Esta hipoteca es un robo

Es una de las quejas que mas se repite entre los que tenemos hipoteca; “Cuando acabe de pagar mi piso habré pagado dos casas”, es otra frase que repiten muchos de los hipotecados; Y no les falta razón, los intereses en muchas ocasiones suman mas que el capital prestado, pero... realmente ¿es esto un robo?

Sin duda, pagar dos veces lo prestado, puede parecer un robo, usura podríamos decir, sin embargo, decimos esto, primero porque nos ponemos en la piel del que tiene que pagar, y segundo, porque cometemos un error financiero, esto es, comparar el dinero de hoy con el de dentro de 30 años.

Nos ponemos en la piel de que paga.

¿Quien rechazaría una inversión que pagara un 5 o 6 % durante 30 años? ¿Quien se quejaría cuando tras 30 años de inversión, recibiera el 200 o el 250 % del capital invertido? Si fuésemos nosotros los que invertimos ese dinero (el capital de la hipoteca) a una tasa entre el 5 y el 6 % estaríamos contentísimos, sin embargo, a la hora de pagar ya no nos parece correcto.

Cometemos un error financiero.

No se puede comparar lo que vale un millón de las antiguas pesetas (6.000 €) hoy, con lo que valía en 1975 o con lo que valdrá en 2035, por tanto, no podemos comparar los 150.000 € de hoy con los 300.000 o 320.000 € de 2040.

¿Esta el banco libre de culpa?

Los bancos son empresas y como tal buscan maximizar sus beneficios, esto se plasma a la hora de elegir el método de amortización de nuestra hipoteca, todos los bancos usan el método francés, para calcular la hipoteca, sin duda el mejor método para ellos, con el comienzas pagando gran cantidad de intereses, disminuyendo por tanto con el paso del tiempo, el incentivo a marcharte a otra entidad, ademas, de los tres métodos mas utilizados, es el segundo que mas beneficios le reporta.

El método americano, en el que durante la vida de la operación únicamente pagas intereses, es de difícil aplicación y aunque seria el mas rentable para el banco, su uso es marginal.

Y el método menos rentable para el banco (y por tanto, mejor para nosotros) cuota amortizativa constante, no hay incentivo a ofrecerlo ¿porque ofrecer este, si con el método francés ganamos mas? ¿alguien sabe si alguna entidad ofrece alguna hipoteca usando este método?

Las hipotecas Subprime y el riesgo de liquidez

Ha sido la noticia del verano, y ha marcado por completo el devenir de los mercados financieros, añadiendo un punto mas de volatilidad a las bolsas, si esto es posible.

Es el momento por tanto de analizar, el alcance de esta crisis y intentar averiguar si puede afectar a la economía de los Estados Unidos (y por tanto a la economía mundial) caso en el que estaría justificado las bajadas de la bolsa, o si únicamente se trata de una pequeña depresión del Sr Mercado.

Todo comenzó el día 7 de agosto, 3 fondos de BNP, que invierten en hipotecas, anuncian su suspensión, por no disponer de liquidez suficiente, para hacer frente a los posibles cierres de posición de sus inversores. Realmente no es que no tuvieran liquidez, sino mas bien que no podían valorar sus activos (en su mayor parte, bonos respaldados por las hipotecas Subprimes) por la crisis, esto afectaba mas o menos al 30 % de la posición de los fondos de inversión.

A partir de ahí, el efecto domino, fue ahogando poco a poco los mercados, los mayores bancos comenzaron a pedir incrementos de liquidez, para poder hacer frente a la crisis, sin cerrar el grifo de los prestamos, así las entidades iban posicionándose, por un lado los que pedían ayuda, Barclays, Postbank, Banco Baviera, etc, y por otro los declaraban que no estaban expuestos al riesgo de las subprimes (estos sacan pecho honrosamente) Deutsche Bank, Los bancos españoles, etc.

En esos momentos las bolsas caían estrepitosamente (el dow jones: 9 agosto 382 puntos, 10 agosto 31 puntos, 14 agosto 207 puntos, 15 agosto 160 puntos) dejándose en su conjunto cerca de un 10 % en poco mas de una semana.

En estos momentos los bancos centrales comienzan ha actuar, inyectando liquidez al sistema, en su conjunto y durante los días 9 al 23 de agosto, la Fed y los bancos centrales de Europa, Japón e Inglaterra, inyectaron al mercado cerca de 500.000 millones de euros.

Quizás las inyecciones no fueron la mejor forma de solucionar (una bajada de los tipos interbancarios me hubiera gustado mas), pero parece haber frenado el pánico al que se enfrentaban los mercados.

¿Y ahora en que situación estamos? Pues a un mes vista del desencadenamiento de los acontecimientos, los fondos de BNP cotizan únicamente un 2 % por debajo de los niveles del día 7 de agosto; El mercado nota una gran incertidumbre, lo que hace que aumente la volatilidad; La situación parece controlada, aunque también da la sensación que puede volver a ocurrir en cualquier momento...

¿Y de cara al futuro que? Pues la situación sigue mas o menos igual, hagamos un repaso:

• El riesgo de crisis inmobiliario en los mercados de EE. UU y de España, sigue presente.
• Se han “actualizado” ciertos ratings que antes aparecían como dobles y triples A.
• La incertidumbre se ha apoderado de los mercados, cualquier noticia será llevada al extremo, esto conlleva un fuerte crecimiento de la volatilidad.
• Los bancos centrales tienen la pelota en su tejado. Hoy el BCE ha mantenido los tipos en el 4 %, y los mercados descuentan que la FED bajara los tipos en la próxima reunión del día 18.
• Habrá que estar atentos para saber como afectara la crisis a la economia Alemana, ya que sus bancos son de los mas expuestos.
• Se han dado grandes oportunidades de compra, por ejemplo, bancos que se han visto afectados en sus cotizaciones, pero que no están expuestas directamente a las subprimes, por ejemplo, Deutsche Bank (antes del día 9 cotizaba a 102 €, ahora lo hace a 91 €), ING (de 33 a 29 €), los gigantes españoles (BBVA, de 18,5 a 16,75 € y SAN de 14,20 a 13,20 €)... y sin duda en EE.UU hay todavía mas oportunidades, como ya ha expuesto Warren Buffett.

Veremos mas capitulos... Por cierto, otros que han comentado la noticia: Gurus, Fernando, Fresh Family, En busca de la rentabilidad...

Aberración financiera

No se puede llamar de otra forma, esto es lo que me parece la nueva hipoteca de Banco Halifax, una hipoteca a 40 años con un periodo de carencia de 15 años!!! ademas, y por si fuera poco, la hipoteca es por euribor mas 1,1 %, una de las mas caras del mercado, eso si, dependiendo de la vinculación puedes llegar a un euribor + 0,4 % para lo cual, unicamente debes contratar con ellos, Seguro de vida, Seguro de hogar, Tarjeta Visa Clásica, Domiciliar la nomina y 3 recibos y mantener un saldo medio anual de 3000 €

No se muy bien quien estara dispuesto a pedir esta hipoteca, ya que no conceden una cantidad superior al resto de entidades (80 % tasación), no parece un interés muy atractivo, en definitiva no me parece un producto interesante, sin tener en cuenta el plazo de carencia.

Y es que este plazo de carencia, hace que pages 1,5 veces el dinero que pides, si en una hipoteca normal (a un largo plazo) esa cifra varia entre los 0,8 y el 1 veces, en la Hipoteca Xtra (el extra sera para ellos, entiendo) esta cifra se dispara; es decir, en una hipoteca “normal” si pides 100.000, acabas devolviendo entre 185000 y 200000 €, en la Hipoteca Xtra, acabas devolviendo unos 250.000 € para la misma cifra.

No se que interés tendrá la entidad en ofertar este producto, pero me da la impresión que unicamente se trata de una “hipoteca publicidad” como la de Metrovacesa.

Tipos de interés, ¿hasta donde puedes pagar?

Siguiendo con el tema de las hipotecas, este fin de semana he decidido cuanto deberían subir los tipos de interés, para que mi economía comenzase a tener problemas, así que me he decidido a compartir los cálculos con vosotros, por si os sirve de ayuda.

Hace poco leía que en los últimos años, el 80% de las hipotecas que se han firmado se han formalizado a tipo de interés variable, con los riesgos que ello conlleva. A muchos de estos nuevos hipotecados nadie les ha dicho que pasaría si dentro de unos años, los tipos de interés comienzan a subir.

De hecho, son ahora muchas las voces de alarma que hablan ahora de los riesgos de las subidas de tipo de interés, muchos lo han notado ya en su en estas ultimas revisiones.

Pretendo por tanto, daos unas pautas de como podría ir variando vuestra cuota anual en función de la evolución de los tipos de interés, y para que lo veías mejor, os propongo un ejemplo, con una hipoteca, a treinta años y con un capital de 150.000 €.

Estos serian los resultados:

Tipo Interés	4,00%	5,00%	6,00%	7,00%	8,00%	9,00%
Pago mensual	-800,15 €	-886,91 €	-977,83 €	-1.072,63 €	-1.170,98 €	-1.272,58 €

Como podéis observar las cuotas iniciales, con los tipos mas o menos a los valores que se encuentran ahora mismo, se duplicarían en caso de llegar el euribor al 8 o 9 %.

Y muchos me dirán que eso es imposible, que esos tipos son muy altos, pero si vemos datos históricos no parece tan raro, tomando datos del periodo 1990-2006, 6 de esos años, el tipo de interés estaba por encima del 6 %, la media de ese periodo se situa en 5 %, simplemente por la regresión a la media, deberíamos ver tipos mucho mas altos en los próximos años, y los veremos mientras el banco central europeo, siga con las subidas de tipos.

Simplemente quiero incidir en mirar nuestra hipoteca como una operación financiera mas, como si de operar en bolsa se tratase, si tu hipoteca se financia con un 25 % de tu renta, habrás invertido en blue chips, y podrás tomarte las subidas con cierta tranquilidad, si tu hipoteca consume mas del 50 % de tu renta, una subida de tipos, puede afectarte en exceso.