Bolsa, economía y liberalismo
Grijandel reflexiona sobre bolsa y economía

Más inmobiliarias alemanas.

5
Publicado por Grijandel el 30 de marzo de 2009
Con la llegada del final de mes hoy he vuelto a comprar un paquete de acciones de una inmobiliaria patrimonialista alemana apalancada. Se trata de "Speymill Deutsche Inmobilien Company" (SDIC), en este caso dedicada al sector residencial. Llevaba siguiendo la empresa desde un par de semanas después de comprar Develica, así que es una pena que en los últimos días haya pegado un subidón y no haya podido comprar a 8 céntimos como ha estado mucho tiempo. El subidón a mi precio de compra de 13 céntimos ha venido a raíz de la publicación de resultados semestrales, en los que la única noticia relevante es la ausencia de apocalipsis.

Como todas las empresas inmobiliarias ahora mismo, está presentando pérdidas por dos motivos fundamentales: depreciación de activos y valoración de los swaps de tipos de interés (permutas financieras) a "fair value". Esto último en realidad es más bien un coste de oportunidad (el de no estar aprovechando los tipos de interés por los suelos) que un coste real. Intentaré explicarlo:

Supongamos dos empresas iguales. En la primera las hipotecas son a tipo fijo y en la segunda a tipo variable con un swap para hacer el tipo fijo. El calendario de pagos al banco es idéntico. Sin embargo, si se produce una bajada de tipos en el primer caso la deuda se sigue valorando por el nominal, mientras que en el segundo hay que añadir la deuda que implica pagar la diferencia entre el tipo variable de la hipoteca y el tipo fijado por el swap. Esto provoca que la empresa tenga que publicar un coste que provoca pérdidas, aunque su efecto real es irrelevante (excepto en escenarios de cancelación anticipada de la hipoteca, que no es el caso).

Además de estas dos pérdidas contables que no tienen efecto alguno sobre los flujos de caja, esta empresa también está presentando pérdidas operativas (a diferencia de Develica). Sin embargo, también esto tiene truco. La primera vez que ví las cuentas de SDIC me llamó mucho la atención que con los yields que da la inversión inmobiliaria en Alemania pudiera ocurrir esto, así que me puse a mirar y ví que los costes operativos eran anormalmente altos para una inmobiliaria patrimonialista. Y ahí está: la empresa justo a continuación de comprar los pisos se ha embarcado en un programa de reformas, cuyos costes está contabilizando como gastos operativos en lugar de como inversión, lo cual podrá tener sentido desde el punto de vista legal-contable pero no lo tiene desde el punto de vista de valoración de empresas.

Esta empresa tiene un apalancamiento algo más moderado que Develica, y el mercado residencial es más estable que el comercial, por lo que pienso que tiene menos riesgos, aunque también el potencial es menor. El vencimiento de deuda más cercano es en 2013, para cuando la crisis crediticia habrá más que pasado. Su valor contable es de 89 céntimos por acción (casi 7 veces mi precio de compra) o 1.03€ si no se consideran las deudas debidas a los swaps. Y esto ocurre con unos activos valorados a precio de mercado, lo cual en mi opinión en el caso de Alemania implica infravalorarlos, porque los rendimientos del alquiler allí son anormalmente altos.

En los comentarios tras la compra de Develica dije que también estaba interesado en el sector inmobiliario Japonés, pero ahora he cambiado de opinión. Tras mirar las cuentas de una empresa similar a las alemanas me sorprendió ver que los rendimientos del alquiler no eran particularmente interesantes, tan sólo eran razonables, y el descuento sobre valor contable que he encontrado es además bastante menor que en el país teutón. En cierto sentido puede decirse que en Japón ha habido un aterrizaje suave del precio de la vivienda... aterrizaje sobre la zona de precios razonables, que estaba a años luz de los precios del pico de la burbuja, claro. ¿Pasará lo mismo en España o habrá pasada de rosca como en Alemania?

En los próximos meses seguiré entrando en el sector, ya que he localizado otras dos empresas interesantes y además me gustaría ampliar los paquetes que ya tengo.

En cuanto a la cartera especulativa, que tengo bastante abandonada, me venció la PUT vendida sobre BME dentro de dinero pero con beneficios, y el mismo día vendí una nueva PUT con Strike 16.50€.
Etiquetas: inmobiliaria · alemania



Añadir comentario
5
Comentarios
1 Anonimo
Anonimo
14 de abril de 2009 (20:16)

Hola, estoy intentando comprar acciones tanto de develica (aun que veo un riesgo mucho mas alto) como de speymill d., pero en bankinter no aparecen, y en Interactive Brokers me da un error al dar la orden (order size is invalid).
¿con que broker operas?
¿Sabes si hay algún requerimiento en este mercado?
Saludos, Alberto

Me gusta
2 Grijandel
15 de abril de 2009 (01:05)

He tenido que usar Santander, pues si una acción no la tienen incluida les mandas un email y la habilitan por rara que sea. En Openbank (que es lo mismo) también se puede, lo he comprobado offline y lo que incluyen en el Santander queda incluido en Openbank automáticamente. De todas formas, si tienes IB supongo que mandando un email con el problema te lo solucionarán. A Bankinter también les mandé email para que habilitaran Develica y me dijeron que no porque es muy poco líquida.

Ya que hablamos de liquidez te recomiendo por si no lo has pensado que no pongas orden a mercado, que las horquillas son muy amplias. Mejor ponerla en la parte media-baja de la horquilla que con los vaivenes intradiaros lo normal es que te entre a lo largo del día. Puedes ver el bid-ask en yahoo finance (con retardo de 15 minutos, pero no importa mucho porque en estas acciones el trading va a paso de tortuga).

Speymill ha pegado un subidón del 65% desde mi precio de compra, piénsatelo bien. Por si te interesa investigar por tí mismo las otras dos inmobiliarias alemanas con perfil similar que tengo localizadas pero a medio estudiar (hasta que no vuelva a tener pasta no las miraré de verdad) son Treveria (TRV.L) y Deutsche Land (DLD.L)

Me gusta
3 Anonimo
Anonimo
17 de abril de 2009 (13:53)

Gracias, la verdad es que cuando intenté poner la primera orden de compra Speymill estaba a 0,13.
Las de Speymill son las que de verdad me gustan.Los precios del m2 son muy buenos y no creo que caigan mucho más.Haciendo cuentas 1 apartamento de 60 m2 equivale a 12000 acciones, claro que con 38000 euros de hipoteca cada uno, pero aun así están tirados.a 0.20 saldrian a 2400 Euros de entrada + 38000 de hipoteca, y rentando mas de 300 Euros al mes.y encima tienes tus abogados, mantenedores, etc.Develica me parece con mucho más risgo.
He leido un articulo que incluye muchas más, no solo alemanas, pero la verdad es que hace falta bastante tiempo para estudiarlas y yo no lo tengo ahora.
está aquí: http://www.investorschronicle.co.uk/MarketsAndSectors/Sectors/article/20090406/24827dc6-1f84-11de-b093-00144f2af8e8/Aims-9bn-property-black-hole.jsp
Saludos.Alberto.

Me gusta
4 Grijandel
17 de abril de 2009 (17:19)

Gracias por el artículo y la aportación. Cuando tenga tiempo y pasta veré a ver si hay más oportunidades interesantes entre la lista de inmobiliarias.

Los precios en Alemania son muy atractivos, y si los comparas con lo que hay en España te das cuenta de la magnitud de la catástrofe que tenemos encima, y de por qué estoy convencido de que va a haber muchas quiebras de bancos españoles. Ese mismo apartamento en España costaba según el preciómetro de expocasa más de 150k € en el pico de la burbuja. Y eso dando por bueno el precio medio para todo el país, en la mayoría de las ciudades pasaría de los 200k €... de locos. Y desde entonces tan sólo han caído un 12.38%.

Los que aún esperan que en España el sector inmobiliario resurja en cuanto pase la crisis internacional están metiendo la pata hasta el fondo.

Me gusta
5 Anonimo
Anonimo
19 de abril de 2009 (03:42)

El precio del sector inmobiliario es una tema bastante complejo.Hay grandes diferencias por paises, ciudades, zonas,etc.
En New York un apartamento en buena zona seguirá costando mucha pasta.
En madrid, sevilla, barcelona, parece que las zonas caras estan aguantando los precios muy bien.
La gente sigue pididendo barbaridades, otra cosa es que no se vende casi nada.en alemania es otra historia, llevan bajando 10 años, de todas formas tambien hay zonas muy caras, similar a españa,donde los rendimiento del alquiler son del 2%.El caso es que la media de los apartamentos de Speymill es de 7,5% de rendimiento de alquiler, y ademas el metro cuadrado a menos de 1100 euros.
sinceramente no creo que estos apartamentos bajen de 40000 euros, significaria que valen lo mismo que la deuda.A parte.
He leido un poco sobre raven rusia y me he lanzado al charco y he comprado unas cuantas a 19.Tambien megustan las de Alpha Pyrenees, lo que ocurre es que se basan solo en comerciales, que creo se resentiran mas en la crisis.

Saludos.alberto

Me gusta






RSS
e-Mail







Sitios que sigo


Cartera Grijandel

Empresa

Compra

Cotización

Glaxosmithkline

41.29

34.61

Seabird

5.40

2.83

Sealed Air

23.20

20.69

Norfolk Southern

47.50

56.68

Dell

16.54

12.93

Microsoft

28.56

24.53

Manpower

41.69

44.46

Canon

37.65

39.19

American Eagle Outfitters

9.89

12.18

Develica Deutschland

0.0666

0.045

Speymill Deutsche

0.13

0.0783

Gannett

5.00

14.88

Friedman

6.28

5.35

Starbulk

3.12

2.52

Aircastle

7.72

9.08

Home Retail

275

225

Air T

12.30

10.91

Supervalu

13.23

12.00

Rentabilidad cartera: 9,78%
Rentabilidad S&P 500: -18,13%

Cartera Gromenauer

Saldo: 3.576,26€ (+2500,00€)
Rentabilidad acumulada: 353%
Posiciones abiertas:
-BME: +100
-CALL SAN Dic10 9.32: -2 -PUT BME Sep10 18.65: -1

Visitas


Este sitio web usa cookies propias o de terceros para analizar la navegación del usuario. En caso de seguir navegando se entiende que acepta la política de cookies.
Aceptar