Seleccionar la vivienda: Comprar casa es fácil (II)

Autor: Comprarcasa.com ( 9 de junio de 2004 )
Tema: Vivienda

Comprar en promoción o de segunda mano
A efectos prácticos no hay ninguna diferencia entre ambas opciones. Estamos hablando de preferencias y de posibilidades económicas.

- La vivienda nueva suele tener mejores prestaciones.
- La vivienda de segunda mano tiene a favor el precio y, normalmente, mejor situación.
- Las viviendas de segunda mano, son más antiguas y suelen estar en el centro de la ciudad.
- La vivienda nueva o en promoción, normalmente estará en barrios nuevos o zonas de expansión urbanística, como es el caso de los llamados PAU (Planes de Actuación Urbanística), que son zonas donde los ayuntamientos planean desarrollar miles de viviendas donde hoy sólo hay unas tierras.

En la práctica no hay ninguna diferencia... al final, compraremos una finca registral... iremos al notario y la casa será nuestra. Es verdad que algunas diferencias nos encontramos en el camino y que iremos viendo a lo largo de estas líneas.

La casa nueva o en promoción puede estar acabada o no. Si está en la fase de construcción, hay una gran diferencia: estamos comprando un “futuro”, algo que no existe todavía y por tanto tiene un tratamiento especial. Si ya está terminada es igual que la de segunda mano, sólo que en este caso, el vendedor, en vez de ser el señor X, es la constructora X.

A nivel de la hipoteca también hay diferencias, ya que “nadie puede hipotecar lo que no es suyo” y si compramos en la fase de construcción no podemos hipotecar ya que la finca no es nuestra todavía y, por tanto, es el promotor el que nos debe dar facilidades hasta la terminación de la obra y la entrega de llaves.

El proceso es muy parecido ...

Vivienda nueva, un poco más laborioso
Si compramos una vivienda en la fase de promoción, los pasos que vamos a seguir son:

1º Firmaremos una señal.
2º Firmaremos un contrato que indicará la fecha de fin de la obra con la entrega de llaves, y los pagos que debemos hacer al promotor hasta esa fecha(más el IVA correspondiente). Esta cantidad puede ser aproximada al 20% del precio total.
3º Terminada la obra hay que esperar la licencia de primera ocupación o cedula de habitabilidad* que confirma ese espacio como apto para ser vivienda y que cumple los requisitos de seguridad para suministros y servicios.
4º Debemos comprobar la situación registral de nuestra “finca” en el registro de la propiedad. Para ello le podemos pedir los datos registráles al promotor o en su caso, en el registro de la propiedad nos dan una copia con la dirección.
5º El promotor puede haber realizado la obra con sus propios medios económicos (más nuestras aportaciones) o bien financiar esa promoción hipotecándola. En realidad lo que ha hipotecado es el solar y la obra que se ha ido levantado desde el suelo.

En este segundo caso nuestra vivienda, que acaba de terminarse, está ya hipotecada por el promotor y por tanto podemos “quedarnos” con la hipoteca que ya tiene, cambiándola a nuestro nombre o buscarnos la financiación por nuestra cuenta. En todo caso es importante advertir que el promotor no puede obligar a quedarnos con su hipoteca – lo que se denomina legalmente subrogarse – y que si conseguimos nuestra propia hipoteca los gastos de cancelar la actual los tiene que pagar el promotor.

6º Sea con subrogación en la hipoteca del promotor, sea con nuestra hipoteca, vamos a firmar al notario para hacer la escritura pública de compraventa y la escritura de hipoteca.

En las operaciones de segunda mano, igual pero más corto
1º Firmaremos una señal* y entregaremos un dinero a cuenta.
2º Comprobaremos la situación registral y legal de la vivienda
3º Firmaremos un contrato privado donde entregaremos otra cantidad como parte de pago del piso. En este acuerdo queda reflejada la fecha de la escritura notarial y si existen cargas sobre la vivienda. En algunos casos, si la cosa va rápida, podemos ir directamente al Notario y no existe el contrato privado.
Este paso puede no suceder si desde la entrega de la señal vamos directamente al Notario a firmar la escritura de compraventa.
4º Entretanto, buscaremos la hipoteca que se adapte a nuestras posibilidades y necesidades.
5º Una vez concedida la hipoteca por la entidad financiera vamos al Notario a firmar la escritura de compraventa y la escritura de hipoteca.

Tenga en cuenta que todas las comprobaciones y todos los tramites previos los realiza la entidad financiera en el caso de hayamos solicitado un préstamo hipotecario. En este caso la seguridad de la entidad nos favorece.

Los tipos de vivienda
El concepto de vivienda ha traspasado los límites de lo que podemos entender como el espacio cerrado donde vivimos. Los aspectos como urbanismo, planes de desarrollo urbanístico o la misma promoción pública son de una importancia tal que exceden de una definición simple de esta cuestión. No obstante queremos hacer un esfuerzo por delimitar los tipos de viviendas con el único objetivo de clarificar, a nivel de lenguaje, estos términos.

Por la estructura de construcción, encontramos las viviendas unifamiliares: chales, torres, casas... y las viviendas en edificios: son los bloques de pisos tan característicos de nuestras ciudades.

En ambos casos – pero sobre todo en los bloques de edificios - cuando hay zonas comunes (piscinas, zonas verdes, el portal...etc.) son viviendas en propiedad horizontal y la Ley de Propiedad Horizontal regula los derechos y obligaciones de los propietarios. Siempre que hay zonas privativas (ejemplo, cada vivienda de un bloque) y zonas comunes (ejemplo, el ascensor o los jardines...) existe una especial forma de copropiedad (propiedad en común) establecida como Propiedad Horizontal.

Por su situación diferenciamos las viviendas nuevas frente a las viviendas de segunda mano.

Las nuevas, además, pueden ser Viviendas en promoción o en construcción, por contraposición a las viviendas terminadas. Con estos términos hablamos de los proyectos de edificación de viviendas en fase de construcción.
Se denominan Viviendas de segunda mano cuando no somos los primeros compradores. El que haya sido habitada no es relevante en este caso.

Atendiendo a su precio de venta las viviendas pueden ser libres o de Protección Oficial (VPO).

Viviendas VPO. En este caso el promotor se acoge a las ayudas y beneficios que le permite la normativa de protección oficial. A cambio de estas ayudas al proyecto, esta normativa limita el tamaño de las viviendas y define el precio máximo de venta en unos valores anuales máximos (llamados módulos). También suelen tener algún tipo de restricción en caso de venta o derechos de tanteo y retracto *. El incumplimiento de estos límites puede acarrear sanciones administrativas y la devolución de las ayudas otorgadas.

Las VPO pueden ser de promoción pública cuando es la propia administración local, autonómica o central la que desarrolla el proyecto. Los precios son ajustados y, además, tiene ventajas en la financiación. El problema es acceder a este tipo de viviendas ya que la demanda supera con mucho la oferta pública.
Si la promoción VPO la lleva a cabo un promotor particular, es decir recibe subvenciones para el proyecto, éste se denomina de promoción privada. En este caso también tienen un precio de venta máximo. En general el promotor privado no suele estar interesado en desarrollar este tipo de proyectos.

De todas formas, relacionar las diferentes alternativas de ayuda a la vivienda sería demasiado prolijo para los objetivos de sencillez que nos hemos propuesto. Además, este tipo de ayudas varían anualmente en base a los presupuestos, la política de vivienda del gobierno, de la comunidad o del mismo ayuntamiento. Remitimos a los interesados a estos organismos públicos para informarse de la situación, condiciones de acceso y de los beneficios de las viviendas con ayuda pública.

Las Viviendas libres, en contraposición con las anteriores son aquellas que no reciben ninguna ayuda oficial y que el promotor, por sus medios, promueve y vende. No tienen ningún tipo de limitación y sólo están sujetas a la oferta y la demanda.

Casos especiales: la cooperativa y la comunidad de bienes
Las Cooperativas y las Comunidades de Bienes son formas de agrupar a personas cuyo interés común es obtener una vivienda.

La Comunidad de Bienes es lo mismo que decir que algo pertenece a varias personas.

Se trata de las promociones (“régimen de comunidad”, suelen rezar los carteles publicitarios) en las que varias personas deciden comprar en común (normalmente al mismo porcentaje) un terreno con el objetivo de construir y asignarse cada vivienda final.

Estas Comunidades no tienen personalidad jurídica propia y, por tanto, los actos de compra o hipoteca se llevan a cabo por cada uno de los propietarios de forma individual.

Los “comuneros” pueden actuar por si mismos o encargar a una sociedad gestora que es quien gestiona, impulsa y coordina todas las fases de la construcción.

El funcionamiento de las comunidades no tiene por qué ser democrático. Las relaciones entre los comuneros, su participación, lo derechos que tienen y las obligaciones que todo ello conlleva deben estar definidas en el estatuto de constitución de la comunidad. En caso contrario, su regulación la define las leyes sobre la copropiedad hasta que exista la declaración de obra nueva y pase a estar regulado por la Ley de Propiedad Horizontal.

La Cooperativa, es la otra forma de poner en común los intereses de conseguir una vivienda. Las cooperativas sí están reguladas por una ley específica de Cooperativas del verano del 99 o normativas especificas de cada Comunidad Autónoma.

Estas asociaciones tienen personalidad jurídica propia y su funcionamiento se basa en la participación democrática de los socios.

Puede ser que sean los propios cooperativistas quienes se hacen cargo de realizar las gestiones: contratan el proyecto técnico, arquitecto, el constructor, supervisan la obra, realizan los pagos, y la financiación. Son ellos mismos representados en la cooperativa los que llevan a cabo el proyecto.

En otro caso puede existir una empresa denominada “gestora” de cooperativas. Es ésta quien se encarga tanto de captar los socios como de la gestión total de proyecto. Suelen tener unos honorarios alrededor del 10% del precio global del proyecto.

Los estatutos de la cooperativa definen los derechos y obligaciones de los socios, aunque estos deben cumplir los mínimos impuestos por la Ley de Cooperativas.

Antes de comprar en una cooperativa, debemos comprobar:

- Que está inscrita en el registro de cooperativas.
- La copia de los estatutos, analizando los derechos y obligaciones para hacerse socio y para salirse ( a veces se imponen restricciones o condiciones económicas para ello).
- La titularidad de los terrenos, el proyecto y su coste y el programa de financiación.
Si ya hemos decidido incorporarnos a una Cooperativa de Viviendas debemos:
- Suscribir la cantidad acordada.
- Recibir por escrito las condiciones del proyecto y la memoria de calidades.
- Recibir una contrato de la adjudicación de la vivienda.
- Recibir una copia de los estatutos sociales.

Lo bueno y lo malo de las cooperativas y comunidades de bienes

Las ventajas:
- Las viviendas desarrolladas bajo estas fórmulas tienen un menor coste que si compramos en una promoción. La reducción de precio podemos equipararla a lo que sería el beneficio empresarial.
- Los pagos son cómodos: se hace una entrega inicial, después los pagosproporcionales a la compra del terreno y al coste del avance de las obras y finalmente, el coste de las escrituras.
- Y el tercer punto positivo es que la responsabilidad nuestra está limitada a las aportaciones

Los inconvenientes:
- Las viviendas se adquieren sobre plano, con lo que la fecha de entrega puede no ser segura. De todos modos esto mismo ocurre cuando existe el promotor.
- Debemos realizar un mayor seguimiento de la construcción, aunque esto viene definido por la propia participación en los órganos sociales de la cooperativa.
- El coste final no suele estar cerrado y puede variar a lo largo de la construcción.
- Pueden existir algunas restricciones de venta, una vez adjudicada la vivienda, hasta 5 años con derechos de tanteo y retracto de la cooperativa.

Más información en Comprarcasa.com. Portal inmobiliario creado por los API y por UCI.

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Etiquetas: hipoteca · vivienda · Guía vivienda
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