesgos, que la vivienda baje...

Lo cual no es un problema si los alquileres siguen al mismo nivel ya que la compraste a un precio que tu alquiler cubre la hipoteca y te da beneficio, pero no tienes forma de poner dinero para otros depositos para incrementar el numero de propiedades, si los alquileres bajan o los tipos de interes suben estas en un problema en este caso, todo tiene su riesgo, yo crearia una sociedad limitada o anonima para hacer esto, para no arriesgar mas dinero que el que esta en la sociedad (No estoy seguro de las garantias a dar con una sociedad a la hora de comprar propiedades!).

Una familia de profesores de matematicas en reino unido han hecho esto y comprando una vivienda o mas por semana han juntado 700 viviendas y ya tienen un beneficio de 240 millones de libras, lo cual quiere decir que es un modelo de negocio muy valido si aciertas con el precio al que compras las viviendas y con el momento el ciclo economico.En Reino unido lo de "Buy-To-Let" esta o estaba muy, muy de moda, aqui con solo un 5% de deposito te dan o daban una hipoteca "Buy-To-Let", es una casa destinada al alquiler unicamente, por lo que hay mucho menos riesgo de impago. Durante años el Boom de la inmobiliaria ha sido increible programas televisivos a todas horas sobre inmobiliaria e incluso hay un canal que esta todo el dia con pragramas de inmobiliaria, los programas mas famosos son "The property ladder" y "Location, Location, Location", pues el otro dia echaron un programa llamado "Repossesion, Repossesion, Repossesion", comentaban muchos casos de constructoras e inmobiliarias, que han estado usando trucos del tipo, te vendo una propiedad que deberia de valer 180.000 libras a mercado, pero te pongo el precio a 200.000 libras, te doy un "incentivo" de 20.000 libras y ya esta ya tienes el deposito! Ademas en el registro nacional aparecera por 200.000 libras y la zona se revaloriza ya que ese es el registro que se toma para evaluar los precios!

UK house prices crash in certain areas of the UK in final quarter of 2007
The latest fourth quarter Land Registry statistics have shown that house prices in certain areas of London have crashed in the last quarter of 2007. These prices could be the first indcation that the much discussed 'credit crunch' has finally begun to eat away at house prices in areas that were previously deemed to be impregnable.

Claro que el riesgo se incrementa considerablemente, se veia el caso de una chica que compro un piso en una zona de estudiantes usando este sistema le costo 240.000 libras, pero los precios habian subido tanto debido al truco que se aconsejaba a los estudientes no alquilar en ese area, no consiguio alquilar la propiedad, el banco se la quito y la ha subastando el nuevo inquilino ha pagado 75.000 libras por la propiedad, totalmente nueva!, creo que esta en la BBC para poder ver el programa online.

Los propietarios de negocios de buy-to-let con mucha experiencia saben que desde 2001 ya no es rentable comprar para alquilar, la renta que debes de obtener para que sea rentable debe de cubrir la hipoteca, los gastos de mantenimiento, de gestion y los periodos en los que no esta ocupada y despues de esto, dejar un beneficio.

Actualmente si compras una casa en Madrid para alquilarla tienes que poner dinero de tu bolsillo para pagar la hipoteca, y encima correr con todos los riesgos, que suba la inflaccion y por tanto los tipos de interes, que baje la vivienda, que el inquilino deje de pagar etc... como minimo una propiedad con una hipoteca de 1000 euros deberia de poderse alquilar por 1300 euros para rentabilizarlo con un minimo de un 7% anual del valor total de la propiedad, cosa imposible a los precios de hoy en España. En otro caso, simplemente no compensa la rentabilidad con el riesgo. A precios actuales en Madrid se consigue un 3.5% de rentabilidad y en Londres un 5.5% de rentabilidad media, pero hay grandes diferencias de unas areas de Londres a otras, el Oeste es muy caro y el Este es mucho mas barato, en el Este se pueden conseguir mucho mayores rentabilidades que en el Oeste de Londres probablemente de 6% o 6.5%, con una bajada de un 20% en la vivienda en Londres (ya esta ocurriendo), sera de nuevo interesante comprar para alquilar en algunas zonas.

Spain - Yields are low in Spain
Returns from rentals are low. Flats in Madrid yield only up to
4.2%, with an average of 3.4%. Barcelona flats yield a bit lower at an average
of 3.1%, only reaching 3.75% for a 30-square metre (sq. m)
apartment.z Landlords are often better off keeping the unit unoccupied because
the damage done by tenants is often higher than the rental income. In 2001, 14%
of the total housing stock was vacant, bigger than the entire rental stock. Only
10% of all housing is in the rented sector in 2004, down from 20.8% in
1981.

Pero no en Alemania por ejemplo, en Berlin se pueden ver propiedades que con una hipoteca de solo interes osea 4.5% estan dando un rendimiento de 9% del valor total que es el doble de renta que lo que pagas de hipoteca. En los ultimos 10 años la vivienda ha subido un 187.73% en España y solo un 0.18% en Alemania. Parece complicado irse a Alemania a comprar un piso, mirarlos todos etc...

Alemania: ciudades fantasma e islas de crecimiento
frankfurter allgemeine zeitung, viernes 22 feb 08
según el "grupo de sabios inmobiliarios" reunido en el congreso anualsobre construcción y
economía pública "quo vadis", 81 de las 118ciudades independientes alemanas
muestran por primera vez uncrecimiento palpable de los alquileres inmobiliarios.
una situaciónbien diferente muestra el mercado de las viviendas en propiedad:
losprecios ofertados en los anuncios inmobiliarios han subido sólo en 41de las
118 ciudades. actualmente no se puede hablar de un desarrollohomogéneo del
mercado en alemania.

Pero ya existen fondos que empiezan a invertir en la inmobiliaria de Alemania (Symbolos: DAZ:GR, DDE:LN, E7S:GR. SDIC:LN, MCAU:LN, MPEL:US, PEJR:LN), que han comprado miles de pisos y los alquilan, invertir en esos fondos es una buena idea, ademas despues de un pinchazo inmobiliario considerable, la vivienda comienza a repuntar en Alemania, asi como en Japon.

En paises del este se pueden conseguir buenas rentabilidades, pero me parece mas arriesgado que en Alemania o en Japon.

Otra idea sera aplicar hipotecas multidivisa aqui tal como explica Mr. Llinares y Fernan2, pero es algo que tengo que analizar en profundidad!

Todos estos datos son un poco generales y no se basan en un estudio exhaustivo, pero pretendo hacerlo y publicar mis conclusiones, esta informacion es a modo orientativo y la mayoria de los calculos son a ojo, pero estoy encantado en que me corrijan y me digan sobre otros factores que no he tenido en cuenta.

La inversion en inmobiliaria me parece muy interesante si se realiza en el momento oportuno, que puede ser muy diferente dependiendo del pais, pero puede ser muy perjudicial si se realiza en un momento erroneo ya que la inversion inmobiliaria mediante hipoteca lleva un apalancamiento implicito, a no ser de que dispongas de efectivo suficiente para comprarla sin necesidad de hipoteca.

La vivienda nunca baja!

Llevo desde hace unos anos diciendo a todo el mundo que la vivienda es otra burbuja mas, como todas las que ha habido en la historia y desde mi madre a mis amigos a mi ex, todos me han tomado por lo co y siempre han dicho que la vivienda nunca baja como mucho se estanca... lo siento mucho por aquellos que han comprado en la punta de la cresta (sorry Damian, Andoni...) ya que encontraran su vivienda facilmente un 25% mas barata en los proximos 3 o 4 anos o quizas mas abajo y antes...


Solamente hay que mirar Japon y Alemania, tuvieron un gran boom y la vivienda ha estado bajando durante una decada... en UK los precios bajaron un 40% en los 80, porque en Espana no va a ocurrir, cuando es el pais donde los ciudadanos estan mas endeudados en el mundo y donde la relacion sueldo/vivienda es mas dispar, esta claro que todo lo que sube baja (recordais a Newton??)

Llevo investigando el tema de la vivienda desde hace mucho, mis conclusiones es que toda desviacion vuelve a su cauce, la unica vivienda que sube mas que la inflaccion es la vivienda muy escasa y muy cara, osea vivienda de mas de 1 millon de euros y en zonas muy privilegiadas ya que los ricos nunca tienen problemas para pagar la hipoteca suban los tipos de interes o bajen, el resto de la vivienda sobre todo la de tramo medio-bajo es la que mas caera, ya que es la mas sobrevalorada en comparacion con los sueldos de la poblacion media.

Yo tengo intencion de comprar en unos anos en Londres, principalmente porque vivo aqui y segundo porque es una ciudad con un ratio precio vivienda/alquiler muy favorable y en caso de cambiar de ciudad es donde obtendre un mayor alquiler comparado al precio que me costo, si la vivineda en Londres no es mucho mas cara que en Madrid, pero los alquileres son muchisimo mas altos.. muchisima gente viene temporalmente a Londres (aprender ingles, hacer dinero y volver a su pais o divertirse... o en mi caso las 3 cosas a la vez!)

Ahora es el momento de empezar a mirar.. sobre todo porque hay mucha gente que no puede pagar sus hipotecas y esos pisos se subastan a mucho menor precio, antes eso era solo un chollo de enchufados, el poder conseguir un piso de subasta, a dia de hoy se subastan tantos y hay tan poca gente que quiere comprar que estan al alcance de cualquiera, ya se puede conseguir un piso de subasta por un 25% menos de lo que te hubiese costado comprarlo en el mercado el ano pasado, solo hay que saber donde mirar y esperar a por el oportuno y saber cuanto se esta dispuesto a pagar, todo esto lleva unvestigacion y tiempo, pero en uno o dos anos se podra conseguir algun chollo, cosa que antes era imposible, tal y como ocurre actualmente en USA (en California y Florida la vivienda ha bajado de media un 40% en los ultimos 2 o 3 anos)
Y el grafico de NationWide que procederemos a analizar:

Como podemos ver en el grafico la situacion de subida y bajada de precios de la vivienda en reino unido ha sido ciclica, la linea recta nos indica cual seria el precio si la vivienda subiese al mismo ritmo que la inflaccion... como un amigo mio me decia "ves? Me das la razon, la vivienda siempre sube...", si claro, y el pan siempre sube tambien, pero no vas a comprar una barra de pan a 2 euros porque dentro de 50 anos valdra mucho mas, no??

Otra cosa a tener en cuenta, es que esos precios son precios de la vivienda en igualdad de condiciones, me explico, es el precio de la vivienda media, pero no es lo mismo la vivienda nueva que acabas de comprar que la vivienda que tendras dentro de 20 anos, la gente no va a pagar lo mismo por una vivienda nueva que por una que tiene 20 anos, osea que esa subida que se ve seria lo que costaba una vivienda de X antiguedad en esa fecha y lo que cuesta una vivienda de esa misma antiguedad y condiciones en otra fecha, cuando la vivienda no hace nada mas que subir eso no se aprecia pero cuando no es asi, si que tiene importancia, o pagarias lo mismo por una vivienda nueva que por una antigua?

Pues la historia nos dice que la vivienda ha estado siempre en oscilaciones de estar sobrevalorada e infravalorada, asi es como hace anos la gente se compraba una vivienda sin necesidad de hipoteca y como ahora necesitas 40 anos de hipoteca, es un ciclo que se repite constantemente, pero es tan largo que la gente olvida cuando paso por ultima vez o la gente joven no lo ha vivido o era tan joven que no puede recordarlo, por eso todo el mundo cree que la vivienda sube indefinidamente, probablemente la proxima generacion piense que la vivienda no es ningun negocio ya que baja o esta estancada durante anos y anos...

Y cuidado con lo que dicen en las noticias de la tele y los periodicos.. si tu fueses el dueno de una inmobiliria dirias que crees que la vivienda se va a desplomar para que nadie compre? o si fuese un politico querrias que cunda el panico para que te culpen de ello? Solo hay que hacer caso a quien no tenga intereses en ello, en estos tiempos cada uno arrima el ascua a su propia sardina.
Me hace mucha gracia cuando dicen "si vas a comprar para invertir no es una buena idea... pero si vas a comprar para vivir en ella no es mal momento..." y una mierda, si baja el precio baja y no hay mas compres para lo que compres, y si quieres vivir en ella seguro que prefieres esperar y ahorrarte unos miles o decenas de miles de euros y gastartelos en otra cosa o comprar algo mejor por el mismo precio, que clase de conclusion es esa! a veces nos toman por tontos! La diferencia es que el que quiere invertir esta mas informado que el que quiere la primera vivienda y ya saben que ese cliente ya lo han perdido y tratan de enganar al que no sabe, eso es todo!

Bueno, el que este pensando en comprar que aproveche que van a empezar las rebajas....

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http://www.cienladrillos.com/2008/01/08-es-rentable-la-inversion-inmobiliaria
http://www.finanzas.com/id.5584981/noticias/noticia.htm
http://www.cienladrillos.com/2006/09/04-lecciones-que-hay-que-aprender-de-japon
http://www.fool.co.uk/news/property-home/2008/01/03/house-prices-double-every-seven-years.aspx