Caso de estudio: Inmobiliaria en Londres 2

1 - Criminalidad

Tal como quede en el anterior post del tema, voy a mirar la criminalidad de los diferentes barrios que quedan a una distancia aceptable de los centros financieros de Londres (La citi y Canary wharf).

Tenemos que tomar una referencia del tipo crimes del tipo X por cada mil habitantes, para hacernos una idea, de todas formas será una idea aproximada, ya que mi propia experiencia me dice que en un mismo sitio, puede cambiar mucho, por ejemplo yo he vivido en Leytonstone, es un barrio que si sales del metro por un lado que por esa altura esta al descubierto y por tanto separa el barrio en dos o sales por el otro, tienes una situación muy diferente.


Lower Leytonstone esta lleno de Council houses (Protección oficial) que no es lo mismo que en España, son casas muchísimo mas baratas y la gente que vive suele ser muy conflictiva, pues lo dicho en Lower leytonstone tenemos una criminalidad elevada sin embargo un Upper leytonstone que es el mismo barrio pero saliendo por el otro lado del metro, no tenemos Council houses, sino casas unifamiliares en su mayoría de mayor calidad, la diferencia es abismal en cuanto al tipo de gente y la criminalidad (Que en estos barrios la criminalidad suele venir principalmente por bandas de adolescentes, mas que por otro tipo de delitos).

Una cosa muy importante a la hora de comprar una casa es que los council houses estén considerablemente alejados o espantaremos a la mayoría de los posibles inquilinos profesionales y atraeremos a otro tipo de inquilinos.

Los Council houses son muy difíciles de evitar en Londres ya que se encuentran distribuidos por todos los sitios, pero no es lo mismo estar a 100 metros que a 2000 metros.

Una pagina interesante para mirar la criminalidad es la de la policía, esta otra tiene muy buena información de cada barrio también, como escuelas etc...

2 - Subastas

Esta semana me pase por el banco para ver con el "credit crunch" que requisitos me pedían, básicamente me dijeron que seria un 10% del precio de deposito y un préstamo de un máximo de 5 veces mi sueldo bruto.

Cuando comente que mi idea era comprar una casa en una subasta, me comentaron que el problema de eso reside en que al entrar en la subasta tienes que pasar la tarjeta y dejar el 10% de deposito y si compras tienes 28 días para pagar, osea que la hipoteca tiene que estar lista en 28 días o pierdes el deposito.

El banco me dijo que no tiene porque no estar en ese plazo pero es arriesgado y ellos no me lo garantizan! Si la gente lo hace se debe de poder, no creo que todo el mundo vaya con el dinero en metálico.

He visto que la vivienda ha bajado de media en el ultimo semestre un 6%, pero los precios finales de las subastas han bajado un 17%, interesante!!!

He mirado lotes vendidos en subastas y muchos no se han vendido y otros han terminado en precios muy muy bajos, es un tema que tengo que seguir mirando sin lugar a dudas, dejo unos links por si alguien esta interesado en investigar subastas de pisos en Londres, como inversión es mucho mas atractivo que en España, sin lugar a dudas por la mayor rentabilidad.

Ojo no recomiendo comprar a día de hoy, sino investigar, volverse un experto, saberlo todo.. Pero que cuando llegue el momento oportuno no nos pille desprevenidos!

http://www.wheresmyproperty.com/auctions/lo.htm
http://www.a-r.co.uk/
http://www.propertyauctionnews.co.uk
http://auctions.strettons.co.uk/

Creo que me falta mucho por aprender sobre subastas... alguien colabora?

Los plásticos del siglo 21!

Son metales superligeros y superresistentes, sirven para hacer componentes de trenes como de aviones, una gran oportunidad para el inversor, uno de estos metales es el Vanadio!

Para algunas compañías como las aéreas la forma de ahorrar fuel en estos tiempos es usar metales mas ligeros, el Financial Times dice que ha habido un gran incremento de los precios en metales escasos que mejoraran el consumo de fuel de los aviones.

Esto se puede extender a trenes, coches etc... El uso principal del Vanadio es endurecer el acero, combinado con titanio hace la mejor aleación dureza-peso, es irreemplazable en la industria aeroespacial y dentro de poco en muchas otras.

El Vanadio también se usa para producir ácido sulfúrico y en las plantas nucleares, es una gran promesa en la tecnología relacionada con baterías, se crean baterías gigantescas de Vanadio para plantas solares y granjas eólicas.

El año pasado el Vanadio costaba 40 dólares por kilo, en febrero llego a estar a 90 dólares.

El Vanadio se produce principalmente en Sudafrica y Russia, debido a los problemas eléctricos de Sudafrica el Vanadio producido va a ser de un 15% menos, el 98% del Vanadio del mundo viene de 3 países, China, Rusia y Sudafrica.

En Rusia tenemos Evraz Group el mayor productor del mundo. Denison Mines produce Vanadio u Uranio. En Australia tenemos Windimurra Vanadium y Reed Resources. Largo Resources (CVE:LGO) en Brasil, es una empresa prometedora y muy especulativa que empezara su producción en 2010.

Las ideas de inversión con demanda duradera y que todavía no tienen un precio especulativo muy alto son muy interesantes.

Reflexión: Los profesionales y el largo plazo.

Leyendo las noticias he visto que un Rogue Trader de Morgan Stanley estaba fasificando los beneficios que obtenía para tener un bonus mayor, esta persona trabaja en un equipo al que llaman los Geeks (Traduciríamos como empollones o algo así...), que son los encargados de estudiar pautas usando formulas matemáticas complejas, leyes de física y todo lo que se te pueda ocurrir.

Esto me lleva a reflexionar, un banco como Morgan Stanley tiene un equipo de personas con un coeficiente intelectual elevados, esta persona en concreto estaba en un sueldo de 150.000 libras al año mas bonus, y los bonus en los casos dependen de los beneficios y pueden ser muchas veces el sueldo, esta gente dedica muchísimas horas y tiene muchos recursos para estos análisis, podemos competir con ellos?

Definitivamente veo muy difícil competir con esta gente, por lo menos en su propio terreno, a no ser que no trabajes, tengas todo el tiempo del mundo, seas muy dedicado, inteligente etc.. Quizás así en un par de décadas de practica y unos cuantos miles de horas de esfuerzo, puedas hacerles cara un poco!

Mi propia apreciación personal me dice que si quieres ganar dinero seriamente en cualquier ámbito o profesión, tienes que tener muchísima iniciativa, muchísima motivación, y llegar a ser mejor que el 80% de la gente que se dedica a ello, sin pasión, dedicación y esfuerzo no se consigue, pero en este caso concreto, creo que tienes que ser superior al 95% de la gente como mínimo, y seguramente me quedo corto.

Hay estudios que dicen que la gente que se dedica a invertir en general tiene un coeficiente intelectual superior a la media y además la mayoría pierden dinero.

Otro estudio interesante es el que dice que un tercio de los movimientos en los mercados están realizados por sistemas automáticos de trading, es la mejor forma de eliminar las emociones, no estar delante! Hacer el sistema y pulsar el botón! Es algo que me creo ya que suelo ver ofertas de trabajo para informáticos del tipo "algorythmic trading", sobre todo para hedge funds.

El otro día hablando con mi jefe sobre inversiones etc.. Me comento que el lo único que hace es que cuando ve situaciones muy extremas estilo torres gemelas etc... Pone todo su dinero en índices y lo deja ahí unos años y eso es todo! No tiene un gran sistema ni nada parecido, pero seguro que es uno de los pocos que en las ultimas décadas ha obtenido beneficios decentes sin tener que pensar mucho, los pánicos masivos se ven y la duración de los ciclos es aproximada, su el boom económico termino hace 6 meses, un pánico momentáneo no puede ser el suelo, pero si llevamos 3 años de recesión puede que sea un momento bueno sobre todo si las bolsas llevan de caída desde máximos un 40% o 50%.... o no?

Otras formas de no competir con los profesionales, acciones con poca liquidez, pero es terreno peligroso, compañías medias y pequeñas... Ahí no pueden jugar, ellos tienen que mover mucho dinero.

La mayoría de la gente entra en los mercados, por curiosidad, por ludopatía, porque ha escuchado del amigo o vecino... En el medio corto plazo puede tener suerte, pero en unas cuantas veces va a perder... y mucho!

Después esta la gente que tiene uno ahorros va al banco y con 5 min de escuchar al tipo del banco (que se frota las manos, vendiéndole la moto con mas comisiones) pone sus ahorros en un fondo de inversiones, que rara vez da mas beneficio que los índices.

Estamos en un juego de suma cero, a largo plazo los mercados dan un porcentaje de media, es lo que ha ocurrido durante las ultimas décadas, que puede ser algo así como un 8% a 12% dependiendo de los mercados... Es superior a la inflación y el PIB! He leído en muchos blogs que los mercados dan ese beneficio a largo plazo, que lo mejor es meter dinero cuando los mercados caen y esperar sin preocuparse e ir metiendo dinero poco a poco...

Pero que pasaría si, realmente los mercados diesen de media la inflación? Es eso posible? Quizás estemos dentro de un superciclo alcista de varias décadas que acaba de terminar y la corrección va a ser brutal y larga, como la que termino en la depresión del 29, y los mercados van a ir a los suelos, en este caso podría ser que la gente que haya metido confiando en no mirar y dejarlo ahí esperando que a largo plazo suba un 10% de media, se encuentre que pierda la mayoría de su dinero y no lo recupere en décadas, hay muchos "gurus" como George Soros que apuestan por esta teoría, y no me parece descabellada, la inmobiliaria a largo plazo, décadas... Sube con la inflación, porque los mercados que representan las empresas van a subir mas que la inflación o el PIB etc...

Quizás algunos sectores si se adelanten a otros, pero de media los índices no deberían de subir menos? Acaso el IBEX no sube mas que el PIB de España? Probablemente sea algo que he reflexionado en un momento y tenga su lógica el hecho de que suban de esta manera, pero todavía no lo tengo muy claro.

Aquí tenemos el dilema de competir con los profesionales, y el dilema del famoso largo plazo, que opináis? Como se puede competir con los profesionales o mejor como se puede ganar dinero sin tener que competir en su propio campo?

Es sostenible un crecimiento de los índices de un 8%? A muy largo plazo? Estamos en un superciclo a punto de terminar? Ciclos de 5 o 6 décadas? Kondratiev? Habrá que sacar tiempo para hacer una investigación de estos temas tan interesantes...

Cuantas mas vueltas le doy mas dudas me entran... Largo plazo bajista por un superciclo?

Comprar cuando empiece a dar signos macroeconomicos de recuperacion de la crisis? hummm mi apuesta en el corto plazo sigue siendo largo en commodities corto en stocks... Y aprovechar el tiempo para seguir estudiando!

NOTA: Este parece interesante: Mike Alexander, autor de Stock Cycles: Why stocks won't beat money markets over the next 20 years.

NOTA 2: El lunes la solución al mejor trader! Que me he dejado el texto y las imagenes en el curro....Ultimos comentarios?

Los mercados bajistas!

El Down Jones ha superado la caída del 20%, los comentaristas dicen que un 20% es señal de que estamos en "mercado bajista".

Para algunos esto significa que es tiempo de comprar y para otros que es tiempo de vender!

Vamos a ver un poco la historia, desde 1940 ha habido 10 mercados bajistas, la duración media de un mercado bajista ha sido de 386 días, mientras que el mas corto duro 101 días en 1987, el mercado bajista de 1973-74 duro 630 días y el mercado bajista de 2000-2002 duro 700 días!

Lo mas interesante de todo esto es que la caída media de los mercados ha sido de 30.4%, usualmente una vez que pasamos el 20% de caída los que mejor actúan son los mineros, oro etc... En lo que termina de caer el mercado.

Realmente la definición de que un mercado bajista es cuando hemos caído un 20% no es interesante ya que ya estamos en la mitad o mas de la mitad de la caída del mercado bajista.

A mi me parece mas interesante mirar si estamos en un mercado bajista analizando en que fase estamos del ciclo, tendríamos una fase lateral, una fase de rally, fin del rally con sus HCH, doble techos etc... Y mercado bajista.

El mercado hizo la fase 3 en el segundo semestre del 2007 y principios de este, ya estamos en fase 4, los stocks relacionados con oro, petróleo.. Nunca llegaron a este punto y los bonos parecen estar en fase 3.

No es tan difícil identificar en que fase estamos, la forma de identificarlo es mediante los gráficos, tanto de los índices como de los bonos así como de los fundamentales macroeconómicos, se puede ver solo con los titulares de las noticias y hablando con la gente en la fase que nos encontramos.

No vale la pena intentar adivinar cuando hemos tocado fondo para comprar, porque de todas formas tendremos un mercado lateral, es mas fácil usar rebotes para sacar beneficios poniéndonos cortos, y anticipar el principio del mercado alcista cuando el gráfico se ponga de nuevo alcista y los fundamentales mejoren acompañados de un mercado desmoralizado y que no habla mas de comprar!

Yo personalmente pienso que este es un mercado bajista de los largos, aunque preferiría que no fuese así, pero los fundamentales me parecen muy débiles para que este mercado bajista solo sea de un 30% de caída y de un año de duración (contando desde noviembre 2007), soy mas de la opinión de Soros de que es el principio del fin de un superciclo, y que vamos a estar bajistas mucho mas.. Las estadísticas no deberían de ser desde 1940 sin de mucho antes y ver los superciclos de kondratiev... Eso lo dejo para otro mas adelante!

Que nos dice el iTraxx?

Nos dice que lo peor esta por venir... Que la archifamosa crisis Subprime que ya ha producido unas perdidas de mas 400 billones de dólares, no es nada! Solo el principio!

El equipo de estrategia de crédito de RBS (Royal Bank of Scotland) cree que vamos a ver una de las mayores caídas de los últimos 100 años, sobre un 20% de aquí a septiembre, será?

Todo lo que tenemos que hacer es mirar el iTraxx Crossover index, que explica lo que esta ocurriendo!

Todo el mundo conoce el problema de las sub-primes, pero las sub-primes no es el único problema que nos acecha el problema esta en el mercado de las deudas de las empresas.

En Mayo, la tasa de morosidad (Default rate) para bonos basura (Junk bonds: Aquellos que pagan mas intereses a cambio de un riesgo mayor) marco un máximo de 31 meses con 1.45% después de un 1.29% en Abril.

Ahora la cosa es peor en USA, ha llegado a 1.89%, un estudio de S&P dice que las empresas que se benefician del consumo se están llevando la peor parte.

Pero va a empeorar, se espera que en un año lleguemos a un 4.7% pero hay un 20% de probabilidades de que sea un 8.5% dijo S&P.

Europa puede que este mas segura que USA en esos términos, aunque el consumo en Europa este en el punto mas pesimista de los últimos 5 años.

Lo que debemos mirar son los derivados de crédito CDS (Credit Default Swaps) es un tipo de seguro que el comprador usa para protegerse contra el riesgo de impago en los bonos, por tanto cuanto mas caros sean los CDS, quiere decir que el mercado reconoce que hay un mayor riesgo en la deuda.

Aquí aparece el iTraxx Crossover index, mide la probabilidad de default de 50 bonos de compañías europeas, tenemos en naranja el FTSE 100 de UK y en blanco el Itraxx, vemos que el ITraxx va adelantando lo que va a ocurrir en el mercado bursátil, interesante, no?

Si el iTraxx Crossover es superior a 500 cuidado! Mejor siguelo de cerca... Que a veces dice algo implícitamente!

NOTA: Si todavía no ha habido demasiado pánico es porque las caídas de los mercados han sido enmascaradas bastante por el buen comportamiento de mineras, petroleras y demás relacionadas con materias primas!

Ponerse corto!

Veo mucha gente que habla de buscar los stocks que van a subir, los que se salvan de la quema, los que tienen buenos fundamentales, los que están baratos, los que a largo plazo serán buenos....


Pero el mercado es bajista, porque no esperar a que toque fondo o mejor todavía ponerse corto?

Ponerse corto, pero en que? Para mi lo mas simple son los índices, yo creo que a largo o medio plaza los índices tienen mucho recorrido para caer, pero si los índices caen es porque las empresas caen, cuales?

Entonces cuales son las que van a caer? Los bancos han caído mucho, ni veamos las constructoras!

Estaba leyendo un articulo hace poco y me pareció curioso donde se ponen cortos los grandes hedge funds, dado que la FSA (CNMV británica) ha creado un nueva ley por la cual todo el que este corto en un 0.25% de una empresa lo tiene que decir o largo en un 3%.


He visto que Harbinger Capital que su gestor es uno de los gestores de Hedge funds mejor pagados esta corto en un 3.29% de HBOS (Halifax Bank Of Scotland), que es uno de los mayores prestamistas de hipotecas y tenia un modelo de negocio bastante similar a Northern Rock, así que este parece que piensa que todavía vamos a tener sorpresas en este ámbito.

HBOS tiene muchos motivos para caer, a caído casi un 40% de momento, pero los motivos para caer no es que los grandes hedgefunds estén cortos, sino que las noticias dicen que la vivienda sigue cayendo en UK, en algún barrio (como Camdem Town, el mes pasado cayeron una media de 25.000 libras por vivienda), las propiedades comerciales también caen, HSBC a bajado la recomendación etc...

La verdad que es como para pensarse si es una buena acción para estar cortos, cuando de repente ves que los grandes hedge funds apuestan por ello, que os parece? En que os pondríais cortos? o seguís pensando que es mejor estar largo en algo?

Desde luego para el tema de hipotecas ventas de vivienda etc.. es mas importante el numero de transacciones que el precio al que se realizan, el año pasado a estas fechas en UK el numero de transacciones han caido un 58%, lo cual quiere decir mucho de las cuentas que van a sacar!

Los ciclos 5 - Ciclo inmobiliario

Vamos a hablar de los ciclos... Los ciclos no son leyes naturales sino que son resultado de la manifestación de ciertas leyes naturales... Por ejemplo veamos un bosque en el que tenemos conejos y zorros, cuando los zorros se comen muchos conejos estos se reproducen y tenemos cada vez mas zorros y menos conejos y mas demanda de conejos, entonces llega la escasez de conejos y los zorros empiezan a morir de hambre y los conejos empiezan a poder reproducirse de nuevo hasta que tenemos pocos zorros y muchos conejos y se vuelve a repetir el ciclo.

Si a este ciclo añadimos el ciclo de las zanahorias y los conejos y además otros muchos ciclos intermediarios que afectan al bosque en su conjunto tenemos todos los ciclos actuando en conjunto.

También podríamos aplicarlo a planetas y gravedades, los planetas hacen su orbita cíclica, cada cierto tiempo, pero puede intervenir la atracción de otros planetas en conjunto y sumarse todos los ciclos y gravedades.

Por tanto en la economía pasa igual, por eso tenemos booms y busts... Los booms culminan cuando la gente termina de estar convencida de que la subida va a ser para siempre y que el paradigma a cambiado y lo que antes ocurría cíclicamente ya no es valido y ahora las leyes son otras y la subida será eterna...


Los bust son lo opuesto, el bust termina cuando la mayoría de la gente esta con un pánico increíble y piensan que ya no existirá una recuperación posible y que esto es la hecatombe, el fin y este negocio esta terminado y nunca se recuperara... Después tenemos la fase intermedia en la que la gente se olvida del boom y el bust en ese sector y va a otros, hasta que se olvidan de lo que paso en este ciclo y vuelven a repetirlo.

En la inmobiliaria los ciclos son mas largos ya que es mas difícil olvidarlo, pero ocurren, si calculamos la subida de la vivienda en los últimos siglos, ha tenido muchos boom & bust pero a largo plazo equivale a la inflación, esto es perfectamente lógico y coherente ya que nada puede subir o bajar mas que la inflación a largo plazo o en algún momento será inaccesible para la inmensa mayoría o no valdrá nada, solo las cosas que son escasas pueden subir más que la inflación, por ejemplo, cada vez hay mas ricos, pero cada vez no hay mas pisos enfrente de hyde park o central park y es un lujo por el cual los ricos pueden estar dispuestos a pagar mas y mas...


Pero por otro lado el suelo todavía no es un bien escaso, solo que cada vez lo tenemos mas alejado, pero con la mejora de los transportes se tarda menos en llegar por lo cual queda compensado.

Si un día se llega a inventar algo así como la teletransportacion a bajo precio, el suelo caería en picado en los centros de las ciudades y seria mucho mas valioso vivir en sitios de gran clima, paradisíacos etc...

Vamos a ver un estudio realizado por Fred Harrison sobre los últimos siglos en el mercado inmobiliario, explicado en su libro Boom Bust: House Prices, Banking and the Depression of 2010, que escribio en 2005 y predecia que en 2008 caeria la vivienda.

En su tesis habla de un ciclo de precio del suelo de 18 años que finaliza con una recesion primaria, y que tiene también una recesión de medio-ciclo, cita evidencias históricas de estos ciclos durante los últimos siglos, con una precisión muy alta, pueden ser un ciclo de 17 años hasta 19 años, como el mismo dice:

"We do not claim that the trends that may be traced in the historical record worked with the precisión that would impress a Swiss clockmaker. But the deviation by six or even 12 months on cither side of the end of an 18-year period, or its mid-way point, does not discredit our theory."

La causa basica de estos ciclos es que el precio de la tierra se incrementa con el crecimiento económico, lo cual nos lleva a una demanda especulativa de la tierra que acelera el crecimiento y así se infla la burbuja.

Se incremente la actividad de construcción de viviendas justificando así los precios exorbitantes pagados por la tierra y se buscan excusas del tipo de demanda, necesidad, escased etc...

Esto nos lleva a un incremente de los préstamos, si los tipos de interés acompañan esto produce una burbuja todavía mayor.

Básicamente Harrison dice que durante dos siglos, se ha cumplido de una forma casi perfecta los ciclos de 18 anos, en los que tenemos 10 ans de boom, 4 años de bust (crisis) y 4 años planos... En la mitad del boom de 10 años tenemos un amago de crash o una pequeña bajada, estos ciclos pueden ser mas o menos pronunciados dependiendo de las circunstancias, los tipos de interés, el boom económico, los salarios medios etc...

Lo curioso de esto es que al final de cada ciclo (Boom) tenemos en la tele en la gente etc... Un sentimiento de que nunca parara de subir y al final del bust, lo contrario, siempre se dice que es "la nueva economía", que "esta vez es diferente" etc... Pero siempre es igual, ya tenemos en las noticias que el 10% de las hipotecas en España son de mas valor que el precio de mercado de la propiedad! Solo con leer sobre los ciclos económicos mas de uno podría haberse ahorrado unos cuantos años de pagar hipoteca! O peor todavía, que con la subida de tipos de interés y la crisis, se la quiten!

Todavía estoy investigando los factores que producen estos ciclos, así que es posible que me extienda mas en un futuro sobre este tema, ya que me parece interesante.


Mi opinión personal es que la vivienda no puede subir mas que la inflacion en el largo plazo, por tanto, las subidas por encima siempre seran corregidas, si ves un barrio en el que la gente que vive alli, ya no podria vivir si tuviese que comprar ahora... no compres!


Eso lo he visto mucho aqui en Londres y son los barrios que mas estan bajando, gente no profesional y casas por encima de 300.000 libras, cuando aqui a dia de hoy es muy dificil que te den una hipoteca de mas de 4 veces tu sueldo (dos sueldos de 25K no llegan...) y estan empezando a pedir 25% de depósito, eso se tiene que ajustar y ya esta ocurriendo, cuando esa gente pueda volver a comprar en esos mismos sitios, se podra analizar la situación de nuevo!

Caso de estudio: Inmobiliaria en Londres 1

El propósito de esta serie que probablemente será bastante larga, ya que es el estudio que estoy haciendo para comprar una vivienda en Londres, sirve para ver como alguien puede investigar precios en una ciudad, así como el resto de factores y hacer una selección adecuada a un buen precio. (Eso espero...)

Mi idea es investigar los diferentes barrios de Londres, distancias, transporte, precios y criminalidad. Rentabilidad obtenida en el alquiler etc... etc... Para tener suficientes datos para estar en situación de opinar y elegir como un experto.

Si alguien se anima a hacer estudios similares en otras ciudades del mundo, seria interesantisimo para todos si me pudiese pasar la información para publicarla, siempre es mas fácil en la ciudad en la que vives y sobre todo en el tipo de propiedad en la que estas interesado.

Por tanto en mi caso voy a poner una cifra que va a ser 250.000 libras, es una cifra mas bien baja, pero mi prioridad es no hipotecarme de por vida sino por el mínimo tiempo posible (menos de 5 años, si se puede) y obtener una vivienda confortable, en una zona media, con baja criminalidad y a una distancia máxima de 30 minutos a las dos zonas financieras de Londres, la Citi y Canary Wharf.

La cifra 250.000 libras esta puesta, porque hay un impuesto llamado Stamp Duty que por debajo de 250K es 1% y por encima es 3%, por tanto 250K seria 2.5K de Stamp Duty y con una libra mas tendríamos 7.5K de Stamp Duty, por tanto ese será el precio de referencia, aunque en función de lo que encontremos se podrá modificar si fuese necesario.

La vivienda esta sin decidir dependiendo en la zona, puede ser desde un apartamento de una habitación a una casa de tres habitaciones con jardín y garaje, dependiendo de la zona por ese precio es posible acceder a ese tipo de viviendas.

Tendremos que estudiar para empezar el plano del metro de Londres para ver que zonas están a una distancia aceptable, consideramos que viviremos a 5 minutos del metro, para mi es importante eso, no me gusta vivir lejos del transporte publico, consideraremos que trabajaremos a 5 minutos del metro, que es lo máximo normalmente, por lo tanto tenemos 20 minutos para pasarlos dentro del metro, si tenemos que cambiar de línea sumaremos al trayecto 3 minutos, por cada parada de metro contaremos 2.5 minutos y si el DLR (tren ligero) diremos que son 4.

Para hacernos una idea ahora mismo vivo en Bow Road a 5 min del metro y 1 min del DLR de Bow Church, trabajo en BlackFriars que es de los bancos mas alejados de la citi (JP Morgan) y tardo exactamente 30 minutos de puesta a puerta, que es muy aceptable para una ciudad como Londres!

Por tanto obtenemos que 8 paradas seria aceptable si es en una misma línea y si tenemos que cambiar lo pondríamos en 7 paradas.

Ahora vamos a ver que estaciones de metro tenemos a esa distancia de la Citi y de Canary wharf.
En el próximo post investigare los precios medios (o en su defecto que se puede conseguir por 250K en cada zona!) de esas zonas y la criminalidad que tienen. (He marcado en circulos las zonas que estan cerca, y circulos mas marcados las de muy baja criminalidad y abundancia de jardines, he puesto flechas en los principales centros financieros.)

La idea de esta serie es llegar a tomar una decisión de que es interesante, ver por cuanto se subastan propiedades por esa zona, ir a una subasta, pujar y comprar! (No tiene porque ser exclusivamente en una subasta, pero por lo que he visto, es la mejor opción tal y como esta el mercado) Espero que en el ultimo post de la serie, ponga la foto de la propiedad que he comprado, ese si que va a ser un caso real como la vida misma!

Nota: Recordad que la vivienda en la que vives no es un activo es un pasivo, si la alquilas se convierte en un activo, es una cosa a tener en cuenta a la hora de incrementar el patrimonio.

Caso de estudio: Inmobiliaria en Salvador de Bahia (Brazil)

Como hace tiempo que no hablo de inmobiliaria ya toca... El otro día estaba hablando con un excompañero mío de Erassmus cuando estuve estudiando en Bélgica, después el se fue a Brasil con una beca a un puesto de Administración de sistemas con la embajada española y yo me fui a Londres con la mochila al hombro (Estábamos en plena crisis de las .com).

Pues cosas de la vida años mas tarde ambos volvimos a España nos reencontramos en Madrid (el ya estaba casado con una brasileña) y años mas tarde el esta de nuevo en Brasil y yo en Londres, que curioso!

A lo que iba, me comenta que esta pensando hacer una inversión en inmobiliaria, hummm interesante, vamos a ver como pinta!

Lo primero que vamos a analizar es el ratio, precio vivienda/beneficio alquiler!

La vivienda (FotosAptoSalvador.zip) puede salir entre 50.000 y 60.000 euros a día de hoy, es un pequeño apartamento de unos 40 metros cuadrados mirando al mar en la ciudad de Salvador de Bahia (yo estuve allí en carnaval, buff). Es una vivienda mas bien de lujo, piscina, portero, seguridad 24h etc...

El alquiler que obtiene es al cambio actual y restándole los gastos de comunidad que son elevados, es de 350 euros al mes.

Para mi 350 Euros al mes por 50.000 euros, osea 8.3% de retorno, digamos que no lo tenga siempre alquilado, bajaríamos a 7.5% y si en vez de 50.000 son 60.000 entonces seria 7% y lo bajaríamos a 6.3% de retorno anual, osea calculemos que ofrece un retorno de entre 8% y 6.5%, lo cual me parece muchísima mejor inversión que en España (8% es genial, 6.5% es aceptable, menos de 6% sería para pensárselo.), pero también tenemos mayores riesgos, aunque siendo uno de los países con mayor crecimiento del mundo y que su moneda se esta apreciando mas, quizás en vez de riesgos lo que tengamos sean oportunidades.

Otra cosa a tener en cuenta es necesitaremos hipoteca? A los tipos de interés de Brasil? O a los de España? O no necesitamos hipoteca?
Otra cosa que tenemos que analizar es el riesgo del país, Standard & Poors (Podemos creernos algo de esta gente?) ha calificado a Brasil hace 2 semanas como de categoría invertible, la inflación esta en niveles muy aceptables, yo he estado allí y me ha parecido que es un país que esta mas que en vías de desarrollo, tiene muy buena pinta.
Analizamos la evolución del real brasileño con respecto al euro, ya que quiere tener su dinero en euros, no afincarse en Brasil para siempre.

Tenemos que hacer una investigación de lo que ha subido la vivienda en Brasil en los últimos años, la inflación que han tenido y lo que han subido los sueldos así como el producto interior bruto del país. (Indice de Precios de Brasil FIPE 1975 y 2008.xls )

Creemos que la vivienda en Brasil es un sector recalentado como en muchas partes del mundo?
Un sector en expansión?
O un sector que se esta recuperando de una crisis como en Alemania y Japón?

Unos comentarios de mi amigo:

Hoy en día los intereses en Brasil rondan el 12%, antes estaban más altos (si no recuerdo mal, en 2004, cuando estaba en Sao Paulo) estaban al 17%, bien, pues desde medianos del año pasado el gobierno disponibiliza a través de algunos bancos (Banco do Brasil, Caixa Económica Federal...) créditos a un 6 o 7 % anual para la compra de primera vivienda que no supere los 100 y pico mil reales, y compradores con rentas bajas, medias-bajas.

En su día se predijo un aumento en el precio de las viviendas que rondan esos precios porque la población de clase media y media-baja (los de clase baja evidentemente siguen sin poder...) pasa a tener acceso mucho más fácil a ese tipo de pisos...

A partir de aquí:

Tenemos que investigar las leyes de alquiler en Brasil así como las leyes para comprar y vender una vivienda.

El propósito de este post, no es demostrar lo gurus que somos en el tema, todo lo contrario ver si somos capaces de hacer un estudio de la situación y sacar conclusiones, y sobre todo que la gente que sapa algo del tema que colabore y aporte ideas, de consejos, observaciones etc... Para que entre todos podamos colaborar con mi amigo en esta decisión importante y al mismo tiempo aprender sobre esta materia.

Y quien sabe a lo mejor acabamos invirtiendo en Brasil también...

Nota: Un consejo que yo le daría a mi amigo, es que no se enamore de la propiedad, sino que se enamore de los números, que mire muchas mas propiedades en los alrededores e investigue el ratio comprar/alquilar de cada una de ellas para ver si esa es la mejor opción y que evalúe si puede haber otros tipos de pros o contras adicionales en ellas! Y que me lo diga, para que lo ponga en otro post ya que me parece superinteresante!

Nota 2: Tengo otro amigo pensando en comprar en Ecuador, y la cosa pinta muy bien, así que iré poniendo cada caso por separado ya que yo iré mirando oportunidades en Londres y todo el que este investigando casos concretos, me los puede enviar y lo podemos investigar, pero lo mas importante de todo esto es la colaboración de los lectores con su conocimiento y experiencias para poder llegar a alguna conclusión, si merece o no merece la pena y quizás algunos puntos que no hemos tenido en cuenta y pueden ser importantes.

Me gustaría poder poner muchos casos de negocio inmobiliario y también que la gente me pasase sus experiencias para que podamos aprender de ello, por ejemplo, alguien sabe de algún libro realmente bueno sobre inversiones inmobiliarias? Alguien que haya analizado zonas de Madrid? U otra ciudad?

INVESTIGACION A REALIZAR

En las ciudades del norte de Brasil, en el estado de Pernambuco, en Natal, Salvador, Fortaleza o Pipa, la sobreoferta es una realidad.

"The Brazilian real estate market will be going off the charts once the development starts." PR Newswire

"Your stock portfolio figures will not even compare to the profit and the advantage that beachfront Brazil investment opportunities offer." PR Newswire 01-07-2008

http://stats.oecd.org/wbos/viewhtml.aspx?queryname=486&querytype=view&lang=en
http://www.marcvidal.cat/espanol/2007/11/invertir-en-bra.html
http://mundoproperty.blogspot.com/
http://blog.mas-inmobiliarias.com/14/03/2008/conozca-la-mejor-forma-de-invertir-en-brasil.html
http://blog.mas-inmobiliarias.com/19/05/2008/210.html
http://www.web-purchases.com/RET/ERETJ5R5/landing.html
http://www.rankia.com/noticias/noticia.aspx?id_noticia=12744

Constructoras en Brasil y Salvador de bahia (Por Santi)

Éstas dos son gigantes (constructora-inmobiliaria), cotizan en bolsa:
http://www.gafisa.com.br/
http://www.cyrela.com.br/
http://www.odebrecht.com.br/

Ésta es fuerte (mayor presencia en el sur: Sao Paulo, etc.): http://www.lopes.com.br/

En Bahia, yo creo que una de las más fuertes es: http://www.andrademendonca.com.br/

Laboratorio de Inversión y Especulación 1 - Introducción

Escuchando el coloquio entre José Maria y Francisco Llinares sobre si el análisis técnico funciona o no, me ha hecho reflexionar, Francisco hablaba de figuras H-C-H que tienen un 85% de probabilidades de acierto y del famoso sistema de las tortugas que asegura todavía funciona, y José Maria no se creía nada de esto.

Yo no me creo ni dejo de creer las cosas, debido a mi naturaleza empírica creo que las cosas son o no son, y como no hablamos de nada abstracto sino de ganar dinero o no ganarlo, creo que la mejor forma de demostrar todo esto es simularlo.


Lo primero que se necesita para simularlo es unos históricos, por tanto me he puesto manos a la obra y he escrito una aplicación que descarga automáticamente históricos de bolsamadrid, yahoo y google pasándole los parámetros adecuados y se puede configurar para que te descargue los nuevos datos cada día y de esta forma tener los históricos actualizados.


Otra funcionalidad de esta aplicación será de forma diaria dar señales de compra o de venta aplicando diversas pautas, por ejemplo las pautas de las tortugas, los hombro-cabeza-hombro (Si Francisco o alguien me da una definición exacta de esta figura) y todas las demás pautas que vaya leyendo en libros, que se me ocurran o que la gente quiera probar.

Seria interesante usar los históricos para obtener una simulación de que es lo que hubiese pasado aplicando este sistema a lo largo del tiempo, en cuanto a beneficios, etc... Ya se que existen multitud de programas estilo wealth-lab, tradestation, metastock... Pero yo quiero uno propio en el que pueda configurar lo que yo quiera, si quiero ver como afecta algo externo como noticias de un tipo, pues le meto un archivo de fechas y noticias y le doy a ver.. O si quiero hacer lo mismo con tipos de interés, el precio del petróleo la inflación etc.. En un futuro seria muy interesante meter formulas estadísticas complejas y redes neuronales que detectasen patrones.

Otra idea es ampliar la sección de históricos para recuperar precios de viviendas, alquileres, plazas de garajes, alquires de las mismas y elaborar estadísticas a media de franjas de precios, tipos de vivienda relación precio/alquiler etc... Haré publico el código fuente para que la gente que sepa programar colabore, o me dejáis a mi todo el curro? Los que no sepan programar que aporten ideas e implementare las mejores ideas! (Osea la mayoria..)

En un principio voy a publicar la aplicación que descarga históricos en el próximo post, aprox una semana con un sistema muy básico basado en dos medias móviles que es lo que asegura Mark Shipman, en su ultimo libro que funciona y es suficiente para dar beneficios, me parece muy bien que venda libros diciendo eso, pero a partir de ahora veremos realmente lo que hubiésemos conseguido en el pasado con su sistema, y día a día las nuevas señales que el sistema aporta, la aplicación con instrucciones la pondré en el próximo blog, va a ser algo sencillo solo darle parámetros de configuración y nos devolverá texto con los resultados, nada de gráficas de momento, pero suficiente para ver lo que queremos.

El que no quiera usar la aplicación, pero quiera ver los resultados, podrá verlos publicados en algún otro sitio, donde los actualizare cada poco tiempo.

Lo mas importante para mi es tener algo funcionando y tenerlo ya, escribo este post porque la primera versión esta al 90%, y la quiero publicar en breve! (No a la procrastinación!)

NOTA 1: La tercera parte de ser mileurista vendrá en el momento que firme un nuevo contrato (en una o dos semanas ya esta la cosa a puntito) y de esta forma explicare como esta el mercado laboral y cual ha sido mi enfoque para conseguir esto.

NOTA 2: El curso de banca de inversiones esta un poco parado, pero en realidad he escrito un montón de capítulos en borrador a la vez que me preparaba para las entrevistas, pero no he querido perder tiempo en pulirlos para el blog, en cuanto firme van a llegar todos juntos!

Un poco de Agricultura

Me parece que hay una buena oportunidad de inversión en Agricultura (Mediante Spread Betting, es sencillo.) Desde Mayo de 2007 la Agricultura a ganado Momento rápidamente y se esta comportando mucho mejor que los Metales y ha comenzado a superar a las Energéticas.

Yo invertiría en Cacao, Maíz y Café. Dado que la expansión de Bio-Combustibles esta incrementando la demanda de Maíz, la producción Global de comida necesita crecer a 2.5% anual para cubrir las necesidades, el cambio climático esta cambiando los patrones atmosféricos dañando cosechas mediante inundaciones y sequías, el reciente apetito de Asia por el chocolate llevara a un déficit de cacao en los próximos años, cambios en los hábitos alimenticios en Asia llevan a un mayor consumo de Café.

El Algodón también es interesante, hay una gran demanda, para la producción de algodón se necesita mucha agua, cosa que escasea debido al cambio climático y empuja los precios al alza, el incremento de los costes de la energía hace que los materiales sintéticos sean mas caros y lleva a una mayor demanda de algodón.

Bio-Combustibles: Principalmente se producen con Azúcar, Maíz, Trigo y Soja.

Debido a los récords históricos alcanzados en el precio del petróleo, los gobiernos están mirando combustibles alternativos, un incremento en el proteccionismo de la energía lleva a la búsqueda de fuentes de energía producidas internamente, necesidad urgente de eliminar emisiones y de la utilización de energías verdes para reducir el calentamiento global.

Los fundamentales de estos productos agrícolas parecen sólidos, así como una clara tendencia al alza y un incremento del Momento, hacen que merezca la pena tenerlos en cuenta a la hora de invertir y especular con sus precios!

Subastas... Por qué pienso que es una buena idea!

Las subastas en UK no tienen gran ventaja sobre comprar en el mercado normalmente, solo que tienes que estar muy bien informado del mercado, para saber cuando pujar, tienes que saber en qué condición está la casa por la que vas a pujar, por lo que si realmente estás muy interesado podrías pagar una inspección para saber el estado real, antes de pujar, por lo tanto gastas dinero sin saber si es tuya o no.

Y realmente en una subasta la gente puja y sale por un poco menos de lo que valdría normalmente, pero no mucho menos, ya que la diferencia es que se quiere vender rápido porque normalmente es una "repossesion" (que te lo quita el banco), y el banco quiere dinero liquido rápido, para recuperar lo máximo posible y darle al dueño el resto.

Entonces dónde está la ventaja? No tienes mucho para elegir, número de habitaciones, zona etc. hay algunas subastas pero nada comparado con el mercado libre! Pues como explicaba en el post de la vivienda, cuando hay un parón inmobiliario, el problema es que el número de transacciones baja muchísimo, los que quieren vender no quieren bajar el precio y los que quieren comprar prefieren esperar, entonces los precios bajan pero debido a las pocas transacciones que se realizan entre los que llevados por el miedo deciden bajar el precio, solo al final del ciclo es cuando se bajan los precios y se vende llevado por el pánico, entonces aunque parezca que los precios bajan no es tan fácil comprar una ganga, solo unos pocos deciden bajar el precio, pero que pasa cuando un banco reposee una vivienda y quiere dinero rápido?? En momentos de pinchazo inmobiliario es ideal, no les toca nada mas que tragar con lo que les den si lo quieren rápido, y es así como funcionan!

O sea que es el lugar en el que encontrar las gangas, en UK se van a reposeer un millón de viviendas este ano, y continuará, por la subida de tipos de interés, incluso aunque los tipos de interés bajen, aquí es muy común dar una hipoteca a tipo fijo por 2 a 5 años y después pasa a variable, por tanto los que compraron con tipos en mínimo están pasando a variable ahora y no pueden pagar, además aunque los tipos bajen las hipotecas no bajan, los bancos prestamistas están asustados y no quieren pasar la bajada a los clientes después de lo de Northern Rock, por tanto poco beneficio se les da a los que están agobiados.

He leído que hay dos millones de personas que están usando las tarjetas de crédito para pagar la mensualidad de la hipoteca... hummm eso es drastico... despues tendrán que pagar la hipoteca y la mensualidad de la tarjeta, se van a ver muuuchas reposesiones y subastas, nadie querrá comprar, se van a vender a precios de risa, para acceder a una subasta solo necesitas tener el dinero del depósito y un certificado que verifique que algún banco te concede una hipoteca por esa cantidad y a pujar!!

Si hay alguien que conozca el tema en España y pueda aportar información, que lo haga!

La vivienda nunca baja!

Llevo desde hace unos anos diciendo a todo el mundo que la vivienda es otra burbuja mas, como todas las que ha habido en la historia y desde mi madre a mis amigos a mi ex, todos me han tomado por lo co y siempre han dicho que la vivienda nunca baja como mucho se estanca... lo siento mucho por aquellos que han comprado en la punta de la cresta (sorry Damian, Andoni...) ya que encontraran su vivienda facilmente un 25% mas barata en los proximos 3 o 4 anos o quizas mas abajo y antes...


Solamente hay que mirar Japon y Alemania, tuvieron un gran boom y la vivienda ha estado bajando durante una decada... en UK los precios bajaron un 40% en los 80, porque en Espana no va a ocurrir, cuando es el pais donde los ciudadanos estan mas endeudados en el mundo y donde la relacion sueldo/vivienda es mas dispar, esta claro que todo lo que sube baja (recordais a Newton??)

Llevo investigando el tema de la vivienda desde hace mucho, mis conclusiones es que toda desviacion vuelve a su cauce, la unica vivienda que sube mas que la inflaccion es la vivienda muy escasa y muy cara, osea vivienda de mas de 1 millon de euros y en zonas muy privilegiadas ya que los ricos nunca tienen problemas para pagar la hipoteca suban los tipos de interes o bajen, el resto de la vivienda sobre todo la de tramo medio-bajo es la que mas caera, ya que es la mas sobrevalorada en comparacion con los sueldos de la poblacion media.

Yo tengo intencion de comprar en unos anos en Londres, principalmente porque vivo aqui y segundo porque es una ciudad con un ratio precio vivienda/alquiler muy favorable y en caso de cambiar de ciudad es donde obtendre un mayor alquiler comparado al precio que me costo, si la vivineda en Londres no es mucho mas cara que en Madrid, pero los alquileres son muchisimo mas altos.. muchisima gente viene temporalmente a Londres (aprender ingles, hacer dinero y volver a su pais o divertirse... o en mi caso las 3 cosas a la vez!)

Ahora es el momento de empezar a mirar.. sobre todo porque hay mucha gente que no puede pagar sus hipotecas y esos pisos se subastan a mucho menor precio, antes eso era solo un chollo de enchufados, el poder conseguir un piso de subasta, a dia de hoy se subastan tantos y hay tan poca gente que quiere comprar que estan al alcance de cualquiera, ya se puede conseguir un piso de subasta por un 25% menos de lo que te hubiese costado comprarlo en el mercado el ano pasado, solo hay que saber donde mirar y esperar a por el oportuno y saber cuanto se esta dispuesto a pagar, todo esto lleva unvestigacion y tiempo, pero en uno o dos anos se podra conseguir algun chollo, cosa que antes era imposible, tal y como ocurre actualmente en USA (en California y Florida la vivienda ha bajado de media un 40% en los ultimos 2 o 3 anos)
Y el grafico de NationWide que procederemos a analizar:

Como podemos ver en el grafico la situacion de subida y bajada de precios de la vivienda en reino unido ha sido ciclica, la linea recta nos indica cual seria el precio si la vivienda subiese al mismo ritmo que la inflaccion... como un amigo mio me decia "ves? Me das la razon, la vivienda siempre sube...", si claro, y el pan siempre sube tambien, pero no vas a comprar una barra de pan a 2 euros porque dentro de 50 anos valdra mucho mas, no??

Otra cosa a tener en cuenta, es que esos precios son precios de la vivienda en igualdad de condiciones, me explico, es el precio de la vivienda media, pero no es lo mismo la vivienda nueva que acabas de comprar que la vivienda que tendras dentro de 20 anos, la gente no va a pagar lo mismo por una vivienda nueva que por una que tiene 20 anos, osea que esa subida que se ve seria lo que costaba una vivienda de X antiguedad en esa fecha y lo que cuesta una vivienda de esa misma antiguedad y condiciones en otra fecha, cuando la vivienda no hace nada mas que subir eso no se aprecia pero cuando no es asi, si que tiene importancia, o pagarias lo mismo por una vivienda nueva que por una antigua?

Pues la historia nos dice que la vivienda ha estado siempre en oscilaciones de estar sobrevalorada e infravalorada, asi es como hace anos la gente se compraba una vivienda sin necesidad de hipoteca y como ahora necesitas 40 anos de hipoteca, es un ciclo que se repite constantemente, pero es tan largo que la gente olvida cuando paso por ultima vez o la gente joven no lo ha vivido o era tan joven que no puede recordarlo, por eso todo el mundo cree que la vivienda sube indefinidamente, probablemente la proxima generacion piense que la vivienda no es ningun negocio ya que baja o esta estancada durante anos y anos...

Y cuidado con lo que dicen en las noticias de la tele y los periodicos.. si tu fueses el dueno de una inmobiliria dirias que crees que la vivienda se va a desplomar para que nadie compre? o si fuese un politico querrias que cunda el panico para que te culpen de ello? Solo hay que hacer caso a quien no tenga intereses en ello, en estos tiempos cada uno arrima el ascua a su propia sardina.
Me hace mucha gracia cuando dicen "si vas a comprar para invertir no es una buena idea... pero si vas a comprar para vivir en ella no es mal momento..." y una mierda, si baja el precio baja y no hay mas compres para lo que compres, y si quieres vivir en ella seguro que prefieres esperar y ahorrarte unos miles o decenas de miles de euros y gastartelos en otra cosa o comprar algo mejor por el mismo precio, que clase de conclusion es esa! a veces nos toman por tontos! La diferencia es que el que quiere invertir esta mas informado que el que quiere la primera vivienda y ya saben que ese cliente ya lo han perdido y tratan de enganar al que no sabe, eso es todo!

Bueno, el que este pensando en comprar que aproveche que van a empezar las rebajas....

Noticias relacionadas:

http://www.cienladrillos.com/2008/01/08-es-rentable-la-inversion-inmobiliaria
http://www.finanzas.com/id.5584981/noticias/noticia.htm
http://www.cienladrillos.com/2006/09/04-lecciones-que-hay-que-aprender-de-japon
http://www.fool.co.uk/news/property-home/2008/01/03/house-prices-double-every-seven-years.aspx