Caso de estudio: Inmobiliaria en Salvador de Bahia (Brazil)

Como hace tiempo que no hablo de inmobiliaria ya toca... El otro día estaba hablando con un excompañero mío de Erassmus cuando estuve estudiando en Bélgica, después el se fue a Brasil con una beca a un puesto de Administración de sistemas con la embajada española y yo me fui a Londres con la mochila al hombro (Estábamos en plena crisis de las .com).

Pues cosas de la vida años mas tarde ambos volvimos a España nos reencontramos en Madrid (el ya estaba casado con una brasileña) y años mas tarde el esta de nuevo en Brasil y yo en Londres, que curioso!

A lo que iba, me comenta que esta pensando hacer una inversión en inmobiliaria, hummm interesante, vamos a ver como pinta!

Lo primero que vamos a analizar es el ratio, precio vivienda/beneficio alquiler!

La vivienda (FotosAptoSalvador.zip) puede salir entre 50.000 y 60.000 euros a día de hoy, es un pequeño apartamento de unos 40 metros cuadrados mirando al mar en la ciudad de Salvador de Bahia (yo estuve allí en carnaval, buff). Es una vivienda mas bien de lujo, piscina, portero, seguridad 24h etc...

El alquiler que obtiene es al cambio actual y restándole los gastos de comunidad que son elevados, es de 350 euros al mes.

Para mi 350 Euros al mes por 50.000 euros, osea 8.3% de retorno, digamos que no lo tenga siempre alquilado, bajaríamos a 7.5% y si en vez de 50.000 son 60.000 entonces seria 7% y lo bajaríamos a 6.3% de retorno anual, osea calculemos que ofrece un retorno de entre 8% y 6.5%, lo cual me parece muchísima mejor inversión que en España (8% es genial, 6.5% es aceptable, menos de 6% sería para pensárselo.), pero también tenemos mayores riesgos, aunque siendo uno de los países con mayor crecimiento del mundo y que su moneda se esta apreciando mas, quizás en vez de riesgos lo que tengamos sean oportunidades.

Otra cosa a tener en cuenta es necesitaremos hipoteca? A los tipos de interés de Brasil? O a los de España? O no necesitamos hipoteca?
Otra cosa que tenemos que analizar es el riesgo del país, Standard & Poors (Podemos creernos algo de esta gente?) ha calificado a Brasil hace 2 semanas como de categoría invertible, la inflación esta en niveles muy aceptables, yo he estado allí y me ha parecido que es un país que esta mas que en vías de desarrollo, tiene muy buena pinta.
Analizamos la evolución del real brasileño con respecto al euro, ya que quiere tener su dinero en euros, no afincarse en Brasil para siempre.

Tenemos que hacer una investigación de lo que ha subido la vivienda en Brasil en los últimos años, la inflación que han tenido y lo que han subido los sueldos así como el producto interior bruto del país. (Indice de Precios de Brasil FIPE 1975 y 2008.xls )

Creemos que la vivienda en Brasil es un sector recalentado como en muchas partes del mundo?
Un sector en expansión?
O un sector que se esta recuperando de una crisis como en Alemania y Japón?

Unos comentarios de mi amigo:

Hoy en día los intereses en Brasil rondan el 12%, antes estaban más altos (si no recuerdo mal, en 2004, cuando estaba en Sao Paulo) estaban al 17%, bien, pues desde medianos del año pasado el gobierno disponibiliza a través de algunos bancos (Banco do Brasil, Caixa Económica Federal...) créditos a un 6 o 7 % anual para la compra de primera vivienda que no supere los 100 y pico mil reales, y compradores con rentas bajas, medias-bajas.

En su día se predijo un aumento en el precio de las viviendas que rondan esos precios porque la población de clase media y media-baja (los de clase baja evidentemente siguen sin poder...) pasa a tener acceso mucho más fácil a ese tipo de pisos...

A partir de aquí:

Tenemos que investigar las leyes de alquiler en Brasil así como las leyes para comprar y vender una vivienda.

El propósito de este post, no es demostrar lo gurus que somos en el tema, todo lo contrario ver si somos capaces de hacer un estudio de la situación y sacar conclusiones, y sobre todo que la gente que sapa algo del tema que colabore y aporte ideas, de consejos, observaciones etc... Para que entre todos podamos colaborar con mi amigo en esta decisión importante y al mismo tiempo aprender sobre esta materia.

Y quien sabe a lo mejor acabamos invirtiendo en Brasil también...

Nota: Un consejo que yo le daría a mi amigo, es que no se enamore de la propiedad, sino que se enamore de los números, que mire muchas mas propiedades en los alrededores e investigue el ratio comprar/alquilar de cada una de ellas para ver si esa es la mejor opción y que evalúe si puede haber otros tipos de pros o contras adicionales en ellas! Y que me lo diga, para que lo ponga en otro post ya que me parece superinteresante!

Nota 2: Tengo otro amigo pensando en comprar en Ecuador, y la cosa pinta muy bien, así que iré poniendo cada caso por separado ya que yo iré mirando oportunidades en Londres y todo el que este investigando casos concretos, me los puede enviar y lo podemos investigar, pero lo mas importante de todo esto es la colaboración de los lectores con su conocimiento y experiencias para poder llegar a alguna conclusión, si merece o no merece la pena y quizás algunos puntos que no hemos tenido en cuenta y pueden ser importantes.

Me gustaría poder poner muchos casos de negocio inmobiliario y también que la gente me pasase sus experiencias para que podamos aprender de ello, por ejemplo, alguien sabe de algún libro realmente bueno sobre inversiones inmobiliarias? Alguien que haya analizado zonas de Madrid? U otra ciudad?

INVESTIGACION A REALIZAR

En las ciudades del norte de Brasil, en el estado de Pernambuco, en Natal, Salvador, Fortaleza o Pipa, la sobreoferta es una realidad.

"The Brazilian real estate market will be going off the charts once the development starts." PR Newswire

"Your stock portfolio figures will not even compare to the profit and the advantage that beachfront Brazil investment opportunities offer." PR Newswire 01-07-2008

http://stats.oecd.org/wbos/viewhtml.aspx?queryname=486&querytype=view&lang=en
http://www.marcvidal.cat/espanol/2007/11/invertir-en-bra.html
http://mundoproperty.blogspot.com/
http://blog.mas-inmobiliarias.com/14/03/2008/conozca-la-mejor-forma-de-invertir-en-brasil.html
http://blog.mas-inmobiliarias.com/19/05/2008/210.html
http://www.web-purchases.com/RET/ERETJ5R5/landing.html
http://www.rankia.com/noticias/noticia.aspx?id_noticia=12744

Constructoras en Brasil y Salvador de bahia (Por Santi)

Éstas dos son gigantes (constructora-inmobiliaria), cotizan en bolsa:
http://www.gafisa.com.br/
http://www.cyrela.com.br/
http://www.odebrecht.com.br/

Ésta es fuerte (mayor presencia en el sur: Sao Paulo, etc.): http://www.lopes.com.br/

En Bahia, yo creo que una de las más fuertes es: http://www.andrademendonca.com.br/