Las cooperativas de viviendas

Autor: Fusterconsulting.com ( 27 de febrero de 2008 )
Tema: Vivienda

Introducción

La adquisición de una vivienda en régimen de cooperativa es una fórmula alternativa a la compra de una vivienda a través de una promotora privada.

En España, según datos de la Confederación de Cooperativas de Viviendas de España (CONCOVI), el número de viviendas construidas el año pasado en este régimen, tanto protegidas como libres, superó el millón de unidades.

En concreto, en el 2007 se construyeron 1.387.248 de viviendas a través de cooperativas. Además, 57.000 viviendas están en proceso de edificación y 71.000 esperan su visto bueno para iniciar las obras. En la Región de Murcia han cuajado algunos proyectos que ya están viendo su luz.

Descubra en la siguiente monografía los aspectos básicos de una cooperativa de viviendas, su modo de actuación, las principales preguntas que se hacen los compradores antes de formar parte de una de ellas y algunas cuestiones jurídicas relacionadas con este tipo de organizaciones.

La cooperativa de viviendas

 

Una cooperativa es una asociación de personas físicas o jurídicas que desarrollan una actividad empresarial, distribuyéndose los resultados que producen entre sus socios, de forma que este se convierte de alguna forma en promotor de la obra de nueva construcción.

De acuerdo con el artículo 89 de La Ley 27/1999, de 16 de junio de las Sociedades Cooperativas, una cooperativa de viviendas “asocia a personas físicas que precisen alojamiento y/o locales para sí y las personas que con ellas convivan”.

En esta línea, la finalidad de una unión de este tipo es clara: proporcionar a sus socios, viviendas, edificaciones e instalaciones para el uso y disfrute de los socios.

Los socios participarán en la promoción de las viviendas, como promotores, o, en su caso, encargarán la edificación a una empresa denominada gestora de viviendas.

De hecho, lo habitual es que esta entidad se responsabilice ante la propia cooperativa de cualquier perjuicio derivado de las actuaciones de la cooperativa frente a los socios o terceros.

 

Aspectos generales de las cooperativas de viviendas

a) El precio

Uno de los aspectos más destacados de una vivienda en régimen de cooperativa es el precio de los inmuebles, ya que suele ser inferior al valor de mercado de una vivienda libre.

Concretamente, un socio que adquiera un piso a través de una cooperativa podría experimentar una reducción de hasta el 20% o 30%.

b) Forma de pago.

El socio, además, puede adaptar los pagos según sus necesidades. En líneas generales, las aportaciones que se realizan a favor de la cooperativa son de tres tipos:

• Aportaciones

• Cuotas periódicas, destinadas a abonar los gastos de actuación de la sociedad.

• Aportaciones para financiar la vivienda y anexos.

c) Devolución de los pagos

A diferencia de otros modelos de compraventa, los estatutos de una cooperativa de viviendas, de acuerdo con la legislación vigente, podrán prever en qué casos la baja de un socio es justificada y, por tanto, se le devolverían las cantidades entregadas, en los límites que marca la ley.

Aunque, normalmente los estatutos de la cooperativa fijan una estancia mínima que no supera los 5 años. Cuando un socio decide salir de la cooperativa debe comunicarlo al Consejo Rector. Si éste no se opone a la solicitud, pasado el plazo que fijan los estatutos, el socio tendrá derecho, pues, a recibir las aportaciones realizadas al capital social.

d) Garantías de las cantidades entregadas

La cooperativa está obligada a garantizar que las cantidades entregadas por los socios, por anticipado, para la financiación de la vivienda se devolverán en caso de que el proyecto se interrumpa.

La legislación española garantiza al socio estas devoluciones en la Ley de Ordenación de la Edificación y la Ley 57/1968, de 27 de julio, reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción de viviendas.

Esto significa que la sociedad cooperativa debe facilitar al socio un aval bancario sobre las cantidades entregadas a cuenta por anticipado.

e) Plazos de entrega

Una de las principales cuestiones que más interesa al comprador de una vivienda es el plazo de finalización de las obras y entrega del inmueble.

Si éste varía, los socios deben ser informados a través de la Asamblea General de Socios o cualquier otro mecanismo de comunicación. Además, deberán ser informados de las causas que han producido este retraso.

f) Gastos adicionales

Otro de los asuntos que preocupa a un comprador que se convierte en socio de una cooperativa de viviendas es cuánto podría incrementarse el precio inicial que se anuncia a la entrada a la cooperativa.

En ocasiones, este precio puede aumentar como consecuencia de gastos adicionales o imprevistos. Incluso, puede ocurrir que el valor inicial se vea reducido.

En el caso de un aumento considerable, éste debe estar justificado y aprobado por la Asamblea General de los Socios. Los gastos adicionales serán asumidos por los socios de la cooperativa.

g) Venta del inmueble

Por último, si el socio decide poner a la venta el inmueble adquirido a través de una cooperativa de viviendas, tendrá que ponerlo en conocimiento de ésta, con el fin de que ella pueda ofrecer a nuevos interesados o socios ya constituidos la vivienda, al amparo del derecho preferente de compra que tiene la cooperativa.
 

Pasos previos a la compra en régimen de cooperativa

Antes de aventurarse a comprar una vivienda a través de este mecanismo, es aconsejable tener en cuenta lo siguiente:

Comprobar que la cooperativa es propietaria de los terrenos en los que se van a construir las viviendas. Igualmente, es interesante comprobar que la sociedad está inscrita en el Registro de Cooperativas de la Comunidad Autónoma correspondiente o acudir a la Confederación de Cooperativas de Viviendas de España.

Tener en cuenta los mismos requisitos que se deben cuidar en la compra de una vivienda libre:

• Datos identificativos de la entidad gestora.
• Plano de la vivienda.
• Memoria de calidades.
• Precio y formas de pago.
• Licencias.
• Estatutos de la Cooperativa.
• Fechas de entrega.
• Aval bancario.

 

Legislación de las cooperativas de viviendas

 

La legislación actual que regula este modelo de organización está recogida en los siguientes textos jurídicos:

• Europeo

- Ley Europea de Cooperativas. Reglamento (CE) n° 1435/2003 del Consejo, de 22 de julio de 2003, relativo al Estatuto de la sociedad cooperativa europea (SCE).

• Nacional

- Ley 27/1999, de 16 de julio, de cooperativas.

- Ley 20/1990, de 19 de diciembre, de Régimen Fiscal de Cooperativas.

• Región de Murcia

- Ley de la Comunidad Autónoma de Murcia 8/2006, de 16 de noviembre, de Sociedades Cooperativas.
 

 

Cooperativas de Viviendas en la Región de Murcia

 

En la Región de Murcia, el cooperativismo también ha encontrado un hueco en el sector inmobiliario. Algunas de los proyectos más sonados son:

• Joven Futura. Nace en marzo del 2002. Han abanderado un ambicioso proyecto de viviendas para jóvenes junto a la Ronda Oeste de la ciudad de Murcia, lindando con el barrio del Ranero y el Sur de Espinardo, entre Juan Carlos I y la Autovía de Alicante.

Actualmente, las obras continúan en marcha y se han visto interrumpidas en varias ocasiones por la aparición de restos arqueológicos.

En su página web se pueden ver imágenes del estado de las obras. Un suplemento especial publicado por el diario La Verdad retrata en profundidad las características y peculiaridades de este proyecto.

• Parque Príncipe. Esta cooperativa de viviendas han proyectado residenciales en Murcia y Cartagena, como consecuencia de la colaboración de varias entidades (Euroland y Ecovi). El pasado 7 de enero la Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de Cartagena adjudicó a una UTE de seis empresas el proceso urbanizador de una de las zonas que reunirá 4.000 viviendas.

Artículo publicado en Fuster Consulting




Etiquetas: legislacion
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