Los gastos de una hipoteca

En época de vacas flacas, y cuando las hipotecas andan por las nubes, no está de más tener en cuenta que la contratación de un crédito para sufragar la compra de una vivienda tiene una serie de gastos adicionales con los que no todos cuentan. La realidad es que hay numerosos gastos inherentes a la formalización de una hipoteca, además de las conocidas comisiones de apertura o subrogación. La tasación de la vivienda o la verificación registral se unen a otros gastos que puedan surgir durante el período de vigencia del préstamo, como las comisiones por modificación de contrato o por la reclamación de cuotas impagadas. Los impuestos, el coste de las gestiones notariales y las realizadas en la gestoría deberán también sumarse al capital prestado y los intereses que se apliquen para conocer realmente cuánto se paga por estrenar nueva casa.

Los gastos de una hipoteca: formalizar la hipoteca

Entre los gastos que conlleva una hipoteca destacan, en primer lugar, todos los previos a la formalización de la misma una vez cumplidos los requisitos necesarios para su concesión. Las entidades financieras que comercializan las hipotecas realizan habitualmente los siguientes trámites:

- La tasación: la vivienda debe ser tasada , es decir, valorada por un perito independiente y autorizado por el Ministerio de Economía y Hacienda.
- Verificación registral: consiste en comprobar en el Registro de la Propiedad la existencia o no de cargas sobre la vivienda que se va a hipotecar.

Ambos trámites originan una serie de gastos que corren a cargo del solicitante, con independencia de la aprobación o denegación del préstamo. Una vez comprobados estos datos, se llevará a cabo la formalización del préstamo hipotecario.

El desembolso necesario para la formalización del crédito está estipulado con claridad por los bancos y cajas de ahorro que comercializan este producto, y oscila entre el 1% y 3% del capital prestado. Entre estos gastos destacan los que siguen:

- Comisión de apertura: se trata de una comisión que cobra la entidad financiera una sola vez, al inicio del préstamo. Se suele establecer como un porcentaje sobre el importe del préstamo.
- Comisión de subrogación: la subrogación es el acto por el que una persona, asumiendo la deuda, sustituye jurídicamente al titular de un préstamo respecto de los derechos y obligaciones derivados del préstamo concedido, es decir, se convierte en titular del préstamo. Se produce cuando una persona adquiere a un particular una vivienda sobre la que recae una hipoteca, o lo hace directamente a un promotor o constructor. La entidad financiera tiene que estar de acuerdo en efectuar la subrogación y derivará el pago de la correspondiente comisión por parte del subrogado, aunque en este caso no cobrará la comisión de apertura.
- Gastos de notaría: corresponde al gasto de realización de escritura pública otorgada por notario. La cuantía que se debe pagar depende de los aranceles establecidos oficialmente.
- Impuestos: la constitución de la hipoteca está sujeta al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. En esta ocasión, la cantidad que hay que pagar por dicho impuesto se calcula aplicando un porcentaje (que varía dependiendo de la comunidad autónoma) sobre la responsabilidad hipotecaria.
- Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad: formalizada la escritura del préstamo hipotecario, la vivienda se debe inscribir en el el Registro de la Propiedad correspondiente. La inscripción en el mencionado registro la realiza la entidad financiera que concede el préstamo. Su cuantía dependerá de los aranceles establecidos oficialmente.

Otros gastos posibles en una hipoteca

En una hipoteca puede haber, además, una serie de gastos que, sin ser obligatorios, pueden acontecer durante la vida del préstamo, y con los que se debe contar en el momento de realizar el contrato.

- Intereses de demora: es el tipo de interés que se aplica a aquellas cantidades que, llegado su vencimiento, no han sido abonadas. En definitiva, es una penalización al titular de un préstamo si incumple sus obligaciones de pago.
- Compensación por desistimiento: se cobrará sobre la cantidad del préstamo que se devuelva antes de las fechas pactadas. Se cobra un 0,50% si la cancelación se produce dentro de los 5 primeros años de constitución de la hipoteca. A partir del sexto año se cobrará un 0,25%, es decir la mitad.
- Comisión por modificación de contrato: esta comisión se aplica en el caso de que, a petición del cliente y aprobado por la entidad financiera, se modifique el contrato durante la vida de la hipoteca. El importe de la misma se calcula aplicando un porcentaje determinado sobre el capital pendiente de pago en el momento de la modificación.
- Comisión por reclamación de cuotas impagadas: en el caso de existir cuotas impagadas, las entidades financieras suelen cobrar al cliente, en el momento en que se regulariza la deuda, un importe fijo que está preestablecido en el contrato.

La tarifa de comisiones que repercuten en el cliente debe ser comunicada previamente al Banco de España, y está a disposición de cualquier usuario que quiera consultarla. Por otro lado, sólo podrán repercutirse al cliente aquellas comisiones que expresamente se encuentren recogidas en la escritura del préstamo hipotecario.

Los gastos de una hipoteca: Seguros que se deben contratar

La ley obliga al titular de un préstamo hipotecario a contratar un seguro de incendios sobre el inmueble que va a hipotecar. También resulta muy conveniente contratar un seguro multirriesgo del hogar que lo proteja contra diversos accidentes domésticos (entrada de agua, robo, daños a terceros, etc.). Es recomendable, además, suscribir una póliza de vida, que cubra el riesgo de fallecimiento del titular del préstamo. Si esto ocurriera, la compañía se encargaría en ese momento de cancelar el capital pendiente de pago.

Si se trata de un préstamo de modalidad autopromotor, el seguro decenal garantiza los daños causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a los elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. Aunque este seguro no es obligatorio para autopromotores individuales de una vivienda de uso propio, sin embargo será obligatoria la acreditación de dicho seguro cuando en una transmisión "inter vivos" así lo exija el nuevo adquiriente, desde el momento de la transmisión hasta el término de los diez años de plazo para los que se exige esta garantía.

Artículo publicado en la revista Consumer.es

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