Tributación de los Alquileres…en el Irpf. (III): Como Actividad Empresarial.

Al propietario –persona física- de inmuebles en alquiler también le es posible declarar los rendimientos como de Actividades Económicas, es decir, que en lugar de declarar los alquileres como Rendimientos de Capital Inmobiliario lo hace como si fuese un empresario cuyo negocio es el de gestionar el alquiler de sus activos inmobiliarios.

Para ello habrá que cumplir un par de requisitos:

1º Que cuente con un local destinado “exclusivamente” a gestionar esa actividad económica de alquileres.

2º Que exista para llevar esa actividad una persona contratada a través de contrato laboral y a jornada completa.

Estos dos requisitos se conocen en la “jerga” de los asesores fiscales como disponer de “CASETA” y “PERRO”.

Antes de entretenerme un poco en matizar los requisitos de local y persona contratada, hablaré de algunas

Ventajas e Inconvenientes considerar los alquileres actividad empresarial:

Ventajas:

Los gastos, siempre se consideren necesarios para la obtención de los ingresos, y estén debidamente justificados – facturas - pueden incluso ser mayores que los Ingresos, aun cuando sean para financiación de la vivienda o para reparación y conservación –que pueden ser especialmente elevados los primeros años del alquiler- que veíamos en el capítulo 1º de este serial no podían superar el importe de los alquileres (inmueble por inmueble), aunque sí podría deducirse el exceso en los 4 años siguientes.

Si se tributa en Estimación Directa Simplificada, se añade como gasto deducible un 5% del Rendimiento Neto.

Beneficios propios de la Empresa de Reducida dimensión: amortizar más de lo que corresponde según tablas, amortización total de bienes de escaso valor, etc. si la facturación el año anterior no superó los 8 Millones de Euros.

Los inmuebles alquilados estarán exentos del Impuesto sobre el Patrimonio si los arrendamientos constituyen la principal fuente de renta del propietario de los mismos. Además, dará lugar a una reducción del 95% de su valor en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (es decir, tanto para las herencias como para las donaciones en vida).

Inconvenientes:

El fundamental es que no permite la reducción del Rendimiento Neto, en caso de alquiler de vivienda, del 50% ni del 100% cuando es a jóvenes entre 18 y 35 con sueldo mayor que el IPREM.

Para que compense tener “caseta” y “perro”, a no ser que ya los tengas en casa, habrá que disponer de varios inmuebles en alquiler: ¿quién se iba a creer que para cobrar un alquiler de 700 Euros al mes –que no está mal- vas a tener alguien contratado y un local destinado exclusivamente a la gestión…?

Matizaciones a los dos requisitos:

Local destinado exclusivamente a la gestión, significa que puede compartirse una oficina con otras actividades, pero debe haber al menos un “despachito” separado e independiente del resto, mejor si tiene salida directa a la calle, y en la que sólo haya documentos relacionados con los alquileres, el propio “perro”, y mejor si en la puerta figura un cartel que diga: “Gestión de Inmuebles”.

Persona empleada con contrato laboral a jornada completa: no se acepta administrador de fincas, por ser un “profesional” sin contrato laboral, aunque sí se permite que sea un familiar, como cónyuge o hijo, siempre cobren efectivamente - y pueda demostrarse con las nóminas e ingresos efectuados- y tengan contrato y alta por cuenta ajena en el Régimen General de la Seguridad Social (lo que también habrá de estar documentado).

Fiscalidad de las Prejubilaciones y Despidos Colectivos

Un Expediente de Regulación de Empleo (ERE) es un despido colectivo cuya cuantía obligatoria (mínima) señala el Estatuto de los Trabajadores es la de 20 días de salario por año trabajado con un máximo de 12 meses de salario (un año de salario). Es decir, está exenta la menor de estas dos cantidades.

Ponemos un ejemplo. Trabajador con salario anual de 35.000 Euros brutos, y antigüedad de 22 años en la empresa que se deshace de él. La empresa le indemniza con 60.000 Euros.

¿Cuál es la fiscalidad de esa indemnización?

Primero vamos a ver qué importe está exento de IRPF.

Indemnización exenta: 20 días de sueldo por año trabajado -20 (días) x 22 (años)= 440 días de salario de indemnización (1,2 años), esto es 42.778 Euros, pero como está el tope de las 12 mensualidades, finalmente tendrá exento el importe de 35.000.

El resto no exento de la indemnización se integra junto con las demás rentas del trabajo pero disfruta de una reducción del 40% si quien la percibe llevaba en la empresa más de dos años. Por tanto, 60.000 – 35.000 =25.000 Euros de los cuales forman parte de las rentas del trabajo el 60%: 15.000, pudiendo tributar a un máximo del 43%.

Indemnización neta que puede obtener el “despedido”:

Por Exención: 35.000 Euros.
Por reducción del 40%: 10.000
Tras detraer el tipo del impuesto (hasta el 43%): 7.950
Neto total a percibir: 52.950
A pagar al fisco: 7.050


Si la indemnización se cobra en varios plazos directamente de la empresa, es decir, vía programa de “Prejubilación” –para trabajadores entre los 50 y 65 años de edad-, el importe de la exención es el mismo (el menor de 20 días de sueldo por año y de un año de salario), aunque se vaya abonando por la empresa mes a mes. Se sabe cuál es el monto exento –ejemplo: 35.000 Euros- que mensualmente se “vaciando” hasta quedar a "0". Una vez agotado el saldo exento, y si el número de años en que la empresa sigue pagando la prejubilación es inferior a la mitad de los años de antigüedad del trabajador en la misma, de las mensualidades abonadas habrá un 40% que será objeto de reducción por el que no habrá que tributar. Es decir, se tributa por el restante 60% como rendimientos de trabajo personal. Todo esto va referido a la cantidad que abona la empresa. Si se percibe prestación por desempleo al mismo tiempo, ésta seguirá la suerte fiscal de cualquier rendimiento de trabajo.

Tributación de los ALQUILERES...en el Irpf (II)

Continuamos con el monográfico sobre tributación de los alquileres que comenzamos el pasado viernes 21 de Septiembre y que, para no cansar al amable lector hemos fraccionado en 5 piezas.

El día pasado logramos determinar el Rendimiento Neto por diferencia entre los ingresos (por alquileres) y los gastos deducibles.

Hoy veremos que todavía es posible aplicar más reducciones al Rendimiento Neto en determinados casos.

Reducciones del Rendimiento Neto.

Si el alquiler es para vivienda, el rendimiento neto se reduce a la mitad. La novedad es que se aplica tanto al rendimiento positivo como al negativo. Así si el Rendimiento Neto es de -1.000 Euros, por superar los gastos deducibles a las rentas por alquiler, la reducción del 50% hace que finalmente sea de -500.

La reducción no se aplica para viviendas alquiladas sólo en vacaciones ni cuando el contrato de alquiler se suscribe con una empresa para que viva uno de sus empleados.

La reducción es del 100% si el inquilino está entre los 18 y los 35 años de edad y sus rendimientos netos derivados del trabajo o como autónomo superan el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), que para 2007 es de 5.990,4Euros. Será el arrendatario el que comunique anualmente al propietario que cumple estos requisitos aunque como el interesado es el arrendador ya se encargará de pedírselo. Si el contrato de alquiler es con varios inquilinos (por ejemplo 2) la reducción será proporcional. En este caso la reducción a aplicar sobre el Rendimiento Neto sería del 75%.

Comunicación al arrendador:

El inquilino tiene hasta el 31 de Marzo del año siguiente (para que se produzca esta reducción con los alquileres de 2007 el plazo es hasta el 31.03.08) para comunicar por escrito el siguiente contenido: su nombre, NIF y domicilio fiscal, referencia catastral o dirección completa de la vivienda arrendada, manifestación de cumplía el requisito de edad (todo o parte del año anterior), manifestación de haber obtenido en dicho año Rendimientos Netos del Trabajo o/y como autónomo superiores al IPREM, fecha y firma del arrendatario e identificación del destinatario de la carta (propietario).

No podrá resultar como consecuencia de la Reducción acabada de mencionar un Rendimiento Neto negativo.

Reducción del 40% sobre el Rendimiento Neto (o sobre el Rendimiento Neto reducido cuando se trate de alquiler de vivienda) en los siguientes casos: rentas por alquiler generadas en más de 2 años y cobradas de una vez (ejemplo un alquiler por 3 años que se cobra todo por adelantado en un único pago) o cuando el número de años de fraccionamiento es inferior a la mitad del número de años de generación (ejemplo, un alquiler por 5 años que se cobra la mitad el 1ª año y la otra mitad el segundo, ya que el número de fraccionamiento es 2 y por tanto, inferior a la mitad de 5) o en Rentas reglamentariamente calificadas como notoriamente irregulares: importes que recibe el propietario de un traspaso de local de negocio, o indemnizaciones que le paga el arrendatario por daños o desperfectos en el inmueble.

Valoración de las acciones del BBVA por el modelo de descuento de dividendos.

Un poco de teoría:

El Valor de una acción es igual al valor actual de los flujos de caja futuros que se espere vaya a generar.

¿Y cuáles son esos flujos de caja para el accionista?

Los dividendos venideros y el precio de venta de la acción.

Para calcular el Valor actual hay que descontar esos flujos de caja futuros a lo que cuestan, y como quien los va a percibir es el accionista, la tasa a la que habrán de descontarse es la rentabilidad que el accionista pide a la acción para comprarla. Obviamente, el accionista no debería exigir la misma rentabilidad a “Astroc” que al “BSCH”, a mayor riesgo (operativo y financiero de la compañía), mayor exigencia de rentabilidad.

Hay varias versiones de valoración de acciones por descuento de dividendos, pero voy a optar por emplear la del Descuento de Dividendos de crecimiento constante (método de Gordon y Shapiro), como si el accionista no fuese a vender “nunca” sus acciones del BBVA o lo hiciese dentro de más de 20 años, puesto que este modelo casi de forma invariable da un valor por debajo del precio de mercado e incluso muy por debajo casi siempre.

La fórmula de Gordon y Shapiro dice que el valor de una acción (V) se determina dividiendo el Dividendo esperado por la Rentabilidad exigida por el accionista (Ke) menos una tasa de crecimiento “g” promedio de los dividendos que se espera.

V= D/Ke-g

Vamos allá con el BBVA:

Dividendo esperado del BBVA ejercicio 2007= 0,73
Rentabilidad exigida (Ke): 9,143% Es el resultado de sumar la tasa de rentabilidad sin riesgo y la prima de riesgo:
La tasa libre de riesgo es la rentabilidad del bono a 10 años. Hoy es 4,643%.
Prima de Riesgo: 4,5% (promedio de primas de riesgo del BBVA 1992-2006 obtenidas del Profesor Pablo Fernández).
En los últimos 5 años el dividendo por acción está creciendo a más del 15%. Obviamente, no vamos a poner una tasa “g” del 15%, porque nos daría un valor imposible. Esta fórmula de valoración no permite que la “g” sea superior a la Ke. Pensando que sea para toda la vida, vamos a poner una tasa de crecimiento promedio de los dividendos "g" prudente.
En los últimos 10 años, el crecimiento ha sido del 4,07% (esa ya me gusta más).

Resultado de la Valoración: 0,73/9,143%-4,07% = 0,73/5,1% = 14,31 Euros.

Cuando estoy escribiendo estas líneas BBVA cotiza a 16,65 Euros.

La valoración por mí realizada con los datos expuestos es tan solo “una valoración”. Quizás, si lo hago con todos los valores de la Bolsa me salgan con valores por debajo del precio de mercado.

Tributación de los ALQUILERES...en el Irpf.

Con motivo del reciente anuncio por parte de la Ministra de Vivienda y del Presidente del Gobierno de nuevas de modificaciones legislativas en materia de arrendamiento de viviendas, todas ellas destinadas al inquilino, me he permitido acordarme de los propietarios –personas físicas- y ver qué tratamiento fiscal tiene y va a tener el alquiler de inmuebles para ellos.

Para no atosigar con la materia, voy a dividirla en 5 bloques:

*Los alquileres como Rendimiento de Capital Inmobiliario, hasta obtener el Rendimiento Neto.
*Los alquileres como Rendimiento de Capital Inmobiliario: reducciones al Rendimiento Neto.
*Los alquileres como Rendimiento de Actividades Económicas,
*El IVA en los alquileres
*Ficherito casero en excel para llevar la gestión de los alquileres.

En principio, lo obtenido por el alquiler de un inmueble tiene la consideración de “Rendimiento de Capital Inmobiliario”. También, si se cumplen unos requisitos concretos pueden considerarse “Rendimientos de Actividades Económicas”.

Hoy me voy a referir única y exclusivamente a los Rendimientos de Capital Inmobiliario hasta determinar el Rendimiento Neto.

Rendimiento de Capital Inmobiliario:

Se obtiene el Rendimiento Neto por diferencia entre las rentas generadas por el alquiler (aunque no se hayan cobrado) y todos aquellos gastos necesarios para obtener dichas rentas satisfechos por el arrendador:

Concreción a título de ejemplo de esos gastos deducibles:

Intereses y gastos derivados de la obtención de financiación para la compra del inmueble o para la realización de obras de mejora: comisión de apertura, gastos de notaría, del Registro de la Propiedad, de gestoría, Actos Jurídicos Documentados, etc.

Gastos de mantenimiento y reparación del inmueble.
Aquí podemos mencionara gastos de pintura, acuchillado, reparación de averías, etc. También se puede incluir los gastos de sustitución de instalaciones ya existentes por otras nuevas: calefacción, ascensor, puertas de seguridad, etc.
Sin embargo, no es deducible directamente el coste de las obras de ampliación o mejora del inmueble: instalación de gas natural, calefacción o aire acondicionado donde antes no había. Estos costes incrementan el valor del inmueble y podrán deducirse vía amortización.

La novedad que introduce la nueva Ley de Renta (Ley 35/2006) es que los gastos por intereses y financiación y los de reparación y conservación sumados –sólo este tipo de gastos- no pueden superar en cómputo anual para cada inmueble los ingresos derivados del arrendamiento. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes. Es decir, que si un inmueble se alquila por 6.000 Euros anuales (500/mes) y el arrendador se ha gastado en reparaciones, mantenimiento y financiación del inmueble 8.000 Euros, sólo podrá –de momento-aplicar como gasto por estos conceptos 6.000 Euros, dejando los restantes 2.000 Euros para los cuatro años venideros.

Por tanto, la nueva ley permite que el rendimiento de capital inmobiliario sea negativo, ciñéndose el límite exclusivamente a la financiación y mantenimiento de los inmuebles. Si al final del año los gastos han superado a los ingresos, el Rendimiento será negativo.


Tributos no estatales, (como el IBI, tasa por recogida de basura, contribuciones especiales) y recargos de tributos estatales y no estatales, no así las sanciones.
No son gasto deducible: los tributos que gravan la adquisición del inmueble, como el IVA o Transmisiones Patrimoniales Onerosas, ni los gastos de notario, registro o gestoría, sino que son mayor coste de adquisición del inmueble.

Los créditos por alquileres dejados de pagar por el inquilino considerados de “dudoso cobro”. ¿Cuándo son de dudoso cobro para Hacienda? Todas las rentas dejadas de pagar si el inquilino es insolvente y así se ha declarado tras juicio de desahucio. También las rentas no abonadas con más de 6 meses de antigüedad a 31 de Diciembre (normalmente, las de los meses de enero a junio). En este caso, las rentas impagadas se considerarán ingreso, pero también gasto deducible. Si más adelante se cobra algo, habrá de declararse nuevamente como ingreso en el IRPF correspondiente al año del percibo.


Los gastos derivados de servicios personales tales como: gastos de comunidad, de algún gestor o persona que gestione el alquiler y al que se le pague, jardineros, etc.
Gastos jurídicos relacionados con el alquiler: pleitos por impago de rentas, redacción de contratos, etc.
Primas de seguros de responsabilidad civil, multirriesgo de hogar y seguros que cubran la insolvencia del inquilino.
Servicios y suministros que pague el propietario: luz, agua, teléfono, etc.

La amortización efectiva del inmueble y de los muebles que el propietario haya cedido junto con el inmueble.

Amortización del Inmueble:
Se considera efectiva la amortización del inmueble que no supera el 3% sobre el mayor de (excluido el valor del suelo) valor catastral y coste de adquisición.
Coste de Adquisición: precio pagado por el inmueble más gastos (notario, registrador, gestor, etc.) y tributos de la compra (IVA incluido si no es deducible), más las cantidades invertidas en ampliación o mejora del inmueble. Si se adquiere por herencia, el valor considerado en el impuesto de Sucesiones y Donaciones.
Para determinar el valor del suelo a excluir de amortización, se toma el recibo del IBI y se comprueba qué porcentaje del total del valor catastral es suelo y cuál es vuelo, y se aplica exactamente igual al coste de adquisición. Si no figura hay que consultarlo en el Catastro o estimarlo uno mismo. El valor del suelo está al menos en torno a un 20-30% del valor toral. En un piso de VPO, el valor del suelo es del 15%.

Amortización de los muebles cedidos con el inmueble: Han de ser susceptibles de uso por más de un años. Se amortizan al coeficiente máximo del 10% del coste de adquisición satisfecho.

Por diferencia entre ingresos y gastos, ya tenemos determinado el Rendimiento Neto.

Mañana..posibles reducciones a practicar sobre el Rendimiento Neto.

Nuevas ayudas FISCALES y ECONÓMICAS a los jóvenes INQUILINOS

A partir del 1 de enero de 2008 el Ministerio de Vivienda concederá ayudas de 210 euros al mes a jóvenes de entre 22 a 30 años -con una duración máxima de 48 meses (10.080 euros)- a los que sumará una ayuda de 600 euros para la fianza y un aval equivalente a seis meses de renta. Otro de los requisitos que tendrán que cumplir los futuros destinatarios será no superar la barrera de los 22.000 euros brutos de ingresos al año.

Los jóvenes que soliciten estas subvenciones también deberán llevar al menos cuatro años viviendo "legalmente" en España y estar ocupados (trabajadores por cuenta ajena, autónomos, parados con prestación por desempleo y becarios de investigación). También podrán acogerse a esta iniciativa aquellos inquilinos jóvenes que actualmente ya estén viviendo en régimen de alquiler.

Si los titulares del contrato fueran más de uno, se prorrateará la prestación. Esto es, los 210 se dividirán entre los arrendatarios que aparezcan en el contrato.
Otra iniciativa que también será recogida como ley y es compatible con la primera, será la de equiparar el alquiler a la compra de vivienda en las deducciones del IRPF (hasta un máximo de 9.015 euros) para todos los que no ganen más de 24.000 euros netos al año (28.000 euros brutos). Al igual que la ayuda de 210 euros mensuales para jóvenes, también está previsto que entre en vigor el próximo 1 de enero. Con esto se intenta ayudar a las rentas más bajas y a los jóvenes.

Aún no se sabe cuáles serán los trámites que hay que seguir para acogerse a estas iniciativas. Tampoco se conoce cómo se devolverá el préstamo de 600 euros que se otorgará para la fianza.