Los ciclos 5 - Ciclo inmobiliario

Vamos a hablar de los ciclos... Los ciclos no son leyes naturales sino que son resultado de la manifestación de ciertas leyes naturales... Por ejemplo veamos un bosque en el que tenemos conejos y zorros, cuando los zorros se comen muchos conejos estos se reproducen y tenemos cada vez mas zorros y menos conejos y mas demanda de conejos, entonces llega la escasez de conejos y los zorros empiezan a morir de hambre y los conejos empiezan a poder reproducirse de nuevo hasta que tenemos pocos zorros y muchos conejos y se vuelve a repetir el ciclo.

Si a este ciclo añadimos el ciclo de las zanahorias y los conejos y además otros muchos ciclos intermediarios que afectan al bosque en su conjunto tenemos todos los ciclos actuando en conjunto.

También podríamos aplicarlo a planetas y gravedades, los planetas hacen su orbita cíclica, cada cierto tiempo, pero puede intervenir la atracción de otros planetas en conjunto y sumarse todos los ciclos y gravedades.

Por tanto en la economía pasa igual, por eso tenemos booms y busts... Los booms culminan cuando la gente termina de estar convencida de que la subida va a ser para siempre y que el paradigma a cambiado y lo que antes ocurría cíclicamente ya no es valido y ahora las leyes son otras y la subida será eterna...


Los bust son lo opuesto, el bust termina cuando la mayoría de la gente esta con un pánico increíble y piensan que ya no existirá una recuperación posible y que esto es la hecatombe, el fin y este negocio esta terminado y nunca se recuperara... Después tenemos la fase intermedia en la que la gente se olvida del boom y el bust en ese sector y va a otros, hasta que se olvidan de lo que paso en este ciclo y vuelven a repetirlo.

En la inmobiliaria los ciclos son mas largos ya que es mas difícil olvidarlo, pero ocurren, si calculamos la subida de la vivienda en los últimos siglos, ha tenido muchos boom & bust pero a largo plazo equivale a la inflación, esto es perfectamente lógico y coherente ya que nada puede subir o bajar mas que la inflación a largo plazo o en algún momento será inaccesible para la inmensa mayoría o no valdrá nada, solo las cosas que son escasas pueden subir más que la inflación, por ejemplo, cada vez hay mas ricos, pero cada vez no hay mas pisos enfrente de hyde park o central park y es un lujo por el cual los ricos pueden estar dispuestos a pagar mas y mas...


Pero por otro lado el suelo todavía no es un bien escaso, solo que cada vez lo tenemos mas alejado, pero con la mejora de los transportes se tarda menos en llegar por lo cual queda compensado.

Si un día se llega a inventar algo así como la teletransportacion a bajo precio, el suelo caería en picado en los centros de las ciudades y seria mucho mas valioso vivir en sitios de gran clima, paradisíacos etc...

Vamos a ver un estudio realizado por Fred Harrison sobre los últimos siglos en el mercado inmobiliario, explicado en su libro Boom Bust: House Prices, Banking and the Depression of 2010, que escribio en 2005 y predecia que en 2008 caeria la vivienda.

En su tesis habla de un ciclo de precio del suelo de 18 años que finaliza con una recesion primaria, y que tiene también una recesión de medio-ciclo, cita evidencias históricas de estos ciclos durante los últimos siglos, con una precisión muy alta, pueden ser un ciclo de 17 años hasta 19 años, como el mismo dice:

"We do not claim that the trends that may be traced in the historical record worked with the precisión that would impress a Swiss clockmaker. But the deviation by six or even 12 months on cither side of the end of an 18-year period, or its mid-way point, does not discredit our theory."

La causa basica de estos ciclos es que el precio de la tierra se incrementa con el crecimiento económico, lo cual nos lleva a una demanda especulativa de la tierra que acelera el crecimiento y así se infla la burbuja.

Se incremente la actividad de construcción de viviendas justificando así los precios exorbitantes pagados por la tierra y se buscan excusas del tipo de demanda, necesidad, escased etc...

Esto nos lleva a un incremente de los préstamos, si los tipos de interés acompañan esto produce una burbuja todavía mayor.

Básicamente Harrison dice que durante dos siglos, se ha cumplido de una forma casi perfecta los ciclos de 18 anos, en los que tenemos 10 ans de boom, 4 años de bust (crisis) y 4 años planos... En la mitad del boom de 10 años tenemos un amago de crash o una pequeña bajada, estos ciclos pueden ser mas o menos pronunciados dependiendo de las circunstancias, los tipos de interés, el boom económico, los salarios medios etc...

Lo curioso de esto es que al final de cada ciclo (Boom) tenemos en la tele en la gente etc... Un sentimiento de que nunca parara de subir y al final del bust, lo contrario, siempre se dice que es "la nueva economía", que "esta vez es diferente" etc... Pero siempre es igual, ya tenemos en las noticias que el 10% de las hipotecas en España son de mas valor que el precio de mercado de la propiedad! Solo con leer sobre los ciclos económicos mas de uno podría haberse ahorrado unos cuantos años de pagar hipoteca! O peor todavía, que con la subida de tipos de interés y la crisis, se la quiten!

Todavía estoy investigando los factores que producen estos ciclos, así que es posible que me extienda mas en un futuro sobre este tema, ya que me parece interesante.


Mi opinión personal es que la vivienda no puede subir mas que la inflacion en el largo plazo, por tanto, las subidas por encima siempre seran corregidas, si ves un barrio en el que la gente que vive alli, ya no podria vivir si tuviese que comprar ahora... no compres!


Eso lo he visto mucho aqui en Londres y son los barrios que mas estan bajando, gente no profesional y casas por encima de 300.000 libras, cuando aqui a dia de hoy es muy dificil que te den una hipoteca de mas de 4 veces tu sueldo (dos sueldos de 25K no llegan...) y estan empezando a pedir 25% de depósito, eso se tiene que ajustar y ya esta ocurriendo, cuando esa gente pueda volver a comprar en esos mismos sitios, se podra analizar la situación de nuevo!