¿Cómo tributa la compra de un inmueble a una promotora en la que el comprador se subroga en el prestamo hipotecario en su día concedido a la misma? Y si además el banco le pide al comprador que le avalen sus padres o quien sea.. ¿cómo tributa ese afianzamiento?

1.- LA COMPRA DEL INMUEBLE está sujeta a IVA, -porque quien vende es empresario actuando como tal y por tanto, está no sujeta a TPO- y a la cuota gradual de AJD, puesto que se dan todos los requisitos que exige el 31.2 del TRITPAJD primera copia de una escritura, inscribible en el Registro de la Propiedad, de contenido valuable y no sujeta a TPO, OS ni ISD. ¿Qué porcentaje de IVA repercute la promotora al comprador? LEY DEL IVA

a.-) Regla general: el 16% -hasta 30/06/2010- y 18% desde el día 1 de julio de 2010. 90.UNO LIVA.   Leer más

1.- La escritura pública de ampliación de préstamo hipotecario realizada por una entidad financiera, que es sujeto pasivo del IVA, está sujeta a la cuota gradual de la modalidad de AJD, documentos notariales, al cumplirse los requisitos estipulados en el artículo 31.2 del TRLITPAJD: escritura pública, cantidad o cosa valuable económicamente y operación inscribible en el Registro de la propiedad. En cuanto a la base imponible, no estará constituida por la responsabilidad hipotecaria total, sino tan sólo por la añadida en la ampliación, entendiéndose que la base imponible debe fijarse en función del incremento de la responsabilidad hipotecaria, es decir, por el importe del principal ampliado, más los correspondientes intereses pactados y las cantidades que se hayan estipulado para costas y gastos. El tipo que se aplica a la base imponible para determinar la cuota es del 0,5%, o el que tenga fijada la Comunidad Autónoma cuya normativa se aplique. Vgr. Comunidad Valenciana: 1%.   Leer más

Hechos:

En una comunidad de propietarios se ha acordado vender la vivienda del portero, para lo cual, previamente hay que proceder a:

-Efectuar la declaración de OBRA NUEVA (no siempre)
-Desafectar dicha vivienda de los elementos comunes; es decir, la vivienda del portero, como los ascensores y las escaleras, es un elemento común de todos los propietarios (cada uno con su porcentaje o coeficiente correspondiente), que para que pueda ser vendida debe previamente desafectarse y convertirse en elemento privativo.
- Cambio de los coeficientes de participación de los propietarios sobre locales y edificios comunes; al reducirse los elementos comunes, varían también los % y eso hay que hacerlo en escritura pública ante Notario.

Y una vez hecho todo lo anterior, proceder a la Venta de la vivienda del portero.   Leer más

SUJECIÓN O NO DE LOS EXCESOS DE ADJUDICACIÓN A TRANSMISIONES PATRIMONIALES ONEROSAS (TPO)

Artículo 7.2.B)  TRLITPAJD RDLeg 1/1993 dispone en su párrafo primero lo siguiente: “Se considerarán transmisiones patrimoniales a efectos de liquidación y pago del impuesto: .../… B) Los excesos de adjudicación declarados, salvo los que surjan de dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 821, 829, 1.056 (segundo) y 1.062 (primero) del Código Civil y Disposiciones de Derecho Foral, basadas en el mismo fundamento.”

Los excesos de adjudicación declarados se consideran transmisiones patrimoniales, salvo que surjan de dar cumplimiento a determinados artículos del Código Civil y disposiciones de Derecho Foral, basadas en el mismo fundamento, entre los que se incluye el artículo 1.062 del Código Civil que dispone en su párrafo primero que “Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero”. Según los Tribunales Económico-Administrativos, los inmuebles deben considerarse como “un bien que si no es esencialmente indivisible, sí desmerecería mucho por su división” (TEAR de Madrid: Resoluciones de 15 de junio de 1992 y de 8 de junio de 1995). La jurisprudencia del Tribunal Supremo, que, en su sentencia de 28 de junio de 1999, determina que “en el caso de que la cosa común resulte por su naturaleza indivisible o pueda desmerecer mucho por su división –supuesto que lógicamente concurre en una plaza de aparcamiento e incluso en un piso (no se trata de la división de un edificio, sino de un piso, artículo.401 CC)– la única forma de división, en el sentido de extinción de comunidad, es, paradójicamente, no dividirla, sino adjudicarla a uno de los comuneros a calidad de abonar al otro, o a los otros, el exceso en dinero –artículos 404 y 1.062, párrafo 1.º, en relación éste con el art. 406, todos del CC–“. Por lo tanto, conforme a los preceptos transcritos, el exceso originado por la adjudicación a uno de los copropietarios de un inmueble indivisible, cuando éste, además, constituya el único bien existente en la comunidad de bienes, pagando la diferencia en metálico al otro copropietario, no está sujeto a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITPAJD, pues en ese supuesto estaríamos ante un exceso de adjudicación inevitable en los términos que resultan del artículo 1.062 del Código Civil, por tratarse de un bien que o es indivisible o, si no es esencialmente indivisible, sí desmerecería mucho por su división. A este respecto, cabe advertir que no obsta a la conclusión anterior el hecho de que la compensación de la consultante al otro comunero consista parcialmente en metálico y parcialmente en la asunción de su parte de deuda en el préstamo hipotecario común, pues eso no significa que la compensación no haya sido en metálico, sino que tal compensación en metálico se ha destinado –por pacto entre ellos– a la cancelación de la deuda dineraria de dicho comunero. Consulta V0141-09 de 23 de enero de 2009 que, resume la doctrina mantenida en esta materia por la DGT   Leer más

Supuesto de hecho:

Matrimonio en separación de bienes que se separa o divorcia.
Tiene por único patrimonio en común a repartir, un piso, comprado a medias en estado de casados, que se halla gravado con una hipoteca de elevado importe.
Han decidido que uno de ellos se quede el piso y en compensación por ese exceso de adjudicación, se haga cargo también de la deuda del que se queda sin el piso y quizás –aún no está decidido-, además, le dé algo de dinero a su “ex” en compensación.

Pongamos que el piso tiene un valor de 500.000 y que el saldo pendiente del préstamo sea de 450.000. Del valor del piso les corresponde 250.000 a cada uno; de la deuda también 225.000 a cada uno; Como uno se queda el piso + la deuda, realmente el valor neto con que se queda es de 50.000; Así las cosas y los valores dichos, tendría que compensar al otro cónyuge en metálico con 25.000 para “empatar”.   Leer más