Novación y subrogación de una hipoteca

Autor: Consumer.es ( 30 de junio de 2004 )
Tema: Vivienda

Las hipotecas lastran a un buen número de consumidores que se endeudan para acometer la que será principal inversión de sus vidas: la compra de una vivienda. Y es que mes a mes, están sujetos a la esclavitud que supone satisfacer los requerimientos del préstamo. Sin embargo, al tiempo que los tipos de interés han variado hasta mínimos insospechados, las condiciones de la deuda también pueden modificarse para beneficio de sus usuarios. En muchas ocasiones se puede renegociar el préstamo hipotecario y ahorrarse así importantes cantidades de dinero.

Cómo renegociar las condiciones hipotecarias

En los últimos años, el mercado hipotecario ha sufrido una actividad inusitada debido a las constantes rebajas de los tipos de interés –han alcanzado mínimos históricos-, y por las condiciones ofertadas por bancos y cajas para canalizar el dinero destinado a la adquisición de una vivienda. Por eso, es más que probable que las condiciones de un préstamo solicitado hace unos años sean en la actualidad manifiestamente mejorables. En este sentido, los usuarios y consumidores cuentan en su mano con varias opciones legales para renegociar las características del préstamo que contrataron en su momento. De esa forma, pueden acomodar su deuda a las nuevas condiciones financieras para beneficiarse de ellas. Los dos caminos que permite la legislación para abaratar los préstamos son la novación y la subrogación. Estas fórmulas consisten en revisar las condiciones del préstamo con la entidad que lo ha concedido o trasladar la hipoteca a otro banco que oferte mejores posibilidades, respectivamente.

Todo es cuestión de hacer cuentas, comparar y decidir la mejor opción al respecto. Así lo indican los profesionales del sector bancario consultados. “Cada operación hipotecaria es un mundo y, por eso, hay que analizar los préstamos y sus condiciones uno a uno para saber si merece la pena tomar una decisión u otra. Tampoco hay que olvidar las circunstancias económicas de cada cliente. No es lo mismo, por ejemplo, aconsejar la adopción de novación o subrogación a alguien con problemas de liquidez que al que no los tiene”, analizan desde una de las principales entidades de ahorro implantada en el País Vasco.

Sea como fuere, conviene aclarar que la novación permite al usuario que desee renegociar las cláusulas originales de su hipoteca cambiar la modalidad de ésta, por ejemplo, de interés variable a fijo, sustituir su índice de referencia por otro –Euribor o MIBOR, entre otros, o reducir el diferencial del préstamo. Además, con esta fórmula el usuario puede acordar una extensión o disminución del plazo de amortización de la deuda contraída o un aumento del importe prestado, según explican desde el Banco Santander Central Hispano.

Para estos casos, siempre es importante tener presente que una hipoteca es un préstamo solicitado para comprar una vivienda. El dinero pedido se debe rembolsar en un número de años determinado a cambio de unos intereses concretos. Las ofertas hipotecarias pueden ser contratadas a un interés fijo o variable, es decir, revisable periódicamente, según la evolución del índice de referencia elegido, al que la entidad bancaria añade otro porcentaje que se denomina diferencial.

La novación es una posibilidad inicialmente ventajosa para ambas partes –cliente y banco-, ya que genera unos gastos mínimos, aunque todo depende de la modificación que se decida efectuar. En principio, esta opción no requiere incurrir en costes de escritura pública, ya que con un mero documento del banco, a modo de contrato privado, sería suficiente. Así ocurriría en supuestos de reducción del interés fijo o del diferencial del variable. A juicio de los expertos, ésta es la opción más recomendable porque no es necesario el pago de comisiones de apertura ni cancelación.

Sin embargo, las cajas de ahorro y entidades crediticias pueden obligar a ello –a suscribir escritura pública- para garantizar una mayor seguridad jurídica. Por ejemplo, en aquellos casos en los que el usuario se decanta por modificar la condición de su hipoteca, y sustituir el interés fijo contratado por otro variable o viceversa. En esa opción, la escritura de novación será obligatoria. Los trámites de notaría, registro y gestoría podrían alcanzar una cifra de entre 200 y 350 euros, según explican desde varias entidades. Ese precio se correspondería con los gastos derivados del acta firmado ante notario en el que se ponen de manifiesto las nuevas condiciones pactadas entre ambas partes. Dicho contrato ha de llegar con posterioridad al Registro de la Propiedad.

En el supuesto de que la modificación pactada consista en la ampliación del importe de la hipoteca, llevará consigo mayores gastos, puesto que es la única opción de novación que no está exenta el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, tributo cuya cuantía depende de las comunidades autónomas con competencias en la materia.

La razón esgrimida por bancos y cajas de ahorro para imponer escrituras públicas en casos de novación reside en que sin ella, se incrementan las dificultades para realizar embargos de vivienda en los casos en los que el usuario del préstamo no paga. La realidad es que es una opción de seguridad, puesto que la legislación vigente explica que las entidades financieras no están obligadas a realizar una novación.

Comisión por novación

Pese a lo dicho, muchas entidades financieras –bancos y cajas de ahorro- han introducido en sus respectivas ofertas hipotecarias cláusulas y comisiones para gravar las posibles modificaciones en los préstamos contratados con sus clientes. Ese sobrecoste es del 0,5% del dinero adeudado, es decir, que aún no se ha devuelto. En el caso de mantener pendiente una cantidad de 60.000 euros, la institución de ahorro cargaría entre 300 y 600 euros por la modificación.

Subrogación: sólo rentable para grandes cantidades

Ya ha quedado constatado que el recurso de la novación es recurrente por su facilidad de trámite y sus costes relativamente asequibles. Sin embargo, no es la única opción posible para renegociar las condiciones de un préstamo hipotecario. El hecho es que si el usuario no llega a un acuerdo con su banco o caja de ahorro, puede subrogar su préstamo para la compra de una vivienda. Es decir, puede trasladar éste a otra entidad que le ofrezca unas condiciones más ventajosas en los tipos de interés. Esta posibilidad, al igual que ocurre en el caso de la novación, según los analistas financieros, conviene en los casos en los que la cuantía adeudada es alta y el ahorro con el nuevo gasto que vamos a generar con el traslado compense los costes.

La subrogación es un proceso más caro y complejo que la novación. De hecho, a los gastos fijos de notaría y Registro de la Propiedad hay que añadir las comisiones de cancelación de la hipoteca inicial y, según los casos, de la nueva. Esta comisión de cancelación puede llegar al 1% del capital pendiente si el préstamo es a tipo variable y a un máximo del 2,5% (negociable) si es a tipo fijo. Siempre que el capital pendiente sea muy elevado o la tasación antigua, es probable que se exija una tasación nueva. A diferencia de la novación los gastos de gestoría y de registro son más elevados. Por 10.000 euros de capital debido pueden llegar a cobrar cerca de 21 euros.

Plazos legales

La entidad que se hace con el préstamo está en la obligación de dejar constancia de su oferta a través de escritura pública en siete días. Ésta será de carácter vinculante. Pese a ello, el banco inicial tiene un plazo de 15 días naturales para ejercer su derecho a igualar la oferta de la segunda entidad y formalizar así con su cliente la novación del préstamo que les une. Así lo determina la legislación vigente.

De hecho, una reciente sentencia judicial, emitida en marzo de 2004, indica que las entidades financieras podrán conservar a los clientes que quieran trasladar su hipoteca a otro banco o caja de ahorros si igualan la oferta de su competidor. El caso es que el Tribunal Supremo opina que el derecho a mejorar las condiciones de un préstamo prevalece sobre la facultad del usuario de llevárselo a la competencia para lograr unas mejores condiciones. El fallo explica en su sentencia que quienes suscriben una hipoteca “sólo disponen de la facultad de subrogarla en los casos en los que su banco no preste la colaboración debida”.

Si no se produce el derecho de tanteo, la hipoteca pasará a la nueva entidad que se hará cargo desde ese momento del importe de lo adeudado, con las condiciones anteriores, más el añadido de los tipos de interés de la nueva oferta.

Esta modalidad está también exenta del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Además, la operación está bonificada con la reducción a la mitad de los gastos que devienen de los honorarios de los notarios y registradores.

Caso práctico: ahorro de 13.000 euros

Ya ha quedado patente en el transcurso de este reportaje que la novación ofrece una serie de ventajas sobre la subrogación. Entre ellas, unos gastos de tramitación inferiores, unas comisiones menos gravosas y la exención del pago de impuestos salvo en los casos en los que las modificaciones consistan en el incremento del importe prestado.

Sea como fuere, ambas opciones son válidas para mejorar las condiciones de los préstamos hipotecarios contratados. De hecho, los usuarios que se decantan por ellas logran reducir el volumen de su deuda mientras que la casa que han adquirido se revaloriza con el paso delos años.

Así por ejemplo, en el supuesto de un préstamo de vivienda por un importe de 150.000 euros, 120.000 sin abonar aún, a 25 años y con un interés inicial del 4,5% y una cláusula de revisión de Euribor más el 1,5%, el usuario puede ahorrar al mes hasta 60 euros sólo con renegociar una reducción de la última variable en un punto porcentual. Si le restan 20 años de pagos, ahorrará más de 13.000 euros, una vez descontados los costes de escritura y modificación.

Tipología del cliente y quejas habituales

Pese a las ventajas que devienen de estas dos opciones, desde el sector bancario español aclaran que “no son prácticas muy habituales”. Éstas entienden que los usuarios que se decantan por renegociar las condiciones de sus hipotecas no responden a una catalogación sectorial. Generalmente son clientes a los que les queda una cantidad importante de deuda por satisfacer o con préstamos solicitados hace “siete u ocho años”. La cuestión es que desde entonces, la situación ha cambiado. “Los plazos de pago ya llegan a los 35 años y los tipos de interés están en mínimos históricos. Ahora el mercado es más agresivo y las diferencias entre las condiciones que ofrecen unos y otros son muy pequeñas”.

Sea como fuere, pese a las ventajas que permiten ambas opciones, desde las oficinas de atención a los consumidores alertan sobre posibles irregularidades. En este caso, Rosa Gómez, responsable de la Oficina de Atención al Consumidor del Ayuntamiento de Vitoria, relata que su departamento recibe “quejas habituales” de ciudadanos sobre esta materia concreta.

El caso más denunciado tiene que ver con la adquisición de la segunda vivienda, generalmente en localidades de la costa. Según Gómez, muchos compradores reprochan que los contratistas a los que han adquirido la casa introducen una cláusula por la que el comprador debe subrogar su préstamo hacia la entidad bancaria que financia la obra al constructor. “Mi consejo al respecto es que emitan una carta al contratista en la que expliquen que no se harán cargo de la subrogación. Son libres de contratar el préstamo hipotecario con quién les dé la gana y de pagar como deseen”, concluye.

Artículo publicado en la revista Consumer

Copyright © Cesar Martín para Consumer

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Etiquetas: novacion · Subrogación · hipoteca · Guía hipoteca
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