Bancos, promotores y clientes atrapados

Al leer el artículo de Echevarri ¿Por qué los bancos financian a los promotores? iba a escribir un comentario pero se me alargó, así que lo pongo como artículo en mi propio blog y aprovecho para contar más cosas.

Voy a centrarme en uno sólo de los aspectos del artículo de Echevarri, el sexto, que se refiere a que los bancos financian a los promotores para atraerse a los compradores de los pisos que se construyen.

Es cierto, ésta es una de las razones esenciales por las que los bancos entran en estas operaciones y me extraña que Echevarri no se haya extendido más sobre ella porque tiene fondo la cosa, así que lo hago yo ahora.

Es una práctica muy extendida (aunque no a la totalidad de los casos) que los bancos y cajas ofrezcan muy buenas condiciones de financiación a los promotores porque cuentan con que al final la mayoría de los compradores de vivienda se subroguen el crédito hipotecario concedido a éste, una vez fraccionado por vivienda y transformado en préstamo (en el caso de La Caixa no lo transforma en préstamo, concede créditos también a los particulares y así evita someterse a la Ley por la que se regula la subrogación y la modificación de los préstamos hipotecarios). Compradores a los que no se ofrecerán unas condiciones tan buenas, salvo que sepan y estén en condiciones de negociar el préstamo a conciencia. A tal efecto, en el contrato del crédito al promotor se introducía una cláusula por la que el banco o caja se obliga a imponer en los contratos de venta de las viviendas o locales que los compradores deban subrogarse en el préstamo.

Es sabido que esa imposición está expresamente prohibida, tras haberla declarado abusiva la jurisprudencia (por cierto, aunque Ausbanc se atribuye en su demanda contra Rankia ser el promotor de ese logro, el primer abogado que planteó este asunto en España fui yo; el Juez que vio el asunto en la instancia quiso obligarme a desistir de la demanda y me puso verde en el juicio y en la Sentencia, diciendo que no tenía ni idea del mercado hipotecario; luego la Audiencia Provincial de Oviedo me estimó el recurso y puso las cosas en su sitio; a raíz de ese caso publiqué un artículo en la Revista Jurídica La Ley que supuso una pequeña revolución y fue el desencadenante de la prohibición final de esta cláusula; como anécdota, puedo contar que el director del Banco con el que yo trabajaba me preguntó varias veces si no tenía miedo de que algún constructor me enviara a algún sicario). Por ello, es raro ver hoy algún contrato en que subsista esa cláusula.

Pero la financiación al promotor sigue siendo un medio muy propicio para atraer a los compradores como nuevos clientes. En primer lugar, como clientes del préstamo hipotecario, porque la subrogación es más barata que la contratación de un préstamo nuevo: hay considerables ahorros en gastos notariales y registrales. Además, muchos compradores (esto es algo que siempre me llamó mucho la atención) se preocupan mucho de buscar un piso que les guste, pero luego no se preocupan en absoluto de las condiciones del préstamo, con tal de que crean que podrán pagar la cuota mensual. Así que si el promotor ya les facilita también la financiación, se ahorran la molestia de tener que buscarla por sí mismos. Lo que permite al banco elevar las condiciones financieras sobre lo que el interesado podría encontrar negociando y regateando con distintas entidades.

Conseguido el préstamo, hay que abrir una cuenta corriente, que llevará sus comisiones. Y en la que se domiciliará la nómina y los recibos del agua, la luz, teléfonos... Hay que contratar un seguro multirriesgo del hogar, para lo que está la aseguradora del grupo del banco o caja. No nos olvidemos del seguro de vida vinculado al préstamo. Y, aprovechando que el Pisuerga pasa por Valladolid, encajamos un plan de pensiones, una tarjeta de crédito y quién sabe qué más.

Y además estos nuevos clientes van a ser muy fieles: a la hora de firmar la escritura, en la misma Notaría, te enteras que el tipo del préstamo es mucho más elevado de lo que te había explicado el director de la oficina, pero que va habiendo una serie de rebajas vinculadas a la contratación -y mantenimiento- del resto de productos que te han colocado.

De un sólo viaje compras vivienda, cambias el banco con el que venías trabajando desde que cobraste el primer sueldo por otro que te da el préstamo hipotecario y tienes domiciliados tu sueldo y tus recibos y contratado seguro multirriesgo del hogar, de vida, tarjeta de crédito y plan de pensiones para los próximos treinta años. ¿Se puede pedir más?

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Algunos bancos y cajas se han adelantado a la entrada en vigor de la MiFID y ya han enviado a sus clientes una carta en que les explican en qué les afecta esta norma y cómo deben clasificarles a efectos de la información a suministrarles cuando contraten nuevos productos.

La aprobación de esta norma es importante porque la información suministrada habitualmente es insuficiente para la mayoría de los usuarios, que no tienen formación financiera suficiente para entender los riesgos y operativa de muchos productos del sector. Así, por ejemplo, poca gente sabe que con un fondo de renta fija se corren riesgos, que es posible que baje su valor; e incluso con un fondo monetario: pasó con la quiebra de Enron, que dio lugar a que los fondos que tenían bonos suyos perdieran esa parte de su inversión.

Sin embargo, una vez más, el problema no es tanto la existencia o bondad de la norma, sino su aplicación. Un ejemplo es que la obligación de entregar el folleto de los fondos en los que se invierte se incumple casi sistemáticamente. Y, aunque se cumpla, lo más probable es que el cliente no la entienda. Lo deseable sería que estuviese redactado en términos coloquiales, asequibles a cualquier ciudadano; seguramente es demasiado pedir. Los organismos encargados de supervisar que las entidades respeten los derechos de los usuarios deberían ejercer su función de forma más activa, inspeccionando que las normas se cumplan, sin limitarse a contestar a las quejas recibidas e informar de si se actuó bien o mal; detectada una infracción, debería sancionarse (como ocurre en otros ámbitos del Derecho de Consumo: presentada una denuncia a la OMIC o a la Agencia Regional de Consumo, se abre un expediente que puede acabar en sanción). Ahora bien, el incumplimiento de estas obligaciones puede tener consecuencias negativas para el infractor en el orden civil: se dio el caso de un conocido catedrático de Derecho que suscribió participaciones de un fondo cuyo valor se redujo como consecuencia del pinchazo de las tecnológicas; pero, como no le habían entregado el folleto, reclamó judicialmente la nulidad del contrato y ganó el pleito, con lo que la entidad que le vendió ese producto tuvo que devolverle el dinero que había invertido y comerse las pérdidas.

El problema no es sólo la información a suministrar sobre los productos que el cliente quiera contratar, puede ir mucho más allá. Y es que, a pesar de la existencia de foros, blogs, etc. como los de Rankia, todavía hay mucha gente que se confía al director o incluso al empleado de ventanilla de su oficina bancaria para sus decisiones financieras. Entre otras cosas, porque no todo el mundo tiene acceso a internet, entre otras muchas razones porque el índice de analfabetismo funcional en España es mucho más alto de lo que puede parecer. Yo he visto en mi despacho redactar cartas repletas de faltas ortográficas y gramaticales, dibujar la firma e incluso directamente firmar con una X. El analfabetismo financiero está mucho más extendido, lo que da lugar a que uno se confíe a quien se supone que más sabe del tema, al que maneja tu dinero, controla tu libreta de ahorros, sabe lo que ganas; vaya, al lobo.

El asesoramiento puede ser tan pintoresco como la petición de ayuda. Me contaba una vez un cliente (cliente por otra cuestión distinta), que unas tías ancianas le habían regalado un dinero (unos veinte millones de pesetas, creo recordar, de hace diez años) para comprarse un piso. Que no lo había declarado a Hacienda, ni quería hacerlo, así que preguntó al empleado de la oficina bancaria que le solía atender qué le aconsejaba hacer. Lo metió en un plazo fijo. No sé si Hacienda llegó a descubrirle, pero se lo merecía, por defraudador y por... el calificativo que queráis ponerle.

Tengo la impresión –no sé si por el hecho de que cuando la gente viene a contarme estas cosas es siempre porque le han hecho alguna faena, nadie va a un abogado a contarle lo bien que le han tratado y que le han salido las cosas- de que con demasiada frecuencia lo que hacen en las oficinas bancarias no es aconsejar al cliente la inversión que a él más le interesa en función de su perfil inversor, el plazo al que desea o puede invertir, su situación fiscal, etc.; sino colocar ese dinero en el producto que a la oficina más le interesa en cada momento. Que el Banco acaba de sacar un nuevo producto financiero del que hay que vender tantos millones de euros antes del 20 del mes que viene, pues nada, a colocárselo a todo el que entre por esa puerta. Que este fondo da más comisiones que aquél otro, porque es más arriesgado, a venderlo a todo el que tenga unos cientos de euros, por conservador que sea. Cuando hay que cumplir objetivos y faltan unos cientos de miles de euros para cobrar los incentivos, hay que conseguir clientes como sea. Y veo que otros blogueros de Rankia tienen la misma impresión, leída esta entrada de Alfonso y los comentarios a la misma. Aunque estoy seguro de que hay muchos profesionales serios, honestos y leales con sus clientes, que se ganan merecidamente cada céntimo que ganan, como parece, salvo por los últimos párrafos, el del último comentario a ese artículo.

Vamos a un caso concreto. Esta señora, recién enviudada, quería dejar un dinero, no mucho, para sus nietos. Se lo explicó al director de la oficina del Banco “Y” de su pueblo. Os podéis imaginar que una señora mayor, viuda, del medio rural, busca una inversión segura, con total garantía, y así se lo explica, por si hubiese alguna duda. Así que el Director le coloca el dinero en un producto estructurado referenciado a las acciones de Telefónica. Valor seguro, muy recomendado por los analistas, el blue chip por excelencia, del sector teleco, también muy recomendado; buenos dividendos, crecimiento... Lo malo es que la inversión se realizó en plena crisis bursátil, tras el pinchazo de las punto com. Telefónica ya había bajado hasta unos veintidós euros, desde los cuarenta que había alcanzado, y seguía en caída libre. Pero, obviamente, a la señora no se le explica la complejidad de la inversión, no se le entrega el folleto explicativo, ni siquiera que el producto está referenciado a acciones de Telefónica. ¿Para qué preocuparla con cosas tan abstrusas, a esta pobre paisana, que no las va a entender? Se le explica que es una especie de depósito con una rentabilidad en torno al 6% y listo.

Vencido el depósito, la señora va a recoger su dinero. Aunque las Matildes habían tocado fondo y, por lo tanto, según el contrato, no debían entregarle el dinero sino las acciones que hubiesen correspondido a la compra en el momento de la inversión, lo cierto es que le entregan lo invertido con sus intereses. Unos años después, la señora recibe una notificación del banco en que le carga una comisión de mantenimiento de una cuenta de valores. Extrañada, va a preguntar a la oficina (ya no es la del pueblo, se trasladó a vivir a la ciudad) y allí le informan de que tiene una cuenta de valores con acciones de Telefónica. Entonces pide que le informen de todos los productos que tiene contratados, y resulta que también tiene un préstamo. Pide la información fiscal de los últimos años, y descubre que el préstamo actual es renovación de otro anterior de mayor importe. Ella nunca había firmado esas operativas, nunca había recibido ninguna información al respecto: la información se enviaba a la propia oficina del pueblo, donde la recogía el director; y la notificación del cargo por comisión de mantenimiento de la cuenta de valores se le había enviado a su casa por error.

Así que la señora presenta una reclamación al defensor del cliente para que le den explicaciones de todo lo hecho y la dejen a cubierto de cualquier posible perjuicio que pudiese sobrevenirle, como pudiese ser una eventual reclamación de Hacienda. Algo se movió a partir de entonces porque el delegado de zona (de la zona de la oficina, que ya no es la zona en que ella vive actualmente, tuvo que viajar) acude a visitar a la señora, le explica cómo se operó, adornándolo bien para tratar de salvar la cara del director de la oficina y la imagen del propio banco.

El desaguisado de la inversión en un producto seguro y muy rentable concretado en un estructurado referenciado a acciones de Telefónica que bajaban día tras día se arregló como sigue. Efectivamente, al vencimiento del producto se le entrega lo invertido con intereses, porque la señora había manifestado que tenía necesidad urgente de ese dinero (según el delegado de zona). Ese dinero entregado no era el resultado de la inversión, sino un préstamo para solventar la supuesta necesidad de la señora; el resultado de la inversión era que se le entregaron las acciones de Telefónica que le correspondían. Insisto, préstamo y entrega de acciones de las que la señora no tuvo conocimiento hasta ahora. Nunca se le cobraron plazos para la devolución del préstamo; éste estuvo “hibernando” a la espera de una subida de la cotización de las acciones que permitiese amortizar el préstamo con el producto de su venta. El momento llegó con la reciente subida de esas acciones, y así se amortizó el préstamo, en dos fases sucesivas (primero se vendió una parte, se canceló el préstamo y se abrió otro por cantidad inferior, que finalmente se canceló definitivamente gracias a la más reciente subida del valor en cuestión).

Esto es ingeniería financiera de la buena. Porque además todo debía encajar para que la operativa fuese completamente neutra para Hacienda, no fuese a descubrir el tomate la señora por esa vía. El bancario en cuestión es un verdadero hacha del negocio, hay que reconocerle el mérito. Lo que no sé es el reconocimiento que tendría finalmente por parte de sus superiores, porque a la señora hubo que indemnizarle por el soponcio que casi le da en la oficina cuando empezó a ver el lío que le habían montado y para que no continuase con la queja hasta el Banco de España.

Cláusulas abusivas, cuestión de orden público

Es algo ya asumido por todos que cualquier contrato que celebremos con una empresa va a estar regido por las condiciones generales que ésta haya predispuesto. Una empresa que contrata con un gran número de clientes no puede detenerse a negociar con cada uno de ellos los términos de su relación, sería algo absolutamente ineficiente y no le permitiría calcular costes, riesgos, provisiones, etc. Para actuar con el máximo de seguridad jurídica y económica, y para ahorrar costes, elabora un contrato modelo, un clausulado general, que todo cliente debe suscribir.

Ahora bien, el que la empresa tenga la potestad de predeterminar unilateralmente el contenido del contrato, eludiendo toda posibilidad de negociación libre entre las partes, no le permite introducir cualquier tipo de cláusula. No es admisible que se aproveche de su facultad de predeterminación del contrato para auto-otorgarse todo tipo de ventajas y derechos, perjudicando los que corresponderían a sus clientes. Por el contrario, pesa sobre ella una obligación de actuar de buena fe que, en este aspecto, implica que está obligada a regular el contrato en la forma que resultaría, probablemente, de una negociación entre partes iguales; a redactar un clausulado que refleje las expectativas contractuales de sus clientes.

Como en la práctica se comprueba que las empresas no actúan con esa buena fe sino que introducen en el clausulado contractual todo tipo de previsiones abusivas, se ha elaborado un gran número de normas jurídicas que protegen al consumidor frente a esos abusos. Normas jurídicas que van desde directivas o reglamentos europeos hasta leyes o decretos nacionales y autonómicos.

Así, como normas más representativas y genéricas, tenemos una Ley general para la defensa de consumidores y usuarios, que se promulgó ya en 1984, tras el síndrome tóxico provocado por el aceite de colza desnaturalizado (la Ley protege no sólo los intereses económicos de los consumidores, también su salud, entre otras cosas); una Ley de condiciones generales de la contratación de 1995; o una Directiva europea sobre cláusulas abusivas en la contratación con consumidores, de 1993.

A pesar de la profusión de normas indicada, algunas con más de dos décadas de vigencia, todavía podemos encontrarnos con gran número de profesionales del Derecho que creen que no se puede anular una cláusula del contrato que ha sido aceptada por los contratantes. Demuestran que no sólo no se conocen la normativa vigente, tampoco cómo se opera en el mercado de consumo: los consumidores no aceptan esas cláusulas, sino que se las imponen, sin que puedan hacer nada por evitarlas. Por eso precisamente se dictan normas para protegerles.

Y hasta tal punto es relevante esa normativa, hasta tal punto el legislador y los jueces europeos son conscientes de la problemática a la que se enfrenta el consumidor y quieren hacer efectiva su protección, que el Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas ya ha dictado tres sentencias en que afirma que la anulación de una cláusula contractual por ser abusiva es una cuestión de orden público.


En términos jurídicos, declarar una determinada materia de orden público no quiere decir que haya que enviar un cuerpo especial de las fuerzas de seguridad del Estado para vigilarla, sino que los jueces deben aplicar la normativa que la rige en todo caso, incluso aunque no le haya sido alegada. Se me dirá: "¡Pero hombre, hasta ahí podíamos llegar! ¡Los jueces tienen que aplicar la normativa del caso en todo caso! ¡Tienen que hacer justicia!" Pues no, no es así. Hay casos en que el juez sólo puede actuar en el sentido que le pidan las partes, porque la justicia civil es rogada; y rogada quiere decir justamente eso, que el juez sólo puede actuar en el sentido que le pidan, no ir más allá, ni aplicar excepciones o declarar nulidades que no le hayan solicitado.

Recientemente se ha conocido la Sentencia del Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas (TJCE) de 23 de octubre de 2006 (la sentencia es de hace casi un año, pero sólo se conoce públicamente, sólo está al alcance de todos los operadores jurídicos, cuando aparece en alguna publicación jurídica) que vuelve a declarar esta materia de orden público. El caso que le planteaba provenía de una discrepancia entre una empresa y una consumidora española.En el clausulado general del contrato suscrito se decía que sus diferencias se resolverían por medio de un arbitraje ante un organismo que seleccionaba el propio clausulado. Se celebró el arbitraje con resultado desfavorable para la consumidora, por lo que ésta lo impugnó ante la Audiencia Provincial competente; y allí planteó que la cláusula que imponía el arbitraje era abusiva porque no se trataba de un arbitraje de consumo, con lo que se eludía tener que acudir al organismo predeterminado para conocer ese tipo de casos. Como los motivos para poder impugnar los laudos arbitrales son muy restringidos, la Audiencia se plantea si puede anular el laudo por una cuestión que no se alegó en el transcurso del procedimiento arbitral; pero, por otro, se ve ante la obligación de aplicar una normativa española que deriva a su vez de otra europea. Por ello, decide acudir al TJCE para que éste indique si está en la obligación de aplicar la normativa de protección a los consumidores incluso aunque ésta no haya sido invocada en el procedimiento de referencia; y, efectivamente, el TJCE declara, como ya avancé, que la normativa sobre las cláusulas abusivas es de orden público y, por lo tanto, aplicable en todo caso, incluso aunque no se hubiera alegado por el consumidor.

Lo mismo había hecho en otras dos sentencias anteriores, una de 27 de junio de 2000, relativa a una cláusula por la que la empresa pretendía que las disputas entre las partes se resolviesen en los juzgados de su domicilio, y no en los competentes por aplicación de las reglas generales; y otra de 21 de noviembre de 2002 relativa a unas cláusulas financieras de un contrato de crédito.

A pesar de esos antecedentes, seguimos encontrándonos con que todavía muchos jueces siguen sin examinar de oficio si las cláusulas contractuales que las empresas pretenden hacer valer en sus demandas contra consumidores son o no abusivas. Actitud omisiva que es tanto más grave y patente en los juicios ejecutivos, en que el juez está obligado a examinar la validez del título que se pretende ejecutar; y que debería examinar con particular interés porque la experiencia es que, pese a todo lo que está en juego, la mayoría de ejecutados no se personan en el procedimiento para defenderse (culpa,en muchos casos, de los abogados con los que han consultado, quienes lo hicieron, si éstos les dijeron que esas cláusulas abusivas no se podían impugnar, en el sentido que he apuntado más arriba).

Todas aquellas demandas ejecutivas en que se pretenden ejecutar préstamos usurarios; préstamos no usurarios pero con cláusulas que permiten el vencimiento anticipado del préstamo en supuestos abusivos; en que se aplican intereses moratorios desorbitados; en que se incluyen comisiones por servicios no prestados, gastos no devengados, etc., deberían ser cribadas en aplicación de esta doctrina. Y, si se ejecutaron sin la defensa del deudor, el procedimiento podría ser anulado en un juicio ordinario en un gran número de casos.

Préstamos hipotecarios al 4%... ¡MENSUAL!

Cuando todo el mundo está asustado porque el euríbor está subiendo para acercarse al 5%, algo no visto desde hace unos diez años; después de hablar en el blog de los préstamos que se anulan por ser usurarios, esos préstamos que tanto se publicitan en las mañanas televisivas, para enganchar amas de casa que no saben cómo se arreglarán para pagar la compra del día y cumplir con los recibos de la hipoteca, que ocultan lo que pueden el tipo de interés que aplican, y que suele rondar el 20 o 25%; este verano me llegó una consulta sorprendente. Oculto los datos personales para preservar el obligado secreto profesional.

Una persona, extranjera, compra vivienda en la costa española. Busca financiación y encuentra una oferta que le realiza una financiera realmente buena: el 4% de interés. Tras el papeleo y las comprobaciones de rigor, firman la escritura de hipoteca en el notario. Comienza el pago y sólo entonces descubre que el interés del 4% era mensual, no anual como había entendido. Ante tan elevadísimo tipo de interés, más otros problemas personales, llega un momento en que no puede pagar los recibos y la financiera inicia un procedimiento de ejecución judicial. El Juzgado rechaza calificar el préstamo como usurario y saca a subasta la vivienda. Presenta una demanda de juicio ordinario y otra vez el Juzgado rechaza reconocer la usura. La Sentencia está recurrida pero la subasta se celebrará antes de que salga la sentencia de la Audiencia provincial (creo muy probable que esta sentencia le sea favorable y declare el carácter usurario del préstamo, antecedentes en ese sentido no faltan).

Creo que debemos intentar sacar varias lecciones y hacer algunas reflexiones a partir de un caso tan extremo y sangrante.

Primera: necesidad de ser precavido. Hay que desconfiar por principio SIEMPRE, en todo contrato. Una regla básica del Derecho contractual es caveat emptori, que podemos traducir por "que se prevenga el comprador"; es decir, el comprador, prestatario, arrendatario, etc. (según el tipo de contrato) debe realizar todas las comprobaciones posibles antes de suscribir el contrato, porque los riesgos de aquello que no haya revisado pudiendo hacerlo pesarán sobre él. Esta regla está matizada en el ámbito del Derecho del Consumo, en que el profesional o empresario tiene unas obligaciones de información especialmente intensas; pero que no eliminan los peligros que corre el consumidor. Esto nos lleva a la necesidad de que hay que revisar toda la documentación por el derecho y el revés; cuando se trata de un contrato a firmar ante notario, hay que acudir dentro de los tres días anteriores a los señalados para la firma a la Notaría para revisar la escritura. Si compramos un bien inmueble, asegurarse de su estado físico y legal: ir a ver la zona, comprobar su situación registral, pedir en el Ayuntamiento certificado de su situación urbanística, averiguar la solvencia y reputación del constructor cuando compramos sobre plano, además de exigirle la presentación del seguro o aval que garantice la devolución de las cantidades adelantadas...

Segunda: desconfiar especialmente de las financieras privadas. Si los bancos y cajas ya hacen faenas buenas (¿cuántas veces te encuentras que en el momento de firmar en la Notaría te dice el apoderado que no le han aprobado la operación al tipo que te había prometido y se va a firmar a tantos puntos más arriba? ¿o que el tipo prometido está condicionado a que contrates toda una serie de productos añadidos, que te vincularán a esa entidad para toda tu actividad económica hasta que te mueras?), no digamos las financieras privadas. Todas esas ofertas y facilidades (paga como quieras, elige tu cuota, cuotas gratis tres meses, pague menos cada mes...) tienen su coste a largo plazo. Hay que revisar todo el contenido económico de la operación. No sólo cuánto voy a pagar al mes, sino cuál es el tipo de interés que se aplica; cómo es el sistema de amortización; cuáles son las comisiones, tanto de apertura como por amortización anticipada, parcial o total; cuánto va a costar el préstamo en total, una vez pagadas todas las comisiones, los seguros, los gastos de notaría, registro, peritaciones y los intereses. Mucha gente no tiene en cuenta todos los gastos iniciales (que son muchos, en los casos de hipoteca para la compra de inmueble) y ya comienza los problemas desde el día de la firma.


Tercera: ¿qué pasa con algunos notarios? El notario es un profesional parte liberal parte público; es decir, actúa autónomamente, bajo un sistema de libre competencia (salvo en cuanto a los precios, fijados por arancel, aunque con cierta libertad para hacer limitadas rebajas) pero que cumple determinadas funciones públicas. Así, tiene encomendada la fé pública (lo que presencia y declara en sus escrituras hacen fe) y debe comprobar la legalidad de los contratos y actos jurídicos que se otorgan ante él. El notario debe comprobar que las partes conocen todos los términos del contrato y que manifiestan su voluntad libremente; incluso debe explicarle al comprador o prestatario el alcance de las cláusulas contractuales que firma. Además, para garantizar la independencia del notario respecto al vendedor o prestamista, es el consumidor quien tiene el derecho de elegir el notario. En la práctica, el notario es siempre elegido por el promotor o prestamista; y no va a explicar más que los elementos esenciales del contrato, comprobando la identidad de las partes a través de su DNI, comprobando que los datos de identificación del inmueble se corresponden con lo que haya informado el Registro de la Propiedad y el catastro y poco más. Incluso en casos como el que sirve para encabezar este comentario, ni siquiera especifica que el tipo de interés pactado es mensual y no anual, cuando la práctica habitual y legal es la referencia a tipos anuales (debe especificarse siempre el TAE, que es un tipo anual por definición). ¿Cómo es posible que una compradora prestataria salga de la notaría con un error tan importante en cuanto a lo que acaba de firmar? Sin duda, esta persona fue negligente en cuanto que no tuvo en cuenta lo indicado en los dos primeros puntos de estas reflexiones; pero es evidente que el notario no ha cumplido con su obligación. Lo malo es que será imposible probar la insuficiencia de su actuación porque se presume que, en cuanto fedatario público, cumple con sus obligaciones; para destruir esa presunción habría que grabar todo el acto de la firma.

Cuarta: ¿Cómo es posible que las financieras sigan incumpliendo sus obligaciones de información precontractual? Si en un préstamo es elemento esencial el interés a pagar por la cantidad prestada, es obvio que lo primero que tiene que hacer saber a sus potenciales clientes cualquier entidad prestamista es cuál es ese interés. Todos sabemos que esto no se hace. En el mejor de los casos, en los anuncios televisivos pasa una banda informativa en letra minúscula y a gran velocidad, de imposible lectura, especificando el tipo de interés; o en la publicidad que te meten en el buzón quizás lo ponga en letra diminuta en una esquina del reverso del folleto. Aunque lo más probable es que no haya ninguna referencia. Tengo delante de mí un folleto que me envía Fidelity Financial, A.B.O. Asesores, ofreciéndome financiación para la empresa o negocio; indica las cantidades a pagar mensualmente según la cantidad prestada y el plazo; pero no indica cuál es el tipo de interés por ninguna parte. ¿No deberían otorgarse al Banco de España unas funciones de supervisión y sanción rigurosas sobre este tipo de materias?

Quinta: Hay que ir por delante de los acontecimientos, porque las garantías del prestatario son muy limitadas en los juicios ejecutivos. Los motivos de oposición a la ejecución instada por el financiador son tasados, no puede oponerse cualquier razón para impedir que prospere la demanda. Además, aunque el Juez tiene la obligación de examinar la validez del título que se quiere ejecutar (la escritura de hipoteca, en este caso), es rarísimo que compruebe si se trata de un préstamo usurario o con condiciones abusivas, por lo que dará trámite a la ejecución. Y cuando se le oponen esas razones por el ejecutado, puede decir que no se encuentran dentro de las causas de oposición, por lo que la ejecución sigue su curso, obligando a ir a un procedimiento ordinario para impugnar la validez del contrato y tratar de anular el procedimiento ejecutivo. Por otro lado, los plazos de ejecución son mucho más sencillos y breves que en el procedimiento ordinario. Por ello, es probable que, si se ha dado curso a la ejecución, una eventual resolución favorable del procedimiento ordinario llegará cuando la finca haya sido ya subastada y adjudicada. Así que me parece necesario una reforma del sistema, que permita una defensa eficaz del ejecutado en estos casos. En todo caso, conviene actuar con tiempo y diseñar un plan de actuación cuando se prevea que no se van a poder pagar los recibos para adelantarse a la ejecución judicial.

Reclamaciones, negociaciones y racionalidad.

En la anterior entrada de este blog me referí a un caso en que la entidad financiera demandante, una de las grandes en España, se negó a aceptar un acuerdo que parecía bastante razonable, y prefirió seguir adelante con un pleito cuyo resultado, por muy favorable que le fuese al final, necesariamente habrá de ser peor que lo que se le ofrecía, dadas las circunstancias personales y patrimoniales de la cliente. Aparentemente, esta entidad tomó una decisión irracional; y no es la primera vez que me sucede, en los últimos meses ya me he encontrado con varios casos en que ocurrió algo parecido, lo que me ha llevado a reconsiderar algunas cuestiones sobre las bases de toda negociación y lo que se persigue cuando se formulan reclamaciones extrajudiciales y/o judiciales por determinadas sociedades.

Cuando llega un nuevo cliente al despacho para exponer su caso y plantear su posible defensa es preciso analizar diversos aspectos del problema. Por una parte, debe estudiarse la parte jurídica: si la reclamación está bien fundada jurídicamente, si hay posibilidades de defensa; en este caso, qué posibilidades reales hay de éxito. Por otro lado, tenemos que considerar el aspecto económico: los costes que tiene la defensa; cuál será el resultado final probable del pleito, en el caso de que se gane y en el caso de perderlo; qué pasa si renunciamos a toda defensa. Con todo ello, hay que formular un resumen de los riesgos que se asumen en cada una de las diversas posibilidades de actuación (oponer defensa o no hacerlo; en el caso de defenderse, una defensa de todos los aspectos posibles, cuando hay más de uno, o sólo de los que tienen mejor defensa), con sus costes y ventajas posibles.

Dentro de esas posibilidades de defensa, hay que tener siempre en cuenta la vía de la negociación, de llegar a un acuerdo transaccional. De todos es conocida la máxima "vale más un mal arreglo que un buen pleito" que yo considero que es aplicable en la mayoría de los casos. Por ello, lo habitual es intentar, siempre que sea posible, un intento amistoso. Para planificar cómo afrontar la negociación me beneficio de la amistad con varios profesores de la facultad de Psicología, uno de los cuales viene investigando sobre técnicas y otras cuestiones relativas a la negociación en diferentes campos, y que me facilitó hace ya tiempo alguno de sus trabajos.

En toda negociación es importante conocer cuáles son los puntos fuertes y débiles de cada parte, con qué ventajas cuenta cada uno, qué información se puede ofrecer, etc. Pero existe un elemento clave que habitualmente no se tiene en cuenta y cuyo correcto enfoque permite lograr un porcentaje de éxitos notable: delimitar correctamente los temas más relevantes para cada parte, con especial atención a los que puedan ser comunes, aquéllos sobre los que pueda haber una confluencia de intereses; y, a partir de ellos, determinar qué podemos ofrecer al contrario para que su posición final con el acuerdo sea más ventajosa que sin él, obteniendo nosotros gracias a ello ventajas en otros aspectos que hagan el pacto también favorable para nuestra parte. No se trata, por lo tanto, de plantear la negociación como un combate en que sólo puedes ganar o perder, en el que buscas necesariamente derrotar al contrario, sino como un medio en el que, mediante un diálogo constructivo, se puedan alcanzar resultados viables y buenos para las dos partes.

Estas premisas me han fallado últimamente en varios casos, que voy a resumir. Uno de ellos es el ya expuesto en la anterior entrada del blog, pero que ahora conviene ampliar. La entidad financiera, que había presentado una demanda de ejecución de títulos no judiciales contra la prestataria que no pudo pagar varias mensualidades de su préstamo hipotecario, no acepta que ésta proceda a vender el piso en una cantidad equivalente a la cantidad prestada (teniendo en cuenta que además había pagado ya algunas mensualidades) y prefiere seguir adelante con la ejecución. Pone como condición para aceptar el trato que pague no sólo lo reclamado en este procedimiento, sino también las costas (actuamos por designación de oficio, con beneficio de justicia gratuita concedido) y que liquide otro préstamo personal, objeto de otra demanda, algo absurdo porque es más de lo que ganarían con una sentencia absolutamente favorable, nos sería más barato allanarnos a la demanda. La señora es insolvente y la entidad demandante no tiene posibilidad de obtener ninguna cantidad adicional a la que se le ofrece (recuérdese que es una mujer sola inmigrante que trabaja limpiando casas). Además, al no aceptar el acuerdo, incluso en el caso de que gane el pleito (cuando le hacemos la oferta, una vez que hemos encontrado comprador, ya habíamos presentado un escrito solicitando la nulidad del procedimiento), va a incurrir en más gastos: hay que pedir certificado al Registro de la Propiedad, peritar la vivienda, publicar los anuncios de la subasta, su abogado y procurador devengarán más honorarios por los trámites hasta lograr la ejecución. En la subasta no es probable que se presente nadie a mejorar el precio que se consiguió en el mercado libre, con lo que seguramente se acabe adjudicando el piso la propia entidad, que tendrá que comercializarlo después. Todo eso le va a llevar años -repito, en el caso de que gane el pleito-, mientras que le estamos ofreciendo un acuerdo por el mejor precio posible para la vivienda ahora mismo y sin gastos. Y sin que corra el riesgo de perder el pleito, que conllevaría que tiene que pagarnos costas. Con este pacto, creo que la entidad gana y también gana nuestra cliente: ésta va a perder el piso de todas formas, y con el acuerdo se libera de seguir debiendo a la entidad lo que se acumule por intereses y demás gastos (insisto, deuda que no pagará de todas formas, pero tampoco le permitirá tener nada a su nombre en el caso de que mejorase su fortuna, por alguna circunstancia ahora imprevisible). Quien representó a la entidad a la negociación era consciente de todo esto, lo hablamos expresamente. Y aún así prefirió no cerrar el acuerdo. Con lo cual, la prestataria demandada va a estar viviendo en el piso hasta que termine el procedimiento judicial (con la suerte de que se tramita en un Juzgado muy atascado) y se ejecute el embargo sin pagar nada, ni alquiler ni mensualidades de la hipoteca.

Otro caso fue el de una demanda por un préstamo personal de esos que se conceden con todas las facilidades pero tienen unos intereses exorbitantes. En la demanda se reclama la devolución del principal con los intereses que devengaría el préstamo a lo largo de toda su duración normal, más los intereses que sean legalmente procedentes (dicho así, son los intereses legales, los que publica la Ley de Presupuestos Generales del Estado cada año). Obviamente, los demandados están en una situación económica lamentable, por eso acudieron a una entidad de este tipo (mejor dicho, acudieron a muchas). Se intenta la negociación pero nos encontramos nuevamente con una contraoferta irracional: nos exige no sólo el pago de lo reclamado, sino también los intereses moratorios (a un tipo de cerca del 30%) y las costas por la tramitación del procedimiento completo -en una negociación de este tipo, no tiene sentido que se reclamen las costas-, cuando todavía estábamos en plazo para contestar la demanda; es decir, nuevamente nos resultaría más barato allanarnos a la demanda que aceptar los términos del acuerdo extrajudicial. Con el agravante de que la financiera ya había visto varias demandas desestimadas por ser sus préstamos usurarios. Así que nos oponemos a la demanda y efectivamente se declara el préstamo usurario, y sólo hay que devolver el capital prestado (descontando el importe total de las mensualidades ya abonadas).

Otro caso absurdo, ya de otro orden, se refiere a un contrato de internet móvil. El distribuidor, de una gran superficie, explica las tarifas que ofrece la compañía objeto de promoción; se elige una que incluye una cantidad global mensual más otra diaria, pero únicamente por cada día que haya conexión efectiva. Se firma el contrato (en el que sólo hay una referencia genérica a la tarifa, pero no se describe ésta) y, tras una serie de gestiones, se obtiene el acceso a internet. Acceso que se usa intensamente, probablemente descargando películas, música, qué sé yo. A los diez días llaman al cliente desde el servicio de facturación porque observan unos cargos anormales: al cerrar la facturación del mes, cuando sólo se llevaban seis días de contrato en vigor, la facturación asciende a más de 6.000 euros. Resulta que las cantidades arriba indicadas tenían un límite en cuanto a la navegación diaria, si se sobrepasaba existían otras cantidades adicionales que nunca se explicaron al cliente ni figuran en el contrato firmado. El cliente deja de utilizar internet y solicita la cancelación. Al cabo del mes, llega la factura por los días restantes de uso, más de 3.000 euros. Y después llegó también la factura por la cancelación anticipada del contrato, sin respetar el mínimo establecido. Total, unos 10.000 euros. El cliente da orden en su banco de devolver los recibos, con lo que empieza a recibir cartas reclamando el pago, advirtiendo de acciones legales y de incluirle en registros de morosos. Contestamos exponiendo que la facturación no es correcta porque nunca se aceptó la tarifa que pretenden aplicar, lo único de lo que se informó al contratar era de la tarifa mensual y la diaria por día con conexión, nunca se habló de cantidades adicionales por navegación o descargas. La compañía sostiene que el cliente debía haber comprobado la tarifa por internet ¡¡!! y si no lo hizo es problema suyo ¡¡!! Y, además, nos pide que le enviemos copia del contrato para comprobar qué se decía sobre la tarifa, lo que quiere decir ¡que no disponen del contrato original! Con todo esto, insistimos en la negativa al pago de lo que exigen y ofrecemos abonar las cantidades debidas conforme a lo explicado cuando se contrató. La compañía responde incorporando al cliente a un registro de morosos. Hemos denunciado a la compañía a la Agencia de Protección de Datos (no se puede incorporar a nadie a un registro de este tipo cuando la deuda es discutida), que si no cambia de criterio sobre el mantenido hasta el presente le impondrá una sanción de un mínimo de 60.000 euros. Y la compañía no parece que tenga muchas posibilidades de demandar porque no tiene ni siquiera el contrato; y si lo encuentra, tampoco lo tendrá porque en él no se detalla la tarifa. Su esperanza es que el cliente acabe pagando por aburrimiento o miedo, porque le van a seguir mandando cartas amenazando con acciones legales cada quince días. Pero el cliente está bien informado y aleccionado, así que la compañía se queda sin cobrar y con la perspectiva de que le impongan una multa de al menos 60.000 euros.

Ante estas actuaciones, debemos preguntarnos: ¿por qué estas compañías se niegan a cerrar acuerdos razonables, seguramente en los términos más favorables dada la posición en que se encuentran, y prefieren seguir adelante con unos planteamientos inamovibles que les llevan a resultados adversos?

Tras darle muchas vueltas (y tras digerir ciertos comentarios que me hizo un empleado de una de las compañías en cuestión) creo que la razón se encuentra en que estas grandes entidades no se plantean los casos individuales. Tienen unas pautas de actuación que se aplican siempre igual y no se desvían de ellas ni siquiera para adaptarse a las circunstancias de los casos en que se encuentran con una respuesta diferente a la esperada. La deshumanización de las grandes compañías, la desatención al cliente como persona, como individuo que merezca una mínima consideración, llega al extremo de que no es posible tratar individualmente los casos o necesidades particulares.

Y además esas pautas de actuación son absolutamente abusivas, podríamos decir incluso que son depredadoras hacia sus clientes. No buscan obtener un beneficio normal, razonable, por cada operación, sino que buscan cualquier posibilidad para saltar a la yugular del cliente en cuanto éste comete un error: no pudo pagar un par de mensualidades, tuvo un consumo más elevado de lo normal... ¡a por él! De tal forma que la empresa gana más cuando el cliente incumple con lo previsto en el modelo general del contrato que cuando lo ejecuta con toda normalidad. El lucro para una entidad financiera que presta dinero es, normalmente, el interés ordinario del crédito; para la empresa de comunicaciones, la tarifa de la que se informa al cliente. Pero si el prestatario no puede pagar alguna mensualidad, le van a reclamar que devuelva todo el dinero prestado de inmediato y además con unos intereses muchísimo más elevados; al cliente que tiene un consumo de comunicaciones más elevado de lo normal, le aplican unas tarifas que le habían ocultado. Y no importa que ahora sea insolvente: el deudor responde con todo su patrimonio presente y futuro, así que la compañía puede esperar a que tenga ingresos, a que acabe de pagar otras deudas...; mientras tanto, se siguen acumulando intereses.

Y parece que no les interesa modificar esas pautas en el caso de que un abogado intente negociar porque saben, por estudios estadísticos, que los clientes que finalmente se defienden de sus demandas son un porcentaje ínfimo. Incluso en el caso de que haya un contacto extrajudicial por parte de un abogado, saben que en la mayor parte de los casos su actuación no irá más allá. Saben que la gente tiene miedo de pleitear con las grandes compañías, por el coste que puede tener, por las molestias y el tiempo que les lleve y, sobre todo, porque muchos creen que tienen mucho poder y los jueces les van a hacer caso siempre, que no se puede ir a juicio contra estas entidades que tienen todo el dinero (esto no es algo que yo haya elucubrado por mí mismo, es algo que me han dicho ya muchos clientes). Así que, aunque en la mayoría de los casos en que los clientes se defiendan éstos puedan obtener una sentencia favorable, les interesa jugársela, porque son una ínfima minoría los que efectivamente se defienden; aunque pierdan un puñado de pleitos, ganan muchísimos más. Y es mucho lo que ganan en cada uno de éstos.

Moraleja: que para acabar con estos abusos es preciso defenderse, para que cambien las estadísticas. Y perder el miedo a los grandes poderes económicos, que no tienen por qué ser grandes también en los juzgados.

Hipotecas sub prime

Leo en la prensa una noticia que dice que el Deutsche Bank ha lanzado un producto que se considera hipoteca sub prime, que sería un préstamo hipotecario con un interés superior al normal, que se concede a quien no puede acceder a uno ordinario por su ya elevado nivel de endeudamiento, porque ya tiene impagados, porque necesita un préstamo por una cuantía superior al valor de la finca a hipotecar, porque no se justifican ingresos suficientes para pagar el recibo de un préstamo ordinario. Esta insuficiencia de ingresos se solventa mediante el "remedio" de que no se va amortizando capital en la forma habitual, sino que se deja esa amortización para el final del plazo establecido, en que habrá que pagarlo de una vez. La misma noticia explica que en Estados Unidos se extendió esta práctica, con el resultado de que las entidades que lo ofrecían vieron elevar sus ratios de impagados y algunas quebraron. A pesar de ello, se prevé que este tipo de operaciones aumenten en España por la dificultad de muchas personas para financiarse mediante hipotecas ordinarias y por el aumento de intermediarios que se dedican a operaciones de alto riesgo.

La oferta del Deutsche Bank se concreta en un préstamo que podría extenderse hasta 45 años, ofrecer hasta el 120% del valor de la finca hipotecada, durante tres años se paga sólo intereses, sin amortizar capital y únicamente exigen unos ingresos superiores a 600 euros y una antigüedad en el trabajo superior a 12 meses.

Esta noticia me hace volver sobre la entrada con la que estrené el blog, en que hablaba sobre el elevado endeudamiento familiar en España y la falta de normativa que previera esa situación, a diferencia de otros países de nuestro entorno. Y es que el hecho de que se ofrezcan este tipo de productos demuestra la crítica situación en que se encuentran muchísimas personas en nuestro país.

Este producto, como en general los préstamos personales "inmediatos", a un interés elevadísimo, incluso usurario, lleva a entrar en una dinámica perversa: como no podemos correr con los gastos ordinarios de la familia, vamos a pedir un préstamo para salir adelante. Pero la devolución del préstamo implica un nuevo gasto a añadir a los que ya había, con lo que aún nos va a faltar más para llegar a fin de mes; por lo que tendremos que pedir nuevos préstamos... La diferencia es que mediante un préstamo hipotecario de elevada cuantía podemos obtener financiación para más tiempo. En ese tiempo es de esperar que aumenten los ingresos familiares (o no), lo que permitirá que se puedan pagar los recibos (o no). Si es que no, el banco ejecutará la hipoteca para recobrar el capital prestado; prestó el 120% del valor del piso, pero confía en la revalorización de las viviendas para que ese valor llegue a superar la cantidad prestada. Sin embargo, la experiencia demuestra que esa confianza se ve defraudada: el caso expuesto de los bancos que quiebran en Estados Unidos lo demuestra. Y más difícil será en la actual coyuntura, en que por fin comienzan a moderarse las subidas de precios.


Y lo demuestra también la práctica profesional. Ya me he encontrado con un caso que me pareció sorprendente, pero que ahora entiendo al leer este artículo. Banco o Caja que concede a mujer sola inmigrante préstamo hipotecario por el 100% del valor de la vivienda que ésta adquiere; además, un préstamo personal; la prestataria trabaja limpiando casas, unos ingresos ligeramente superiores a 600 euros. Cae enferma tres meses y no puede pagar. La entidad ejecuta el préstamo hipotecario. Aconsejo poner en venta el piso para llegar a un acuerdo con la entidad, que se quede con el piso y libere de la deuda a la ejecutada (exonerándola de intereses de demora y demás gastos, en este caso no hay costas porque la mujer tiene concedida la justicia gratuita). Y, sorprendentemente para mí, la entidad exige para llegar a un acuerdo que se le pague más de lo que reclama en el procedimiento judicial: quiere que se le paguen las costas y el préstamo personal, que no reclama en este procedimiento. Es imposible alcanzar esas pretensiones porque superan en mucho el valor del piso, recuérdese que el préstamo hipotecario ya alcanzó el 100%; además de que no tiene sentido un acuerdo que es más oneroso que el peor resultado posible del procedimiento judicial. Así que ahora la señora sigue viviendo en el piso, ahora como "invitada" de la entidad prestamista, porque ésta no tiene posibilidades de conseguir una cantidad superior a la que se le ofreció una vez encontrado comprador, porque el piso no vale más y la señora tampoco tiene otros bienes ni ingresos que le puedan embargar; no paga el recibo del préstamo que ya no le pasa el banco, no paga alquiler; perderá la propiedad al término del procedimiento, cuando el banco lo subaste, quedará como deudora del banco por una cantidad que éste nunca podrá cobrar y ella seguirá viviendo de alquiler y con su trabajo de limpiadora, sobre el que difícilmente podrá el banco ejecutar ningún embargo salarial.

Es urgente, por lo tanto, desarrollar nuevas políticas que permitan el acceso de todos a una vivienda digna, algo que debería reconocerse como un derecho subjetivo. Es preciso acabar la política desarrollista a base de convenios urbanísticos y ponerse a construir vivienda protegida por los distintos sistemas previstos, con especial interés en los alquileres.

Y ya no sólo por interés de las familias afectadas, sino por la propia estabilidad del sistema: si el modelo del Deutsche Bank (y de la entidad del caso que he conocido, que puedo decir es una de las más grandes en España) se extiende y eso hace subir el índice de morosidad bancaria hasta niveles próximos a los que se indica en la noticia arriba citada que hubo en Estados Unidos, puede haber una crisis seria del sistema bancario español. El Banco de España estuvo tradicionalmente muy encima de los bancos para vigilar sus índices de morosidad; esperemos que no se haya adormecido con los ratios tan bajos a que se llegó en los últimos años.

Una observación final: una hipoteca a 45 años supone que yo me compro hoy vivienda con un préstamo que pagarán mis hijos. Es la herencia que les estamos dejando, la misma que con las políticas desarrollistas al uso: nos estamos dando la vida padre a costa de acabar con todos los recursos del planeta, algo que pagarán nuestros hijos.

El seguro de cobertura del préstamo

Cobrar la indemnización prevista en el contrato de seguro cuando sobreviene el riesgo cubierto es algo mucho más raro de lo que cabría pensar a priori. Uno contrata un seguro, pagando la prima correspondiente, como medida de previsión para tener garantizadas determinados servicios, o el pago de unas sumas de dinero fijadas, para el caso de que sobrevenga un evento dañoso. Acude al representante de la aseguradora, en cualquiera de sus variantes (a la misma oficina de la compañía, a algún agente, a un corredor, a la oficina del banco) y le explica qué quiere contratar, qué riesgos quiere tener cubiertos y cómo. Éste le expone su oferta -qué es lo que cubre su producto, qué cantidad o servicios ofrece, cuál es la prima a pagar-, se firma la solicitud de seguro o, directamente, la póliza, y parece que todo queda atado y bien atado. Pero cuando éste sobreviene y da el parte a la compañía aseguradora, en muchas ocasiones se encuentra con que rechaza el pago de la indemnización prevista. Siempre existe alguna condición general que excluye precisamente el caso sucedido (que es el que se quería tener cubierto, el que motivó la contratación del seguro) o alguna información que el asegurado omitió cuando debía haberla comunicado. Cuando el interesado recibe la contestación denegatoria, se queda con cara de lelo, pensando cómo pudo ser tan estúpido de contratar un seguro que no cubre justo lo que quería tener previsto, o intentando en balde recordar cuándo aceptó esas condiciones generales tan restrictivas, o cuándo le solicitaron la información que ahora dicen que ocultó. Es cierto que estas sorpresas son menos frecuentes cuando se contrata a través de un corredor o empleado de la compañía de seguros, que suelen explicar al menos lo más esencial del contrato; y más cuando se contrata a través de un agente a comisión, que normalmente tiene una formación limitada y tiene el único interés de hacer muchos seguros para ganarse la vida con las comisiones, o a través de la oficina del banco.

El seguro de vida que garantiza la amortización del préstamo o crédito en el caso de que el prestatario fallezca o incurra en situación de invalidez es particularmente problemático en este sentido. Se supone que tanto la entidad financiera prestamista como el cliente tienen interés en el seguro: aquélla garantiza la devolución del capital prestado en el caso de que al prestatario le ocurra una desgracia; éste minimiza las consecuencias económicas perjudiciales de esa posible desgracia, al quedar liberado de tener que seguir pagando el préstamo. Sin embargo, en la práctica parece que a la entidad prestamista lo único que le interesa es la contratación del seguro en sí misma considerada, no la garantía que éste le supone-y es lógico que no le interese mucho la cobertura real del seguro porque en la mayoría de los casos, aseguradora y banco forman parte del mismo grupo empresarial, con lo que el grupo nada gana con que la aseguradora amortice el préstamo-. La mecánica de la contratación del seguro tiende a imponer a quien solicita el préstamo o crédito que tenga que suscribir también un seguro, pagando la correspondiente prima, pero no a que sea eficaz. Parece que lo único que le interesa es vender otro producto más que permite alcanzar unos resultados de productividad y deja unas comisiones.

Hay que tener también en cuenta que mientras el corredor de seguros o el empleado de la aseguradora están especializados en este ramo de la contratación, el empleado de banca no tiene formación sobre ella; sabe cómo realizar operaciones bancarias, abrir cuentas corrientes, realizar transferencias, cambiar divisas, abrir depósitos a plazo, pedir préstamos o suscribir participaciones de fondos de inversión, acciones, etc. -y no se les pida que hagan operaciones poco frecuentes, que si les sacamos de lo habitual en muchos casos les metemos en un lío, así hay tantos problemas con la tramitación de los préstamos subvencionados para la compra de viviendas protegidas. La suscripción de un seguro no es una operación propia de la banca, por lo que los empleados de banca la ejecutan sin ninguna profesionalidad, como regla general.

Con todo ello, nos encontramos que, cuando informan al cliente de que tiene que suscribir un seguro de vida que amortice el préstamo en el caso de fallecimiento o invalidez como condición para que éste se apruebe y se ponen manos a la obra, no se proporcione ninguna información sobre sus limitaciones o mecánica. Se ponen a cubrir directamente el impreso y, cuando llegan a la declaración de salud, indican que tienen que cubrir unos meros formulismos para la compañía, sin ninguna importancia:

-¿Talla y peso?
-Mido 1,70 y peso 90 kgs.
-Vaya, vamos a poner que pesa 75 kgs., que en la aseguradora son muy pejigueras y no les va a gustar. ¿Fuma?
-Sí, cajetilla y media.
-Hombre, vamos a decir que no fuma, que si no va a subir mucho la prima. ¿Ha estado ingresado en los últimos cinco años, sometido a cualquier tratamiento médico, de baja laboral por más de una semana?
-Hace tres años estuve de baja cuatro meses por un problema de corazón, pero me dieron el alta y no tuve más problemas, quedé perfectamente.
-Ah, si recuperó bien, no lo vamos a poner, no tiene importancia.


Al cliente le extraña tanta manipulación si es un mero formulismo, no entiende nada, pero piensa que el empleado del banco debe saber lo que se trae entre manos, que es el profesional y está acostumbrado a estas cosas; y debe funcionar así, porque si le obligan a contratar el seguro, para algo será, no se va a quedar el banco sin su garantía. Dos años años después el prestatario-asegurado sufre una insuficiencia respiratoria que se complica y le acaban declarando en situación de incapacidad permanente absoluta. Presenta la Resolución del INSS al banco para que la remita a la aseguradora; ésta le pide que presente una serie de informes médicos con su historial y, a la vista de éste, le responden que no le van a amortizar el préstamo porque ocultó datos relevantes al rellenar la declaración de salud: falseó su peso real; ocultó que fumaba, y mucho; ocultó también la enfermedad con baja laboral anterior, que estuvo relacionada con el proceso que determinó su incapacidad; si hubiese facilitado información veraz, no le hubiesen aceptado la solicitud de seguro; actuó de mala fe, por lo que el seguro no es eficaz y procede únicamente la devolución de las primas pagadas -que a la hora de la verdad tampoco se devuelven.

En otros casos, el empleado del banco, al cubrir el formulario ni siquiera le pregunta al cliente por sus antecedentes médicos. Como ya es conocido -es cliente desde hace muchos años, incluso fueron al mismo Instituto-, éste rellena la declaración de salud personalmente, a su gusto, y luego le pide a su amigo y cliente que la firme. O, más probablemente, le dice que firme el documento en blanco, que ya luego lo cubre él, que es un simple formulismo y así no pierde el tiempo en la oficina.Es habitual, incluso, cuando los prestatarios son una pareja, que sólo se suscriba el seguro a nombre de uno de ellos, sin aclarar esto previamente con los interesados. Mejor diría una de ellas, porque es la mujer la asegurada, en la mayoría de los casos, porque es quien tiene menos riesgos y la que paga menores primas, según las tablas actuariales. Esto presenta problemas cuando es sólo el hombre quien trabaja -por lo que la mujer no tiene ninguna posibilidad de ser declarada en situación de incapacidad permanente- o cuando la mujer ya ha sido declarada inválida con anterioridad a la suscripción del seguro; a pesar de lo cual se le hace pagar un seguro que cubre el riesgo de una incapacidad que nunca se producirá. Cuando sobreviene la invalidez, resulta que quien ganaba el sueldo y corría el riesgo de incurrir en invalidez, no está asegurado.

Se da incluso el caso de que no se realice declaración de salud y, una vez declarada la invalidez y reclamado el pago, el empleado del banco intente hacer firmar al asegurado-prestatario-inválido una nueva declaración de salud con fecha anterior.En cualquier caso, el empleado no le entrega al cliente ninguna copia del contrato ni ningún otro documento: tiene que enviar la solicitud a la aseguradora y ésta le enviará después la documentación. Efectivamente, mes y medio después le llega una carta de la aseguradora dándole la bienvenida a la compañía, agradeciéndole la contratación y remitiéndole un librillo con las condiciones generales que, se le indica, forman el contrato junto con las condiciones particulares de las que en su día le entregó copia la oficina en que suscribió el contrato. ¡Pero cómo, piensa, si no me las entregaron! Ya no hay nada que hacer, por más que las pida, no le entregarán copia de esas condiciones particulares (ni siquiera pidiéndolas al defensor del cliente, doy fe).

Todo esto que estoy contando no es ninguna invención de mi mente calenturienta, es la realidad de este mercado, y queda reflejada en algunas sentencias incluso del Tribunal Supremo (reproduzco parte de dos sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo; aunque sea un poco largo, son muy expresivas porque dejan traslucir un cierto enfado del Magistrado que redacta la sentencia hacia las aseguradoras y bancos implicados por esta forma de actuar):


La incorporación de éste se promovió mediante un impreso de «Boletín de adhesión» en el que había que rellenar, entre otros, los espacios correspondientes a datos personales del asegurado y señalar, como «Declaraciones del Asegurado», las casillas «Sí» o «No» en respuesta a tres preguntas sobre si el asegurado estaba de baja al firmar el Boletín, si padecía en el mismo momento o había padecido alguna enfermedad que le hubiera obligado a interrumpir su actividad laboral durante más de quince días y si tenía alguna alteración física o funcional, había sufrido algún accidente grave o había sido intervenido quirúrgicamente. Al pie del Boletín, bajo la mención «el tomador», venía ya impresa una firma, y debajo de ella la mención «Director General», mientras que el espacio correspondiente a la firma del asegurado tenía que ser rellenado por éste con su propia firma.
El boletín de adhesión cumplimentado que dio origen a la relación jurídica litigiosa fue aportado por la propia aseguradora con su escrito de contestación a la demanda y aparece plagado de enmiendas y notas escritas a lápiz en su parte superior, e incluso tiene dos sellos distintos de entrada en Euroseguros S.A. pero con fechas diferentes, como diferentes son también las fechas en que aparece hecho el documento, ya que sobre la de 12 Abr. 1988, escrita a máquina, figura la de 17 Dic. escrita a bolígrafo. Sea como fuere, en lo que aquí interesa, los espacios y casillas correspondientes al asegurado, domicilio de cobro, oficina tramitadora, capital base del seguro, forma de pago, declaraciones del asegurado y lugar y fecha del documento aparecen rellenados o cumplimentados a máquina (con la enmienda ya referida de la fecha y otra más en el dato de profesión del asegurado). La firma bajo la mención «El Asegurado», en cambio, aparece a bolígrafo, pero en tinta negra a diferencia de la rectificación de la fecha, que está en tinta azul.
Al referido boletín de adhesión siguió una carta dirigida por Euroseguros al actor agradeciéndole, «una vez recibida su solicitud de seguro», su deferencia por haberla elegido como aseguradora y adjuntándole, como documentación, el certificado individual de seguro colectivo núm. 32/89067796 «emitido de conformidad con las CONDICIONES GENERALES, ESPECIALES Y PARTICULARES DE LA PÓLIZA núm. 87/001032 contratada por Banco Bilbao Vizcaya con EUROSEGUROS S.A»., que cubría las garantías de muerte, invalidez absoluta y permanente por enfermedad, muerte por accidente, invalidez absoluta y permanente por accidente y cancelación de descubiertos en cuenta corriente, fijando como fecha de entrada en vigor de tales garantías el 31 Ene. 1988.
Con base en dicho contrato el asegurado promovió contra Euroseguros, S.A., el juicio de menor cuantía causante de este recurso de casación en reclamación de un principal de 5.788.125 ptas. (cobertura para el caso de invalidez absoluta y permanente por enfermedad según última actualización) alegando que «en el transcurso del tiempo» el demandante había sufrido «una serie de enfermedades» determinantes de que por sentencia firme del orden jurisdiccional social de 19 Oct. 1992 se le concediera una incapacidad permanente absoluta en su grado máximo de gran invalidez para cualquier tipo de trabajo.
En su contestación a la demanda la aseguradora opuso, básicamente, el dolo y la mala fe del asegurado demandante porque éste era quien había cumplimentado el boletín de adhesión ocultando que ya en el año 1980 había sido intervenido quirúrgicamente de hernia discal lumbar y que, si bien había mejorado de momento solo durante unos meses, luego había aparecido una lumbociática necesitada de tratamiento médico permanente, con secuelas finalmente determinantes de su incapacidad laboral por ciática bilateral crónica, por lo que, invocando el artículo 10 de la Ley de Contrato de Seguro, interesó la desestimación total de la demanda por haber quedado liberada del pago de la prestación.
La sentencia de primera instancia, pese a declarar probada la enfermedad del asegurado con anterioridad a la firma del boletín y el empeoramiento progresivo de su salud desde que en 1980 fuera intervenido de hernia discal, estimó íntegramente la demanda. Recurrida a apelación por la aseguradora demandada, el tribunal de segunda instancia confirmó su fallo por deducirse de lo actuado que el boletín de adhesión no había sido «confeccionado materialmente» por el asegurado demandante, sino por el tomador del seguro, «manifestando el asegurado, sin que exista prueba en contrario que acredite otra cosa, que él se limitó a firmar, por lo que no se puede hablar en ningún caso, de actuación dolosa o culposa grave del mismo, única situación que permitiría a la demandada abstenerse abonar la indemnización correspondiente.»
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Es el cuarto y último motivo del recurso el que en realidad plantea la cuestión jurídica verdaderamente controvertida al fundarse en infracción de los párrafos primero y tercero del art. 10 de la Ley de Contrato de Seguro y en infracción de la doctrina contenida en las sentencias de 12 Nov. 1987, 4 Abr. 1988, 8 Feb. 1989, 25 Nov. 1993 y 12 Jul. 1993. Según la recurrente, como el demandante asegurado había sido intervenido de hernia discal varios años antes de firmar el boletín de adhesión y desde entonces su enfermedad no había hecho más que agravarse, habría faltado al deber de veracidad que le imponía el párrafo primero del art. 10 LCS y al de máxima buena fe que declaran las tres sentencias primeramente citadas, reserva o inexactitud que según las otras dos sentencias habría perjudicado al asegurador, quien por ello, y en virtud de lo que dispone el párrafo tercero del art. 10 LCS, debe quedar liberado del pago de la prestación por dolo del asegurado. Nada se aduce, pues, sobre el art. 89 LCS, encuadrado en el Título III dedicado al Seguro de personas, ni tampoco sobre una posible reducción proporcional a la diferencia entre prima real y prima ajustada al riesgo.
La respuesta a este motivo pasa necesariamente por destacar la descuidada práctica que en el caso examinado se aprecia en las compañías aseguradora y tomadora, perteneciente ambas a un mismo grupo empresarial, descuido patente a simple vista en el boletín de adhesión que ha centrado el debate y único documento firmado por el asegurado. Plagado de enmiendas y anotaciones, ningún mínimo indicio hay tampoco de que al asegurado se le entregara una copia del boletín para que, pese a no haberlo cumplimentado por sí mismo, pudiera luego comprobar las declaraciones que contenía. Propiciada tal vez esa defectuosa práctica por el afán de incorporar el mayor número posible de asegurados al grupo («vender seguros», en la jerga del sector) para incrementar el volumen de negocio de las compañías aseguradora y tomadora o contratante, cuyo interés en estos casos es absolutamente coincidente haciendo que los factores puramente técnico-económicos predominen exageradamente sobre los factores sociales que también haya que buscar en el origen de estos seguros colectivos, el sistema ofrece pocas garantías de que efectivamente las declaraciones de salud que en el boletín controvertido se atribuían al asegurado fueran efectivamente hechas por él.
Es desde esas consideraciones sobre el boletín conflictivo como hay que examinar este último motivo del recurso, que cita una jurisprudencia de esta Sala efectivamente existente a la que incluso podría añadirse la de 24 Jun. 1999 (recurso 3373/94) en cuanto consideró irrelevante en principio, a la hora apreciar dolo del asegurado, que éste no hubiera redactado materialmente el cuestionario y se hubiera limitado a firmarlo, pues su firma abarcaría «a toda su integración instrumental.»
Sin embargo, sobre un supuesto de hecho muy similar al resuelto por la sentencia ahora impugnada, esta Sala ha declarado que «el deber impuesto al tomador del seguro de contestar verazmente al cuestionario que se le someta, declarando todas las circunstancias por él conocidas que puedan influir en la valoración del riesgo (artículo 10 de la Ley 50/1980), exige, a su vez, que por el asegurador se haya presentado a aquél el correspondiente cuestionario; declarado por la sentencia recurrida que la agente de la aseguradora recurrente fue quien rellenó el cuestionario que el tomador del seguro se limitó a firmar, ello equivale a una falta de presentación del cuestionario cuyas consecuencias no pueden hacerse recaer sobre el asegurado» (sentencia de 31 May. 1997 en recurso 1951/93).
Pues bien, dadas las circunstancias del concreto caso examinado, su similitud con el supuesto de hecho de la última sentencia citada y la declaración como hecho probado de que el asegurado se limitó a firmar un boletín de adhesión cuyos apartados específicos se cumplimentaron por la entidad tomadora, debe aplicarse el mismo criterio de la sentencia de 31 May. 1997 y, en consecuencia, entender que las circunstancias en que se cumplimentó el boletín de adhesión equivalen a la falta de una verdadera y mínimamente seria presentación del cuestionario a que se refiere el párrafo primero del art. 10 LCS, lo que determina la imposibilidad de que el asegurado incurriera en dolo o mala fe y, por tanto, la desestimación del motivo por resultar injustificada la liberación que al amparo del párrafo último de dicho artículo pretende la recurrente.

De la segunda sentencia:

La cláusula decimoquinta del contrato de préstamo hipotecario, de 22 de abril de 1.991, que ya ha quedado transcrita anteriormente, no puede entenderse sólo en el sentido literal de que los prestatarios, una vez concertado el préstamo, a requerimiento del Banco prestamista, deban suscribir un contrato de seguro como el que nos ocupa, por su cuenta y con la entidad que deseen. En casos como el que nos ocupa, en la práctica bancaria, es la entidad prestamista la que tomando la iniciativa, y como consecuencia de la obligación pactada en aquella, lleva a efecto ese contrato de seguro colectivo de vida para la amortización del préstamo, tanto en su propio interés como, evidentemente en interés de los prestatarios. Y eso fue lo que cabalmente aconteció en el caso que nos ocupa. Hay un mandato tácito, ya que por su carácter consensual la validez del mandato viene determinada por la existencia del consentimiento cualquiera que sea la forma en que se manifieste, expresa o tácita, por escrito o verbal -S.S. de 16 de Marzo de 1951, 26 de febrero de 1963, 25 de Octubre de 1975 y 12 de febrero de 1983-; y hay un incumplimiento defectuoso, por negligente, de la entidad demandada que le obliga a reparar los perjuicios causados derivados de su falta de diligencia conforme a los arts. 1101, 1103 y 1104 del Código Civil, al no ser comprensible, ni derivarse de lo actuado, que el asegurado sea solamente la esposa cuando la parte prestataria son tanto el marido como la mujer -S.S de 26 de Abril y 5 de Junio de 1.985-; lo que supone la estimación de la petición alternativa contenida en el Suplico de la demanda en consecuencia con lo pactado en el contrato de 13 de junio de 1991".
C) La alternativa que se propone en el motivo (mandato tácito solamente de la esposa prestataria) es absolutamente incoherente con su planteamiento general, porque si el interés del Banco recurrente en el seguro era reforzar la garantía hipotecaria de su crédito, no se comprende por qué asumió el encargo solamente respecto de la esposa, que era ama de casa según los hechos probados, y no respecto del esposo, luego accidentado cuando contaba cuarenta años de edad.
D) Un mínimo conocimiento de la realidad social, a la que esta Sala no puede ni debe permanecer ajena (art. 3.1 CC), demuestra que en la práctica de los préstamos hipotecarios su concesión por los Bancos se condiciona a que los prestatarios concierten un seguro de vida o de amortización que refuerza notablemente la garantía; y además, que si el prestatario no concierta el seguro con la compañía que libremente elija, el propio Banco se ofrece a gestionarlo con una compañía a la que está negocial o societariamente vinculado, de suerte que a su interés en la garantía frecuentemente aparece unido el de aumentar el volumen de negocios común de ambas entidades mediante la concertación de seguros y el pago de primas por los prestatarios. De ahí que, aun cuando en el caso examinado no se haya acreditado que Banco y compañía de seguros pertenecieran a un mismo grupo de sociedades, no sea posible desconocer la evidencia de la conexión entre ambos que se desprende de la propia fórmula escogida, un "Seguro colectivo de vida para amortización de préstamos hipotecarios" en que el Banco prestamista era no sólo tomador sino también primer beneficiario, de suerte que en este caso el hecho probado de que el Banco se encargó de asegurar a los dos cónyuges prestatarios, y no solamente a la esposa, supera la categoría de hecho a respetar en casación, conforme a la antedicha doctrina jurisprudencial, para alcanzar el grado de único hecho verosímil a tenor de lo debatido y probado en el proceso.
El motivo cuarto se reduce a pedir la exoneración del Banco por haberse atenido a las instrucciones del mandante, pero resulta que esto era precisamente lo que el Banco tenía que haber probado explicando de un modo mínimamente razonable y verosímil por qué aseguró solamente a la prestataria carente de ingresos propios, de suerte que el motivo incurre en el conocido vicio casacional de la petición de principio o hacer supuesto de la cuestión.>
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C) Del nuevo camino emprendido en casación por el Banco recurrente mediante este motivo resultaría una tesis difícilmente compaginable con los principios contractuales de la buena fe y el respeto a la moral (arts. 7.1, 1255 y 1258 CC), porque con carácter general, o dentro de lo que se supone debe ser normal en este tipo de relaciones contractuales, no parece jurídicamente explicable que, producida la muerte o invalidez del prestatario asegurado, el mismo Banco que en su momento condicionó la concesión del préstamo a la concertación del seguro, que contrató el seguro colectivo como tomador y se designó a sí mismo como primer beneficiario para el caso de muerte o invalidez, pueda luego optar libremente por exigir el pago del capital pendiente ya al cónyuge viudo o al propio inválido, ya a la compañía de seguros, opción tanto menos justificable cuanto mayor sea la vinculación empresarial entre Banco y aseguradora, que si en este caso no está probado se diera al iniciarse el proceso, curiosamente ha acabado dándose por pertenecer la aseguradora al mismo grupo empresarial en el que posteriormente acabaría integrándose el Banco.
D) En suma, lo sucedido en el supuesto examinado no fue sino otro caso más de práctica descuidada de las grandes compañías en la contratación de seguros de vida, muy similar a los recientemente fallados por esta Sala a favor de los asegurados en sus sentencias de 6 de abril y 8 de noviembre de este mismo año (recursos nº 878/96 y 2177/96 respectivamente) y solamente explicables por la búsqueda, como interés primordial, de un aumento de la contratación o volumen de negocio sin atender debidamente al interés jurídicamente protegible de los asegurados.


Ahora bien, el hecho de que existan sentencias que ponen de manifiesto esta mala práctica y que declaren la eficacia del seguro con todas sus consecuencias no puede tranquilizarnos. Para llegar a obtener una sentencia en este sentido hay que probar que efectivamente las cosas ocurrieron en esa forma, y no es algo fácil. El hecho de que sea una práctica habitual no nos va a ayudar ante la mayoría de los juzgados: el juez se va a fijar en que existe una firma al pie de la declaración de salud por la que el firmante la hace suya, y va a ser muy difícil convencerle de que firmó en blanco o de que él informaba de una cosa y el empleado del banco ponía otra distinta. Por eso, es esencial que cuando se contrate un seguro de vida, sea para garantizar un préstamo o independiente, el tomador (tomador es quien suscribe el seguro, que no tiene por qué ser necesariamente el asegurado: puede suscribir el seguro una persona para cubrir a otra) se fije bien en qué es lo que le ponen a firmar y no acepte firmar documentos en blanco ni declaraciones de salud con datos falsos. Se juega que la garantía prevista en el contrato sea eficaz.

Téngase en cuenta además que el Servicio de Reclamaciones del Banco de España, posiblemente el único de los organismos públicos estatales de defensa de los consumidores en el que concurren dos circunstancias, que está al día y cumple con su función de protección a los consumidores (la Agencia de Protección de Datos, p.ej., es también muy rigurosa en sus actuaciones, pero acumula un gran retraso, está desbordada) no se considera competente para supervisar estos casos por entender que son puramente de seguros, por lo que correspondería su conocimiento a la Dirección General de Seguros, que también demora mucho sus resoluciones. ¿Cuándo se pondrá el Gobierno a dotar adecuadamente estos servicios con medios y personal, y les dará además competencias para hacer efectivas y eficaces sus resoluciones?

Subidas de tipos, sobreendeudamiento, ejecuciones hipotecarias

La constante subida de los tipos de interés desde hace ya más de un año está llevando a muchas familias españolas al borde del colapso económico. No es algo que digamos unos cuantos agoreros, es una cuestión sobre la que se acaba de pronunciar la Asociación Hipotecaria Española e incluso el Relator especial de la ONU para la vivienda. Y el caso es que la subida no ha sido muy fuerte ni brusca; de hecho, los tipos todavía se encuentran muy por debajo de los que rigieron en las décadas de 1980 y 1990: ¿Quién habría soñado con pagar unos intereses por el préstamo hipotecario inferiores al 5% en 1990? ¿Cómo es posible, entonces, que hayamos llegado a esta situación?

Creo que hay varias causas, con más relevancia unas u otras según el caso de cada familia. Una de ellas es el cambio radical de mentalidad que ha experimentado el conjunto de la sociedad española en los últimos cincuenta años. Se ha pasado de considerar un deshonor pedir un préstamo o no poder comprar algo al contado, al extremo opuesto de financiar hasta las vacaciones. De los presupuestos familiares calculados estrictamente, en que cada peseta que entraba en casa debía tener su destino fijo y justificado, hasta el despilfarro sin medida. De la austeridad máxima, obligada por las circunstancias económicas del país; al consumismo más exacerbado. Consumismo además a lo grande: hay que aparentar; así, se ven más BMW, Audi o Mercedes en España que en Francia o Canadá, doy fe. Es decir, nos hemos convertido en unos consumistas despilfarradores.

Otra, obviamente, es la subida del precio de la vivienda. No me voy a extender sobre ello, ya es de todos sabido.

Una tercera causa es la pérdida del poder adquisitivo de los salarios. Esto tiene su parte objetiva, pero también su elemento relativo: ha habido congelaciones salariales de los funcionarios durante varios años; los salarios y pensiones que se revisan según el IPC no permiten mantener la misma capacidad económi