Caso de estudio: Inmobiliaria en Londres 1
El propósito de esta serie que probablemente será bastante larga, ya que es el estudio que estoy haciendo para comprar una vivienda en Londres, sirve para ver como alguien puede investigar precios en una ciudad, así como el resto de factores y hacer una selección adecuada a un buen precio. (Eso espero...)Mi idea es investigar los diferentes barrios de Londres, distancias, transporte, precios y criminalidad. Rentabilidad obtenida en el alquiler etc... etc... Para tener suficientes datos para estar en situación de opinar y elegir como un experto.
Si alguien se anima a hacer estudios similares en otras ciudades del mundo, seria interesantisimo para todos si me pudiese pasar la información para publicarla, siempre es mas fácil en la ciudad en la que vives y sobre todo en el tipo de propiedad en la que estas interesado.
Por tanto en mi caso voy a poner una cifra que va a ser 250.000 libras, es una cifra mas bien baja, pero mi prioridad es no hipotecarme de por vida sino por el mínimo tiempo posible (menos de 5 años, si se puede) y obtener una vivienda confortable, en una zona media, con baja criminalidad y a una distancia máxima de 30 minutos a las dos zonas financieras de Londres, la Citi y Canary Wharf.La cifra 250.000 libras esta puesta, porque hay un impuesto llamado Stamp Duty que por debajo de 250K es 1% y por encima es 3%, por tanto 250K seria 2.5K de Stamp Duty y con una libra mas tendríamos 7.5K de Stamp Duty, por tanto ese será el precio de referencia, aunque en función de lo que encontremos se podrá modificar si fuese necesario.
La vivienda esta sin decidir dependiendo en la zona, puede ser desde un apartamento de una habitación a una casa de tres habitaciones con jardín y garaje, dependiendo de la zona por ese precio es posible acceder a ese tipo de viviendas.
Tendremos que estudiar para empezar el plano del metro de Londres para ver que zonas están a una distancia aceptable, consideramos que viviremos a 5 minutos del metro, para mi es importante eso, no me gusta vivir lejos del transporte publico, consideraremos que trabajaremos a 5 minutos del metro, que es lo máximo normalmente, por lo tanto tenemos 20 minutos para pasarlos dentro del metro, si tenemos que cambiar de línea sumaremos al trayecto 3 minutos, por cada parada de metro contaremos 2.5 minutos y si el DLR (tren ligero) diremos que son 4.
Para hacernos una idea ahora mismo vivo en Bow Road a 5 min del metro y 1 min del DLR de Bow Church, trabajo en BlackFriars que es de los bancos mas alejados de la citi (JP Morgan) y tardo exactamente 30 minutos de puesta a puerta, que es muy aceptable para una ciudad como Londres!
Por tanto obtenemos que 8 paradas seria aceptable si es en una misma línea y si tenemos que cambiar lo pondríamos en 7 paradas.
Ahora vamos a ver que estaciones de metro tenemos a esa distancia de la Citi y de Canary wharf.
En el próximo post investigare los precios medios (o en su defecto que se puede conseguir por 250K en cada zona!) de esas zonas y la criminalidad que tienen. (He marcado en circulos las zonas que estan cerca, y circulos mas marcados las de muy baja criminalidad y abundancia de jardines, he puesto flechas en los principales centros financieros.)
En el próximo post investigare los precios medios (o en su defecto que se puede conseguir por 250K en cada zona!) de esas zonas y la criminalidad que tienen. (He marcado en circulos las zonas que estan cerca, y circulos mas marcados las de muy baja criminalidad y abundancia de jardines, he puesto flechas en los principales centros financieros.)
La idea de esta serie es llegar a tomar una decisión de que es interesante, ver por cuanto se subastan propiedades por esa zona, ir a una subasta, pujar y comprar! (No tiene porque ser exclusivamente en una subasta, pero por lo que he visto, es la mejor opción tal y como esta el mercado) Espero que en el ultimo post de la serie, ponga la foto de la propiedad que he comprado, ese si que va a ser un caso real como la vida misma!
Nota: Recordad que la vivienda en la que vives no es un activo es un pasivo, si la alquilas se convierte en un activo, es una cosa a tener en cuenta a la hora de incrementar el patrimonio.
Etiquetas: inmobiliaria, inversion, londres
Publicado por Dalamar a las 23:33
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A mí esto se me da bastante bien.
Te diré que es lo que hago para obtener una buena compra.
Estudio todos los anuncios de venta de viviendas durante un tiempo. También hago una estudio in situ en las zonas que me interesan apuntando los teléfonos de los anuncios.
La hora de trabajo haciendo ésto me suele resultar extraordianriamente lucrativa.
Además suelo comprar viviendas que estén en mal estado de conservación interior. Después las restauro con una decoración atrevida y original. Cuando después trato de venderlas las quieren todos.
Esto solo lo hago con las viviendas en las que vivo. No lo hago profesionalmente porque no soy ambicioso, económicamente hablando. Ni que decir tiene que he cambiado varias veces de vivienda.
Zahorin, basicamente es lo que llevo haciendo yo una temporada, mirar anuncios de precios y zonas... El tema de redecorar esta muy bien, aqui en londres la gente lo hace mucho, e incluso hacer ampliaciones, hay programas de tv todos los dias sobre eso! Pero seguira siendo tan rentable con el mercado bajando?
Compras un piso, lo redecoras en 6 meses y lo vendes por 10% pero cuanto de ese valor ha sido el mercado y cuanto la redecoracion?? hummm eso es lo que me deja con la duda!
Pero si, te doy la razon! Si tienes mas ideas o truquillos que uses me dices, que es muy interesante!
Hombre, como caso de estudio una compra de inmueble en un mercado bajista,no creo que sea lo más apropiado como inversión.
Y si lo que buscas es una vivienda donde realizarte priorizar las paradas de metro no me parece que sea la opción que maste realize.
Un saludo
Precisamente un mercado bajista es el momento donde se puede encontrar una vivienda que te de un ratio alquiler/precio bueno para que sea una buena inversion, y precisamente la vivienda no es como la bolsa que justo cuando empieza a subir puedes entrar, en la vivienda el cambio psicologico es radical, por tanto si el mercado es bajista puedes conseguirla mas barata que el precio de salida, pero en un momento la psicologia puede cambiar y ser al reves, por tanto en unos meses la cosa puede variar bastante, asi que conviene comprar en mercado bajista, todo lo contrario que en los mercados bursatiles, ya que aqui tenemos unos fundamentales mas solidos y realmente nos podemos basar en lo que obtendriamos de alquiler y lo que pagariamos de hipoteca.
En mi caso, es una primera vivienda con la idea de alquilarlo en un futuro, por tanto la calidad de los inquilinos debe de ser buena, estoy buscando zonas en las que haya principalmente profesionales de la citi y que el tiempo que tarden (yo incluido) en llegar al trabajo sea aceptable, si no buscas eso el tipo de inquilinos sera de otro tipo, y te pueden pagar lo mismo, pero no es lo mismo alquilar una casa a una pareja de profesionales, que ocho personas que trabajan en cualquier cosa y se juntan para poder pagar el alquiler, las probabilidades de impagos y el desgaste de la casa varian mucho!
Desde luego la cercania al trabajo solo es un factor entre muchos, ire analizando muchos otros en posteriores posts... y sus ventajas y desventajas!
No es fácil, desde luego.
1º Es difícil encontrar una vivienda a buen precio, con posibilidades de mejorarla profundamente, aparte de la habilidad para "darse cuenta" de lo que se puede y no se debe hacer.
2º Es imprescindible hacer la reforma a muy buen precio, lo que equivale a implicarte mucho y no simplemente contratar a una empresa. Así tienes aseguradas pérdidas.
3º Debes tener buen gusto y astucia para hacer una reforma original que le guste a casi todo el mundo y que ofrezca algo "distinto" a buen precio. Debes ser capaz de priorizar el precio, calidad y originalidad de los materiales y elementos de la vivienda para conseguir una excelente relación calidad precio. Esto se consigue recorriendo muchos suministradores de materiales, con mucho trabajo y buen gusto. Lo que pasa es que si te gusta te lo pasas incluso bien. Yo suelo incluir muchos arcos y piedra natural y artificial en los acabados.
4º Hay que ser osado y hábil para ser capaz de tirar paredes, crear nuevas formas arquitéctónicas interiores, convertir las partes feas, y que no se pueden eliminar, en bonitas y... estar dispuesto a sufrir discusiones con los distintos profesionales que van a intervenir en la reforma.
5º El beneficio debe ser alto, pues los impuestos y gastos de notario, registro u otros se llevan buena parte de él.
Por cierto, el pasado mes de enero estuve en Londres, hospedado en el hotel Britannia de Canary Wharf. Me gustó mucho la zona, aunque yo la encontré algo "fría" para vivir.
Precisamente justo 2 semanas después de visitar el excitante mercado de Candem Town se produjo el incendio que pudimos ver en la TV.
Hola Zahorin, excelentes comentarios, me han encantado, Londres fria.. me imagino que depende de la zona que vivas y los amigos que tengas y demas.. desde luego no es Madrid, es un cambio cultural considerable desde luego, CAnary wharf es una zona muy de oficinas si que es fria, pero zonas un poco mas alejadas con sus parques zonas verdes y que todo el mundo vive en casas, no pisos, a mi eso me gusta y aun asi puedes usar metro y vivir en una casa sin tener que depender del coche, yo lo veo bien!
No se si me quedare en Londres mucho o poco, desde luego un minimo de 5 anos, eso si, mi carrera profesional tiene que ser aqui, en New York, Singapur y poco mas... Si realmente quiero tener posibilidades.
Pero por otro lado no estoy tan seguro de querer tener familia en un sitio como Londres quizas al principio si, para que los hijos sean bilingues, pero no que se eduquen aqui, no me acaba de convencer... Asi que mejor comprar algo que luego se pueda alquilar bien o vender por un beneficio.
De todas formas todavia me queda mucho para tener familia, acabo de romper con mi novia hace unas semanas, asi que ... bufff creo que perfectamente me puedo comprar una casa para mi y cuando encuentre a alguien y vaya a tener familia replantearlo de nuevo!
Bueno me dejo de filosofadas, me voy a poner a investigar la criminalidad de los diferentes barrios de londres, para el siguiente post.
Un saludo,
Dani
vaya dani, rompiste con tu novia, que pena. supongo que rompiste tambien con su hermano, que lastima (y sabes porque te lo digo ;-) )
sabes que ahora no estoy preparado con el inglés, en cuanto me sienta un poco mas seguro te mando mi cv si no te importa. Ok?
Pues ya te digo que las inglesas son un poco raras jajajaj (bueno las que yo conozco).
Nunca he llegado a conocer a su hermano a pesar de estar viviendo con ella y yo trabajar en el mismo banco que su hermano!
De todas formas ahora estoy haciendo algunas cosas con VBS es para QTP de Mercury, no se si conoces, estan buscando gente para eso tambien, es un poco aburrido, pero esta genial para aprender los entresijos de Murex.
Un saludo,
Dani
Joder Dani, ni papa de VBS (a no ser que sea error tipografico de VBA), ni QTP de Mercury. De hecho es la primera vez que lo oigo.
De hecho voy a echar un vistazo, a ver si St.Google me dice algo, al menos para saber de que va..... jeje
No, VBS es Visual Basic Script, QTP es Quick Test Professional, en google tienes un monton de eso...
Estamos haciendo una plataforma para testear Murex usando QTP y VBS, la plataforma es en java pero claro tambien tenemos que meter VBS y despues seran la gente de Test los que hagan todo el VBS, eso creo.. me parece que esa parte se hace desde la India y algo desde aqui.