Yo quiebro, Tu quiebras, El quiebra....

El tercer tour operador de UK, XL Leisure Group quiebra y deja 85.000 personas en sus destinos y a 200.000 personas con pasajes que no valen nada! La aerolina Canadiense Zoom tambien ha quebrado y otras tantas de menor tamaño.

Alitalia se encuentra basicamente en bancarrota, no pueden pagar el gasoleo y van a tener que suspender vuelos, Berlusconi ha intentado salvarla de aluna forma pero la cosa pinta mal.

El cuarto banco de inversiones, Lehman Brothers de USA ha perdido un 95% de su valor desde su maximo del 2007, esta herido de muerte, si hoy no lo compra alguien, o la FED lo rescata va a quebrar, yo creo que va a quebrar!, ya tenemos al siguiente Bearn Stearns!, cual sera el siguiente? AIG? Merryl Lynch?

Yo personalmente creo que hemos visto menos de la mitad de la crisis, todavia nos quedan muchas quiebras por ver y los efectos de todas ellas, que son muchas perdidas de empleos, mucha gente que no paga la hipoteca y mucho menos consumo arrastrando otras muchas empresas, los fundamentales son pesimos para europa y USA.

En banca de inversiones solo veo que aparecen nuevos proyectos relacionados con mercados emergentes y commodities, el resto esta mas que parado, en constante destruccion, yo mismo estoy en un proyecto de mercados emergentes, y afortunadamente realizando una plicacion que sirve para reduccion de costes, lo que es muy demandado actualmente, en epocas de crisis lo mejor es vender algo que sirva para ahorrar costes!

Alguien piensa que es buen momento para comprar? Mi idea es entrar en emergentes, sobre todo Asia y Brasil, cuando termine la crisis, que no creo que sea dentro de poco!

Nota: Mi amigo en Brazil termino comprando un apartamento, me parece un pais muy interesante para invertir, voy a ver si puedo investigarlo un poco mas de cerca alli mismo, sobre todo el tema inmobilirio, el Real me parece la moneda con mejores perspectivas sin lugar a dudas.

Situación inmobiliaria en Londres

En 2005, Fred Harrison predijo en su libro Boom Bust: House Prices, Banking and the Depression of 2010 que cuando la vivienda costase 6.5 veces el sueldo medio se produciria el pico y reventaria la burbuja inmobiliaria en UK, ese cifra se alcanzo en verano de 2007.

Los datos sobre los sueldos y la vivienda en UK a dia de hoy son: (Segun Halifax)

Cambio Anual: -8.8%
Cambio del ultimo mes: -1.7%
Precio Medio: 177.351 libras

El precio en UK es 34% superior al de hace 5 años.

El empleo se ha incrementado en 61.000 personas en los ultimos 3 meses (Seguro que no en banca, ni en construccion...), los tipos de interes (5%) no han subido pero la vivienda baja.

En Mayo el ratio precios/sueldo fue de 5.25 veces, en otro post veremos cuanto ha sido historicamente la media, adelanto que sobre el 3.5 y cuanto tardaba la gente en pagar una "hipoteca" en la edad media, adelanto que eran aprox 14 años.

Annual Average Earnings £
April	Greater London	UK
2005	44,751	31,485
2006	47,610	32,774
2007	49,728	33,736

Source: ONS Annual Survey of Hours and Earnings: Full-time males on adult rates, who have been in the same job for more than a year. Mean annual average earnings.

Y en Londres: (Incluye Greater London, periferias)

Cambio anual: -7.3%
Ultimo cuatrimestre: -4.3%
Precio Medio: 291.533 libras (1 libra = 1.25 euros, antes del credit crunch era 1 libra = 1.5 euros)

Tenemos en cuenta que las viviendas son diferentes en UK que en España, aqui se tiende a casas y no pisos, por tanto la media en Londres es:

Greater London	1998-Q2 (£)	2008-Q2 (£)	1998 Q2–2008 Q2 Average Annual % Change
Bungalows	131,391	345,146	163%
Detached	257,730	543,412	111%
Flat & Mais.	102,876	261,120	154%
Semi-Detached	154,611	346,986	124%
Terraced	138,439	315,793	128%

En los ultimos 10 años la vivienda ha subido un 171%, la vivienda en Londres es un 57% mas cara que en el resto de UK.

Hay que tener en cuenta que las medias muchas veces nos dan una vision erronea, en Londres hay mas de 4000 personas que tienen un sueldo superior al millon de libras anuales sin contar bonus, lo cual nos lleva a que hay varios barrios como South Kensington, Chelsea etc... Que tiene una media de mas de millon y medio de libras por vivienda, por lo tanto a la hora de ver precios medios deberiamos de investigarlos en la zona que nos interesa y el tipo de vivienda que nos interesa e intentar buscar historicos mas adecuados!

Estaria interesate compararlo con los mismos datos en España y Madrid por ejemplo, alguien se anima a buscar?

El canciller Darling nos deleita con su opinion sobre el credit crunch en UK!

Chancellor Darling admits that he was clueless as to how serious the credit crunch would become and declares that Britain is now facing "arguably the worst" economic downturn in 60 years which will be "more profound and long-lasting" than people had expected

Y yo personalmente y siendo egoista espero que la vivienda baje y en las subastas se vean cada vez mas gangas.

El blog de Donald Trump habla bastante de inmobiliaria, me parece interesante.

NOTA Personal: Veo que el mercado laboral de Murex esta muy flojo en Londres sin embargo el de calypso esta mas fuerte, en Asia y en el resto de Europa el mercado de Murex esta fuerte, por tanto he decidido meter fichas en el trabajo para promover lo que hacemos en Calypso, lo que me da exposicion a ambos entornos, y menos tiempo libre! Asi como un incremento de responsabilidades en el trabajo.

Las fotos son: 1 - Semi-detached, 2-Terraced, 3-Bungallow, 4-Detached, todo el mundo sabe que es un flat (apartamento)

Caso de estudio: Inmobiliaria en Londres 2

1 - Criminalidad

Tal como quede en el anterior post del tema, voy a mirar la criminalidad de los diferentes barrios que quedan a una distancia aceptable de los centros financieros de Londres (La citi y Canary wharf).

Tenemos que tomar una referencia del tipo crimes del tipo X por cada mil habitantes, para hacernos una idea, de todas formas será una idea aproximada, ya que mi propia experiencia me dice que en un mismo sitio, puede cambiar mucho, por ejemplo yo he vivido en Leytonstone, es un barrio que si sales del metro por un lado que por esa altura esta al descubierto y por tanto separa el barrio en dos o sales por el otro, tienes una situación muy diferente.


Lower Leytonstone esta lleno de Council houses (Protección oficial) que no es lo mismo que en España, son casas muchísimo mas baratas y la gente que vive suele ser muy conflictiva, pues lo dicho en Lower leytonstone tenemos una criminalidad elevada sin embargo un Upper leytonstone que es el mismo barrio pero saliendo por el otro lado del metro, no tenemos Council houses, sino casas unifamiliares en su mayoría de mayor calidad, la diferencia es abismal en cuanto al tipo de gente y la criminalidad (Que en estos barrios la criminalidad suele venir principalmente por bandas de adolescentes, mas que por otro tipo de delitos).

Una cosa muy importante a la hora de comprar una casa es que los council houses estén considerablemente alejados o espantaremos a la mayoría de los posibles inquilinos profesionales y atraeremos a otro tipo de inquilinos.

Los Council houses son muy difíciles de evitar en Londres ya que se encuentran distribuidos por todos los sitios, pero no es lo mismo estar a 100 metros que a 2000 metros.

Una pagina interesante para mirar la criminalidad es la de la policía, esta otra tiene muy buena información de cada barrio también, como escuelas etc...

2 - Subastas

Esta semana me pase por el banco para ver con el "credit crunch" que requisitos me pedían, básicamente me dijeron que seria un 10% del precio de deposito y un préstamo de un máximo de 5 veces mi sueldo bruto.

Cuando comente que mi idea era comprar una casa en una subasta, me comentaron que el problema de eso reside en que al entrar en la subasta tienes que pasar la tarjeta y dejar el 10% de deposito y si compras tienes 28 días para pagar, osea que la hipoteca tiene que estar lista en 28 días o pierdes el deposito.

El banco me dijo que no tiene porque no estar en ese plazo pero es arriesgado y ellos no me lo garantizan! Si la gente lo hace se debe de poder, no creo que todo el mundo vaya con el dinero en metálico.

He visto que la vivienda ha bajado de media en el ultimo semestre un 6%, pero los precios finales de las subastas han bajado un 17%, interesante!!!

He mirado lotes vendidos en subastas y muchos no se han vendido y otros han terminado en precios muy muy bajos, es un tema que tengo que seguir mirando sin lugar a dudas, dejo unos links por si alguien esta interesado en investigar subastas de pisos en Londres, como inversión es mucho mas atractivo que en España, sin lugar a dudas por la mayor rentabilidad.

Ojo no recomiendo comprar a día de hoy, sino investigar, volverse un experto, saberlo todo.. Pero que cuando llegue el momento oportuno no nos pille desprevenidos!

http://www.wheresmyproperty.com/auctions/lo.htm
http://www.a-r.co.uk/
http://www.propertyauctionnews.co.uk
http://auctions.strettons.co.uk/

Creo que me falta mucho por aprender sobre subastas... alguien colabora?

Caso de estudio: Inmobiliaria en Londres 1

El propósito de esta serie que probablemente será bastante larga, ya que es el estudio que estoy haciendo para comprar una vivienda en Londres, sirve para ver como alguien puede investigar precios en una ciudad, así como el resto de factores y hacer una selección adecuada a un buen precio. (Eso espero...)

Mi idea es investigar los diferentes barrios de Londres, distancias, transporte, precios y criminalidad. Rentabilidad obtenida en el alquiler etc... etc... Para tener suficientes datos para estar en situación de opinar y elegir como un experto.

Si alguien se anima a hacer estudios similares en otras ciudades del mundo, seria interesantisimo para todos si me pudiese pasar la información para publicarla, siempre es mas fácil en la ciudad en la que vives y sobre todo en el tipo de propiedad en la que estas interesado.

Por tanto en mi caso voy a poner una cifra que va a ser 250.000 libras, es una cifra mas bien baja, pero mi prioridad es no hipotecarme de por vida sino por el mínimo tiempo posible (menos de 5 años, si se puede) y obtener una vivienda confortable, en una zona media, con baja criminalidad y a una distancia máxima de 30 minutos a las dos zonas financieras de Londres, la Citi y Canary Wharf.

La cifra 250.000 libras esta puesta, porque hay un impuesto llamado Stamp Duty que por debajo de 250K es 1% y por encima es 3%, por tanto 250K seria 2.5K de Stamp Duty y con una libra mas tendríamos 7.5K de Stamp Duty, por tanto ese será el precio de referencia, aunque en función de lo que encontremos se podrá modificar si fuese necesario.

La vivienda esta sin decidir dependiendo en la zona, puede ser desde un apartamento de una habitación a una casa de tres habitaciones con jardín y garaje, dependiendo de la zona por ese precio es posible acceder a ese tipo de viviendas.

Tendremos que estudiar para empezar el plano del metro de Londres para ver que zonas están a una distancia aceptable, consideramos que viviremos a 5 minutos del metro, para mi es importante eso, no me gusta vivir lejos del transporte publico, consideraremos que trabajaremos a 5 minutos del metro, que es lo máximo normalmente, por lo tanto tenemos 20 minutos para pasarlos dentro del metro, si tenemos que cambiar de línea sumaremos al trayecto 3 minutos, por cada parada de metro contaremos 2.5 minutos y si el DLR (tren ligero) diremos que son 4.

Para hacernos una idea ahora mismo vivo en Bow Road a 5 min del metro y 1 min del DLR de Bow Church, trabajo en BlackFriars que es de los bancos mas alejados de la citi (JP Morgan) y tardo exactamente 30 minutos de puesta a puerta, que es muy aceptable para una ciudad como Londres!

Por tanto obtenemos que 8 paradas seria aceptable si es en una misma línea y si tenemos que cambiar lo pondríamos en 7 paradas.

Ahora vamos a ver que estaciones de metro tenemos a esa distancia de la Citi y de Canary wharf.
En el próximo post investigare los precios medios (o en su defecto que se puede conseguir por 250K en cada zona!) de esas zonas y la criminalidad que tienen. (He marcado en circulos las zonas que estan cerca, y circulos mas marcados las de muy baja criminalidad y abundancia de jardines, he puesto flechas en los principales centros financieros.)

La idea de esta serie es llegar a tomar una decisión de que es interesante, ver por cuanto se subastan propiedades por esa zona, ir a una subasta, pujar y comprar! (No tiene porque ser exclusivamente en una subasta, pero por lo que he visto, es la mejor opción tal y como esta el mercado) Espero que en el ultimo post de la serie, ponga la foto de la propiedad que he comprado, ese si que va a ser un caso real como la vida misma!

Nota: Recordad que la vivienda en la que vives no es un activo es un pasivo, si la alquilas se convierte en un activo, es una cosa a tener en cuenta a la hora de incrementar el patrimonio.